Jeder Makler, jede HGTV-Show, jeder gelegentliche Sonntagmorgen-Hausjäger … jeder sagt es. Lage, Lage, Lage. Dieser Satz ist mehr als nur ein Schlagwort. Wenn es um Immobilien geht, ist es Evangelium (Evangelium, Evangelium).
Niemand weiß wirklich viel darüber, woher der berühmte Satz stammt oder wer ihn geprägt hat. Verweise darauf gehen auf die Chicago Tribune Classifieds im Jahr 1926 zurück, obwohl es in einer Weise verwendet wurde, die darauf hindeutet, dass es bereits ein vertrauter Ausdruck war. Unabhängig davon, woher es kommt, ist es seit über 100 Jahren auf der Zunge, was uns etwas Tiefgreifendes über den Wohnungsmarkt zeigt: Location matters.
Hier sind ein paar Dinge über den Standort Ihres Hauses, die am wichtigsten sind:
Lebensstil & Land
Strand, Berggipfel, Stadtblick – das sind alles sehr begehrte Immobilienarten. Das Land, auf dem sich das Haus befindet, und der damit verbundene Lebensstil sind das erste Interesse des Ortes — sei es eine kurze Fahrt mit dem Aufzug zu einer Straße voller Restaurants oder ein Sonnenuntergang, der Magazinfotos würdig ist. Vieles kann vergeben werden, wenn eine Immobilie in der Nähe oder sogar in Sichtweite dieser Dinge liegt.
Nehmen Sie zum Beispiel einige der heruntergekommenen Häuser von Newport Beach. Ein winziges Layout, abblätternde Farbe und insgesamt drei Bilder online … und doch verkaufen sie sich immer noch für über 1 Million Dollar.
Warum?
Weil sie nahe genug am Strand sind, den Sie im Sand verfolgen, bekommen Sie Möwenkacke auf Ihr Auto und können das Meer riechen, wenn Sie abends die Fenster öffnen. Diese Eigenschaften (Seagull Poop und alle) sind den hohen Preis wert, auch wenn das Haus von einer guten Planierraupe profitieren könnte.
Als Verkäufer: Spielen Sie die Stimmung – ob Berge, Stadt oder Strand. Wenn jemand in Ihrer Nähe sucht, wissen sie wahrscheinlich, was es als nächstes ist, aber warum stellen Sie es nicht zur Schau? Wenn Sie am Strand sind, legen Sie Handtücher und Flip-Flops vor die Tür. Wenn Sie einen Blick auf die Stadt haben, öffnen Sie die Vorhänge und zeigen Sie die großen Fenster.
Als Käufer: Wenn der Blick auf die Stadt den Preis in die Höhe treibt, Sie aber keine Nachfrage sehen (wenn es keine anderen Angebote gibt oder ein Haus schon eine Weile auf dem Markt ist), hilft Ihnen Ihr Makler, den Preis basierend auf der Inspektion zu verhandeln. Im Fall von Newport, Diese geschälte Farbe und der Bedarf an neuen Rohrleitungen werden zu Ihrem Vorteil sein.
Wetter & Naturkatastrophen
Es gibt keinen Ort, der immun gegen Naturkatastrophen und Wetter ist, aber es ist keine dumme Frage: Würden Sie lieber einen Tornado oder ein Erdbeben erleben? Ein kalter Winter oder ein heißer, heißer, heißer Sommer? Diese (unter anderem) sind einige der Unterschiede zwischen dem Leben in Ohio und San Francisco oder zwischen Montana und Texas.
In Flint, Michigan, kann dank bleiverseuchtem Wasser derzeit niemand sein Haus verkaufen. In New Orleans wägen Einwohner und neue Käufer die reiche Geschichte der Stadt mit dem Risiko ab, so nahe an der hurrikangefährdeten Küste zu leben. Die Vergangenheit und Zukunft von Katastrophengebieten hat großen Einfluss auf den Wert von Häusern in diesem Gebiet.
Als Verkäufer: Gemäßigtes Klima (und der Optimismus des Frühlings) ist die beste Zeit für den Verkauf. HomeLight schlägt vor, dass März und April die beste Zeit für den Verkauf fast überall sind. Der Schnee ist geschmolzen, aber die Hitze hat noch nicht hart getroffen. Wenn Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten, wenden Sie sich im Januar oder Februar an einen Makler.
Als Käufer: Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn im Juli in Phoenix keine Häuser zum Verkauf stehen. Es geht nur um Timing. Fragen Sie sich auch, welche Katastrophen und welches Wetter Sie ertragen können. Wenn Sie keinen Tornado bewältigen können, ziehen Sie nicht nach Kansas. Wenn Sie die Idee nicht ertragen können, jeden Morgen Ihre Einfahrt zu schaufeln, schauen Sie in Minnesota nicht zu ernst.
Kriminalität
„Verbrechen“ ist ein Begriff, der eine breite Palette hat — von einer Dame, die ihre Handtasche im Supermarkt gestohlen bekommt, bis hin zu Morden an Straßenecken. „Verbrechen“ sind nicht gleich und daher sind Statistiken manchmal schwer zu analysieren, ebenso wie die Daten darüber, wie sich Kriminalität auf die Werte zu Hause auswirkt.
Das Center for American Progress führte 2012 einen Kriminalbericht durch. Es heißt: „Eine Verringerung der Morde um 10 Prozent würde im folgenden Jahr zu einem Anstieg der Wohnwerte um 0,83 Prozent führen.“ Das heißt, nur weil eine Stadt einen Ruf für bestimmte Verbrechen hat, bedeutet das nicht, dass der ganze Ort eine schlechte Nachricht ist.
Nehmen wir zum Beispiel Chicago. Chicago hat einige der höchsten Mordraten in den Vereinigten Staaten erlebt und hat konsequent die Nachrichten dafür gemacht. Die hohe Kriminalität in Englewood und Fuller Park bedeutet jedoch nicht, dass Sie Chicago überhaupt nicht in Betracht ziehen sollten. Es ist eine große Stadt. Wenn Sie in einer sicheren Nische wie Forest Glen oder Edison Park leben, bleibt Ihr Wiederverkaufswert hoch.
Um Kriminalitätsinformationen zu einer Nachbarschaft zu finden, besuchen Sie CrimeReports.com und verwenden Sie eine Postleitzahl zu suchen. Besuchen Sie auch die offizielle Website der Stadt (Beispiel: Phoenix.gov ) für Statistiken. Auf der FBI-Website können Sie auch nach registrierten Sexualstraftätern suchen, die in der Nähe leben.
Als Verkäufer: Wenn Sie in einem Gebiet leben, das ein großartiges Nachbarschaftsüberwachungsprogramm hat und nur sehr wenige Vorfälle von Straftaten jeglicher Art aufweist, sprechen Sie mit Ihrem Makler darüber, diese Tatsache in Ihrer Marketingbeschreibung zu verwenden. Cul-de-sac in einer Gated Community? Sie haben Standort Gold.
Als Käufer: Recherchieren Sie. Lassen Sie Ihren Makler Ihnen helfen, festzustellen, was „up-and-coming“ und was „nie wieder kommt.“ Sie kann Ihnen auch dabei helfen, zu entschlüsseln, was die Kriminalitätsstatistiken Ihrer Stadt über die Gebiete aussagen, in die Sie ziehen möchten.
Mobilität
Die American Public Transportation Association und die National Association of Realtors gaben eine Studie über Immobilienwerte in fünf Städten in Auftrag. In dem Bericht heißt es: „Die Verbraucher sind bereit, mehr für Wohnungen in Gebieten zu zahlen, die beispielhaft für neue urbanistische Prinzipien stehen oder“traditionelle Nachbarschaftsentwicklungen“sind. Diese Viertel sind begehbar, haben eine höhere Dichte und eine Mischung aus Nutzungen sowie Zugang zu Arbeitsplätzen und Annehmlichkeiten wie Transit.“
Öffentlicher Verkehr
Die Ökonomie einer Stadt ist vielschichtig und kompliziert. In einer Stadt, in der es teuer ist zu leben — sagen wir Manhattan – leben viele Menschen außerhalb der Stadt und pendeln zur Arbeit hinein. Aus diesem Grund war die bröckelnde U-Bahn-Infrastruktur von NYC in letzter Zeit ein hitziger Gesprächsthema.
Wie werden vom Gastgewerbe bis zum Einzelhandel Arbeitsplätze geschaffen, wenn die Menschen, die dort arbeiten, nicht in die Stadt kommen können? Diese Dynamik macht den öffentlichen Verkehr entscheidend für das Wohlergehen einer Stadt.
Laut dem oben genannten Bericht übertrafen Häuser neben öffentlichen Verkehrsmitteln in Boston andere Häuser in der Region um 129 Prozent!
Welche öffentlichen Verkehrsmittel gibt es in der Umgebung? Ein Stadtbahnsystem, eine U-Bahn, ein Netz von Bussen, Pendlerwagen?
Erreichbarkeit
Erwägen Sie auch, zu und von einem Ort zu gelangen. Wie weit ist der nächstgelegene kommerzielle Flughafen? Kommt Amtrak durch die Stadt? Ist die Stadt groß genug, um Taxis oder einen Mitfahrdienst zur Verfügung zu haben? Sie denken vielleicht nicht darüber nach, wenn Sie durch das Jack-and-Jill-Badezimmer in Ihrem Traumhaus schlendern, aber die erste 2,5-stündige Fahrt, die Sie unternehmen, um Ihre Schwiegereltern am Flughafen abzuholen, wird Ihnen die Augen öffnen.
Begehbarkeit
Mehr als das, was in Ihrer Stadt verfügbar ist, ist das, was in unmittelbarer Nähe verfügbar ist. Bewerten Sie, was ist in der Nähe — ein Supermarkt? Die lokale Kneipe? Eine Tankstelle? Ein Baumarkt? Wenn es Ihnen wichtig ist, jeden Sonntagmorgen zu Starbucks zu gehen, um einen Latte und eine Zeitung zu bekommen, stellen Sie sicher, dass Sie einen bequem zu Fuß erreichen können. Verwenden Sie Google Maps, um zu sehen, was in der Umgebung ist und verwenden Sie WalkScore.com um die Begehbarkeit eines Hauses zu überprüfen.
Verkehr
Steigen Sie auf die I-5, fahren Sie zu einem Zoo von Bremslichtern und Sie werden mit all den Ex-LA-Bewohnern Mitleid haben, die über den Verkehr sprechen, den sie „sicher nicht verpassen.“ I-5 könnte ein krasses Beispiel sein, aber wenn der Lärm oder die Zeit, die es braucht, um Orte zu bekommen, Ihre Geduld auf die Probe stellt, nehmen Sie es ernst.
Ein stark frequentierter Bereich kann Folgendes umfassen: Wenn ein Haus eine Autobahn überblickt, eine Stützmauer mit einer Hauptstraße teilt, direkt neben den Eisenbahnschienen liegt oder sich in einer Flugbahn befindet.
Als Verkäufer: Nur wenige Gehminuten von den wichtigsten Dingen der Nachbarschaft entfernt zu sein, ist eine schöne Eigenschaft. Erzählen Sie anderen von dem Park auf der anderen Straßenseite, dem besten Restaurant der Stadt und der kleinen kostenlosen Bibliothek, die den Nachbarn auf der Straße gehört.
Als Käufer: Bestimmen Sie die Menge an Verkehr, in der Sie sitzen möchten, den Straßenlärm, den Sie in Kauf nehmen möchten, und die Entfernung, die Sie bereit sind, jemanden vom Flughafen abzuholen. Denken Sie auch darüber nach, wie Sie jeden Tag zur Arbeit kommen. Wenn Sie auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen sind, achten Sie darauf, dass Sie in der Nähe wohnen.
Jobs & Schulen
Im Jahr 2012 betrug der durchschnittliche Hausverkauf in Seattle 260.000 US-Dollar. Heute, mit großen Unternehmen wie Riesen Amazon, Microsoft und Starbucks in der Residenz, ist der durchschnittliche Hauspreis auf $ 525.000 in die Höhe geschossen. Bei einer solchen Nachfrage nach Inventar führen Bieterkriege oft dazu, dass Häuser 100.000 US-Dollar über den geforderten Preis hinausgehen und innerhalb weniger Tage verkauft werden.
Seien Sie vorsichtig mit Städten, die sich um eine einzelne Fabrik oder Firma befinden. Obwohl Sie sie nicht zählen sollten, sollten Sie den Wert Ihres Hauses (und Ihres Lebensunterhalts) berücksichtigen, sollte diese Fabrik schließen oder das Unternehmen an einen größeren oder günstigeren Ort ziehen. Die kleinen Städte im Rust Belt sind eine warnende Geschichte.
Obwohl sich die Schulen in einem Bezirk schnell ändern können, schauen sich Eltern oft die Bewertungen für Schulen in der Nähe eines Hauses an. Schlecht bewertete oder schlecht funktionierende Schulen stürzen eine Nachbarschaft. Die Nähe zu privaten und öffentlichen Schulen erhöht es.
Als Verkäufer: Wenn sich Ihr Zuhause im besten Schulbezirk des Landes befindet oder große Unternehmen im Überfluss vorhanden sind, sagen Sie es! Wenn Sie keine Kinder haben oder einfach nicht in den neuesten Rankings der Schulbehörde stehen, fragen Sie Ihren Immobilienmakler. Die Guten wissen alles über die Schulen in der Nähe.
Als Käufer: Recherchieren Sie, was in der Stadt ist, bevor Sie Häuser betrachten. Kennen Sie Ihre Schulbezirke durch den Besuch GreatSchools.org und welche Optionen Sie haben, wenn Sie sich bewegen. Überlegen Sie auch, wie weit Sie bereit sind, zur Arbeit zu pendeln.
Lage ist eine komplexe Gleichung
„Sie können den Preis des Hauses ändern. Sie können die Form ändern, in der sich das Haus befindet. Aber Sie können den Standort nicht ändern „, sagt Toni Spott, ein meistverkaufter Makler in Milwaukee, Wisconsin.
Glücklicherweise gibt es viele Faktoren, die bestimmen, ob ein Ort gut oder schlecht ist; es ist nicht alles oder nichts. Ein Käufer, der ein Haus am Strand sucht, kann die Lage genug schätzen, um das verlassene Grundstück nebenan zu ignorieren. Ein Haus mit Bergblick könnte die Attraktivität eines Käufers verlieren, wenn er herausfindet, dass es sich in einer gefährlichen Nachbarschaft befindet.
Wenn es darauf ankommt, ist alles rund um ein Zuhause wichtig … Standort, Standort, Standort.