COVID-19 hat ein Blutbad an der Wall Street und Unsicherheit in anderen Anlageklassen verursacht, aber seit Jahrzehnten bietet Land in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen einen sicheren Hafen für den Kapitalerhalt. In der postpandemischen Wirtschaft sollten CPAs und ihre Landinvestorenkunden verstehen, welche Tax-Shelter-Optionen ihnen zum Schutz ihrer Akquisitionen zur Verfügung stehen.
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Steuerschutz und Landinvestitionen gehen Hand in Hand, so Jason Walter und Clint Flowers, Gründer / CEO und Partner von National Land Realty.
„Das liegt daran, dass es unzählige Möglichkeiten gibt, Steuern zu schützen“, sagte Walter. Dazu gehören gleichartige (Abschnitt 1031) Börsen, Delaware gesetzliche Trusts, Erschöpfung der Steuerbasis, Step-up in Basis, Rentenkonten und Erhaltung Dienstbarkeiten. Welche genutzt werden, hängt von den Bedürfnissen des Anlegers ab.“
1. Section 1031 Exchange und DSTs
A 1031 Exchange (auch bekannt als Like-kind Exchange), beinhaltet den Austausch eines Vermögenswerts gegen einen anderen Ersatzwert, ohne eine laufende Steuerschuld aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts zu generieren. „Land ist eine der Arten von Anlageimmobilien, die ausgetauscht werden dürfen“, sagte Walter. „Dies kann leicht durch herkömmliche Verkaufs- und Akquisitionsmodelle erfolgen, aber auch durch gesetzliche Trusts in Delaware, die es Anlegern ermöglichen, mit anderen Anlegern einen Bruchteil einer bestimmten Immobilie zu besitzen. Die Investition in eine DST ermöglicht es Ihnen, ein passiver Investor zu sein und Ihr Immobilienportfolio durch Investitionen in viele verschiedene Arten und Anzahl von Immobilien zu diversifizieren.“
DSTs sind laut Walter beliebt für den Besitz von Mehrfamilienhäusern. „Die DST ermöglicht es mehreren Personen, in einen Trust zu investieren: Zum Beispiel könnten 30 Investoren jeweils eine Million Dollar investieren, um ein Wohnhaus zu kaufen.“
2. Erschöpfung der Steuerbasis
Dann gibt es den Weg, der durch die Erschöpfung der Steuerbasis angeboten wird, sagte Flowers: „Wenn Sie beispielsweise Timberland konventionell durch eine Hypothek oder gegen Bargeld kaufen und es 4.000 MBF (tausend Brettfuß) handelsübliches Holz im Wert von 1 Million US-Dollar am Tag hat, an dem Sie es gekauft haben, können Sie diese 4.000 MBF Holz im Laufe der Zeit durch einen oder mehrere Holzverkäufe in 1 Million US-Dollar Einkommen umwandeln, ohne steuerliche Konsequenzen oder Kapitalgewinne zu erleiden.“
„Es ist kein Gewinn — es ist nur eine Erholung des Kapitals“, sagte Flowers. „Das Holz wurde gerade in eine flüssige Form umgewandelt. Jeder nachfolgende Dollar danach würde mit dem geltenden langfristigen Kapitalgewinnsatz besteuert. Bestimmte Aktivitäten können zur Kostenbasis beitragen, so dass der Inhaber dies später erneut tun oder im Jahr der Ausgabe Kapital schlagen kann.“
3. Step-up in der Basis
Dies ist der traditionelle Step-up in der Basis, wenn der Eigentümer eines Vermögenswerts stirbt. Die Erben erhalten den Vermögenswert mit einer Kostenbasis, die dem Marktwert zum Zeitpunkt des Todes entspricht. „Wenn ein Investor beispielsweise Land für 5.000 US-Dollar pro Hektar kauft und stirbt, wenn sein aktueller Marktwert 8.000 US-Dollar pro Hektar beträgt, erhalten die Erben es mit einer Kostenbasis von 8.000 US-Dollar pro Hektar“, sagte Flowers. „Sie würden beim Verkauf der Immobilie keine Strafe zahlen, es sei denn, ihr Nettoeinkommen aus dem Verkauf übersteigt 8.000 USD pro Hektar, und nur der Betrag über 8.000 USD pro Hektar würde einer Kapitalertragssteuer unterliegen, die 3.000 USD pro Hektar Steuerschutz bietet.“
4. Rentenkonten
Land kann auch in einer IRA oder 401 (k) gehalten werden, nach Blumen. „Im Falle einer IRA muss es sich um eine selbstgesteuerte IRA handeln. Für 401 (k) s können Sie nicht direkt in das 401 (k) -Konto investieren, sondern müssen Ihr 401 (k) in eine IRA übertragen und dann den Erlös für die Investition verwenden „, sagte er.
Das IRA-Tierheim ist laut Flowers streng auf Land beschränkt, das für Investitionszwecke genutzt wird: „Dies ist also nicht die richtige Wahl für Menschen, die die Kosten einer Hütte oder Lodge ausgleichen möchten.“
5. Conservation Easement
Conservation Easements waren in letzter Zeit in den Nachrichten, da die IRS versucht hat, ihre Verwendung bei missbräuchlichen syndizierten Tax Shelter-Transaktionen zu vereiteln. Die legitime Verwendung von Erhaltungsdienstbarkeiten wird jedoch immer noch vom IRS anerkannt.
„Der IRS erkennt die wichtige Rolle legitimer Abzüge von Erhaltungsdienstbarkeiten bei der Förderung des Landschutzes für zukünftige Generationen an“, sagte der IRS in IR-2020-152 vom 13. Juli 2020.
„Erhaltungsdienstbarkeiten ähneln einer Urkundenbeschränkung, aber in größerem Maßstab“, sagte Flowers. „Durch diese Methode spenden Investoren bestimmte Rechte zugunsten eines gemeinnützigen Land Trust. Diese Rechte beziehen sich in der Regel auf die Entwicklung von Unterteilungen, Bergbau, oder Oberflächennutzungen, die sich nachteilig auf die Tierwelt oder den ökologischen Nutzen des betreffenden Grundstücks für die Öffentlichkeit auswirken könnten, einschließlich Luftqualität, Wasserqualität, etc. Je mehr Rechte Sie spenden, desto größer ist der erzielte Steuerschutz. Durch eine Erhaltungsdienstbarkeit können 50 bis 100 Prozent des bereinigten Bruttoeinkommens des Spenders für bis zu 16 Jahre geschützt werden.“
Neben dem Tax Shelter bieten Conservation Easements Spendern auch die Möglichkeit, ein positives Beispiel für ihre Gemeinde zu setzen. „Und oft hätten sie diese Naturschutzmaßnahmen ergriffen, um das Land trotzdem bestmöglich zu nutzen“, bemerkte Flowers.
Natürlich ist es angesichts des aktuellen IRS-Fokus für CPAs sehr wichtig, zwischen legitimen und missbräuchlichen Erhaltungsdienstbarkeiten zu unterscheiden. Rickard Jorgensen, Präsident und Chief Underwriting Officer von CPAGold, sieht Conservation Easements als die nächste Welle von Kunstfehleransprüchen gegen Buchhalter und Steuerberater. Dies kann in Form einer Verweisquelle an einen syndizierten Conservation Easement Promoter erfolgen; ein aggressiver Abzug in den Steuererklärungen einer vermögenden Person oder ein konservativer Abzug in den Steuererklärungen einer HNW-Person.
„Wir empfehlen, dass eine CPA-Firma plant, Schritte zu unternehmen, um die Möglichkeit eines Anspruchs aus missbräuchlichen syndizierten Conservation Easement-Transaktionen zu mindern“, sagte er.
Walter und Flowers waren sich einig: „Wir sind sehr an der Integrität der Branche beteiligt“, sagte Flowers. „Wenn Sie Eigentum kaufen und verwalten und es einen höheren und besseren Gebrauchswert hat, können Sie spenden und einen schönen Steuerabzug erzielen, wenn Sie etwas tun, was Sie sowieso tun würden, das ist perfekt — wofür es entworfen wurde. Wenn Sie jedoch mit der alleinigen Absicht kaufen, eine Rendite für eine Erhaltungsdienstbarkeit zu erzielen, verstößt dies höchstwahrscheinlich gegen die Regel der gemeinnützigen Absicht.“