Delaware Statutary Trusts für 1031 Exchanges
Wir haben in einem anderen Artikel darüber geschrieben, wie 1031 Exchanges Steuerzahlern die Möglichkeit bieten, die bei der Übertragung einer Immobilie fälligen Steuern zu verschieben. Wir haben auch diskutiert, wie Mietverhältnisse in gemeinsamen Strukturen manchmal den 1031-Austausch erleichtern können. Hier, Wir diskutieren einen anderen Ansatz, die Verwendung von Delaware gesetzlichen Trusts.
Für den erfolgreichen Abschluss eines gleichartigen Austauschs gemäß Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code bestehen mehrere erhebliche Herausforderungen.
Gleichartige Tauschherausforderungen
- Suche nach einer geeigneten Ersatzimmobilie
- Durchführung der Due Diligence auf der Immobilie
- Sicherung der Bankfinanzierung zum Ersatz des Schuldbetrags auf der ursprünglichen Immobilie
- Identifizierung der Immobilie innerhalb von 45 Tagen
- Erfolgreicher Abschluss des Kaufs innerhalb von 180 Tagen
- Eine Immobilie in Alleineigentum würde höchstwahrscheinlich immer noch erfordern, dass der Eigentümer ein praktischer Eigentümer ist, da die Beauftragung der Immobilienverwaltung in solchen Fällen zu teuer oder unpraktisch sein kann
- Interessen an einem kommanditgesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung qualifizieren sich nicht für 1031 exchange Treatment
Unter bestimmten Umständen werden wirtschaftliche Eigentümer eines Delaware Statutary Trust (DST), der Immobilien besitzt, als Eigentümer einer direkten Beteiligung an solchen Immobilien für die Zwecke von Abschnitt 1031 behandelt. Diese Bestimmung wird sehr faktenspezifisch sein, erfordert aber im Allgemeinen Folgendes:
Der Trust muss dem Schutz des begünstigten Eigentums dienen, ohne dass der Manager die Investitionen des Trusts variieren kann.
Dieser Punkt ist entscheidend; der Verwalter / Treuhänder muss sehr begrenzte Befugnisse haben; Im Immobilienkontext bedeutet dies, dass es NICHT möglich ist:
- Veräußern oder neue Immobilien erwerben;
- Mietverträge neu aushandeln;
- Neue Mietverträge abschließen;
- Schuldenverpflichtungen neu aushandeln;
- Kapitaleinlagen von Investoren erhalten;
- Geldüberweisungen investieren; oder
- Mehr als geringfügige, nicht strukturelle Änderungen an einer Immobilie vornehmen, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind
Master-Leasingverträge müssen echte Leasingverträge und keine Finanzierungsformen sein
Der Vermieter muss eine minimale, bedingungslose „risikoreiche“ Investition in die Immobilie tätigen, die während der gesamten Mietdauer verbleibt. Kein Mitglied der Gruppe der Untermieter darf eine Option auf den Erwerb der zugrunde liegenden Immobilie zu einem niedrigeren als dem jeweils aktuellen Marktwert haben. Kein Mitglied der Gruppe der Untermieter darf Akquisitionsdarlehen oder -bürgschaften gewähren. Der Vermieter muss mit einem Gewinn aus der Transaktion rechnen (abgesehen von Steuerabzügen und Gutschriften).
Die Eigentümer müssen als „Grantoren“ des Trusts behandelt werden
Eigentümer können aus anderen Gründen als für den Kauf eines Anteils daran kein Geld an den Trust überweisen.
Der Trust muss als von den wirtschaftlichen Eigentümern getrennte Einheit anerkannt werden
Gläubiger von wirtschaftlichen Eigentümern in einer DST können keine Ansprüche direkt gegen das Eigentum der DST geltend machen; diese Eigentümer haben Anspruch auf die gleichen persönlichen Haftungsbeschränkungen aus den Handlungen des DST wie für die Aktionäre eines Unternehmens; Ein DST kann als Unternehmen verklagen oder verklagt werden und kann zu Anlagezwecken gegründet werden. Diese Befugnisse und Privilegien haben die IRS zu dem Schluss geführt, dass eine Sommerzeit eine Einheit ist, die für Codezwecke von ihren Eigentümern getrennt ist.
Es gibt andere Anforderungen, aber eine ordnungsgemäß strukturierte Sommerzeit erfüllt diese im Allgemeinen. Wenn alle Anforderungen erfüllt sind, sollten Eigentümer eines DST als „Grantors“ als Eigentümer eines ungeteilten Bruchteils an jedem der zugrunde liegenden Immobilien behandelt werden und somit für 1031-Börsen in Frage kommen.
DSTs haben eindeutig einige Nachteile, die sie für einige 1031-Börsen ungeeignet machen.
Mögliche Nachteile von DSTs
Wirklich passive Investition.
Die Einschränkungen bei der Vorverpackung, der Vertrauensstruktur und der Immobilienverwaltung machen eine Sommerzeit zu einer wirklich passiven Investition mit sehr begrenztem Input von Investoren.
Langfristige Haltedauer.
Diese Anlagen sind in der Regel für langfristige Haltedauern ausgelegt, in der Regel 5-10 Jahre; Eine Sommerzeit ist daher nicht für einen Anleger geeignet, der nur einen Platz möchte, um sein Geld vorübergehend zu „parken“, während er auf eine andere Investition wartet.
Potenziell niedrigere Renditen.
Einzelinvestoren, die ihre eigenen Immobilien verwaltet haben, können auch besser als die 6% -7% Jahreseinkommen verwendet werden, die viele DSTs bieten.
Es gibt jedoch auch einige Vorteile gegenüber den TIC-Strukturen, die sonst für 1031-Börsen verwendet werden.
Vorteile von DSTs vs. TICs
Keine direkte Bankbeteiligung.
Banken sind nicht direkt an den Investoren beteiligt, so dass Exit-Strategien verbessert werden können.
Zusätzliche Option.
DSTs kann eine zusätzliche Option bieten, die sonst während des 45-tägigen Identifikationszeitraums nicht verfügbar wäre.
Keine 35-Tage-Grenze.
Die für TIC-Strukturen geltende Beschränkung auf 35 Anleger gilt auch nicht für DST-Anlagen.
Eine 1031-Börse kann ein wichtiges Instrument für die Steuerstundung sein, und DSTs kann ein weiteres Instrument im Arsenal von Anlegern sein, die solche Börsen nutzen möchten. Es ist jedoch wichtig, mit etwas Hintergrundwissen und der Hilfe von qualifizierten Fachleuten bewaffnet zu sein.