odpisy nemovitostí jsou ztrátou hodnoty nemovitosti z jakékoli příčiny. Časově rozlišené odpisy jsou odpisy, ke kterým již došlo. Tato ztráta hodnoty se rovná rozdílu mezi náhradními náklady nových vylepšení a jejich tržní hodnotou. Odpisy mohou být způsobeny fyzickým opotřebením budovy, funkčními problémy budovy nebo lokalizačními problémy, které ovlivňují majetek. Po odhadu naběhlých odpisů je pak můžete odečíst od nákladů na výměnu(nebo reprodukci) budovy (budov) na nemovitosti. Výsledným číslem jsou znehodnocené náklady na zlepšení.
Nežádoucí fyzické, funkční a místně vlivy způsobují majetku vylepšení odepisovat. Existují tři typy odpisů: fyzické zhoršení, funkční zastaralost a vnější zastaralost. Fyzické poškození budovy a jejího vybavení zahrnuje fyzické opotřebení, rozpad, rozpad nebo hnilobu nebo fyzické poškození jakéhokoli druhu způsobené prvky. Funkční zastaráváníse týká nedostatků, superadekvencí nebo jednoduše nežádoucích vlastností nalezených v budově. Externí zastarávání lze přičíst vnějším nepříznivým podmínkám, které ovlivňují vlastnost.
vlastnost může trpět jakoukoli kombinací tří typů odpisů, nebo nemusí trpět žádným odpisem vůbec. Pokud však nebude zcela nová, budova pravděpodobně utrpí určitý stupeň odpisů. Jako zbrusu nové auto vyhnané z podlahy showroomu, struktura začíná ztrácet hodnotu v okamžiku, kdy je postavena.
fyzické zhoršení a funkční zastaralost jsou dále rozděleny do dvou podkategorií: vyléčitelné a nevyléčitelné znehodnocení.
vyléčitelné odpisy se týkají ztráty hodnoty, kterou lze ekonomicky napravit. Jinými slovy, náklady na vyřešení problému jsou nižší než ztráta hodnoty, takže řešení problému má ekonomický smysl.
Nevyléčitelné odpisy se týká položky odpisů, které jsou buď fyzicky nemožné vyléčit, nebo jsou příliš drahé, aby stálo za léčení. Pokud náklady na vyřešení problému přesáhnou ztrátu hodnoty způsobené problémem, nemá ekonomický smysl jej opravit.
fyzické zhoršení
fyzické zhoršení je ztráta hodnoty ze všech příčin věku a působení prvků. Je způsobena řadou zdrojů-opotřebením — rozpadem, rozpadem nebo hnilobou nebo fyzickým poškozením živly.
opotřebení z těchto různých prvků na budově představuje fyzické poškození ovlivňující tuto budovu. Například chůze na koberci nakonec vyčerpá. Vytápěcí a chladicí systémy se nakonec také opotřebují. Někdy přirozeně se vyskytující prvky, jako je ultrafialové sluneční světlo, vítr a opotřebení vody na majetku. Bouře, extrémní teploty, zemětřesení, termiti, tesaři mravenci, a povodně všechny práce v různé míře ovlivnit vlastnosti fyzicky. Oheň, výbuch, vandalismus a zanedbávání mají také škodlivý fyzický účinek na vlastnosti.
komponenty vlastností, které vykazují vyléčitelné fyzické poškození, lze ekonomicky opravit nebo vyměnit. To zahrnuje odloženou údržbu a snadno opravitelné položky. Odložená údržba se týká položek, které potřebují opravu kvůli nedostatečné údržbě. Položky, jako je oprava nebo výměna střechy, malování, údržba budov, výměna podlahových krytin a výměna nuceného ohřívače vzduchu, jsou položky, které jsou typickými příklady vyléčitelného fyzického poškození.
nevyléčitelné fyzické předměty nelze ekonomicky vyměnit ani opravit. K nevyléčitelnému fyzickému zhoršení obvykle dochází u konstrukčních prvků, u nichž se očekává, že vydrží po celou dobu životnosti celé budovy. Konstrukční prvky, jako jsou základy, rám, stěny, zdivo a potrubí, jsou obvykle považovány za nevyléčitelné. Když je zřejmé nevyléčitelné fyzické poškození, může mít z ekonomického hlediska větší smysl budovu strhnout, než se ji pokusit opravit.
odhadci klasifikují fyzické zhoršení komponent na základě ekonomických úvah. Od konstrukční prvky jen zřídka odepisovat na podobné ceny, odhadci klasifikovat na délce času, že se očekává, že poslední — a to buď jako krátkodobé nebo dlouho-žil. Krátkodobé položky jsou komponenty, u kterých se očekává, že budou nahrazeny během ekonomického života zlepšení. Položky s dlouhou životností jsou součástí zlepšení, u nichž se očekává, že vydrží tak dlouho, dokud nebude budova samotná. Barvy, podlahové krytiny a příslušenství jsou příklady krátkodobých předmětů, zatímco základ budovy je příkladem komponenty s dlouhou životností.
funkční zastaralost
funkční zastaralost je odpisy, které lze přičíst položce nebo prvku v předmětu, který již není užitečný nebo funkční. Tato zhoršená funkce má za následek ztrátu hodnoty (odpisy) pro celou nemovitost. Funkční zastarávání je částečně způsoben měnící se požadavky trhu a mohou se objevit v několika různých formách, včetně zastaralého architektonického návrhu, rozvržení problémy, nedostatek moderního vybavení, a superadequacy.
Zastaralý Architektonický Návrh. Historicky došlo k několika zajímavým změnám stavebního stylu. Dům postavený před 50 lety mohl být v té době přitažlivý pro lidi, ale dnes může být tento styl považován za zastaralý a únavný. Ozdobné tvarování a sochařství, kdysi považované za žádoucí, může být dnes zastaralé.
Problémy S Rozvržením. Odhadci si musí uvědomit, že vkus a preference společnosti se v průběhu času mění. Najednou byly obytné prostory zcela oddělené od kuchyně a koncept velké místnosti nebo otevřeného toku byl neobvyklým konceptem. Není to tak dávno, jedna garáž byla naprosto adekvátní, protože rodiny obvykle vlastnil jedno auto. Dnes lze stále najít starší domy s garážemi pro jedno auto,ale často se prodávají za méně než podobné domy s garážemi pro dvě auta.
nedostatek moderního vybavení. Zastaralé funkce a vybavení jsou také příklady funkčního zastarávání. Dnes, počítače dominují ve všech aspektech našeho života, a Internet je tu, aby zůstal. Jakýkoli dům postavený bez počítačových a internetových schopností by byl považován za funkčně zastaralý.
nedostatek moderních zařízení je nejčastěji léčitelný, ale náklady na vyléčení musí být měřeny proti přínosu k hodnotě nemovitosti. Při přidávání moderních zařízení, která jsou oceňována na trhu, obvykle vylepšení hodnoty kompenzuje náklady na instalaci.
dnešní trh vyžaduje určité moderní kuchyně a koupelny, aby maximalizoval hodnotu. Například starší domy často nemají myčku nádobí. Dům bez myčky se bude prodávat, ale bude se prodávat za méně. Pokud jsou náklady na instalaci nižší než to, co přispěje myčka nádobí, je zastaralost léčitelná. Pokud více, je to nevyléčitelné.
klimatizace, jako moderní pohodlí, musí být měřena v kontextu svého trhu. V poušti je dům bez klimatizace rozhodně v nevýhodě. Na pláži však klimatizace není tak zásadní.
Superadequacy. Superadequacy (nebo over-improvement) je funkce, která je příliš velká nebo vyšší kvality, než je potřeba pro vlastnost. Náklady na přidání funkce jsou vyšší než hodnota, kterou tato funkce přispěla. Mezi příklady superadequacies patří dům o rozloze 10 000 čtverečních stop uprostřed traktu domů o velikosti od 1,200 do 1,800 čtverečních stop, nadměrný počet ložnic nebo vnější stěny o tloušťce 1 stopy.
externí zastaralost
externí zastaralost nastává, když vlivy, které jsou vnější vůči nemovitosti, nepříznivě ovlivňují tuto vlastnost. Tyto vnější vlivy mohou být lokální nebo ekonomické.
lokalizační zastaralost je způsobena fyzickým umístěním objektu a jeho blízkostí k negativnímu vlivu. Silný dopravní hluk, jako je hluk způsobený dálnicemi a Letišti, může způsobit místní zastarávání. Opakující se kouř, prach a škodlivé pachy ze zdrojů mimo nemovitost, jako je mléčná farma nebo čistírna odpadních vod, mají také nepříznivý vliv na hodnotu nemovitosti.
ekonomické zastarávání nastává, když změny v místní ekonomice ovlivňují hodnotu nemovitosti subjektu. Některá města se spoléhají na jeden hlavní průmysl nebo zaměstnavatele. Pokud se průmysl vypne nebo se zaměstnavatel někdy pohne, může to mít zničující dopad na hodnoty nemovitostí.
nepříznivé územní vyhlášky, environmentální omezení nebo jiná legislativní rozhodnutí, která omezují používání, mohou také způsobit vnější zastaralost. Vzhledem k tomu, že tyto faktory pocházejí externě ze samotné nemovitosti, jsou považovány za vnější zastaralost.
Vnější zastarávání je nevyléčitelná prakticky ve všech případech od nepříznivý zdravotní stav(y) postihující majetek jsou vnější předmět, a jen málo majitelé jsou ochotni nebo schopni utratit peníze na změnu nepříznivých podmínek, které nejsou umístěny na jejich vlastní majetek. Změny, jako je přemístění dálnici nebo poblíž letiště jednoduše žádný ekonomický smysl a jsou i mimo finanční možnosti většiny majitelů nemovitostí.
Metody Výpočtu Naběhlé Odpisy
Metody výpočtu naběhlé odpisy zahrnují náklady na lék metody, ekonomické věk/životní způsob, upravený věk/životní způsob, členění metoda (nebo pozorovat stav metoda), trh extrakce pomocí prodeje srovnání techniky, a příjem kapitalizace metoda.
nezapomeňte, že časově rozlišené odpisy se počítají pouze pro zlepšení, protože půda se neodepisuje. Půda je započítána do nákladového přístupu v tržní hodnotě. Vzhledem k tomu, že hodnota pozemku je již v tržní hodnotě, dodatečné odpočty k hodnotě půdy by způsobily, že by byla dvojnásobně penalizována za jakoukoli podmínku nepříznivě ovlivňující hodnotu.
Cost to Cure Method
cost to cure method je nejzákladnější a nejpřímější metodou pro výpočet naběhlých odpisů. Je založen na zjištěné odložené údržbě a aplikaci současných nákladů na stavbu v době posouzení. Jeho základní předpoklad uvádí, že náklady potřebné k nahrazení položky jsou částka ztracená v důsledku časově rozlišených odpisů.
je relativně snadné odhadnout fyzické zhoršení pomocí této metody. Pokud se některé položky, jako jsou podlahové krytiny, opotřebují, odhad nákladů na opravu nebo výměnu těchto položek často poskytuje věrohodný odhad fyzického poškození. Pokud je třeba vyměnit schodiště, částka časově rozlišených odpisů je náklady na dosažení tohoto cíle. Pokud je třeba střechu vyměnit, částka časově rozlišených odpisů je náklady na to, včetně práce a materiálu.
tato metoda se používá k výpočtu vyléčitelného funkčního zastarávání. Obecně platí, že pokud funkční problém zahrnuje novou nebo novější vlastnost, jako odhad se používají náklady na vyléčení funkčního problému. Ve starší nemovitosti, náklady na vyléčení mínus zbývající hodnota nahrazované položky je způsob, jak určit ztrátu.
omezení této metody
tato zjednodušující metoda umožňuje pouze 100% odpisy jakékoli položky. Metoda cost to cure není příliš užitečná při jednání s položkami, které mají částečné odpisy, jako střecha, která není zcela nová, ale stále má roky, než potřebuje výměnu.
metoda ekonomického věku / života
metoda ekonomického věku/života výpočtu naběhlých odpisů porovnává efektivní věk struktury s jejím ekonomickým životem. Tato metoda, známá také jako přímá metoda nebo metoda věku/života, je nejčastěji používána rezidenčními odhadci. Při této metodě se každému roku ekonomického života struktury připisuje stejná částka naběhlých odpisů. Efektivní věk je odhadován a přiřazen struktuře a je určen zbývající ekonomický život.
v metodě věk/život se poměr efektivního věku zlepšení k jeho celkovému ekonomickému životu vynásobí současnými náklady na reprodukci nebo náhradu těchto zlepšení. Výsledným číslem je časově rozlišené odpisy předmětného majetku.
rovnice pro výpočet naběhlé odpisy pomocí této metody je časově Neschvalování = Efektivní Věku rozděleny do Hospodářského Života-krát Výměna/Reprodukční Náklady.
s účinným věkem 15 let a ekonomickým životem 70 let, navzdory chronologickému věku 50 let, lze říci, že struktura má zbývající ekonomický život 55 let. Tato struktura má ještě dlouhou životnost.
Omezení této Metody
i když ekonomické věk/životní způsob je relativně jednoduchý na výpočet, to inklinuje zatemnit celkové časově rozlišené odpisy odhad, protože hrudky všechny položky časově rozlišené odpisy spolu. Významnou slabinou této metody je, že vyléčitelné položky časově rozlišených odpisů nejsou ošetřeny odděleně od nevyléčitelných položek časově rozlišených odpisů. Rovněž neuznává, že některé položky v budově mají kratší zbývající ekonomickou životnost než celková ekonomická životnost stavby. Tato metoda odpovídá za fyzické, funkční a lokalizační zastarávání, ale nerozlišuje mezi různými druhy časově rozlišených odpisů.
modifikovaná metoda věku / života
v modifikované metodě věku/života jsou identifikovány vyléčitelné fyzické a funkční položky časově rozlišených odpisů. Náklady na vyléčení všech těchto položek se odečítají od reprodukčních nebo náhradních nákladů na vylepšení. Poměr odvozený z metody věk / život se pak vynásobí zbývajícími náklady, aby se dospělo k odhadu naběhlých odpisů ze všech ostatních příčin.
omezení této metody
ačkoli jsou léčitelné položky rozpoznány touto metodou, stále nezohledňuje rozdíly ve zbývající ekonomické životnosti ostatních stavebních prvků. Tato metoda je o něco přesnější, ale je založena na stejném předpokladu jako metoda ekonomického věku/života. Obě metody předpokládají, že na každou složku vylepšení lze použít jeden poměr věku a života.
Členění Metoda
V členění nebo pozorovat stav metodu, odhadce analyzuje každý typ naběhlé odpisy samostatně, měří množství každý, a součty jednotlivých odhadů pro určení celkové časově rozlišené odpisy. Poté se celkové časově rozlišené odpisy odečtou od reprodukčních nebo náhradních nákladů.
Pokud naběhlé odpisy se odečte od náhrady nákladů, některé druhy funkční zastarávání, jako že připadající na zastaralé vybavení nebo materiály nesmějí být odečtena od, na výměnu, stávající zařízení a materiály budou použity.
Jak už název napovídá, odhadce zjišťuje stav různých částí konstrukce a dodržuje procenta poškození (či ztráta hodnoty tak, jak je), ve srovnání s novým řádně plánované struktury netrpí žádnou ztrátu hodnoty.
fyzické zhoršení a funkční zastaralost lze měřit tímto způsobem, i když úspěch s touto metodou vyžaduje zkušenosti a aktuální znalost aktuálních nákladů na stavbu.
Trhu Extrakce pomocí Prodeje Srovnání Techniky
Odhadci používat trhu extrakce pomocí prodeje srovnání techniky, jako je například prodej-prodej analýza, párové-analýza prodeje, a extrakční metody pro odhad časově rozlišené odpisy. Musí si být jisti, že prodejní ceny všech prodejů skutečně svědčí o trhu. Pobídky prodávajícího, jako jsou slevové body na půjčku, poplatky za sdružení předplacených majitelů domů, slevy, náklady na uzavření Placené prodávajícím, osobní majetek zahrnutý v prodeji atd., obvykle mají vliv na prodejní ceny a mohou ovlivnit výsledky.
Analýza prodeje a dalšího prodeje
v analýze prodeje a dalšího prodeje je analyzována nemovitost, která prodává a prodává v relativně krátkém časovém období. Tím, že najde vlastnosti ve stabilní trh, který měl dva volném trhu, arm ‚ s-length prodeje v relativně krátké době, jakýkoli rozdíl v ceně lze přičíst na vrub změny tohoto majetku.
párová Analýza prodeje
v párové analýze prodeje jsou analyzovány dvě podobné vlastnosti, které se prodávají ve stejném časovém období na stejném trhu. Pokud prodeje jsou na volném trhu, arm ‚ s-length transakcí, případný rozdíl v ceně by mohl být připadající na fyzické rozdíly mezi dvěma vlastnostmi. Pokud lze tento fyzický rozdíl identifikovat, může být zjištěna reakce trhu na tento rozdíl.
Odsávání
Podobná metoda se stejným názvem, používá se pro výpočet hodnoty pozemků, těžba umožňuje odhadci určit zůstatkovou hodnotu vylepšení předmětu vlastnictví na základě odhadu nákladů nové nedávno prodaných srovnatelných, minus prodejní cena těchto srovnatelné, a minus hodnota pozemků v transakci.
extrakce je přesný způsob čtení tržiště, protože transakce s délkou paže odhalují částku časově rozlišených odpisů uznaných kupujícími. Čím více vzorků lze z trhu získat, tím spolehlivější jsou shromážděná data. Mezi srovnatelnými prodeje, které jsou analyzovány, by měly být provedeny korelace, aby se dosáhlo odpovídajících procent. Při podobných srovnatelných prodejích lze procento časově rozlišených odpisů přímo aplikovat na předmětný majetek.
protože odhadce jednoduše čte trh touto metodou, jsou zahrnuty všechny zdroje časově rozlišených odpisů — fyzické zhoršení, funkční zastarávání a ekonomické zastarávání. Pokud by bylo nutné oddělit jeden zdroj časově rozlišených odpisů, mohlo by být použito další použití metody abstrakce. Znalec mohl odhadnout naběhlé odpisy přičíst dva zdroje pomocí jiné vhodné metody, a pak odečíst částku časově rozlišených odpisy přičíst ty zdrojů z celkové částky naběhlé odpisy. Rozdíl bude časově rozlišené odpisy patřící k jednomu izolovanému zdroji.
metoda kapitalizace příjmů
odpisy se vypočítávají odlišně pro vlastnosti produkující příjmy. Místo v celkové dolarové částky odpisů a pak odečtením této částky od odhadované náklady nové, odhadci formulovat odhad založený na ztrátu příjmu připadající na položku(y), které způsobují oslabení. Aby tato technika fungovala, musí být předmětem majetek produkující příjem.
metoda kapitalizace příjmů je jako metoda tržní extrakce, protože je nutné najít podobné vlastnosti produkující příjem jak se stejnými ovlivňujícími vadami, tak bez nich. Jakmile jsou tyto vlastnosti izolovány, lze analyzovat vliv vad, aby se určilo, jak způsobuje časově rozlišené odpisy. Tato metoda však posouvá o krok dále tím, že na tento příjem použije tržní kapitalizační míru k odhadu celkové ztráty hodnoty.