Sie möchten also versuchen, Ihr Haus selbst zu verkaufen und die Immobilienverkaufsprovision zu sparen? Dieser Prozess wird als „For Sale By Owner“ oder FSBO (ausgesprochen „Fiz-bow“) bezeichnet und bedeutet, dass Sie sich auf einen bedeutsamen Würfelwurf einlassen werden. Viele Verkäufer können den FSBO-Prozess problemlos erfolgreich abschließen. Viele andere Verkäufer werden sich wünschen, dass sie es nie versucht hätten. Der Zweck dieser FSBO-Seite besteht nicht darin, Sie auf die eine oder andere Weise zu überzeugen, sondern lediglich eine kurze Anleitung zum FSBO-Prozess von Anfang bis Ende zu geben. Nun zu den Haftungsausschlüssen:
Diese Webseite ist NICHT als umfassende Erklärung für alles gedacht, was bei einem FSBO-Verkauf auftreten kann oder wird. Jede Immobilie ist per Definition einzigartig und hat ihre eigenen Probleme.
Alle Erklärungen auf dieser Seite basieren auf den Gesetzen und Gepflogenheiten von North Carolina, und bestimmte Bräuche und Verfahren können von Landkreis zu Landkreis in North Carolina variieren.
Nichts in dieser Zusammenfassung sollte für Immobilienverkäufe außerhalb von North Carolina angewendet oder verwendet werden.
Für die Zwecke dieser Zusammenfassung gehen wir davon aus, dass ein Wohnhaus verkauft wird, aber einige der gleichen Grundprinzipien sollten für leerstehende Grundstücke, Wohnhäuser oder andere nichtkommerzielle Immobilien in North Carolina gelten.
Zwischen unserer Kanzlei und den Besuchern dieser Website besteht kein Mandatsverhältnis, bis ein Besucher einen persönlichen Kontakt mit einem Anwalt der Kanzlei aufnimmt UND der Anwalt der Kanzlei und der Besucher vereinbaren, ein Mandatsverhältnis aufzubauen. Obwohl wir E-Mails von potenziellen Kunden begrüßen, führt das Senden einer E-Mail an einen unserer Anwälte nicht zu einer Anwalt-Mandanten-Beziehung
FSBO SCHRITT 1: FESTLEGEN DES PREISES
Der erste Schritt besteht darin, die zum Verkauf stehende Immobilie zu bewerten. Hier versuchen Sie, Ihre Emotionen über die Immobilie zu trennen und die Immobilie so zu betrachten, wie es ein Käufer sehen würde. Dies ist viel schwieriger zu tun, als es sich anhört. Die meisten Leute denken, dass ihr Haus wunderbar und mehr wert ist, als es wirklich ist. Sie müssen Faktoren berücksichtigen, z. B. welche Art von ähnlichen Immobilien in Ihrer Nachbarschaft verkauft wurden, wie viel die verkauften Immobilien kosten und wie lange die verkauften Immobilien auf dem Markt waren. Immobilienprofis nennen diesen Prozess eine „Marktanalyse.“ Eine Marktanalyse ist in der Regel ein kostenloser Service, den lokale Immobilienprofis potenziellen Verkäufern anbieten. Die Hoffnung und Erwartung, die mit einer Marktanalyse verbunden ist, besteht darin, dass die Verkäufer die zum Verkauf stehende Immobilie dann beim Immobilienprofi auflisten. Es ist nicht zu spät, FSBO aufzugeben und die Immobilie mit einem Immobilienprofi aufzulisten!
Sie können versuchen, einen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen, indem Sie Marktanalysen von verschiedenen Immobilienfachleuten einholen, aber dies erscheint mir von Natur aus unehrlich und unfair, es sei denn, Sie sagen den Immobilienfachleuten im Voraus, was Sie tun. Sie können auch die Online-Aufzeichnungen des Finanzamtes verwenden, um zu sehen, was das Finanzamt Ihrer Meinung nach und die umliegenden Immobilien wert sind, zumindest ab der letzten Neubewertung des Landkreises. Eine andere Möglichkeit, den Wert zu ermitteln, besteht darin, einen professionellen Wohngutachter zu beauftragen und eine „präventive“ Hausinspektion durch einen lizenzierten Hausinspektor in Betracht zu ziehen. Sie werden später im FSBO-Prozess sehen, wo Gutachter und Inspektoren wieder ins Bild kommen.
FSBO SCHRITT 2: WERBUNG
Sobald Sie den Verkaufspreis festgelegt haben, müssen Sie sich jetzt über Ihren Verkauf informieren. Hier verdienen Immobilienprofis wirklich ihre Provision. Sie besitzen und betreiben die beeindruckenden Multiple Listing Services (MLS). Die Funktion der MLS besteht darin, Ihre Immobilienverkaufsdetails unter allen Immobilienfachleuten in Ihrer Nähe bekannt zu machen, so dass eine breite Palette von Immobilienfachleuten sich dann über Ihre Immobilie informieren und sie interessierten Käufern zeigen kann. Wenn Sie über einen Internetzugang verfügen, stehen FSBO-Verkäufern einige kostenpflichtige Dienste zur Verfügung, mit denen Sie Ihre Immobilie in Ihre lokale MLS bringen können.
Viele FSBO-Verkäufer umgehen die MLS und die Online-Werbung und werben einfach mit herkömmlichen direkten Methoden wie Zeitungs- und Zeitschriftenwerbung und setzen ein FSBO-Schild auf den Hof
FSBO SCHRITT 3: ANZEIGEN DER IMMOBILIE UND BEWERTUNG DER INTERESSENTEN
Dies ist wahrscheinlich der schwierigste Schritt des FSBO-Prozesses. Wenn Sie einen Immobilienprofi beschäftigen, treffen Sie sich mit den Käufern und zeigen ihnen das Haus. Ihre Aufgabe ist es einfach, das Haus nach Anweisung Ihres Immobilienfachmanns präsentabel zu halten, aus dem Weg zu gehen und die endgültige Entscheidung über einen Vertrag zu treffen, der von Ihrem Immobilienfachmann vorgelegt werden kann. Wenn Sie FSBO gehen, liegt alles an Ihnen. Hier ist eine kurze Liste einiger potenzieller Dinge, auf die Sie achten sollten: (a) Browser – Es gibt viele Leute da draußen, die nur stöbern wollen und nicht die Absicht haben, Ihr Haus zu kaufen. Ihre Funktion ist es, Ihre Zeit zu verschwenden; (b) Verrückte Fälle und Kriminelle – es gibt auch Raubtiere, die nach Opfern suchen; und (c) Diejenigen, die es sich nicht leisten können, Ihr Haus zu kaufen – Viele Menschen, insbesondere Erstkäufer, möchten mehr Haus kaufen, als sie sich leisten können.
Sie können einige dieser Probleme reduzieren, indem Sie einige vernünftige Vorsichtsmaßnahmen treffen:
Verwenden Sie nur Terminvorführungen
Führen Sie ein Telefoninterview vor der Vorführung durch. Bestimmen Sie unter anderem die Absichten des potenziellen Käufers. Informieren Sie sich über die Kaufressourcen.
Erhalten Sie ein Präqualifikationsschreiben. Sie sollten sich davon überzeugen, dass Ihre potenziellen Käufer mit einem seriösen Hypothekengeber zusammengearbeitet haben und dass der Kreditgeber den potenziellen Käufern ein schriftliches Präqualifikationsschreiben zur Verfügung gestellt hat, in dem er ihnen mitteilt, wie viel Darlehen sie sich leisten können und welche Art von Darlehen sie erhalten können. Das Vorqualifizierungsschreiben ist keine Garantie für die Finanzierung, da dies von vielen anderen Faktoren abhängt, aber es ist ein guter Anfang.
Seien Sie nie allein mit einem potenziellen Käufer
Halten Sie Ihr Handy während einer Vorführung für mögliche Notfälle bereit.
FSBO SCHRITT 4: ERFORDERLICHE ANGABEN
Bevor Sie einen Vertrag abschließen (FSBO-SCHRITT 5, unten), gibt es drei grundlegende Angaben des Verkäufers, die für Verkäufe in North Carolina erforderlich sind. Die erste Offenlegung ist die North Carolina Residential Property Disclosure Statement. North Carolina General Statutes Kapitel 47E verlangt von allen Verkäufern, dieses Formular auszufüllen und es ihren Käufern zu geben. Das Formular kann im Adobe Acrobat-Format von der Website der North Carolina Real Estate Commission heruntergeladen werden
The North Carolina Residential Property Disclosure Statement
Beachten Sie beim Ausfüllen dieses Formulars, dass alle „Ja“ -Antworten bedeuten, dass Sie sich eines Problems bewusst sind und eine detaillierte Erklärung erfordern. Jede „Nein“ -Antwort bedeutet, dass Sie sich keines Problems bewusst sind. Jede Antwort „Keine Vertretung“ bedeutet, dass Sie nichts bestätigen, ja oder Nein, und ähnelt einer „Ist-Zustand“ -Anweisung in einem Vertrag. Während eine „No Representation“ -Antwort für einen Verkäufer am sichersten ist, kann es für einen Käufer so sein, als würde er die sprichwörtliche rote Fahne schwenken.
Die zweite Offenlegung, die ebenfalls von North Carolina General Statutes 47E gefordert wird, ist die:
Mineral- und Öl- und Gasrechte Obligatorische Offenlegung.
Die dritte Offenlegung hängt vom Alter des Hauses ab. Wenn das Haus vor 1978 gebaut wurde, ist der Verkäufer auch verpflichtet, dem Käufer ein Lead Paint Disclosure Fact Sheet / Pamphlet und ein Lead Paint Disclosure Form zu geben. Das Factsheet / Pamphlet und das Offenlegungsformular können von der Website der Bundesregierung heruntergeladen werden
Das Lead Paint Disclosure Pamphlet
Das Lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO SCHRITT 5: VERTRAGSABSCHLUSS
Sobald der Verkäufer und der Käufer die Verkaufsbedingungen vereinbart haben, muss alles, was ausgehandelt wurde, schriftlich festgehalten und sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer unterzeichnet werden. Mündliche oder „Handshake“ -Verträge für den Verkauf von Immobilien sind in North Carolina nicht durchsetzbar, und kein Hypothekengeber wird einem Käufer ohne schriftlichen Vertrag ein Darlehen gewähren.
Seit 1977 ist das Standardformular für den Abschluss eines Immobilienvertrags in North Carolina das Formular Nr. 2 der North Carolina Bar Association (auch bekannt als North Carolina Association of Realtors Standardformular Nr. 2). Das Formular trägt den Titel „Kaufangebot und Vertrag“ und wird zu einem vollständig bindenden Vertrag, sobald es sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterzeichnet wurde. Das Vertragsformular ist als gemeinsame Anstrengung von Anwälten und Immobilienfachleuten in North Carolina urheberrechtlich geschützt und steht daher nicht zum Download im Internet zur Verfügung. Ein FSBO-Verkäufer kann möglicherweise leere Kopien des Formulars von einem Anwalt oder Makler in North Carolina sichern, Wir empfehlen jedoch, dass ein FSBO-Verkäufer eine Beziehung zu einem Immobilienanwalt in North Carolina aufbaut. Der Anwalt kann sich mit dem FSBO-Verkäufer treffen, um den Vertragsprozess zu durchlaufen, wobei klar ist, dass der Anwalt die endgültige Version des Vertrags ausarbeiten wird.
Die Vertragsgestaltung darf nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da viele tausend Dollar auf dem Spiel stehen werden. Oft haben Käufer und Verkäufer die Verkaufsbedingungen mündlich ausgehandelt, ohne alle möglichen Probleme zu berücksichtigen, und bitten einen Anwalt, diese Bedingungen in einen formellen Vertrag aufzunehmen. Die bessere Praxis ist, dass Verkäufer sich zuerst mit einem Anwalt getroffen haben, dann führen Käufer und Verkäufer ihre Verhandlungen unter Verwendung einer Checkliste von Problemen durch, um sich zu einigen, und lassen dann den Anwalt die Vereinbarung in einen schriftlichen und unterzeichneten Vertrag formalisieren.
Hier ist eine Beispiel-Checkliste von Fragen, die bei der Ausarbeitung eines North Carolina Immobilien Wohn-Kaufvertrag angesprochen werden müssen:
Namen: Korrekte Namen von Käufern und Verkäufern
Persönliche Gegenstände: Welche persönlichen Gegenstände werden im Haus bleiben? Persönliches Eigentum ist definiert als alles, was nicht am Haus befestigt ist und was ein Verkäufer entfernen und mitnehmen kann.
Kaufpreis: Die Höhe des Gesamtkaufpreises und wie dieser Preis zu zahlen ist. Wenn beispielsweise ein Haus für einen Gesamtkaufpreis von 200.000 US-Dollar verkauft wird, kann der Verkäufer eine Anzahlung von 2.000 US-Dollar verlangen, wobei der Restbetrag von 198.000 US-Dollar beim Abschluss zu zahlen ist.
Anzahlung: Wie viel und wer wird es halten?
Gebühr für die Due Diligence: Das neueste Vertragsformular, das seit Januar 2011 verwendet wird, legt einen Zeitraum fest, in dem der Käufer den Vertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Die Gebühr für die „Due Diligence“ wird vom Käufer an den Verkäufer gezahlt, um dieses Mal „zu kaufen“. Aus Sicht eines Verkäufers sollte die Due-Diligence-Gebühr umso höher sein, je länger die Due-Diligence-Frist sein soll.
Finanzierungskonditionen: Diese standen früher im Vertragsformular. Jetzt sind sie Teil des Due-Diligence-Zeitrahmens des Käufers.
Abschlusskosten: Es wird immer üblicher, dass ein Käufer den Verkäufer auffordert, Rabattpunkte oder einen bestimmten festen Betrag der Abschlusskosten des Käufers zu zahlen und diese Zahlungen in den Vertrag aufzunehmen. Der Verkäufer kann einer solchen Bedingung zustimmen, und der vereinbarte Betrag wird beim Abschluss vom Erlös des Verkäufers abgezogen. Manchmal stimmt der Verkäufer einer Zahl zu, vorausgesetzt, der Kaufpreis wird um einen Betrag erhöht, der ausreicht, um den „Verlust“ bei der Zahlung dieses Betrags auszugleichen. Dies ist akzeptabel, sofern die Immobilie mindestens die Höhe des erhöhten Kaufpreises bewertet.
Inspektionsrechte: Sofern die Immobilie nicht „wie besehen“ verkauft wird, möchte der Käufer sicherstellen, dass die Immobilie strukturell solide und frei von Termiten ist, bevor er die Immobilie schließt. Die Immobilienangaben, auf die in FSBO STEP 4 oben Bezug genommen wird, sind keine Garantien oder Gewährleistungen für den Käufer, und North Carolina belastet den Käufer immer noch, ein Haus zu überprüfen, bevor der Käufer es kauft. Mit begrenzten Ausnahmen ähnelt der Kauf eines gebrauchten Hauses dem Kauf eines Gebrauchtwagens – der Käufer muss vollständig prüfen, was der Käufer kauft, denn sobald der Abschluss erfolgt, gibt es praktisch keinen wirklichen Rückgriff auf den Verkäufer. Der North Carolina-Formularvertrag enthielt früher Bestimmungen, die dem Käufer bestimmte Inspektionsrechte vor dem Abschluss einräumten. Die neue Vertragsform versetzt diese wie die Finanzierung in die Due-Diligence-Phase.
Schließung: Wann wird die Immobilie geschlossen? Wann geht der Besitz der Immobilie an den Käufer über? Wie lange braucht der Käufer, um sein Darlehen zusammenzubekommen?
Keine ungeschriebenen Vereinbarungen: Sonstige Sonderbedingungen oder Vereinbarungen, die nicht unter den Standardvertrag fallen?
FSBO SCHRITT 6: VOM VERTRAG BIS ZUM ABSCHLUSS
Sobald der Vertrag vollständig vereinbart und geschrieben wurde, muss er in mindestens vier (4) Gegenstücken reproduziert werden – jeweils eines für den Käufer, den Verkäufer, den Kreditgeber des Käufers und die Person, die die ernsthafte Geldeinlage hält. Der Käufer ist dann verpflichtet, sein Bestes zu tun, um alle Bedingungen wie Finanzierung und Inspektionen zu erfüllen. Der Hypothekendarlehensprozess kann je nach Immobilie und Kreditnehmer zwischen einer Woche und sechs Wochen dauern, und es ist möglich, dass sich der Käufer nicht für das zum Abschluss erforderliche Hypothekendarlehen qualifizieren kann. Dinge, die die Qualifikation beeinflussen, sind (aber nicht beschränkt auf) die tatsächliche Kreditauskunft des Kreditnehmers, der Wert, den ein vom Kreditgeber ausgewählter Gutachter der Immobilie zuweist, und das verfügbare Bargeld, das ein Käufer zur Verfügung hat, um die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Kreditbetrag auszugleichen.
Während der Due-Diligence-Phase muss der Käufer alle Finanzierungs-, Inspektions- und anderen Abschlussdetails ausarbeiten, und der Käufer und Verkäufer müssen alle Probleme lösen, die sich aus dieser Due-Diligence-Phase ergeben. Irgendwann zwischen der Vertragsunterzeichnung und dem Abschlussdatum wird der Hypothekenqualifizierungsprozess abgeschlossen. Wenn sich der Käufer für das Hypothekendarlehen qualifiziert, wird ein Abschlussdatum zwischen Käufer, Kreditgeber und Abschlussanwalt des Käufers festgelegt.
Schließungen in North Carolina werden in der Regel im Büro eines lizenzierten Anwalts durchgeführt, der vom Käufer ausgewählt und vom Kreditgeber genehmigt wurde. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf unserer Seite Closing Services. Bei einem FSBO-Verkauf erscheinen der Verkäufer und der Käufer am Stichtag im Büro des Abschlussanwalts und unterzeichnen alle Abschlussdokumente. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, dem Käufer eine Garantieurkunde zur Verfügung zu stellen und die Verbrauchsteuermarken von North Carolina und alle anderen Kosten zu bezahlen, deren Zahlung der Verkäufer vertraglich vereinbart hat. Um zu schließen, muss der Verkäufer in der Lage sein, dem Käufer einen „marktfähigen Titel“ zu liefern, was bedeutet, dass eine vom Abschlussanwalt durchgeführte Titelsuche zeigt, dass der Verkäufer dem Käufer einen klaren Titel mit „akzeptablen Belastungen“ liefern kann (wie z restriktive Vereinbarungen, allgemeine Dienstbarkeiten usw.). Wenn die Titelsuche zeigt, dass der Verkäufer eine nicht stornierte Hypothek hat, Urteil, unbezahlte Steuern oder andere „inakzeptable Belastungen“ auf dem Grundstück, dann wird der schließende Anwalt mit dem Verkäufer Vereinbarungen treffen, durch Schließen, auszahlen, befriedigen oder anderweitig inakzeptable Belastungen beseitigen. Bestimmte akzeptable Belastungen, wie Steuern für das laufende Jahr, die noch nicht zahlbar sind, oder obligatorische Veranlagungen für eine Hausbesitzervereinigung, werden beim Abschluss anteilig zwischen Käufer und Verkäufer verrechnet, so dass der Verkäufer den Anteil des Verkäufers an der Belastung bezahlt hat, und Der Käufer übernimmt dann die Belastung vom Verkäufer. Alle diese Auszahlungen und Anpassungen werden auf einem Dokument als HUD-1 Settlement Statement bekannt reflektiert werden. Das HUD-1 wird alle Ausgaben und Gutschriften des Käufers und Verkäufers auflisten und auf die vom Käufer geforderten Nettoguthaben und die an den Verkäufer zu zahlenden Nettoguthaben herunterkommen, wenn der Abschluss abgeschlossen ist. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer unterzeichnen und stimmen dem HUD-1 zu.
Sobald alle Dokumente unterschrieben sind, sammelt der Abschlussanwalt die Abschlussgelder vom Käufer ein. Die Mittel müssen in Form einer Banküberweisung, zertifizierter Mittel, Bargeld oder anderer „bargeldäquivalenter“ Mittel gemäß dem North Carolina Good Funds Settlement Act vorliegen. Sobald der Abschlussanwalt davon überzeugt ist, dass er über die richtige Menge und Art der Abschlussmittel verfügt und dass alle Dokumente ordnungsgemäß unterzeichnet und notariell beglaubigt wurden, aktualisiert der Abschlussanwalt den Titel und zeichnet die Dokumente im County Register of Deeds auf (in der Grafschaft, in der sich die Immobilie befindet). Der Closing Attorney wird den Nettoverkaufserlös erst dann an den Verkäufer ausschütten, wenn dies alles erledigt ist. Der FSBO-Verkäufer muss den Abschlussanwalt fragen, wann der Verkäufer vernünftigerweise damit rechnen kann, den Nettoerlös des Verkäufers zu erhalten.
EPILOG
Wir haben jetzt einen kurzen und vereinfachenden Spaziergang entlang der FSBO Yellow-Brick Road gemacht. Ihre tatsächliche Laufleistung kann variieren, was bedeutet, dass FSBO-Verkäufe einfach und schmerzfrei oder schwierig und komplex sein können. Toi toi toi!