Eine normale Due-Diligence-Frist kann 10 oder 30 Tage betragen, je nachdem, wie Sie sie definieren. Wie bei allem anderen in Bezug auf Immobilienverkäufe variieren Gesetze und Bräuche von Staat zu Staat und von Gemeinde zu Gemeinde. Machen Sie Ihre Hausaufgaben und stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie Ihr Staat und Ihre Region dies definieren.
- 10- Tageszeiträume beinhalten normalerweise nur Inspektionen, aber Sie brauchen wahrscheinlich noch 30 Tage, um mit einer Hypothek zu schließen.
- 30-Tage-Perioden beinhalten normalerweise auch den Hypothekenprozess. In diesem Fall sind Due Diligence und unter Vertrag gleichbedeutend.
Immobilientransaktionen sind kompliziert und alle auftretenden Probleme machen sie noch schwieriger. Was diese Zeitspanne definiert, ist von Staat zu Staat und von Region zu Region unterschiedlich, Kennen Sie also Ihren lokalen Markt.
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Was definiert die Due Diligence Periode?
Was ist eine Due Diligence Periode? Die Due-Diligence-Phase ist die Zeit, in der der Käufer die Immobilie inspizieren, die Hypothek begleichen und sich auf den Abschluss vorbereiten kann. Es hat einen bestimmten Anfang und ein bestimmtes Ende.
- Der Anfang beginnt, wenn der Verkäufer den Vertrag unterzeichnet.
- Es endet, wenn die Parteien alle Eventualitäten beheben oder entfernen.
Dies ist flexibel. Es dauert normalerweise 10 bis 30 Tage. Es ist selten kürzer, kann aber je nach Zustand der Immobilie länger dauern.1
30-Tage-Zeitraum
Wir betrachten im Allgemeinen einen Zeitraum von 30 Tagen als Standard. Warum 30 Tage? Weil es Zeit braucht, Inspektionen durchzuführen, aber noch wichtiger ist, dass es Zeit braucht, um eine Hypothek zu sichern. Der Käufer muss diese Inspektionen erhalten, und vielleicht mehr:
- Home inspection
- Titelsuche
- Home Appraisal
Der Hypothekenversicherer benötigt einige dieser Informationen, um das Darlehen vorzubereiten. Daher muss der Käufer zuerst Inspektionen durchführen. Der Kreditgeber nimmt den größten Teil dieser Zeit, um die Bedingungen des Darlehens zu sichern.
10-tägige Due-Diligence-Phase
Eine 10-tägige Due-Diligence-Phase ist ebenfalls Standard. In einigen Bereichen unterscheiden sie zwischen den beiden. Eine Due-Diligence-Periode ist die ersten zehn Tage, und die verbringt die anderen 20 Tage, um die Hypothek zu sichern. Allerdings können einige Verkäufe in nur zehn Tagen abgeschlossen werden. Um ein Geschäft in so kurzer Zeit abzuschließen, entfernt der Käufer normalerweise zwei wichtige Eventualitäten des Vertrags.
- Hausinspektion
- Hypothek
Cash Deals schließen schneller. Ohne Hypothek ist die Bewertung nicht erforderlich. Der Käufer muss nicht warten, bis der Kreditgeber Zahlen erstellt und Papiere vorbereitet. Wenn der Käufer das Haus so akzeptiert, wie es ist, kann er eine Hausinspektion bestellen oder nicht, aber er wird keine Reparaturen aushandeln.
Frist für die Sorgfaltspflicht
Eine Frist für die Sorgfaltspflicht ist genau das, was sie impliziert, eine Frist für die Fertigstellung des Hauses und anderer Inspektionen. Warum nehmen Verkäufer es in einen Vertrag auf?
- Käufer sollten ein Gefühl der Dringlichkeit haben, die Transaktion abzuschließen
- Bei einer Hypothek dauert es normalerweise einen Monat, bis ein Vertrag geschlossen wird, und die Verzögerung von Schritten verlängert den Prozess noch
- Wenn Probleme auftreten, verlängern die Parteien in der Regel die Frist
Niemand möchte den Prozess in die Länge ziehen. Es soll nicht schwierig sein, aber es sollte unterstreichen, wie wichtig es ist, die Dinge rechtzeitig zu erledigen.
Wochenenden
Beinhaltet der 10-tägige Inspektionszeitraum Wochenenden? Dies sollte eine einfache Antwort haben. Oft tut es nicht. Die meisten Wohnverkäufe folgen ähnlichen Standards:
- Beginntag ist der Tag 0
- 5 Tage oder weniger zählen nur Werktage, aber mehr als 5 Tage zählen alle Tage
- Alle Zeiträume enden an einem Werktag und ein Tag endet um 9:00 Uhr Ortszeit
Dies sind allgemeine Richtlinien. Sie halten sich in den meisten Bereichen gut, aber Sie sollten Ihren Agenten fragen, wie sie die Zeit in Ihrer Nähe markieren. Es gibt eine Ausnahme für den letzten Punkt, der alle an einem Werktag endet. Schließungen finden oft am Wochenende statt.2
Verlängerung der Sorgfaltspflicht
Die Sorgfaltspflicht kann verlängert werden. Der Zweck von Inspektionen besteht darin, versteckte Probleme aufzudecken. Wenn es keine Probleme gibt oder die Probleme geringfügig sind, werden Sie leicht vor Ablauf der Frist fertig. Wenn Ihre Inspektionen jedoch größere Probleme feststellen, ist es im besten Interesse aller, den Zeitrahmen zu verlängern und das / die Problem (e) zu beheben. Einige Beispiele sind:
- Undichte unterirdische Tanks
- Große giftige Schimmelpilzsanierung
- Beschädigtes Fundament
- Wasserschaden
- Termiten oder anderer holzzerstörender Insektenbefall
Wenn Inspektionen etwas Größeres aufdecken, muss ein Verkäufer es ansprechen. Selbst wenn der aktuelle Deal stirbt, müssen sie ihn neuen potenziellen Käufern offenlegen. In diesem Fall ist es wahrscheinlicher, dass der Käufer aus dem Vertrag ausscheidet als der Verkäufer. Der Verkäufer wird es viel schwerer haben, einen neuen Käufer zu finden, daher sollten sie die Frist gerne verlängern, bis die Reparaturen abgeschlossen sind.
Wenn die Due Diligence abläuft
Wenn die Due Diligence abläuft, verliert der Käufer seine Fähigkeit, den Vertrag aufgrund der abgelaufenen Eventualitäten auszuhandeln oder zu kündigen. Das beste und häufigste Beispiel ist, dass der Käufer zu lange wartet, um eine Hausinspektion zu erhalten.
- Der Käufer muss das Haus so akzeptieren, wie es ist, oder gegen den Vertrag verstoßen
- Wenn das Problem sehr groß ist, kann der Käufer weggehen, aber seine ernsthafte Geldeinlage verlieren
Wie Sie sehen können, müssen Käufer pünktlich und sorgfältig über Eventualitäten sein. Wissen, was sie sind und was ihre Fristen sind.
Abschließende Gedanken
Die Due-Diligence-Phase gibt dem Käufer Zeit, die Immobilie, die er kauft, zu inspizieren. Im Allgemeinen beginnt es, wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnen, und es endet, wenn alle Eventualitäten gelöst oder beseitigt sind. Die Realität ist, dass die Definition und Dauer kompliziert werden können.
Sie sollten lernen, wie der Prozess in Ihrer Nähe funktioniert, noch bevor Sie mit der Suche beginnen, bevor Sie eine Bank finden und bevor Sie einen Makler finden. Je mehr Sie wissen, desto einfacher wird es für Sie, kompetente Fachleute zu finden und die Probleme zu lösen, die während des Prozesses auftreten.