Der Kauf einer Eigentumswohnung — besser bekannt als eine Eigentumswohnung — kann viele Vorteile gegenüber einem traditionellen Einfamilienhaus haben: Viele Kreditnehmer, insbesondere Erstkäufer von Eigenheimen, tendieren zum Kauf einer Eigentumswohnung, da die Preise im Allgemeinen viel niedriger sind als die für ein Einfamilienhaus. Und weil die Preise oft niedriger sind, so sind die Anzahlung Anforderungen, so dass sie leichter zugänglich.
Aber gehen Sie nicht davon aus, dass Sie einen Kredit für jede Wohnung erhalten können, die Sie kaufen möchten. Da Eigentumswohnungen individuelle Einheiten in einem gemeindeeigenen Gebäude sind, gibt es natürlich einige Überlegungen, die sie aus Sicht eines Kreditgebers auszeichnen.
Was Eigentumswohnungen anders macht
Mit Eigentumswohnungen hat jeder Eigentümer die volle Kontrolle über das Innere seiner individuellen Wohneinheit. Die öffentlichen Bereiche wie Höfe, Korridore und Freizeiteinrichtungen befinden sich jedoch im gemeinsamen Besitz und werden von der Condo Association verwaltet.
Wenn Kreditgeber überlegen, ob sie ein Darlehen für eine Eigentumswohnung vergeben sollen, berücksichtigt ihr Zeichnungsprozess die finanzielle Gesundheit und Stabilität des Eigentumswohnungsprojekts als Ganzes. Das heißt, sie betrachten die Belegung des gesamten Gebäudes sowie die finanzielle Gesundheit der Wohnungsgenossenschaft, einschließlich des Anteils der Eigentümer, die wie lange zahlungsunfähig sind.
Aufgrund dieser Variablen qualifiziert sich nicht jedes Eigentumswohnungsprojekt für ein Darlehen.
Arten von Wohnungsbaudarlehen
Ihre beabsichtigte Verwendung der Wohnung kann beeinflussen, welche Art von Finanzierung Sie erhalten. Ob Ihre Wohnung Ihr Hauptwohnsitz, Ihr Ferienhaus oder Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sein wird, hängt davon ab, wie viel Sie ablegen müssen. Zweitwohnungen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfordern teurere Anzahlungen, möglicherweise 10% oder 20% (oder mehr) des Kaufpreises.
Sobald Sie die Art der Wohnfinanzierung festgelegt haben, die Sie benötigen, gibt es verschiedene Arten von Darlehen, die Ihnen beim Kauf helfen:
- Darlehen der Federal Housing Authority (FHA)
- Darlehen der Veterans Administration (VA)
- Darlehen des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA)
- Konventionelles Darlehen
Im Gegensatz zu einem Einfamilienhausdarlehen muss ein Wohnungsbaudarlehen Verbindungsvariablen berücksichtigen.
FHA-Regeln für ein Wohnungsbaudarlehen
Viele Erstkäufer von Eigenheimen interessieren sich für FHA-Kredite, da sie Anzahlungen von nur 3,5% anbieten und die Kreditanforderungen lockerer sind. Die FHA-Regeln für eine Eigentumswohnung sind jedoch strenger als für ein Einfamilienhaus.
Hier sind einige der Anforderungen für ein FHA Condo Darlehen:
- FHA genehmigt Eigentumswohnung Liste: HUD erfordert die Wohnung auf seiner FHA genehmigt Eigentumswohnung Liste aufgeführt werden. Wenn die Wohnung nicht auf der Liste steht, muss der Kreditnehmer eine konventionelle Finanzierung suchen.
- Einzelzulassung: In einigen Fällen genehmigt die FHA bestimmte Hypotheken, auch wenn der Komplex als Ganzes nicht genehmigt wird, vorausgesetzt, dass nicht mehr als 2 Einheiten in einem Komplex von weniger als 10 Einheiten FHA-versichert sind und nicht mehr als 10% in Komplexen von mehr als 10 Einheiten FHA-versichert sind.
- Hauptwohnsitz: Das Haus muss Ihr Hauptwohnsitz sein – kein Zweitwohnsitz oder Ferienhaus.
- Prozentsatz der FHA-Kredite: Mindestens 80% aller FHA-Kredite in der Anlage müssen eigengenutzt sein. Wenn zu viele FHA-versicherte Einheiten in Vermietungen umgewandelt werden, wird die FHA das Darlehen nicht genehmigen.
- Prozentsatz der eigengenutzten Einheiten: Mindestens 50% der Einheiten im Komplex müssen eigengenutzt sein.
- Konzentration der FHA-Versicherung: Nicht mehr als 50% der Einheiten in einem Komplex dürfen FHA-versichert sein.
- Gewerbeflächen: Nicht mehr als 35% des Gebäudes oder Komplexes können Gewerbe- / Nichtwohnflächen sein.
- Bauabschluss: Das Projekt muss mindestens ein Jahr lang abgeschlossen sein, ohne dass Ergänzungen oder Phasen anstehen. Dies bedeutet, dass ihre Ales in der Anlage wahrscheinlich mit Bargeld oder durch Nicht-FHA-Finanzierungsarten gekauft werden.
Beachten Sie, dass nicht nur die Regeln für ein Eigentumswohnungsdarlehen zwischen FHA-Darlehen und herkömmlichen Darlehen variieren, sondern auch der Investor jedes Kreditgebers seine eigenen Regeln haben kann (Overlays genannt). Nur weil die FHA sagt, dass Sie ein Wohnungsbaudarlehen erhalten können, bedeutet das nicht, dass der von Ihnen gewählte Kreditgeber der Finanzierung eines solchen Darlehens zustimmt. Überprüfen Sie Ihren Kreditgeber sorgfältig, bevor Sie mit dem Genehmigungsprozess fortfahren.
Allgemeine Regeln für Eigentumswohnungskredite
Wenn Sie kein FHA-Darlehen für Ihre Eigentumswohnung erhalten, können Sie dennoch eine konventionelle Finanzierung beantragen. Ob Sie FHA oder konventionelle Finanzierung erhalten, sind einige Wohnung Darlehen Regeln die gleichen:
- In Komplexen, in denen die Werte auf der ganzen Linie gefallen sind, sind die Gebühren im Allgemeinen für diejenigen, die sich im Leerverkaufsstatus befinden oder sich in Bankbesitz befinden, delinquent. Es gelten prozentuale Mindestbeträge, und im Allgemeinen müssen mindestens 85% der Beiträge der Hausbesitzervereinigung pünktlich gezahlt werden.
- Ausstehende Gesetzgebung: Kreditgeber möchten keine ausstehenden Gesetze in einem Wohnkomplex sehen, da Klagen kostspielig und zeitaufwändig zu lösen sein können.
- Restriktive Bündnisse: Ein restriktiver Vertrag ist eine Reihe von Regeln, die festlegen, welche Maßnahmen der Immobilienkäufer ergreifen oder unterlassen muss. Viele Banken verleihen nur dann Geld, wenn der Kauf „in Fee simple“ überwiesen wird, dh ohne Einschränkungen oder Ansprüche gegen die Immobilie.
- Angemessener Versicherungsschutz: Der Komplex muss über eine angemessene Versicherung wie Gefahren-, Haftpflicht- und Hochwasserversicherung verfügen.
Da Eigentumswohnungen ein Teil eines Mehrfamilienhauses sind, sehen Kreditgeber sie als riskanter an als Einfamilienhäuser. Aus diesem Grund muss Ihr ausgewähltes Eigentumswohnungsprojekt nicht nur ein stabiles Einkommen und einen angemessenen Kredit für sich selbst als Kreditnehmer benötigen, sondern auch in guter finanzieller Gesundheit sein.