Pokud jde o investice do nemovitostí, několik dokumentů jsou důležitější než Formální nemovitostí list. Tento cenný dokument pomáhá investorům v oblasti nemovitostí posoudit potenciál příjmů z pronájmu. Ve skutečnosti přesná proforma může být určujícím faktorem mezi kladným měsíčním peněžním tokem a záporným peněžním tokem. V tomto článku budeme demystifikovat Pro Forma dokumenty a nastínit jejich význam ve vztahu k porovnání investičních nemovitostí.
co znamená Pro Forma v oblasti nemovitostí?
koncept Pro Forma pochází ze světa financí. Označuje jednoduchou metodu odhadu současných nebo předpokládaných finančních výsledků konkrétního aktiva. Podobným způsobem Pro Forma v oblasti nemovitostí slouží jako projekce peněžních toků nemovitosti. Kromě odhadů peněžních toků poskytuje realitní dokument Pro Forma kupujícímu odhad nákladů a očekávanou návratnost investice. Představte si to jako kombinovaný výkaz zisku a ztráty a výkaz peněžních toků pro nemovitost.
související: Hluboké Jádro Investic do Nemovitostí Analýzy
Základní Komponenty
proforma nemovitostí dokument musí být dobře strukturovaný a měl by obsahovat všechny prvky, které se vztahují na příjmy a výdaje. To zahrnuje vše od základního příjmu z pronájmu až po všechny potenciální náklady spojené s investičními nemovitostmi. Jednoduše řečeno, Pro Forma vám dává hrubý odhad potenciálních příjmů, stejně jako očekávané odpočty a úpravy, které musíte provést. Níže je podrobnější členění základních položek Zálohové nemovitostí dokumentu
Příjmy
první polovině proforma nemovitostí dokument je vždy vyhrazena pro příjmy položky. Mezi hlavní patří základní příjmy z pronájmu, ztráta volného místa, koncese, úvěrová ztráta a úhrady nákladů.
- základní příjem z pronájmu: jedná se o odhad příjmů z pronájmu v jeho nejjednodušší formě. Toto číslo předpokládá, že nájemci platí tržní sazby.
- ztráta neobsazenosti: Jedná se o jednu z nejvyšších čísel na listu nemovitostí Pro Forma. Představuje ztracený příjem, ke kterému dochází mezi nájemci. Je důležité si uvědomit, že to je klasifikováno jako ztráta potenciálních příjmů spíše než náklady.
- koncese: to se týká pobídek, které pronajímatelé dávají novým nájemcům. Obecně řečeno, to má tendenci být ve formě několika měsíců bezplatného nájemného.
- úvěrová ztráta: také známý jako špatný dluh. Jedná se o projekci nezaplaceného nájemného a dalších typů příjmů. Obvykle se pohybuje kolem 2% očekávaného hrubého příjmu.
- úhrady nákladů: To představuje výdaje, které nájemce zpracovává. To může zahrnovat daně z nemovitosti, pojištění a služby. Tato položka se bude lišit v závislosti na typu nájemní smlouvy mezi oběma stranami.
součet výše uvedeného vám dává čisté nájemné, které může nemovitost generovat. Pro výpočet celkových příjmů, budete muset přidat některé z následujících příjmových položek:
- poplatky za podání Žádosti
- Čištění a škody
- Poplatky z prodlení
- NSF náboj
Související: Naučte se, jak vypočítat peněžní tok nájemních nemovitostí
výdajové položky
výdajová část dokumentu Pro Forma real estate je poměrně přímočará. Obsahuje většinu nákladů na pronájem nemovitostí, které znáte. To zahrnuje provozní náklady, poplatky za správu nemovitostí a daně z nemovitostí.
- provozní náklady: tyto náklady se skládají z široké škály nákladů, které jsou vlastní správě nájemní nemovitosti. Některé z nich zahrnují údržbu a opravy, nástroje a další různé výdaje, jako je likvidace odpadků. Zejména náklady na opravy a údržbu mohou být poměrně významné. I když investujete do dobře udržované nemovitosti, část příjmů z pronájmu bude muset být odložena, aby se pokryly případné opravy.
- poplatky za správu nemovitostí: většina investorů do nemovitostí najímá správcovské společnosti. Tyto společnosti se zabývají výběrem nájemného, opravami a údržbou. Náklady na pronájem profesionální správy nemovitostí se pohybují kolem 3% až 8% příjmů z pronájmu nemovitosti.
- daně z nemovitostí a nemovitostí: Všechny typy nemovitostí podléhají místním a vládním daním. Ve většině případů se tyto daně skládají z malého procenta z celkové hodnoty nemovitosti. Kromě toho tyto daně mají tendenci zvyšovat každý rok jako hodnota majetku oceňuje.
Související: úplný Seznam z Pronájmu Majetku Náklady pro Investory
Co si dát Pozor Při Analýze Formální Nemovitostí Dokumentu
To není neobvyklé narazit na proforma nemovitostí list, který neodráží realitu investice do nemovitosti. Ve skutečnosti, někteří neetičtí prodejci, agenti, a makléři mohou využít skryté taktiky k uvedení kupujících v omyl. Zde jsou dvě červené vlajky, které každý začátečník real estate investor by měl být vědomi:
- neúplné proforma: To se může zdát velmi základní, ale nějaký majetek prodejci stačí si vybrat vynechat řadu kritických položek. Cílovou skupinou pro tento typ proforma jsou nezkušení nebo začínající investoři. Příkladem toho je proforma, která předvádí příjmy z pronájmu a zhodnocení bez zahrnutí výdajů. Netřeba dodávat, že provedení přesné analýzy peněžních toků bez faktoringu výdajů není proveditelné.
- příliš složitá Pro Forma: list nemovitostí Pro Forma by měl být jednoduchý a snadno analyzovatelný. Přesto mnoho prodejců a agentů vynakládá společné úsilí, aby jejich Pro formy byly co nejsložitější. Cílem této taktiky je zmást kupujícího a rozmazat hranici mezi příjmy a výdaji.
nezapomeňte provést vlastní analýzu peněžních toků pomocí online investičních nástrojů do nemovitostí, jako je kalkulačka investičních nemovitostí společnosti Mashvisor. Tento nástroj pohodlně shromažďuje údaje o příjmech z pronájmu a odhadech nákladů, aby vám zajistil přesný výpočet návratnosti investice při nákupu investiční nemovitosti.
rozdíl mezi Pro Forma kupujícího a pro Forma prodávajícího
cíl prodávajícího je jiný než cíl kupujícího nemovitosti. Prodávající se snaží prodat nemovitost za nejvyšší možnou cenu, zatímco kupující hledá lukrativní investiční nemovitost. V důsledku toho bude Pro Forma, kterou prodávající produkuje, vždy zářit nad některými významnými náklady. To je důvod, proč by kupující měli mít vlastní Pro formu. Přesné odhady a projekce jsou možné pouze tehdy, pokud dokument zahrnuje všechny výdaje.
jak je tomu u jakéhokoli nástroje finanční projekce, Pro Forma nenabízí pohled do budoucnosti odolný proti selhání. Ve skutečnosti několik nepředvídaných faktorů může zakysat investiční nemovitost, která vypadá perfektně na papíře. Který uvedl, že přesný Pro Forma dokument může jít dlouhou cestu v vám pomůže najít ziskové investiční nemovitosti.