Wohnimmobilien sind der Weg, um Geld zu verdienen, behaupten manche Leute. An der Oberfläche scheint es eine todsichere Wette zu sein; In Wirklichkeit ist es normalerweise mehr Kopfschmerzen als es wert ist. Die Herausforderungen beginnen früh, und sie beinhalten fast immer Zeit und Geld. Schauen wir uns sechs der großen an.
Wichtige Imbissbuden
- Investitionen in Wohnimmobilien können eine lukrative Möglichkeit sein, Ihr Vermögen zu steigern, obwohl dies mit vielen Schwierigkeiten verbunden sein kann.
- Zu den Herausforderungen, die mit dem Besitz eines Mietobjekts einhergehen, gehören die Suche nach einer geeigneten Immobilie, die Vorbereitung der Einheit, die Suche nach guten Mietern, Wartungsprobleme, auftretende Probleme und sich ändernde Zinssätze, die sich auf den Mietpreis auswirken.
- Es gibt Möglichkeiten, den Prozess zu vereinfachen, z. B. den Kauf einer Basisimmobilie, das Wohnen in der Nähe der Einheit und die Vollzeitbeschäftigung.
- Die Einstellung eines Immobilienverwalters kann die Verwaltung eines Mietobjekts erleichtern, führt jedoch zu Gewinneinbußen.
Herausforderung 1: Eine Immobilie finden
Es wurden ganze Bücher über die Suche nach einer guten Mietwohnung geschrieben. So viel Text wurde dem Thema wegen seiner kritischen Bedeutung gewidmet. Kaufen Sie einen zu teuren Ort und Sie werden nie Geld verdienen. Aber der Versuch, ein Schnäppchen zu machen, kann auch mühsam sein. Der Kauf eines Fixer-Upper erfordert, dass Sie über die Fähigkeiten, die Zeit, die Werkzeuge und das Geld verfügen, um die erforderlichen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen.
Wenn Sie es nicht eilig haben, können Sie auf diese Weise ein Schnäppchen für Ihre Investition erzielen; wenn Sie bereits einen Vollzeitjob und eine Familie haben, ist jede Minute, die Sie für die Reparatur der Miete aufwenden, eine Minute, die Sie nicht für eine rentablere oder angenehmere Aktivität aufwenden. Heutzutage gibt es jedoch Verwaltungsgesellschaften, die viel von dieser Arbeit erledigen können — von der Suche nach einer Immobilie bis zur Sanierung — für Sie, natürlich gegen eine Gebühr.
Herausforderung 2: Vorbereitung der Einheit
Um nahezu jede Immobilie in einen Mietzustand zu versetzen, sind häufig mindestens frische Teppiche und Farben erforderlich. Beide Elemente erfordern Zeit und Geld. Fenstergitter, Decksflecken und Rasenpflege sind weitere häufige Bedürfnisse. Jedes Mal, wenn ein Mieter abreist, müssen diese Probleme ebenfalls überprüft werden.
Herausforderung 3: Mieter finden
Das Internet bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, Mietinteressenten zu finden. Natürlich bekommen Sie oft, wofür Sie bezahlen. Das Schalten einer Anzeige in einer seriösen Publikation führt häufig zu einer besseren Klasse von Befragten. Anstatt dass College-Kinder Geld sparen wollen, erhöhen Sie Ihre Chancen, Familien und verantwortungsbewusste ältere Erwachsene zu bekommen.
Das Schalten einer Anzeige für einen Monat wird jedoch einen kleinen Bissen aus Ihrer Brieftasche nehmen, und das ordnungsgemäße Screening Ihrer Mieter durch eine Bonitätsprüfung und eine Hintergrundprüfung wird einen weiteren Bissen nehmen. Die Investition ist die Zeit und das Geld wert, da die Überprüfung Ihre Chancen erhöht, verantwortungsbewusste Mieter zu bekommen. Verantwortungsbewusste Mieter zahlen ihre Miete pünktlich, missbrauchen die Immobilie nicht und verlangen nicht, dass Sie sich an dem kostspieligen und zeitaufwändigen Räumungsprozess beteiligen.
Herausforderung 4: Ärger
Selbst großartige Mieter und perfekte Mietobjekte bringen eine Menge Ärger mit sich. Kaputte Rohre, gefüllte Abflüsse, kaputte Garagentorfedern, Haustiere und Mitbewohner sind nur einige der Herausforderungen, die sich ergeben. Selbst gute Mieter möchten Ihre volle und sofortige Aufmerksamkeit, wenn das Abwasser in ihr Haus fließt oder die Kabelgesellschaft versehentlich die Telefonleitungen abschneidet.
Schlechte Mieter sind eine noch größere Herausforderung. Tägliche Anrufe und verspätete oder unbezahlte Miete können zu den Problemen beitragen. Der Auszugstag ist eine weitere herausfordernde Zeit. Schäden an Wänden, Böden, Teppichen und anderen Komponenten des Hauses können zu Streitigkeiten und kostspieligen Reparaturen führen. Da jeder Moment des Streits ein Moment ist, in dem das Haus leer steht, ist es oft besser, in die Kugel zu beißen und die Reparaturen selbst zu bezahlen. Apropos: Sie müssen wahrscheinlich eine Vermieterversicherung abschließen – nein, die Police Ihres regulären Hausbesitzers reicht nicht aus — und das ist ein weiterer Punkt in der Spalte laufende Ausgaben.
Herausforderung 5: Wartung
Die Wartung wichtiger Komponenten und Einrichtungen ist ein großer Posten. Neue Geräte kosten Hunderte von Dollar; Ein neues Dach oder eine Auffahrt kann Tausende von Dollar kosten. Wenn die Miete 500 US-Dollar pro Monat und das Dach 5.000 US-Dollar beträgt, können Sie schnell Geld verlieren. Fügen Sie Teppich, Farbe und einen neuen Ofen hinzu, sowie Mieter, die nicht lange bleiben, und die Immobilie könnte jahrelang Geld verlieren.
Herausforderung 6: Zinssätze
Was haben Zinssätze mit irgendetwas zu tun? Viel. Wenn die Preise fallen, ist es oft billiger zu kaufen als zu mieten, und so könnte die Nachfrage nach Ihrer Einheit (en) fallen. Eine Senkung der Miete, um wettbewerbsfähig zu bleiben, kann Ihre Fähigkeit, Geld zu verdienen, erheblich beeinträchtigen.
Wie man Geld verdient
Kann der kleine Kerl mit Mietimmobilien bei all den Herausforderungen, die es zu meistern gilt, Geld verdienen? Ja, aber es erfordert einen Plan. Im Folgenden werden vier profitable Ansätze hervorgehoben:
1. Wohnen
Das Teilen des Raums durch den Kauf eines Duplex (oder einer anderen leicht teilbaren Struktur) ist oft ein rentables Unterfangen. Da Sie vor Ort sind und planen, sich trotzdem um die Immobilie zu kümmern, ist das zusätzliche Geld ein Bonus. Natürlich bleiben alle Herausforderungen bestehen und das Wohnen vor Ort bedeutet, dass Sie immer erreichbar sind und in engem Kontakt mit den Mietern stehen. Planen Sie angemessen und Bildschirm sorgfältig.
2. Go Basic
Eine schäbige Wohnung zu vermieten, die keine schönen Annehmlichkeiten hat, so wenig Wartung wie möglich zu machen und den Schein nicht zu wahren, führt zu Gewinnen. Wenn Sie es nicht glauben, schauen Sie sich Off-Campus-Wohnungen in jeder Universitätsstadt des Landes an. Es klingt nicht sehr schön, aber eine einfache, abgespeckte Eigenschaft (keine Deckenventilatoren, Klimaanlage, etc.) hält den Prozess einfach.
Vier Wände und ein Boden bieten ein Minimum an Wartungsaufwand und wenige Dinge, die brechen oder beschädigt werden können. Die Gewinnung von Mietern durch staatlich subventionierte Programme wie Section 8 Housing bietet ein garantiertes Einkommen. Die Herausforderung hier ist in der Regel, dass Sie im Austausch für ein paar Dollar in der Hand oft eine grobe Klasse von Mietern und eine Immobilie bekommen, die hart getragen wird.
3. Long-Term Holdings
Viele Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie im Grunde sogar auf die Miete und Kosten brechen. Ihr Ansatz besteht darin, eine Immobilie zum Schnäppchenpreis zu kaufen, die Miete der Mieter die Hypothek abbezahlen zu lassen und dann in 30 Jahren zu verkaufen, um hoffentlich von einer gewissen Preissteigerung zu profitieren.
Ein Mietobjekt bietet Ihnen die Flexibilität, wann Sie eine Immobilie verkaufen müssen, um einen schwachen Immobilienmarkt zu vermeiden, indem Sie die Immobilie mieten und darauf warten, sie in einem boomenden zu verkaufen.
Obwohl dies ein vernünftiger Ansatz ist, sind die Gewinne wahrscheinlich gering und die Kapitalertragsteuer kann (angesichts Ihrer kostengünstigen Basis) hoch sein. Und es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die woanders besser ausgegeben werden könnten.
4. Vollzeit gehen
Seriöse Vermieter gehen ernsthaft vor. Sie integrieren, kaufen mehrere Gebäude und erledigen einen erheblichen Teil der Arbeit selbst. Es ist eine Lifestyle-Entscheidung, die viel Zeit und Energie erfordert, und eine Strategie für den Kauf und Verkauf, um steuerliche Verlustvorträge und Abschreibungen zu maximieren und das Einkommen zu minimieren.
Einen Hausverwalter einstellen
Ein Hausverwalter kann viele der Aufgaben eines Mietobjekts übernehmen. Dazu gehören Marketing, Auswahl der Mieter, Wartung, Budgetierung und Erhebung von Mieten. Sie können erwägen, einen Immobilienverwalter einzustellen, wenn Sie diese Aufgaben delegieren möchten, obwohl dies Ihre Gewinne beeinträchtigt.
Rolle des Hausverwalters
Hausverwalter können eine Vielzahl von Rollen übernehmen. Was das genau ist, liegt an Ihnen, mit Ihrem Manager zu verhandeln. Es ist wichtig zu identifizieren, welche Rolle sie spielen werden, und eine Liste von Aufgaben und Verantwortlichkeiten zu entwickeln. Wird Ihr Hausverwalter nur Mieter finden? Oder werden sie sich um die tägliche Wartung kümmern und Miete einsammeln?
Ein Immobilienverwalter kann ein unabhängiger Auftragnehmer oder ein Angestellter sein. Sie sollten mit Ihrem Steuerberater sprechen, um den günstigsten Ansatz zu bestimmen und spezifische Verpflichtungen zu bestimmen, die Sie haben können.
Sie können auch eine Hausverwaltungsgesellschaft beauftragen; Eine Firma, mit der Sie einen Vertrag abschließen, um sich direkt mit allen Aspekten des Mietobjekts zu befassen. Dies kann teuer sein, aber es kann ideal sein, wenn Sie mehrere Mietobjekte haben.
Auswahl eines Immobilienverwalters
Stellen Sie sicher, dass jeder Immobilienverwalter, den Sie in Betracht ziehen, die entsprechenden lokalen und nationalen Lizenzanforderungen erfüllt.
Vielleicht möchten Sie nach einem Manager suchen, der Erfahrung in Werbung, Marketing, Mieterbeziehungen, Mieteinnahmen, Budgetierung, Leasing und Wartung hat. Ein guter Hausverwalter kennt sich auch mit lokalen und staatlichen Gesetzen aus. Als Eigentümer können Sie für die Handlungen Ihres Managers haftbar gemacht werden, sodass Sie verklagt werden können, wenn Ihr Manager gegen faire Wohnungsgesetze verstößt.
Sobald Sie sich für einen Hausverwalter und die Bedingungen der Vereinbarung entschieden haben, sollten Sie einen Hausverwaltungsvertrag schreiben, der die Pflichten, die Entschädigung und die Kündigungsbedingungen des Managers festlegt.
Das Endergebnis
Ist es die Mühe wert, Vermieter zu werden? Nur Sie können entscheiden. Achten Sie nur darauf, zu schauen, bevor Sie springen und gehen Sie in Ihr neues Unterfangen mit realistischen Erwartungen und einem soliden Spielplan.
Wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie es tun, sind Sie besser auf das vorbereitet, was Ihnen begegnet, und werden die Erfahrung mit größerer Wahrscheinlichkeit genießen.