Utahs Wohnimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine ähnliche Geschichte erlebt: Schwindende Lagerbestände, die zu steigenden Preisen führen, sowie ein anhaltendes Wachstum im Mehrfamiliensektor. Utah wird seine Bevölkerung bis 2065 verdoppeln. Dieses beispiellose Wachstum wird voraussichtlich noch größere Auswirkungen auf den Wohnungsbau in Gemeinden haben — und diese Trends der Zukunft zeigen sich bereits heute.
Ein herausforderndes Umfeld
Jed Stewart, Vice President of Land Acquisition bei EDGE Homes, sagt, dass eine der größten Herausforderungen für Bauherren derzeit die Fähigkeit ist, Häuser auf Abruf zu liefern. Das hängt direkt mit dem anhaltenden Arbeitskräftemangel der Großen Rezession zusammen, als viele Bauarbeiter das Feld verließen und Karrieren in anderen Berufen anstrebten.
Und während der Mangel an Inventar und Arbeitskräften kein neues Problem ist, ist es ein anhaltendes, sagt Stewart. Er glaubt jedoch, dass es in den nächsten Jahren besser werden wird. „Diejenigen von uns, die in der Branche sind, spüren immer noch den Schmerz von 2008“, sagt er. „Die Leute sind nervös, Personal hinzuzufügen und Unternehmen wieder aufzubauen und wieder zu wachsen, weil sie befürchten, dass alles wieder zusammenbricht. Mit weiteren Jahren soliden Wachstums wird diese Angst verschwinden – das ist sowieso meine Hoffnung.“
Ari Bruening, Chief Operating Officer bei Envision Utah, sagt, während der Arbeitskräftemangel eine aktuelle Herausforderung ist, ist die noch größere Herausforderung, der sich Utahns in naher Zukunft stellen wird, ein Mangel an Landversorgung.
„Wir können nicht einfach weiter nach außen wachsen, weil wir Berge und Seen und Bundesland treffen“, sagt er. „Steigende Preise werden nur noch schlimmer. Werden wir die Möglichkeit für mehr Wohnraum in den bestehenden Tälern entlang der Wasatch-Front schaffen oder werden wir irgendwann unser Wachstum im nächsten Tal benötigen? Ich denke, was wir gerade sehen, ist die Spitze des Eisbergs. Der Mangel an Land wird noch lange ein Problem sein, und ich denke, das wirft die Frage auf: Werden wir Wege finden, begrenztes Land unterzubringen oder nicht? Werden die Menschen viel für Wohnungen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes bezahlen oder weniger bezahlen und weiter weg wohnen?“
Da Land immer weniger verfügbar ist, wählen Bauherren immer kleinere Grundstücke, um Häuser erschwinglich zu halten, fügt Stewart hinzu. „Die Landpreise liegen jetzt bei etwa 300.000 US-Dollar pro Hektar und können bis zu einem Preis von über 400.000 US-Dollar steigen. Wenn wir nicht Mehrfamilienhäuser bauen, werden so viele Käufer eliminiert „, sagt er. „Unser Geschäftsmodell baut etwa 1.200 Einheiten pro Jahr. Vor drei Jahren waren wir ausschließlich Einfamilienbauer, aber als sich der Markt verlagerte und Land teurer wurde, Wir mussten auf Mehrfamilienhäuser umsteigen und Eigentumswohnungen und Stadthäuser bauen, um zu einem Preis zu bleiben, den sich die Menschen leisten können. Die Tage der viertel Hektar großen Grundstücke, die jeder will, gehen zu Ende, es sei denn, Sie haben ein beträchtliches Budget, um sich ein Haus auf einem größeren Grundstück zu leisten.“
Dan Lofgren, Präsident und CEO von Cowboy Partners, sagt, dass der Landnutzungsfaktor zum Teil von den Kosten und zum Teil von den Lebensstilentscheidungen bestimmt wird, da sich die Menschen dafür entscheiden, häufiger öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen.
„Wir denken manchmal an Salt Lake als einen wunderbar einzigartigen Ort, und in vielen Aspekten ist das wahr, aber auf der anderen Seite, wenn man sich den Lebenszyklus anderer mittelgroßer Städte auf dem Weg zu großen Städten ansieht, werden sie immer vertikaler in Wohnkonfigurationen, und das ist irgendwie vorhersehbar, wenn ein U-Bahn-Gebiet wächst. Es gibt nichts, was darauf hindeutet, dass dies nicht auch in Utah passieren wird.“
“ Wir können nicht einfach weiter nach außen wachsen, weil wir Berge und Seen und Bundesland treffen. Steigende Preise werden nur noch schlimmer. Werden wir die Möglichkeit für mehr Wohnraum in den bestehenden Tälern entlang der Wasatch-Front schaffen oder werden wir irgendwann unser Wachstum im nächsten Tal benötigen?“ – Ari Bruening, Envision Utah
Bruening stimmt zu, dass Millennials veränderte Präferenzen für das von ihnen bevorzugte Wohnungsprodukt zeigen, was manchmal mit der Erschwinglichkeit zusammenhängt, aber nicht in jedem Fall.
„Das heißt nicht, dass jeder Millennial in einer Wohnung leben möchte, aber mehr von ihnen wollen einen urbaneren Wohnstil und müssen sich nicht wie frühere Generationen um einen Hof kümmern“, sagt er. „Wenn Sie sich einige der High-End-Apartments ansehen, die in der Innenstadt von Salt Lake City gebaut werden, entscheiden sich diese Leute nicht aus Notwendigkeit für ein Apartment, sondern aus freien Stücken.“
Insgesamt, warum ist eine Landknappheit wichtig? Brüning sagt, dass es wichtig ist, weil Dinge wie die Luftqualität leiden werden, wenn die Menschen gezwungen werden, längere Strecken zur Arbeit zu fahren, und die Arbeiter sich ausgeschlossen fühlen könnten, weil sie es sich nicht leisten können, in den Gemeinden zu leben, in denen sie arbeiten.
„Ein Grund, warum wir im Vergleich zu Orten wie Kalifornien wirtschaftlich gut abgeschnitten haben, ist, dass wir für die Gründung von Unternehmen erschwinglich waren“, fügt er hinzu. „Wir wollen diesen Wettbewerbsvorteil nicht verlieren. Andererseits ist es eine gute Herausforderung, denn wir sind ein wachsender Ort, an dem die Menschen sein wollen, und unserer Wirtschaft geht es gut. Wir müssen nur die Einschränkungen der Landversorgung erkennen.“
Beispielloses Wachstum
James Wood, Ivory Boyer Senior Fellow am Kem C. Gardner Policy Institute an der University of Utah, sagt, dass der Wohnungsbau hauptsächlich von Haushaltsformationen getrieben wird, die seine Organisation bis 2065 projizieren konnte.
„Das Wachstum ist das, was man erwarten würde“, sagt er. „Die vier Wasatch Front Counties und Washington County werden einen großen Teil des Wachstums ausmachen, irgendwo um 80 Prozent in den nächsten 40 Jahren. Utah County wird in absoluten Zahlen der am stärksten wachsende Landkreis sein, in dem die Haushaltszahlen um etwa 370.000 steigen werden. Technisch gesehen würden Sie 370.000 zusätzliche Wohneinheiten für diese Haushalte benötigen. Im Moment hat Utah County 175.000 Haushalte. Ihre Arbeit ist für sie mit dieser Wachstumsrate von 3,5 Prozent ausgeschnitten. Sie benötigen etwa 6.000 Einheiten pro Jahr hinzugefügt.“
Das Wachstum wird größtenteils im Utah County stattfinden, da im Cedar Valley in Gebieten wie Eagle Mountain noch Land verfügbar ist, während die anderen Wasatch Front Counties — Salt Lake, Davis und Weber – alle durch Berge und den Great Salt Lake eingeschränkt sind. Wood erwartet auch, dass Tooele County zu einem Hotspot für Wachstum wird, insbesondere nachdem Großprojekte wie die Erweiterung des internationalen Flughafens Salt Lake und das Amazon Fulfillment Center abgeschlossen sind.
„Was Sie in diesem Bereich haben, sind etwa 100.000 Arbeitsplätze und ein Ort wie Tooele County, der relativ kostengünstig ist“, sagt er. „Es wird langfristige Entwicklungs- und Wachstumsraten geben. Auch Boxton County wird ein gewisses Wachstum sehen.“
Die Immobilienpreise steigen in Utah schneller als auf nationaler Ebene, fügt Wood hinzu. Obwohl diese Preise nicht wie in Städten wie Denver oder Austin in die Höhe schnellen, steigen sie schnell.
„Die Immobilienpreise in Utahs U-Bahn-Gebieten werden weiterhin schneller steigen als im ganzen Land, und es wird mehr Menschen zu bezahlbarem Wohnraum mit höherer Dichte drängen“, sagt Wood. „Wenn man sich die Zahlen für die ersten neun Monate des Wohnungsbaus ansieht, sind Einfamilienhäuser um 15 Prozent gestiegen, Eigentumswohnungen um 60 Prozent und Wohnungen um 36 Prozent. Wir sehen einen echten Boom bei Eigentumswohnungen. Das ist ein Spiegelbild der Erschwinglichkeit. Die Leute wollen in den Besitz kommen, aber sie können sich keine einzelne Familie leisten, besonders wenn sie ein junger Haushalt sind. Das gibt uns den Trend, das Wohneigentum geografisch weiter zu verdrängen, was dann zu Zersiedelung führt.“
Der Frühindikator für die Wohnungsnachfrage ist das Beschäftigungswachstum, sagt Lofgren. „Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen wird, solange es ein Beschäftigungswachstum gibt“, sagt er. „Der Mehrfamiliensektor ist ein Nutznießer der Millennial-Verzögerung, was bedeutet, dass Millennials nicht so früh im Leben Häuser kaufen wie ihre Eltern oder Großeltern. Sie neigen dazu, etwas länger in Mehrfamilienhäusern zu bleiben, aber ich denke nicht, dass dies eine dichotische Verschiebung ist. Viele sind immer noch auf der Suche nach Einfamilienhäusern irgendwann zu kaufen.“
“ Die vier Wasatch Front Counties und Washington County werden einen großen Teil des Wachstums ausmachen, irgendwo um 80 Prozent in den nächsten 40 Jahre. Utah County wird in absoluten Zahlen der am stärksten wachsende Landkreis sein, in dem die Haushaltszahlen um etwa 370.000 steigen werden. Im Moment hat Utah County 175.000 Haushalte. Ihre Arbeit ist für sie mit dieser Wachstumsrate von 3,5 Prozent ausgeschnitten. Sie benötigen etwa 6.000 Einheiten pro Jahr hinzugefügt.“ – James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
Jahrzehnte später
In zehn Jahren erwartet Stewart, dass der Immobilienmarkt noch robuster sein wird als jetzt. „Sie werden mehr nationale Bauherren haben, die bereits entweder in den Utah-Markt eingetreten sind oder Pläne haben, in den Utah-Markt einzutreten“, sagt er. „Es wird wettbewerbsfähiger. Wenn wir auf Genehmigungen von 2006 zurückblicken, erreichte die Wasatch-Front einen Höchststand von 17,000. In diesem Jahr sind wir auf dem besten Weg, etwa 11.000 zu ziehen. Obwohl es sich gerade beschäftigt anfühlt, sind wir immer noch 50 Prozent unter dem, was wir waren. Ich denke, wir könnten 17.000 Genehmigungen mit Käufernachfrage unterstützen, aber es sind nur diese Ressourcengrenzen.“
Stewart erwartet irgendwann einen leichten Rückgang des Wohnungsbaus, da Immobilien zyklisch sind, aber insgesamt sagt er, Utah sei ein Ort, an dem die Menschen sein wollen, und im Vergleich zum Rest der westlichen Vereinigten Staaten ist es immer noch relativ erschwinglich.
“ Alle verschiedenen Produkttypen werden sich in derselben Nachbarschaft befinden „, sagt er. „Diese Narben, jemandem gegenüber in einem Stadthaus zu leben, sind verschwunden. Wir haben Projekte mit Stadthäusern, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf nur ein paar hundert Grundstücken durchgeführt.“ – Jed Stewart, EDGE Homes
Laut Brüning wird es eine allmähliche Verlagerung von Einfamilienhäusern zu mehr Stadthäusern und Eigentumswohnungen geben, und Einfamilienhäuser werden auf immer kleineren Grundstücken entstehen. Eine weitere interessante Situation, die Brüning für Wohnimmobilien erwartet, ist der Einzelhandelsmarkt, der sich auch aufgrund der Beliebtheit des Online-Shoppings verändert.
„Wir haben viele Einzelhandelsflächen, die wahrscheinlich langfristig nicht rentabel sein werden, und das können gute Orte sein, um Wohnraum in der Nähe unterzubringen“, sagt er. „Ein Teil des Einzelhandels kann bleiben, und dann werden diese Gebiete zu einem lebendigen, gemischt genutzten Gebiet, in dem die Menschen von zu Hause aus zu Restaurants und Geschäften gehen können.“
Stewart stimmt zu, dass die Zukunft der Immobilien in Utah eine gemischt genutzte Entwicklung ist. „Alle verschiedenen Produkttypen werden sich in derselben Nachbarschaft befinden“, sagt er. „Diese Narben, jemandem gegenüber in einem Stadthaus zu leben, sind verschwunden. Wir haben Projekte mit Stadthäusern, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auf nur ein paar hundert Grundstücken durchgeführt.“
Während Mehrfamilienhäuser eine der Nachfragetaschen sind, sagt Lofgren, dass es immer noch sehr robuste Nachfragetaschen geben wird, die über das Spektrum der Wohnmöglichkeiten verteilt sind. Brüning stimmt zu und sagt, dass es immer Wachstum am Rande geben wird, das mehr Einfamilienhäuser sein wird, aber dieser Rand wird im nächsten Tal sein – ob das in Tooele County, Utah County oder Box Elder County ist.
„Es wird immer Leute geben, die nach Erschwinglichkeit suchen, die bereit sind, diesen Kompromiss im Austausch für eine längere Fahrt einzugehen“, sagt er. „Aber allmählich werden wir weniger davon sehen und mehr Verlangen nach Wohnungen und Reihenhäusern und kleinen Grundstücken.“
Wood sagt, dass Wohneigentum, obwohl sich das Aussehen letztendlich ändern könnte, in Utah niemals verschwinden wird.
„Utahns lieben ihr Zuhause“, sagt er. „Wir sind der einzige Staat im Land, in dem die Wohneigentumsquote nicht unter 60 Prozent gesunken ist. Derzeit sind 69 Prozent der besetzten Wohnungen Hausbesitzer.“
Während diese Zahl laut Wood im Laufe der Zeit sinken kann und die Tage des Baus eines Hauses auf einem viertel- bis halben Hektar großen Grundstück eine verblasste Erinnerung sein werden, werden Utahns immer noch am Wohneigentum teilnehmen wollen, solange das Wohnen erschwinglich bleibt.
„Worüber wir uns Sorgen machen müssen, ist, was es für diese junge Familie mit zwei Kindern kostet, in ihr nächstes Zuhause zu ziehen“, sagt Lofgren. „Wir müssen aufpassen, dass wir die Erschwinglichkeit in der Hierarchie der Wohnungen nicht untergraben. Wir sind nur allzu vertraut mit der Geschichte von San Francisco – wo Menschen dort nicht sowohl leben als auch arbeiten können. Unsere Landmasse ist nicht so eingeschränkt, wie sie dort ist, aber auf einer gewissen Ebene haben wir diese natürlichen Einschränkungen, und wir müssen uns um diesen breiteren Erschwinglichkeitsfaktor sorgen.“
- Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen 2016 um 8,1 Prozent
- Die Mietwohnungen steigen jährlich um 5 bis 8 Prozent
- Die durchschnittliche Grundstücksgröße in Salt Lake County betrug 2007 9.926 Quadratfuß; Im Jahr 2016 waren es 7.953 Quadratfuß