Wenn es um Immobilieninvestitionen geht, sind nur wenige Dokumente wichtiger als ein Pro-Forma-Immobilienblatt. Dieses wertvolle Dokument hilft Immobilieninvestoren, das Ertragspotenzial eines Mietobjekts zu bewerten. Tatsächlich kann ein genaues Pro-Forma der entscheidende Faktor zwischen positivem monatlichem Cashflow und negativem Cashflow sein. In diesem Artikel werden wir Pro-Forma-Dokumente entmystifizieren und ihre Bedeutung für den Vergleich von Anlageimmobilien skizzieren.
Was bedeutet Pro Forma in Immobilien?
Das Konzept der Proforma stammt aus der Finanzwelt. Es bezeichnet eine einfache Methode zur Schätzung der aktuellen oder prognostizierten Finanzergebnisse eines bestimmten Vermögenswerts. In ähnlicher Weise dient Pro Forma in Immobilien als Cashflow-Projektion einer Immobilie. Neben Cashflow-Schätzungen gibt ein Pro-Forma-Immobiliendokument dem Käufer eine Schätzung der Ausgaben sowie der erwarteten Kapitalrendite. Betrachten Sie es als kombinierte Gewinn- und Verlustrechnung und Kapitalflussrechnung für eine Immobilie.
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Die wesentlichen Komponenten
Ein Pro-Forma-Immobiliendokument muss gut strukturiert sein und alle Elemente enthalten, die sich auf Einnahmen und Ausgaben beziehen. Dies umfasst alles von den Grundmieteinnahmen bis zu allen potenziellen Kosten, die mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verbunden sind. Einfach ausgedrückt, ein Pro-Forma gibt Ihnen eine grobe Schätzung der potenziellen Einnahmen sowie der erwarteten Abzüge und Anpassungen, die Sie vornehmen müssen. Nachfolgend finden Sie eine detailliertere Aufschlüsselung der wesentlichen Elemente eines Pro-Forma-Immobiliendokuments
Umsatzpositionen
Die erste Hälfte des Pro-Forma-Immobiliendokuments ist immer für Umsatzpositionen reserviert. Die wichtigsten sind Grundmieteinnahmen, Leerstandsverlust, Konzessionen, Kreditverlust und Kostenerstattungen.
- Basismieteinnahmen: Dies ist eine Schätzung der Mieteinnahmen in ihrer einfachsten Form. Diese Zahl postuliert, dass Mieter Marktzinsen zahlen.
- Leerstandsverlust: Dies ist einer der höchsten Werte in einer Pro-Forma-Immobilienbilanz. Es stellt das verlorene Einkommen dar, das zwischen Mietern auftritt. Es ist wichtig zu beachten, dass dies eher als Verlust potenzieller Einnahmen als als Aufwand eingestuft wird.
- Konzessionen: Dies bezieht sich auf die Anreize, die Vermieter neuen Mietern geben. Im Allgemeinen ist dies in der Regel in Form von ein paar Monaten freier Miete.
- Kreditverlust: Auch bekannt als Forderungsausfälle. Dies ist eine Projektion von nicht bezahlten Mieten und anderen Arten von Einnahmen. Sie beträgt in der Regel rund 2% des erwarteten Bruttoeinkommens.
- Kostenerstattungen: Dies stellt die Kosten dar, die der Mieter übernimmt. Dies kann Grundsteuern, Versicherungen und Nebenkosten umfassen. Dieser Artikel hängt von der Art des Mietvertrags zwischen den beiden Parteien ab.
Die Summe der oben genannten ergibt die Nettomiete, die die Immobilie generieren kann. Um das Gesamteinkommen zu berechnen, müssen Sie einige der folgenden Einnahmenelemente hinzufügen:
- Anmeldegebühren
- Reinigung und Schäden
- Verspätete Gebühren
- NSF-Gebühr
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Aufwandsposten
Der Aufwandsabschnitt eines Pro-Forma-Immobiliendokuments ist recht einfach. Es enthält die meisten Mietkosten, mit denen Sie vertraut sind. Dazu gehören Betriebskosten, Immobilienverwaltungsgebühren und Grundsteuern.
- Betriebskosten: Diese Kosten bestehen aus einer Vielzahl von Kosten, die mit der Verwaltung eines Mietobjekts verbunden sind. Einige von ihnen umfassen Wartung und Reparaturen, Dienstprogramme und andere verschiedene Ausgaben wie Müllentsorgung. Insbesondere Reparatur- und Wartungskosten können erheblich sein. Selbst wenn Sie in eine gepflegte Immobilie investieren, muss ein Teil der Mieteinnahmen weggelegt werden, um mögliche Reparaturen abzudecken.
- Immobilienverwaltungsgebühren: Die Mehrheit der Immobilieninvestoren stellt Verwaltungsgesellschaften ein. Diese Unternehmen übernehmen das Sammeln von Miete sowie Reparatur und Wartung. Die Kosten für die Einstellung eines professionellen Immobilienmanagements betragen etwa 3% bis 8% der Mieteinnahmen der Immobilie.
- Grund- und Grundsteuern: Alle Arten von Immobilien unterliegen lokalen und staatlichen Steuern. In den meisten Fällen bestehen diese Steuern aus einem kleinen Prozentsatz des Gesamtwerts der Immobilie. Darüber hinaus neigen diese Steuern dazu, jedes Jahr zu steigen, wenn der Wert der Immobilie ansteigt.
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Worauf Sie bei der Analyse eines Pro-Forma-Immobiliendokuments achten sollten
Es ist nicht ungewöhnlich, auf ein Pro-Forma-Immobilienblatt zu stoßen, das nicht die Realität der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie widerspiegelt. Tatsächlich können einige unethische Verkäufer, Agenten und Makler hinterhältige Taktiken anwenden, um Käufer in die Irre zu führen. Hier sind zwei rote Fahnen, die jeder Anfänger Immobilieninvestor beachten sollte:
- Ein unvollständiges Pro-Forma: Dies mag sehr einfach erscheinen, aber einige Immobilienverkäufer entscheiden sich einfach dafür, eine Reihe kritischer Punkte wegzulassen. Die Zielgruppe für diese Art von Pro-Forma sind unerfahrene oder unerfahrene Anleger. Ein Beispiel hierfür ist ein Pro-Forma, das Mieteinnahmen und Wertsteigerung ohne Kosten darstellt. Es ist unnötig zu erwähnen, dass eine genaue Cashflow-Analyse ohne Berücksichtigung der Ausgaben nicht möglich ist.
- Ein zu komplexes Pro-Forma: Ein Pro-Forma-Immobilienblatt sollte einfach und leicht zu analysieren sein. Dennoch bemühen sich viele Verkäufer und Agenten gemeinsam, ihre Pro-Formas so komplex wie möglich zu gestalten. Ziel dieser Taktik ist es, den Käufer zu verwirren und die Grenze zwischen Einnahmen und Ausgaben zu verwischen.
Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre eigene Cashflow-Analyse mit Online-Immobilien-Investment-Tools wie dem Investment Property Calculator von Mashvisor durchführen. Dieses Tool sammelt bequem Daten zu Mieteinnahmen und Kostenschätzungen, um sicherzustellen, dass Sie die Kapitalrendite beim Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie genau berechnen.
Der Unterschied zwischen dem Pro-Forma eines Käufers und dem Pro-Forma eines Verkäufers
Das Ziel des Immobilienverkäufers unterscheidet sich von dem des Immobilienkäufers. Der Verkäufer versucht, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen, während der Käufer nach einer lukrativen Anlageimmobilie sucht. Infolgedessen wird das Pro-Forma, das der Verkäufer produziert, ausnahmslos einige erhebliche Kosten überdecken. Dies ist der Grund, warum Käufer ihre eigene Pro-Forma haben sollten. Genaue Schätzungen und Projektionen sind nur möglich, wenn das Dokument alle Ausgaben enthält.
Wie bei jedem Finanzprojektionstool bietet ein Pro-Forma keinen ausfallsicheren Blick in die Zukunft. In der Tat können mehrere unvorhergesehene Faktoren eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ruinieren, die auf dem Papier perfekt aussieht. Ein genaues Pro-Forma-Dokument kann Ihnen jedoch dabei helfen, eine rentable als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu finden.