takže chcete zkusit prodat svůj dům sami a ušetřit na provizi z prodeje nemovitostí? Tento proces je známý jako „na prodej majitelem“ nebo FSBO (vyslovuje se „fiz-bow“), a jít na to znamená, že se chystáte zapojit do významného hodu kostkou. Mnoho prodejců může bez problémů úspěšně uzavřít proces FSBO. Mnoho dalších prodejců si bude přát, aby se o to nikdy nepokusili. Účelem této stránky FSBO není přesvědčit vás tak či onak, ale jednoduše poskytnout stručný průvodce procesem FSBO od začátku do konce. Nyní pro vyloučení odpovědnosti:
tato webová stránka není zamýšlena jako komplexní vysvětlení všeho, co může nebo bude v prodeji FSBO. Podle své samotné definice je každá nemovitost jedinečná a bude mít své vlastní konkrétní problémy.
Všechna vysvětlení na této stránce jsou založeny na Severní Karolíně zákon a zvyk, a některé zvyky a postupy se mohou lišit od kraje do kraje v Severní Karolíně.
nic v tomto souhrnu by nemělo být použito ani použito pro prodej nemovitostí mimo Severní Karolínu.
Pro účely tohoto shrnutí, jsme za předpokladu, že obytný dům se prodává, ale některé stejné základní zásady by se měly vztahovat stavebních pozemků, obytných nájemních domů, nebo jiné non-komerční nemovitosti se nachází v Severní Karolíně.
Ne právník-klient vztah existuje mezi naší firmou a všechny návštěvníky této stránky, dokud návštěvník zjistí, osobní kontakt s firmou zástupce A firma advokáta a návštěvník, oba souhlasí, že vytvoří vztah klient-advokát. I když jsme uvítací e-mail od potenciálních klientů, odesílání e-mailem na jeden z našich advokátů nevytváří vztah mezi advokátem a klientem
FSBO KROK 1: NASTAVENÍ CENY
prvním krokem je zhodnotit majetek na prodej. Zde se pokusíte oddělit své emoce ohledně nemovitosti a podívat se na nemovitost, jak by ji kupující viděl. Je to mnohem těžší, než to zní. Většina lidí si myslí, že jejich dům je nádherný a stojí za to víc, než ve skutečnosti je. Musíte zvážit faktory, jako je jaký druh podobných vlastností prodali ve vašem okolí, kolik vlastnosti prodávané za, a jak dlouho vlastnosti, které prodávané byly na trhu. Realitní odborníci nazývají tento proces „analýzou trhu“.“Analýza trhu je obvykle bezplatná služba nabízená místními odborníky v oblasti nemovitostí potenciálním prodejcům. Naděje a očekávání spojená s analýzou trhu je, že prodejci poté uvedou nemovitost k prodeji s odborníkem na nemovitosti. Není příliš pozdě opustit FSBO a uvést nemovitost s realitním profesionálem!
můžete zkusit nastavit prodejní cenu pro vaši nemovitost sběrem trhu analýz z různých realitních odborníků, ale to se zdá ve své podstatě nečestné a nespravedlivé, aby mi, pokud řeknete realitních odborníků vpředu, co děláte. Můžete také použít online záznamy finančního úřadu, abyste zjistili, co si Finanční úřad myslí, že vaše a okolní nemovitosti stojí za to, alespoň od posledního přecenění kraje. Další způsob, jak vytvořit hodnotu, je najmout profesionální rezidenční odhadce a také zvážit, že „preventivní“ dům inspekce provádí licencovanou domácí inspektor. Uvidíte později v procesu FSBO, kde se odhadci a inspektoři vrátí do obrazu.
FSBO Krok 2: reklama
Jakmile nastavíte prodejní cenu, musíte se o svém prodeji dozvědět. To je místo, kde realitní profesionálové skutečně vydělávají svou provizi. Vlastní a provozují impozantní multiple listing services (MLS). Funkce MLS je, aby šířit slovo o vaší nemovitosti prodej informací mezi všechny realitní profesionály ve vaší oblasti, tak, aby širokou škálu realitních odborníků může pak zjistit, o svůj majetek a ukázat, že na zájem kupujících. Pokud máte přístup k internetu, tam jsou některé placené služby k dispozici FSBO prodejců, které mohou dostat svůj majetek do místního MLS.
Mnoho FSBO prodejci obejít MLS a on-line reklamy, a jednoduše inzerovat pomocí tradiční přímé metody, jako jsou noviny a časopis reklamy a uvedení FSBO znamení ve dvoře
FSBO KROK 3: zobrazení MAJETKU A VYHODNOCENÍ VYHLÍDKY
je To asi nejtěžší krok z FSBO proces. Když zaměstnáte odborníka na nemovitosti, setkají se s kupujícími a ukážou jim dům. Vaším úkolem je jednoduše udržet dům reprezentativní podle pokynů realitní profesionální, zůstat z cesty, a učinit konečné rozhodnutí o jakékoliv smlouvy, které mohou být předloženy realitní profesionální. Když jdete FSBO, všechno je na vás. Zde je krátký seznam některých potenciálních věcí, které je třeba sledovat: (a) prohlížeče-existuje spousta lidí, kteří chtějí procházet a nemají v úmyslu koupit váš dům. Jejich funkcí je ztrácet čas; (b) případy ořechů a zločinci – tam jsou také dravci, kteří hledají oběti; a (c) ti, kteří si nemohou dovolit koupit váš dům-mnoho lidí, zejména poprvé kupci domů, chtějí koupit více domu, než si mohou dovolit.
některé z těchto problémů můžete omezit přijetím některých preventivních opatření zdravého rozumu:
použijte pouze schůzky
proveďte předváděcí telefonický rozhovor. Mimo jiné určete záměry potenciálního kupujícího. Zjistěte více o nákupních zdrojích.
získejte předkvalifikační dopis. Měli byste se ujistit, že vaši potenciální kupci pracují s renomovaným hypotečním věřitelem a že věřitel poskytl potenciálním kupcům písemný předkvalifikační dopis, který jim říká, kolik půjčky si mohou dovolit a jaký druh půjčky by měli být schopni získat. Pre-kvalifikace dopisu není záruka, financování, protože to závisí na mnoha dalších faktorech, ale je to dobrý začátek.
nikdy být sám s potenciálním kupcem
mít svůj mobilní telefon po ruce během představení pro případné mimořádné události.
FSBO KROK 4: Požadované zveřejnění
než uzavřete smlouvu (FSBO Krok 5, níže), existují tři základní informace o prodejci, které jsou vyžadovány pro prodej v Severní Karolíně. Prvním zveřejněním je prohlášení o zveřejnění rezidenčních nemovitostí v Severní Karolíně. Severní Karolína Obecné stanovy Kapitola 47E vyžaduje, aby všichni prodejci vyplnili tento formulář a předali jej svým kupujícím. Formulář lze stáhnout ve formátu Adobe Acrobat z webových stránek Severní Karolíně Real Estate Komise
Severní Karolína Rezidenčních Nemovitostí Zveřejnění Prohlášení
Při vyplňování tohoto formuláře, mějte na paměti, že „Ano“ odpovědi, že jste si vědomi, nebo problém, a vyžaduje podrobné vysvětlení, použití listů navíc pokud je to nutné. Jakákoli Odpověď “ Ne “ znamená, že si nejste vědomi žádného problému. Jakákoli odpověď „žádné zastoupení“ znamená, že nic nepotvrzujete, ano nebo ne, a je podobná prohlášení „tak, jak je“ ve smlouvě. Zatímco odpověď „bez zastoupení“ je pro prodávajícího nejbezpečnější, pro kupujícího to může být jako mávat příslovečnou červenou vlajkou.
druhé zveřejnění, vyžadované také obecnými zákony Severní Karolíny 47E, je:
práva na minerální a ropné a plynové práva povinné zveřejnění.
třetí zveřejnění závisí na věku domu. Pokud byl dům postaven před rokem 1978, prodávající je také povinen dát kupujícímu informační list/brožuru o zveřejnění olověné barvy a Formulář o zveřejnění olověné barvy. Informační list/leták a zveřejňování formulář lze stáhnout z Federální vlády webu
hlavní Barva Zveřejnění Pamflet
hlavní Barva Smlouvy, Zveřejňování Formulář
FSBO KROK 5: uzavření SMLOUVY
Jakmile prodávající a kupující se dohodli na podmínkách prodeje, všechno to byla sjednána, musí být v písemné formě a podepsána oběma prodávajícím a kupujícím. Ústní nebo“ handshake “ smlouvy o prodeji nemovitostí nejsou v Severní Karolíně vymahatelné, a žádný hypoteční věřitel neposkytne půjčku kupujícímu bez písemné smlouvy.
Od roku 1977, standardní formulář pro zadání do Severní Karolíně real estate smlouva byla Severní Karolína Bar Association Formuláři Č. 2 (také známý jako Severní Karolíně Asociace realitních Kanceláří Standardní Formulář Č. 2). Formulář má název „nabídka k nákupu a smlouva“ a stává se plně závaznou smlouvou, jakmile je podepsána kupujícím i prodávajícím. Formulář smlouvy je chráněn autorskými právy jako společné úsilí mezi právníky Severní Karolíny a realitními profesionály,a proto není k dispozici ke stažení na internetu. Prodejce FSBO může být schopen zajistit prázdné kopie formuláře od právníka nebo realitní kanceláře v Severní Karolíně, ale naše doporučení je, aby prodejce FSBO navázal vztah s právníkem v Severní Karolíně. Advokát se může setkat s prodejcem FSBO, aby prošel smluvním procesem, přičemž je plně pochopeno, že advokát navrhne konečnou verzi smlouvy.
vypracování smlouvy nesmí být bráno na lehkou váhu, protože v sázce bude mnoho tisíc dolarů. Mnohokrát kupující a prodávající bude mít ústně sjednaných podmínek prodeje, aniž by s ohledem na všechny možné problémy, a zeptat se právníka, aby tyto podmínky do formální smlouvy. Lepší praxe je pro prodejce se setkal s právníkem první, pak kupující a prodávající provádět jejich jednání pomocí kontrolní seznam otázek dohodnout, a pak mít právník formalizovat dohodu do písemné a podepsané smlouvy.
zde je ukázkový kontrolní seznam otázek, které je třeba řešit při vypracování smlouvy o prodeji nemovitostí v Severní Karolíně:
jména: správná jména kupujících a prodávajících
položky osobního majetku: jaké položky osobního majetku budou v domě bydlet? Osobní majetek je definován jako cokoli, co není připojeno k domu a které by prodávající mohl odstranit a vzít s sebou.
kupní cena: výše celkové kupní ceny a způsob, jakým má být tato cena zaplacena. Například, pokud dům prodává za celkovou kupní cenu $200,000, prodávající může požádat o vklad $2,000, přičemž zůstatek $198,000 bude zaplacen při uzavření.
Seriózní Vklad Peněz: Kolik a kdo to bude držet?
poplatek za Due Diligence: nejnovější formulář smlouvy, který se používá od ledna 2011, stanoví časové období, během kterého může kupující smlouvu kdykoli a bez udání důvodu ukončit. Poplatek “ due diligence „platí kupující prodávajícímu za“ nákup “ tentokrát. Z pohledu prodávajícího by měl být poplatek za due diligence vyšší, čím delší má být doba due diligence.
finanční nepředvídané události: ty bývaly ve formě smlouvy. Nyní jsou součástí časového rámce due diligence kupujícího.
Náklady Na Uzavření: Je stále více běžné, že kupující požádat prodávajícího, aby platit za slevu bodů, nebo pro určitou pevnou částku kupující uzavření náklady, a psát tyto platby do smlouvy. Prodávající může s takovou podmínkou souhlasit a dohodnutá částka bude odečtena z výnosů prodávajícího při uzavření. Někdy prodávající bude souhlasit s postavou, za předpokladu, že kupní cena se zvýšila v množství dostatečném, aby se za „ztráty“ při placení za tuto částku. To je přijatelné za předpokladu, že nemovitost hodnotí alespoň částku zvýšené kupní ceny.
Kontrola Práv: Pokud se majetek je prodáván „tak jak-je, že“ kupující bude chtít ujistit, že majetek je strukturálně zvuk a bez termiti před uzavřením na pozemku. Nemovitosti Zveřejnění uvedené v FSBO KROK 4 výše nejsou záruky nebo záruky pro kupujícího, a Severní Karolína stále klade břemeno na kupující kontrolu z domu dříve, než mu kupující nákupy. S omezenými výjimkami, nákup ojetého domu je podobný nákupu ojetého vozu-kupující musí plně zkontrolovat, co kupující kupuje , protože jakmile dojde k uzavření, proti prodávajícímu prakticky neexistuje žádný skutečný postih. Smlouva o formuláři v Severní Karolíně obsahovala ustanovení umožňující kupujícímu určitá práva na kontrolu před uzavřením. Nový formulář smlouvy tyto, stejně jako financování, uvádí do období due diligence.
uzavření: kdy se nemovitost uzavře? Kdy přejde vlastnictví nemovitosti na kupujícího? Jak dlouho musí kupující získat půjčku dohromady?
žádné nepsané dohody: jakékoli jiné zvláštní podmínky nebo dohody, na které se standardní smlouva nevztahuje?
FSBO KROK 6: OD SMLOUVY DO UZAVŘENÍ
Jakmile Smlouva byla plně dohodnuto a sepsáno, to musí být reprodukovány v nejméně čtyři (4) protějšky – jedna pro kupující, prodávající, kupující je věřitel, a to osoba, která je seriózní peníze vklad. Kupující je pak povinen vynaložit své nejlepší úsilí, aby splnil všechny podmínky, jako je financování a kontroly. Hypoteční úvěr proces může trvat kdekoli od jednoho týdne do šesti týdnů, v závislosti na majetku a dlužník, a je možné, že kupující nebude mít možnost se kvalifikovat pro hypoteční úvěr, je třeba zavřít. Věci, které ovlivnit kvalifikace jsou (ale nejsou omezeny na) skutečné kreditní zprávy ze strany dlužníka, hodnota, která odhadce vybraný věřitel nabyvatele k majetku, a k dispozici peníze, které kupující má na ruce, aby se rozdíl mezi pořizovací cenou a výše úvěru.
v Průběhu due diligence období, kupující bude muset získat všechny financování, kontroly, a další zavírání detaily, a kupující a prodávající bude muset vyřešit všechny problémy vyplývající z této due diligence. V určitém okamžiku mezi podpisem smlouvy a datem uzávěrky bude dokončen proces kvalifikace hypotéky. Pokud se kupující kvalifikuje pro hypoteční úvěr, bude stanoveno datum uzávěrky mezi kupujícím, věřitelem a právním zástupcem kupujícího.
uzavření v Severní Karolíně se obvykle konají v kanceláři licencovaného právníka vybraného kupujícím a schváleného věřitelem. Další informace naleznete na naší stránce závěrečných služeb. V prodeji FSBO, prodávající a kupující se objeví v kanceláři závěrečného právníka v den uzávěrky a podepíší všechny závěrečné dokumenty. Prodávající bude odpovědný za poskytnutí záruční listiny kupujícímu a zaplacení razítek spotřební daně v Severní Karolíně a jakýchkoli dalších výdajů, které prodávající dohodl smlouvou na zaplacení. Také, za účelem uzavření, prodávající bude muset být schopen dodat kupujícímu „obchodovatelná titul,“ což znamená, že titul vyhledávání provádí uzavření právník odhalí, že prodávající může dodat vlastnické právo na kupujícího s „přijatelné věcného břemene“ (jako omezující smlouvy, obecné věcná břemena, atd.). Pokud hledání názvu vyplývá, že prodávající má uncancelled hypotéky, rozsudek, nezaplacené daně nebo jiných „nepřijatelné zástavní právo“ na majetek, pak uzavření právník bude po dohodě s prodávajícím, a to prostřednictvím uzavření, splatit, uspokojit, nebo jinak odstranit nepřijatelné věcného břemene. Určité přijatelné břemen, jako jsou daně za aktuální rok, které ještě nejsou splatné, nebo povinné hodnocení pro sdružení majitelů domů, bude poměrná mezi kupujícím a prodávajícím na závěr, tak, že prodávající zaplatil prodávajícímu část zatížení, a kupující pak přebírá zatížení od prodávajícího. Všechny tyto výplaty a úpravy se projeví na dokumentu známém jako prohlášení o vypořádání HUD-1. HUD-1 rozpíše všechny náklady a kredity kupujícího a prodávajícího a sestoupí na čisté prostředky požadované kupujícím a čisté prostředky splatné prodávajícímu po dokončení uzavření. Kupující i prodávající se odhlásí a souhlasí s HUD-1.
jakmile jsou všechny dokumenty podepsány, pak uzavírací právník vybírá uzavírací prostředky od kupujícího. Prostředky musí být ve formě bankovního převodu, certifikované fondy, hotovost, nebo jiné prostředky „ekvivalentu hotovosti“, jak to vyžaduje zákon o vypořádání dobrých fondů v Severní Karolíně. Po uzavření právník je přesvědčen, že má správné množství a typ zavírání prostředků, a že všechny dokumenty byly řádně podepsané a notářsky ověřené, uzavření právník bude pokračovat aktualizovat název a nahrávat dokumenty na krajské Rejstříku Listin (v kraji, kde se nemovitost nachází). Závěrečný právník nebude distribuovat Čistý výtěžek z prodeje prodávajícímu, dokud nebude vše hotovo. FSBO prodávající bude muset být jisti, zeptejte se uzavření právník, když prodávající může důvodně očekávat, že obdrží prodávající je čistý výnos zkontrolovat.
epilog
nyní jsme podnikli krátkou a zjednodušující procházku po žluté cihlové silnici FSBO. Váš skutečný počet najetých kilometrů se může lišit, což znamená, že prodej FSBO může být snadný a bezbolestný nebo obtížný a složitý. Hodně štěstí!