Der Kauf eines Eigenheims ist für so ziemlich jeden ein Traum. Aber die Übernahme dieser massiven Schulden kann Sie daran hindern, früher in den Ruhestand zu gehen, die Kinder aufs College zu schicken oder diesen Traumurlaub zu machen. Wie bei jeder anderen Schuld, wenn Sie in der Lage sind, Ihre Hypothek so schnell wie möglich loszuwerden, desto besser werden Sie auf der Straße sein.
Dies mag wie ein harter Kampf klingen, den Sie nicht gewinnen können, aber wenn Sie diese 12 Expertentipps befolgen, können Sie Ihre Hypothek möglicherweise innerhalb eines Jahrzehnts tatsächlich abbezahlen.
Expertentipps zur Tilgung Ihrer Hypothek in 10 Jahren oder weniger
Kaufen Sie ein Haus, das Sie sich leisten können
„Wenn Sie ein Haus finanzieren möchten, müssen Sie zuerst präqualifiziert werden“, schreibt Mike Timmerman, der seine Hypothek in nur zwei Jahren bezahlt hat. „Die Bank wird sich Ihr finanzielles Gesamtbild ansehen und einen Betrag ausspucken, für den Sie wahrscheinlich einen Kredit erhalten. Einige Leute verwenden diese Nummer, um ein Wohnungsbudget festzulegen, aber nicht ich.“
„Die Bank rät nur. Ich habe mein monatliches Budget geprüft und festgestellt, was ich für Wohnraum ausgeben wollte „, fügt Timmerman hinzu. “ Am Ende war es viel weniger als das, was die Bank mir sagte, ich könnte es mir leisten.“
Hypothekenpunkte verstehen und nutzen
Wann immer Menschen neugierig sind, wie viel ihre Hypothekenkosten sie kosten werden, werden Kreditgeber ihnen Angebote unterbreiten, die Kreditzinsen und Punkte enthalten. Stephanie McElheny, stellvertretende Direktorin für Finanzplanung bei Hefren-Tillotson in Pittsburgh, sagt: „Ein Punkt entspricht 1 Prozent des Kreditbetrags (ex. 1 Punkt auf einer $ 200.000 Hypothek wäre $ 2.000).“
McElheny fügt hinzu: „Es gibt zwei Arten von Punkten, Rabatt- und Originierungsgebühren:
- Rabatt: vorausbezahlte Zinsen auf die Hypothek; Je mehr Sie zahlen, desto niedriger der Zinssatz.
- Originierungsgebühr: Wird vom Kreditgeber zur Deckung der Kosten für die Kreditvergabe erhoben.“
Wenn Sie vorhaben, auf absehbare Zeit in Ihrem Haus zu bleiben, kann es sich lohnen, für diese Punkte zu bezahlen, da Sie am Ende Geld für den Zinssatz Ihrer Hypothek sparen. Sie könnten dieses zusätzliche Geld jeden Monat sparen und es für Ihre gesamte Hypothekenzahlung verwenden.
Crunch die Zahlen
„Rufen Sie Ihren Hypothekeninhaber an oder schauen Sie sich die neueste Erklärung an. Sie benötigen den aktuellen ausstehenden Saldo. Sobald Sie diese Nummer haben, müssen Sie berechnen, wie hoch die Zahlungen sein werden, um die Hypothek in fünf Jahren abzuzahlen „, sagt Neal Frankle auf The Wealth Pilgrim.
Frankle fährt fort: „Sie können entweder die Hypothekenbank bitten, die Mathematik zu machen, oder Sie können es selbst tun. Wenn Sie es selbst tun, können Sie die folgende Formel in Excel verwenden:
Angenommen, Ihr ausstehendes Guthaben beträgt 200.000 USD, Ihr Zinssatz beträgt 5 Prozent und Sie möchten das Guthaben in 60 Zahlungen auszahlen – fünf Jahre. In Excel lautet die Formel PMT (Zinssatz / Anzahl der Zahlungen pro Jahr, Gesamtzahl der Zahlungen, ausstehender Saldo). In diesem Beispiel würden Sie also =PMT (.05/12,60,200000). Die Formel wird $ 3.774 zurückgeben. Das ist die monatliche Zahlung, die Sie machen müssen, wenn Sie Ihre Hypothek von $ 200.000 bei 5 Prozent über fünf Jahre abbezahlen wollen.“
Frankle sagt: „Die gleiche Hypothek, die über 30 Jahre ausgezahlt wurde, beträgt nur 1.073 USD pro Monat. Es wird viel höher sein als Ihre aktuellen Zahlungen. Jetzt hast du deine Nummer. Möglicherweise stellen Sie fest, dass die Zahlung das Zwei- oder Dreifache Ihrer aktuellen Hypothek beträgt. Bleib ruhig.“
Zahlen Sie Ihre anderen Schulden ab
„Eine entscheidende Regel für die Rückzahlung von Schulden lautet: Räumen Sie zuerst die teuersten Schulden auf“, schlägt Martin Lewis, Gründer von MoneySavingExpert.com. „Tun Sie dies und die Zinsen bauen sich nicht so schnell auf, sparen Sie Geld und geben Ihnen mehr Chancen, Schulden früher zu begleichen.“
Als Faustregel gilt: „Löschen Sie hochverzinsliche Kreditkarten und Kredite, bevor Sie Ihre Hypothek überbezahlen, da diese normalerweise teurer sind.“
Extra bezahlen
„Jedes Mal, wenn Sie für Ihre Hypothek extra bezahlen, wird mehr von jeder Zahlung danach auf Ihr Hauptguthaben angewendet“, sagt Bestsellerautor und Radiomoderator Dave Ramsey.
„Hier sind einige Optionen für zusätzliche Zahlungen und Beispiele dafür, wie sich zusätzliche Zahlungen auf die durchschnittliche 30-jährige Hypothek von 220.000 USD mit einem Zinssatz von 4% auswirken:
- Wenn Sie jedes Quartal eine zusätzliche Hauszahlung leisten, sparen Sie 65.000 US-Dollar an Zinsen und zahlen Ihr Darlehen 11 Jahre früher aus.
- Teilen Sie Ihre Zahlung durch 12 und addieren Sie diesen Betrag zu jeder monatlichen Zahlung oder zahlen Sie alle zwei Wochen die Hälfte Ihrer Zahlung, auch als zweiwöchentliche Zahlungen bezeichnet. Sie zahlen jedes Jahr eine zusätzliche Zahlung, sparen 24.000 US-Dollar und sparen vier Jahre von Ihrer Hypothek.
- Runden Sie Ihre Zahlungen so ab, dass Sie mindestens ein paar zusätzliche Dollar pro Monat zahlen.
- Erhöhen Sie Ihre Zahlung, wenn Sie eine Gehaltserhöhung oder einen Bonus erhalten.“
Dave empfiehlt, dass Sie „mit Ihrem Hypothekenunternehmen überprüfen, bevor Sie zusätzliche Tilgungszahlungen leisten. Einige Unternehmen akzeptieren nur zu bestimmten Zeiten zusätzliche Zahlungen oder erheben möglicherweise Vorfälligkeitsentschädigungen. Und stellen Sie immer sicher, dass das zusätzliche Geld auf den Kapitalbetrag und nicht auf die Zahlung des nächsten Monats angewendet wird.“
zweiwöchentliche Zahlungen leisten
„Eine zweiwöchentliche Hypothek ist eine, bei der der Kreditnehmer alle zwei Wochen eine Zahlung in Höhe der Hälfte der sich vollständig amortisierenden monatlichen Zahlung leistet“, erklärt Jack Guttenberg, alias: Der Hypothekenprofessor. „Da es 26 zweiwöchentliche Perioden in einem Jahr gibt, produziert die zweiwöchentliche das Äquivalent einer zusätzlichen monatlichen Zahlung jedes Jahr. Dies führt zu einer deutlichen Verkürzung des Auszahlungszeitraums. Zum Beispiel zahlt sich ein 4-prozentiges 30-Jahres-Darlehen, das in ein zweiwöchentliches Darlehen umgewandelt wird, in 310 Monaten aus — oder 25 Jahre, 10 Monate.“
Dr. Guttenberg fügt hinzu, dass dies „für Kreditnehmer sinnvoll ist, die in der Lage sind, mehr als erforderlich zu zahlen, aber die Disziplin einer genau definierten Routine benötigen.“ Und da einige Banken dies tun, können Sie Ihre eigenen erstellen, indem Sie ein neues Bankkonto eröffnen, auf dem „Sie alle zwei Wochen die Hälfte der Zahlung einzahlen und jeden Monat die volle monatliche Zahlung zur Einreichung beim Kreditgeber abheben. Am Ende eines Jahres wird das Konto für eine doppelte Zahlung ausreichen.“
Seien Sie sparsam
Andrea Stewart und Honer konnten ihre Hypothek in nur 7 Jahren abbezahlen. Sie begannen damit, einen Garten in ihrem Hinterhof zu pflanzen. „Es ist eigentlich einfacher, in Ihren Garten zu gehen und Dinge zu holen, als in den Supermarkt zu gehen“, sagte Honer. „Wir mögen das organische Element und es ist ein riesiger Rechnungsschnitt.“ Dies hat nicht nur ihre Lebensmittelrechnungen gespart, sondern auch ihr Benzin, da sie nicht so viel in den Laden fahren mussten.
Das Paar knirschte auch die Zahlen und stellte fest, dass sie von nur einem Einkommen leben konnten. Das zweite Einkommen ging in Richtung ihrer Hypothek. „Ich denke, wir waren von Anfang an immer sparsam — wir sind beide Sparer“, sagte Stewart. „Eines der Dinge, die wir uns beim Kauf gefragt haben, war:’Wird uns das wirklich glücklich machen? Wir versuchen, Erfahrungen wie Reisen und solche Dinge zu machen, ja, aber ich denke nicht viel.“
Hit the principal early
„In den ersten Jahren Ihrer Hypothek scheint es, dass Sie nur Zinsen zahlen und das Kapital überhaupt nicht reduziert wird“, sagt Nila Sweeney, Managing Editor oder Property Market Insider. „Leider haben Sie wahrscheinlich Recht, da dies eine der unglücklichen Auswirkungen von Zinseszinsen ist. Sie müssen also alles versuchen, um einen Teil des Kapitals vorzeitig zurückzuzahlen, und Sie werden den Unterschied bemerken.“
„Jeder Dollar, den Sie über Ihren Rückzahlungsbetrag in Ihre Hypothek stecken, greift das Kapital an, was bedeutet, dass Sie auf der Strecke Zinsen für einen kleineren Betrag zahlen. Zusätzliche Pauschalbeträge oder regelmäßige zusätzliche Rückzahlungen helfen Ihnen, die Laufzeit Ihres Darlehens um viele Jahre zu verkürzen.“
Verwenden Sie Ihre Steuerrückerstattung
Wie bereits erwähnt, besteht die Möglichkeit, Ihre Hypothek schnell abzuzahlen, darin, zusätzliche Zahlungen zu leisten, solange Ihre Hypothek dies zulässt“, sagt Investor und Schriftsteller Dan Dzombak. „Für viele Menschen ist das leichter gesagt als getan.“
„Eine Strategie, die dies für Sie Wirklichkeit werden lassen kann, besteht darin, Ihre Steuerrückerstattung zu verwenden, um eine große zusätzliche Hypothekenzahlung pro Jahr zu leisten.“ Im Jahr 2015 wurde geschätzt, dass 75% der Steuerzahler in diesem Jahr eine Rückerstattung erhalten werden, und für die Steuersaison 2015 beträgt die durchschnittliche Steuerrückerstattung 3.586 US-Dollar, was einer Steigerung von 10,5% gegenüber der Steuersaison des letzten Jahres entspricht.“
„Eine zusätzliche Hypothekenzahlung von 3.600 USD pro Jahr hat ungefähr den gleichen Effekt wie eine zusätzliche monatliche Zahlung von 300 USD: Sie können Ihr Darlehen ungefähr 12 Jahre früher zurückzahlen.“
Gießen Sie jedes bisschen zusätzliches Geld in Ihre Hypothek
Widmen Sie jeden Geldsegen — einen Bonus, eine Gehaltserhöhung oder ein Urlaubs— oder Abschlussgeschenk -, das Sie erhalten, um Schulden abzuzahlen“, empfiehlt Marilyn Lewis in Money Talks News.
„Offensichtlich hat die höchstverzinsliche Schuld Vorrang. Wenn Sie jedoch über einen ausreichenden Notfallsparfonds verfügen und Ihre Hypothek Ihre einzige Schuld ist, fragen Sie sich nicht einmal, was Sie mit zusätzlichem Geld tun werden, wenn es in Ihre Hände fällt: Fügen Sie es Ihrer Hypothekenzahlung hinzu und bezeichnen Sie es als zusätzliches Kapital.“
Refinanzierung Ihrer Hypothek
„Die Refinanzierung Ihres Hypothekendarlehens kann Ihnen auf verschiedene Arten helfen“, schreibt Morgan Quinn für GoBanking Rates:
- Sie können das Darlehen verkürzen und höhere Zahlungen leisten, bis es sich ausgezahlt hat.
- Sie können einen niedrigeren Zinssatz erhalten.
Quinn fügt hinzu, dass „Diese Refinanzierungsoptionen es Ihnen ermöglichen könnten, Ihre Hypothek frühzeitig abzuzahlen — sogar Jahre früher — und Ihnen Tausende von Zinsen zu sparen, da die Refinanzierung einer Hypothek Ihnen die Möglichkeit gibt, ein brandneues Darlehen aufzunehmen.“
„Wenn Sie nicht viel oder gar kein Eigenkapital in Ihrem Haus haben, können Sie sich für das Home Affordable Refinance Program qualifizieren.
Um sich für HARP zu qualifizieren, müssen Sie die folgenden Anforderungen erfüllen:
- Sie müssen über Ihre Hypothek auf dem Laufenden sein.
- Ihr Zuhause muss Ihr Hauptwohnsitz sein.
- Ihr Darlehen muss Freddie Mac von Fannie Mae gehören.
- Ihr Darlehen muss am oder vor dem 31.Mai 2009 entstanden sein.
- Ihre aktuelle Loan-to-Value-Ratio muss größer als 80 Prozent sein.“
Raum vermieten
Da die Sharing Economy in vollem Gange ist, ist es einfacher denn je, ein zusätzliches Schlafzimmer, eine Garage oder einen Parkplatz zu mieten. Wenn Sie zwei Wochen in den Urlaub fahren, sollten Sie Ihr Zuhause auf Airbnb auflisten, damit Sie während Ihrer Abwesenheit etwas mehr Geld verdienen können. Dieses zusätzliche Geld könnte zu Ihrer Hypothekenzahlung hinzugefügt werden.
Sie könnten auch alles geben und Ihr gesamtes Zimmer mieten, wie der persönliche Finanzautor Sean Cooper.
Er erklärt in LearnVest, dass er 2012 „einen neu renovierten, einstöckigen Bungalow mit einer Kellerwohnung in einer großartigen Lage in der Nähe des Ontariosees gefunden hat.“ Er würde im Keller wohnen und das Erdgeschoss mieten, um seine Hypothek abzuzahlen. Er sagt, dass sein „Immobilienmakler nett genug war, um potenziellen Mietern im Juli 2012, bevor ich überhaupt eingezogen bin, meine Immobilie zu zeigen, und bald hatte ich das Haus vermietet.“
Cooper war auch sparsam und hatte an den Wochenenden einen zweiten Job, aber er konnte in nur zwei Jahren 100.000 Dollar für seine Hypothek abschlagen, indem er sein Haus vermietete.