Die Abschreibung von Immobilien ist ein Wertverlust einer Immobilie aus irgendeinem Grund. Aufgelaufene Abschreibungen sind Abschreibungen, die bereits stattgefunden haben. Dieser Wertverlust entspricht der Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten neu der Verbesserungen und ihrem Marktwert. Die Abschreibung kann auf den physischen Verschleiß eines Gebäudes, funktionale Probleme des Gebäudes oder Standortprobleme zurückzuführen sein, die sich auf die Immobilie auswirken. Nachdem Sie die aufgelaufene Abschreibung geschätzt haben, können Sie sie von den Ersatz- (oder Reproduktions-) Kosten der Gebäude auf einer Immobilie abziehen. Die resultierende Zahl sind die abgeschriebenen Kosten der Verbesserungen.
Nachteilige physische, funktionale und standortbedingte Einflüsse führen dazu, dass Immobilienverbesserungen an Wert verlieren. Es gibt drei Arten von Abschreibungen: physische Verschlechterung, funktionale Obsoleszenz und externe Obsoleszenz. Die physische Verschlechterung eines Gebäudes und seiner Ausrüstung umfasst physische Abnutzung, Zerfall, Verfall oder Fäulnis oder physische Schäden jeglicher Art, die durch die Elemente verursacht werden. Funktionale Obsoleszenz bezieht sich auf Mängel, Überbeanspruchungen oder einfach unerwünschte Merkmale in einem Gebäude. Externe Veralterung ist auf externe widrige Bedingungen zurückzuführen, die sich auf eine Immobilie auswirken.
Eine Immobilie kann unter einer beliebigen Kombination der drei Arten der Abschreibung leiden, oder sie kann überhaupt nicht unter einer Abschreibung leiden. Allerdings, wenn nicht brandneu, wird ein Gebäude wahrscheinlich ein gewisses Maß an Abschreibung entstanden sein. Wie ein brandneues Auto, das aus dem Ausstellungsraum gefahren wird, verliert eine Struktur in dem Moment, in dem sie gebaut wird, an Wert.
Physische Verschlechterung und funktionelle Obsoleszenz werden weiter in zwei Unterkategorien unterteilt: heilbare und unheilbare Abschreibung.
Heilbare Abschreibung bezieht sich auf einen Wertverlust, der wirtschaftlich zu korrigieren ist. Mit anderen Worten, die Kosten für die Behebung des Problems sind geringer als der Wertverlust, sodass die Behebung des Problems wirtschaftlich sinnvoll ist.
Unheilbare Abschreibungen beziehen sich auf Abschreibungen, die entweder physisch unmöglich zu heilen sind oder zu teuer sind, um geheilt zu werden. Wenn die Kosten für die Behebung des Problems den durch das Problem verursachten Wertverlust übersteigen, ist es wirtschaftlich nicht sinnvoll, es zu reparieren.
Körperliche Verschlechterung
Körperliche Verschlechterung ist der Wertverlust aus allen Ursachen des Alters und der Wirkung der Elemente. Es wird durch eine Reihe von Quellen verursacht — Verschleiß, Zerfall, Verfall oder Fäulnis oder physische Schäden durch die Elemente.
Die Abnutzung dieser verschiedenen Elemente an einem Gebäude ist für die physische Verschlechterung verantwortlich, die dieses Gebäude betrifft. Zum Beispiel trägt das Gehen auf Teppichboden es schließlich aus. Heiz- und Kühlsysteme verschleißen schließlich auch. Manchmal tragen natürlich vorkommende Elemente wie ultraviolettes Sonnenlicht, Wind und Wasser auf einem Grundstück. Stürme, extreme Temperaturen, Erdbeben, Termiten, Zimmermannsameisen und Überschwemmungen wirken sich in unterschiedlichem Maße auf die physikalischen Eigenschaften aus. Feuer, Explosion, Vandalismus und Vernachlässigung wirken sich auch physikalisch nachteilig auf die Eigenschaften aus.
Eigenschaftskomponenten, die eine heilbare physikalische Verschlechterung aufweisen, können wirtschaftlich repariert oder ersetzt werden. Dazu gehören verzögerte Wartung und leicht reparierbare Artikel. Latente Wartung bezieht sich auf Gegenstände, die aufgrund mangelnder Wartung repariert werden müssen. Gegenstände wie Dachreparatur oder -austausch, Lackieren, Gebäudewartung, Austausch von Bodenbelägen und Austausch von Zwangslufterhitzern sind typische Beispiele für heilbare körperliche Verschlechterung.
Physische Gegenstände, die unheilbar sind, können nicht wirtschaftlich ersetzt oder repariert werden. Unheilbare körperliche Verschlechterung tritt gewöhnlich mit strukturellen Komponenten auf, die erwartet werden, um für das Leben des gesamten Gebäudes zu dauern. Strukturelle Komponenten wie Fundamente, Rahmen, Wände, Mauerwerk und Kanäle gelten normalerweise als unheilbar. Wenn eine unheilbare physische Verschlechterung offensichtlich ist, kann es aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoller sein, das Gebäude abzureißen, als zu versuchen, es zu reparieren.
Gutachter klassifizieren die physische Verschlechterung von Bauteilen anhand wirtschaftlicher Erwägungen. Da strukturelle Komponenten selten mit ähnlichen Raten abwerten, klassifizieren Gutachter sie nach der erwarteten Lebensdauer – entweder als kurzlebig oder langlebig. Kurzlebige Elemente sind Komponenten, von denen erwartet wird, dass sie während der wirtschaftlichen Lebensdauer des Produkts ersetzt werden. Langlebige Gegenstände sind Bestandteile der Verbesserung, von denen erwartet wird, dass sie so lange halten wie das Gebäude selbst. Farben, Bodenbeläge und Armaturen sind Beispiele für kurzlebige Gegenstände, während das Gebäudefundament ein Beispiel für eine langlebige Komponente ist.
Funktionale Obsoleszenz
Funktionale Obsoleszenz ist eine Abschreibung, die auf einen Gegenstand oder ein Merkmal innerhalb der betreffenden Eigenschaft zurückzuführen ist, das nicht mehr nützlich oder funktional ist. Dieses beeinträchtigte Merkmal führt zu einem Wertverlust (Abschreibung) für die gesamte Immobilie. Funktionale Obsoleszenz wird teilweise durch sich ändernde Marktanforderungen verursacht und kann in verschiedenen Formen auftreten, einschließlich veraltetem architektonischem Design, Layoutproblemen, Mangel an modernen Einrichtungen und Überbeanspruchung.
Veraltetes architektonisches Design. Historisch gesehen haben einige interessante Konstruktionsstiländerungen stattgefunden. Ein vor 50 Jahren erbautes Haus mag die Menschen damals angesprochen haben, aber heute kann der Stil als veraltet und ermüdend angesehen werden. Kunstvolles Formen und Formen, einst als wünschenswert angesehen, kann heute veraltet sein.
Layoutprobleme. Gutachter müssen erkennen, dass sich der Geschmack und die Vorlieben der Gesellschaft im Laufe der Zeit ändern. Zu einer Zeit waren die Wohnbereiche völlig getrennt von der Küche und das Konzept des Großen Raumes oder des offenen Flusses war ein ungewöhnliches Konzept. Vor nicht allzu langer Zeit war eine Garage für ein Auto völlig ausreichend, da Familien normalerweise ein Auto besaßen. Heute können ältere Häuser mit Ein-Auto-Garagen noch gefunden werden, aber oft verkaufen für weniger als ähnliche Häuser mit Zwei-Auto-Garagen.
Mangel an modernen Einrichtungen. Veraltete Funktionen und Geräte sind auch Beispiele für funktionale Veralterung. Heutzutage dominieren Computer jeden Aspekt unseres Lebens, und das Internet ist hier, um zu bleiben. Jedes Haus, das ohne Computer- und Internetfunktionen gebaut wurde, würde als funktional veraltet angesehen.
Der Mangel an modernen Einrichtungen ist meistens heilbar, aber die Kosten für die Heilung müssen am Nutzen für den Immobilienwert gemessen werden. Beim Hinzufügen moderner Einrichtungen, die auf dem Markt bewertet werden, gleicht die Wertsteigerung in der Regel die Installationskosten aus.
Der heutige Markt verlangt nach bestimmten modernen Küchen und Bädern, um den Wert zu maximieren. Zum Beispiel haben ältere Häuser oft keine Spülmaschine. Ein Haus ohne Geschirrspüler wird verkauft, aber für weniger verkaufen. Wenn die Installationskosten geringer sind als der Beitrag des Geschirrspülers, ist die Veralterung heilbar. Wenn mehr, ist es unheilbar.
Klimaanlage als moderner Komfort muss im Kontext ihres Marktes gemessen werden. In der Wüste ist ein Haus ohne Klimaanlage definitiv im Nachteil. Am Strand ist die Klimaanlage jedoch nicht so wichtig.
Superqualität. Eine Superadequacy (oder Überverbesserung) ist ein Merkmal, das zu groß oder von höherer Qualität ist als für eine Eigenschaft erforderlich. Die Kosten für das Hinzufügen des Features sind höher als der Wert, den das Feature beisteuert. Beispiele für superadequacities sind ein 10.000 Quadratmeter großes Haus in der Mitte eines Traktes von Häusern in der Größe von 1.200 bis 1.800 Quadratmetern, eine übermäßige Anzahl von Schlafzimmern oder 1 Fuß dicke, holzgerahmte Außenwände.
Externe Obsoleszenz
Externe Obsoleszenz tritt auf, wenn Einflüsse, die außerhalb einer Eigenschaft liegen, diese Eigenschaft beeinträchtigen. Diese äußeren Einflüsse können standortbezogen oder ökonomisch sein.
Locational Obsolescence wird durch den physischen Standort des Objekts und seine Nähe zu einem negativen Einfluss verursacht. Starker Verkehrslärm, wie er von Autobahnen und Flughäfen erzeugt wird, kann zu Standortveralterung führen. Wiederkehrender Rauch, Staub und schädliche Gerüche aus Quellen außerhalb einer Immobilie, wie einem Milchviehbetrieb oder einer Kläranlage, wirken sich ebenfalls nachteilig auf den Wert einer Immobilie aus.
Wirtschaftliche Veralterung tritt auf, wenn Änderungen in der lokalen Wirtschaft den Wert der betreffenden Immobilie beeinflussen. Einige Städte sind auf eine große Industrie oder einen großen Arbeitgeber angewiesen. Wenn die Branche schließt oder der Arbeitgeber jemals umzieht, könnte dies verheerende Auswirkungen auf die Immobilienwerte haben.
Ungünstige Zonenverordnungen, Umweltbeschränkungen oder andere gesetzgeberische Entscheidungen, die die Nutzung einschränken, können ebenfalls zu externer Veralterung führen. Da diese Faktoren von außen auf die Immobilie selbst zurückzuführen sind, gelten sie als externe Veralterung.
Externe Veralterung ist in praktisch allen Fällen unheilbar, da die nachteiligen Bedingungen, die die Immobilie betreffen, außerhalb des Subjekts liegen und nur wenige Eigentümer bereit oder in der Lage sind, Geld auszugeben, um nachteilige Bedingungen zu ändern, die sich nicht auf ihrem eigenen Grundstück befinden. Veränderungen wie der Umzug einer Autobahn oder eines nahegelegenen Flughafens machen einfach keinen wirtschaftlichen Sinn und gehen weit über die finanziellen Möglichkeiten der meisten Immobilienbesitzer hinaus.
Methoden zur Berechnung der aufgelaufenen Abschreibungen
Methoden zur Berechnung der aufgelaufenen Abschreibungen umfassen die Cost-to-Cure-Methode, die Economic Age / Life-Methode, die Modified Age / Life-Methode, die Breakdown-Methode (oder die Observed Condition-Methode), die Marktextraktion unter Verwendung von Verkaufsvergleichstechniken und die Ertragskapitalisierungsmethode.
Denken Sie daran, dass die aufgelaufenen Abschreibungen nur für Verbesserungen berechnet werden, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden. Land wird zu seinem Marktwert in den Kostenansatz einbezogen. Da der Wert des Grundstücks bereits dem Marktwert entspricht, würden zusätzliche Abzüge vom Grundstückswert dazu führen, dass es für jeden wertbeeinträchtigenden Zustand doppelt bestraft wird.
Cost-to-Cure-Methode
Die Cost-to-Cure-Methode ist die einfachste und einfachste Methode zur Berechnung der aufgelaufenen Abschreibungen. Es basiert auf der beobachteten aufgeschobenen Instandhaltung und der Anwendung der aktuellen Baukosten zum Zeitpunkt der Bewertung. Seine grundlegende Prämisse besagt, dass die Kosten, die erforderlich sind, um einen Artikel zu ersetzen, der Betrag sind, der aufgrund aufgelaufener Abschreibungen verloren geht.
Es ist relativ einfach, die physische Verschlechterung mit dieser Methode abzuschätzen. Wenn bestimmte Gegenstände wie die Bodenbeläge verschleißen, gibt die Schätzung der Kosten für die Reparatur oder den Ersatz dieser Gegenstände oft eine glaubwürdige Schätzung der physischen Verschlechterung. Wenn eine Treppe ersetzt werden muss, ist die Höhe der aufgelaufenen Abschreibungen die Kosten, um dies zu erreichen. Wenn ein Dach ersetzt werden muss, ist die Höhe der aufgelaufenen Abschreibungen die Kosten dafür, einschließlich Arbeit und Material.
Mit dieser Methode wird die heilbare funktionelle Obsoleszenz berechnet. Wenn das Funktionsproblem eine neue oder neuere Eigenschaft betrifft, werden im Allgemeinen die Kosten zur Behebung des Funktionsproblems als Schätzung verwendet. In einer älteren Eigenschaft sind die Kosten für die Heilung abzüglich des verbleibenden Wertes des zu ersetzenden Artikels eine Möglichkeit, den Verlust zu bestimmen.
Einschränkungen dieser Methode
Diese vereinfachte Methode ermöglicht nur eine 100% ige Abschreibung eines Artikels. Die Cost-to-Cure-Methode ist nicht sehr nützlich, wenn es um Gegenstände geht, die teilweise Wertminderung haben, wie ein Dach, das nicht brandneu ist, aber noch Jahre übrig hat, bevor es ersetzt werden muss.
Ökonomische Alters- / Lebensdauermethode
Die ökonomische Alters- / Lebensdauermethode zur Berechnung der aufgelaufenen Abschreibungen vergleicht das effektive Alter einer Struktur mit ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer. Diese Methode, die auch als geradlinige Methode oder Alters- / Lebensmethode bezeichnet wird, wird am häufigsten von Gutachtern für Wohnimmobilien verwendet. Bei dieser Methode wird jedem Jahr der wirtschaftlichen Lebensdauer der Struktur ein gleicher Betrag der aufgelaufenen Abschreibungen zugerechnet. Ein effektives Alter wird geschätzt und der Struktur zugewiesen, und das verbleibende Wirtschaftsleben wird bestimmt.
Bei der Methode Alter/Lebensdauer wird das Verhältnis des effektiven Alters der Verbesserungen zu ihrer gesamten wirtschaftlichen Lebensdauer mit den aktuellen Reproduktions- oder Wiederbeschaffungskosten dieser Verbesserungen multipliziert. Die resultierende Zahl ist die aufgelaufene Abschreibung des betreffenden Eigentums.
Die Gleichung zur Berechnung der aufgelaufenen Abschreibungen mit dieser Methode lautet Aufgelaufene Abschreibung = Effektives Alter dividiert durch die wirtschaftlichen Lebenszeiten Ersatz- / Reproduktionskosten.
Bei einem effektiven Alter von 15 Jahren und einer wirtschaftlichen Lebensdauer von 70 Jahren kann trotz des chronologischen Alters von 50 Jahren von einer verbleibenden wirtschaftlichen Lebensdauer von 55 Jahren gesprochen werden. Diese Struktur hat noch eine lange, nützliche Lebensdauer.
Einschränkungen dieser Methode
Obwohl die wirtschaftliche Alters- / Lebensdauermethode relativ einfach zu berechnen ist, neigt sie dazu, die gesamte Schätzung der aufgelaufenen Abschreibungen zu verschleiern, da sie alle Elemente der aufgelaufenen Abschreibungen zusammenfasst. Eine wesentliche Schwäche dieser Methode besteht darin, dass heilbare Posten der aufgelaufenen Abschreibungen nicht getrennt von unheilbaren Posten der aufgelaufenen Abschreibungen behandelt werden. Es erkennt auch nicht an, dass bestimmte Gegenstände in einem Gebäude eine kürzere verbleibende Wirtschaftslebensdauer haben als die gesamte Wirtschaftslebensdauer des Bauwerks. Diese Methode berücksichtigt physische, funktionale und standortbezogene Veralterung, unterscheidet jedoch nicht zwischen den verschiedenen Arten der aufgelaufenen Abschreibung.
Modifizierte Alters- / Lebensdauermethode
In der modifizierten Alters- / Lebensdauermethode werden heilbare physische und funktionale Abschreibungsposten identifiziert. Die Kosten für die Heilung all dieser Gegenstände werden von den Reproduktions- oder Wiederbeschaffungskosten der Verbesserungen abgezogen. Das aus der Alter / Lebensdauer-Methode abgeleitete Verhältnis wird dann mit den verbleibenden Kosten multipliziert, um eine Schätzung der aufgelaufenen Abschreibungen aus allen anderen Ursachen zu erhalten.
Einschränkungen dieser Methode
Obwohl härtbare Gegenstände von dieser Methode erkannt werden, berücksichtigt sie dennoch keine Unterschiede in der Restlebensdauer der anderen Bauteile. Diese Methode ist etwas genauer, basiert aber auf der gleichen Annahme wie die ökonomische Alters- / Lebensmethode. Beide Methoden gehen davon aus, dass ein einzelnes Alters- / Lebensverhältnis auf jede Komponente der Verbesserungen angewendet werden kann.
Aufschlüsselungsmethode
Bei der Aufschlüsselungs- oder Beobachtungsbedingungsmethode analysiert ein Gutachter jede Art der aufgelaufenen Abschreibung separat, misst den Betrag der einzelnen Abschreibungen und summiert die einzelnen Schätzungen, um die gesamte aufgelaufene Abschreibung zu bestimmen. Dann wird die gesamte aufgelaufene Abschreibung von den Reproduktions- oder Wiederbeschaffungskosten abgezogen.
Wenn die aufgelaufenen Abschreibungen von den Wiederbeschaffungskosten abgezogen werden, sind einige Arten von funktionaler Veralterung, wie sie auf veraltete Geräte oder Materialien zurückzuführen sind, nicht abzuziehen, da beim Austausch aktuelle Geräte und Materialien verwendet würden.
Wie der Name schon sagt, beobachtet ein Gutachter den Zustand verschiedener Bestandteile der Struktur und beobachtet den Prozentsatz der Verschlechterung (oder des Wertverlusts wie er ist) im Vergleich zu einer neuen, ordnungsgemäß geplanten Struktur, die keinen Wertverlust aufweist.
Auf diese Weise können der physische Verfall und die funktionale Veralterung gemessen werden, obwohl der Erfolg dieser Methode Erfahrung und aktuelle Kenntnisse der aktuellen Baukosten erfordert.
Marktextraktion unter Verwendung von Verkaufsvergleichstechniken
Gutachter verwenden die Marktextraktion unter Verwendung von Verkaufsvergleichstechniken, wie z. B. der Verkauf-Wiederverkauf-Analyse, der gepaarten Verkaufsanalyse und der Extraktionsmethode, um die aufgelaufenen Abschreibungen zu schätzen. Sie müssen sicher sein, dass die Verkaufspreise aller Verkäufe wirklich auf den Markt hinweisen. Verkäuferanreize wie Darlehensrabattpunkte, vorausbezahlte Gebühren der Hausbesitzervereinigung, Rabatte, vom Verkäufer bezahlte Abschlusskosten, im Verkauf enthaltenes persönliches Eigentum usw., haben normalerweise eine Auswirkung auf Verkaufspreise und können die Ergebnisse beeinflussen.
Sale-Resale-Analyse
In einer Sale-Resale-Analyse wird eine Immobilie analysiert, die in relativ kurzer Zeit verkauft und weiterverkauft wird. Durch die Suche nach Immobilien in einem stabilen Markt mit zwei Verkäufen auf dem offenen Markt in relativ kurzer Zeit könnte jeder Preisunterschied auf Änderungen an dieser Immobilie zurückzuführen sein.
Gepaarte Verkaufsanalyse
In einer gepaarten Verkaufsanalyse werden zwei ähnliche Immobilien analysiert, die im selben Zeitraum auf demselben Markt verkauft werden. Handelt es sich bei den Verkäufen um Fremdvergleichsgeschäfte auf dem freien Markt, könnten Preisunterschiede auf physische Unterschiede zwischen den beiden Konzessionsgebieten zurückzuführen sein. Wenn dieser physische Unterschied identifiziert werden kann, kann die Marktreaktion auf diesen Unterschied identifiziert werden.
Extraktion
Ähnlich wie bei der gleichnamigen Methode zur Berechnung des Grundstückswerts können Gutachter mit der Extraktion den abgeschriebenen Wert der Verbesserungen der betreffenden Immobilie ermitteln, indem sie die Kosten schätzen neu von kürzlich verkauften vergleichbaren Gegenständen abzüglich des Verkaufspreises dieser vergleichbaren Gegenstände und abzüglich des Wertes des Grundstücks in der Transaktion.
Die Extraktion ist eine genaue Methode, um den Markt zu lesen, da Fremdgeschäfte den Betrag der von den Käufern erfassten aufgelaufenen Abschreibungen anzeigen. Je mehr Proben aus dem Marktplatz extrahiert werden können, desto zuverlässiger sind die gesammelten Daten. Unter den vergleichbaren Verkäufen, die analysiert werden, sollten Korrelationen hergestellt werden, um zu angemessenen Prozentsätzen zu gelangen. Bei ähnlichen vergleichbaren Verkäufen kann der Prozentsatz der aufgelaufenen Abschreibungen direkt auf die betreffende Immobilie angewendet werden.
Da ein Gutachter mit dieser Methode einfach den Markt liest, sind alle Quellen aufgelaufener Abschreibungen enthalten — physische Verschlechterung, funktionale Veralterung und wirtschaftliche Veralterung. Wenn es notwendig wäre, eine Quelle der aufgelaufenen Abschreibungen zu trennen, könnte eine weitere Anwendung der Abstraktionsmethode verwendet werden. Ein Gutachter könnte die aufgelaufenen Abschreibungen, die zwei der Quellen zugeschrieben werden, mit anderen geeigneten Methoden schätzen und dann den Betrag der aufgelaufenen Abschreibungen, die diesen Quellen zugeschrieben werden, vom Gesamtbetrag der aufgelaufenen Abschreibungen abziehen. Die Differenz ist die aufgelaufene Abschreibung einer isolierten Quelle.
Methode der Ertragskapitalisierung
Die Abschreibung wird für ertragsproduzierende Immobilien unterschiedlich berechnet. Anstatt die Abschreibungsbeträge in Dollar zu summieren und diesen Betrag dann von den geschätzten Anschaffungskosten abzuziehen, formulieren die Gutachter eine Schätzung, die auf einem Einkommensverlust basiert, der den die Abschreibung verursachenden Gegenständen zuzuschreiben ist. Damit diese Technik funktioniert, muss das Subjekt eine einkommensschaffende Eigenschaft sein.
Die Ertragskapitalisierungsmethode ist wie die Marktextraktionsmethode, da es notwendig ist, ähnliche ertragsproduzierende Eigenschaften mit und ohne die gleichen Einflussfaktoren zu finden. Sobald diese Eigenschaften isoliert sind, kann der Einfluss der Defekte analysiert werden, um festzustellen, wie sie die aufgelaufene Abschreibung verursacht. Diese Methode geht jedoch noch einen Schritt weiter, indem sie einen marktbasierten Kapitalisierungssatz auf dieses Einkommen anwendet, um den Gesamtwertverlust abzuschätzen.