Delaware Statutární Fondy pro 1031 Výměny
Jsme psali v jiném článku o tom, jak 1031 výměny poskytují daňoví poplatníci možnost odložit splatné daně při převodu nemovitosti. Diskutovali jsme také o tom, jak nájem v běžných strukturách může někdy usnadnit výměnu 1031. Tady, diskutujeme o jiném přístupu, použití statutárních trustů Delaware.
existuje několik významných výzev pro úspěšné dokončení podobné výměny podle oddílu 1031 zákoníku Internal Revenue.
Jako-Druh Výměny Výzvy
- Nalezení vhodné náhradní ubytování
- Provádění náležité péče o majetek
- Zajištění bankovního financování nahradit výše dluhu na původní majetek
- Identifikace nemovitosti do 45 dnů
- Úspěšně zavírání na nákup do 180 dnů
- podešev-vlastnictví majetku by pravděpodobně stále vyžadovat majitel, aby se hands-na vlastníka nemovitosti, protože smluvní správy majetku v těchto případech může být příliš drahé nebo nepraktické
- Zájmy v komanditní společnosti nebo společnosti s ručením omezeným nemají nárok na 1031 exchange léčba
Za určitých okolností prospěšné majitelé Delaware statutární trust (DST), která je vlastníkem nemovitosti, bude zacházeno jako vlastnit přímý podíl v takových nemovitostí pro účely § 1031. Toto určení bude velmi skutečnost-konkrétní, ale obecně vyžaduje následující:
důvěru, musí být pro ochranu majetku příjemce, s ne moc pro správce lišit důvěru investice.
tento bod je rozhodující; manažer/správce musí mít velmi omezené pravomoci; v realitní kontextu, to znamená, že to nemůže:
- Nakládat, nebo získat nové, majetek;
- Vyjednat leasing;
- Vstoupit do nové nájemní smlouvy;
- znovu Projednat závazky z pohledávek;
- Přijímat vklady kapitálu od investorů;
- Investovat peněžní převody; nebo
- Udělat více než méně, non-strukturální změny na majetku, které nejsou vyžadovány zákonem
Master leasingu musí být pravda leasing, a ne formy financování
pronajímatele musí provést minimální, bezpodmínečné „na riziko“ investice do majetku, který zůstává po celou dobu leasingu. Žádný člen skupiny podnájemců nesmí mít možnost koupit podkladovou nemovitost za nižší než její tehdejší reálnou tržní hodnotu. Žádný člen skupiny sub-nájemci může získávání půjček nebo záruk. Pronajímatel musí očekávat zisk z transakce (kromě daňových odpočtů a kreditů).
vlastníky musí být zacházeno jako „zadavatelé“ důvěry
Majitelé nemohou převádět peníze do důvěry z jiných důvodů, než pro nákup zájem.
trust musí být uznán jako subjekt oddělený od skutečných vlastníků
věřitelé skutečných vlastníků v DST nemohou uplatnit nároky přímo proti majetku drženému DST; tito vlastníci mají právo na stejné osobní odpovědnosti, omezení, od DST akce platí do společnosti akcionáři; DST může žalovat nebo být žalován jako subjekt, a mohou být vytvořeny pro investiční účely. Tyto pravomoci a výsady vedly IRS k závěru, že DST je subjekt oddělený od jeho vlastníků pro účely kódu.
existují i jiné požadavky, ale správně strukturovaný DST je obecně splňuje. Pokud jsou všechny požadavky splněny, pak, jako „zadavatelé,“ majitelé LETNÍHO času by mělo být zacházeno jako vlastnit plnou frakční zájem v každé z hlubších vlastnosti a jsou tudíž způsobilé pro 1031 výměn.
existují jasně některé nevýhody DST, které je činí nevhodnými pro některé výměny 1031.
potenciální nevýhody DSTs
skutečně pasivní investice.
omezení předběžného balení, struktury důvěry a správy nemovitostí činí z DST skutečně pasivní investici s velmi omezeným vstupem investorů.
Dlouhodobá Období Držení.
Tyto investice jsou obvykle určeny pro dlouhodobé držení období, obvykle 5 až 10 let; DST je tedy vhodný pro investora, který chce jen místo dočasně „zaparkovat“ své peníze při čekání na některé další investice, aby se spolu.
Potenciálně Nižší Výnosy.
individuální investoři, kteří spravovali své vlastní nemovitosti, mohou být také zvyklí na lepší než roční příjem 6% -7%, který nabízí mnoho DST.
existují však také některé výhody oproti strukturám TIC, které se jinak používají pro výměny 1031.
výhody DSTs vs. TICs
Žádné Přímé Zapojení Bank.
banky nejsou zapojeny přímo s investory, takže výstupní strategie mohou být posíleny.
Další Možnost.
dsts může poskytnout další možnost, která by jinak nebyla k dispozici během 45denního identifikačního období.
No 35-Investor Limit.
omezení na 35 investorů vztahující se na struktury TIC se také nevztahuje na investice DST.
1031 může být důležitým nástrojem pro odklad daně, a DSTs může být dalším nástrojem v arzenálu investory, kteří chtějí využít těchto výměn. Je to důležité, ačkoli, být vyzbrojen některými znalostmi pozadí a pomocí kvalifikovaných odborníků.