Früher war es üblich, dass ein Käufer eines Eigenheims ein Angebot für ein Haus machte, bevor er eine Darlehensgenehmigung erhielt, die als Darlehenskontingenz bezeichnet wird. Viele Makler benötigen einen Nachweis der Hypothekenvorabgenehmigung, bevor Sie ein Angebot für ein Eigenheim abgeben – einige arbeiten möglicherweise nicht einmal mit Ihnen zusammen, es sei denn, Sie tun dies. Ein Kreditkontingent ist heute oft etwas knifflig.
Der Grund für die Herausforderungen liegt in der Art der Kreditrisiken, die am häufigsten auftreten. Zum Beispiel könnte ein Hauskäufer an vielen Orten im ganzen Land verschiedene Arten von Kreditkonditionen betrachten und eine oder mehrere dieser Kontingente in das Kaufangebot einbeziehen.
Eventualitäten können Teil Ihrer Sorgfaltspflicht sein, und wenn sie von keiner der Parteien erfüllt werden, können sie vertragsauflösende Ereignisse sein. Als Käufer ist es wichtig, diese Elemente des Hauskaufs zu verstehen und wie sie funktionieren. Die beiden allgemeinen Typen sind finanzielle Eventualitäten und Beurteilungskontingente.
Finanzielle Eventualitäten
Nur Hauskäufer, die eine Finanzierung erhalten, neigen dazu, den Kaufvertrag von der Gewährung eines Darlehens abhängig zu machen. Bargeldkäufer fordern keine Darlehenskontingenz an, da kein Darlehen vorhanden ist. Der Vertrag kann davon abhängig gemacht werden, dass der Käufer:
- Ein FHA-Darlehen mit eigenen Anforderungen
- Ein VA-Darlehen, das von der Veteranenverwaltung garantiert wird
- Ein konventionelles Darlehen, das normalerweise auf dem Sekundärmarkt verkauft wird
- Ein Darlehen einer Kreditgenossenschaft, bei der der Kreditnehmer Mitglied ist
- Private Finanzierung, die manchmal als Hartgelddarlehen bezeichnet wird
- The home appraisal
Abhängig von der Art des Darlehens kann der Kreditgeber bestimmte Immobilienbedingungen oder Reparaturen erfordern, um das Darlehen zu machen. Wenn sich Verkäufer und Käufer nicht auf die Reparatur- oder Kreditgeberbedingungen einigen können, erhält der Käufer das Darlehen nicht und die Transaktion wird ungültig.
Die Erlangung eines Darlehens ist in der Regel Teil der Due Diligence eines Käufers.
In der Regel hat der Käufer im Kaufvertrag einen bestimmten Zeitraum, um die Finanzierung zu erhalten. In einigen Fällen kann der Vertrag dem Käufer die Wahl zwischen einer bestimmten Anzahl von Tagen geben, bevor die Darlehenskontingenz erfüllt werden muss, oder die Darlehenskontingenz bis zum Abschluss beibehalten.
Abhängig von der Kreditfinanzierung
Die meisten Verkäufer erwarten, dass ein Käufer eine Finanzierung erhalten muss. Verkäufer sind in der Regel etwas vernünftig und lassen dem Käufer eine gewisse Zeit verstreichen, um die Finanzierung zu erhalten und die Darlehenskontingenz zu beseitigen. Allerdings wird nicht jeder Verkäufer bis zum Tag des Abschlusses warten wollen, um herauszufinden, ob der Käufer tatsächlich in der Lage ist, Escrow zu schließen.
Es ist für einen Verkäufer nicht ganz fair, wenn ein Käufer eine 30-tägige Schlussfrist verlangt, ohne eine feste Verpflichtung zum Abschluss einzugehen. Auf der anderen Seite, wenn ein Verkäufer ein Darlehen Kontingenz vor dem Schließen entfernt, könnte ein Käufer sehr nervös werden.
Lange Schließzeiten machen Verkäufer nervös, da es den Anschein hat, dass ein Käufer möglicherweise nicht über die Mittel verfügt, um ein Angebot zu kaufen oder abzugeben.
Ein Käufer könnte sich fragen, was passieren würde, wenn der Kreditgeber das Darlehen aus einem unvorhergesehenen Grund ablehnen würde. Oder, wenn der Käufer das Darlehen Kontingenz entfernt hatte, könnten sie an der Gnade des Verkäufers sein, und ihre ernsthafte Geldeinlage könnte in Gefahr sein. Nur wenige Käufer sind bereit, ein Risiko einzugehen, wenn sie ihre Einzahlung verlieren.
Vorabgenehmigung
Viele Käufer erhalten und legen ein Vorabgenehmigungsschreiben vor, bevor sie ein Angebot abgeben. Es ist das Vorabgenehmigungsschreiben, auf das sich der Verkäufer manchmal als Beweis für die Kreditwürdigkeit und die Fähigkeit des Käufers stützt, sich für ein Darlehen zu qualifizieren. Nachdem die Datei jedoch für das Underwriting gepackt wurde, können andere Probleme auftreten, die den Prozess zum Stillstand bringen.
Vorgenehmigungen geben einfach an, dass ein Käufer grundsätzlich das Einkommen hat, um eine Hypothekenzahlung zu unterstützen, ohne andere Faktoren zu berücksichtigen.
Die Vorabgenehmigung ist keine Garantie für die Genehmigung des Darlehens. Titelrecherchen werden ebenso durchgeführt wie Kredit- und Einkommensprüfungen. Unbekannte Urteile gegen die Immobilie können in den öffentlichen Aufzeichnungen erscheinen, oder ein Käufer hat möglicherweise einen Fehler in der Kreditauskunft, der durch die Risse gerutscht ist.
Bewertungskontingenz
Übersehen Sie nicht die zweite Art von Kreditkontingenz — die Bewertung. Die Bewertung Kontingenz ist oft getrennt von der Kredit-Kontingenz. Ein Bewertungskontingent bedeutet, dass das Haus zum Kaufpreis bewertet werden muss.
Wenn die Bewertung unter dem Kaufpreis liegt, kann der Käufer kündigen, sofern der Käufer eine Bewertungskontingenz im Kaufvertrag hat. Wenn der Verkäufer zustimmt, den Preis zu senken, um die Bewertung zu erfüllen, wird vom Käufer erwartet, dass er die Bewertungskontingenz aufhebt.
Zweites Gutachten
Aber was passiert, wenn der Underwriter beim Abschluss in der elften Stunde beschließt, ein zweites Gutachten in Auftrag zu geben, und sich herausstellt, dass das zweite Wertgutachten einen niedrigeren Wert hat? Wenn der Käufer die Bewertungskontingenz freigegeben hat, ist keine Bewertungskontingenz mehr vorhanden.
Wenn die Darlehenskontingenz noch nicht freigegeben wurde, kann der Kaufvertrag immer noch von der Fähigkeit des Käufers abhängen, das Darlehen zu erhalten.
Dies sind Bedenken, die Sie mit Ihrem Immobilienmakler besprechen müssen, bevor Sie ein Angebot zum Kauf eines Eigenheims unterbreiten. Einige Käufer sind bequem, eine Darlehenskontingenz zu entfernen, wenn ein Kreditgeber dem Käufer versichert, dass die Datei zur Finanzierung bereit ist. Wenn der Kreditgeber jedoch Bedenken hat, ist es möglicherweise keine gute Idee, die Kreditkontingente zu entfernen. Kredit-Eventualitäten sprechen auch einen Verkäufer an.
Einige abschließende Gedanken
Der Nachteil von Kreditkontingenten ist, wenn Ihr Angebot zu mehreren Angeboten gehört, sind die anderen Käufer möglicherweise bereit, eine Kreditkontingenz zu entfernen oder den Zeitraum zu verkürzen. Wenn Sie unter diesen Umständen darauf bestehen, die Darlehenskontingente bis zum Abschluss intakt zu halten, wird Ihr Angebot möglicherweise nicht akzeptiert.
Wenn Sie an Ihren Eventualitäten festhalten, könnte der Verkäufer denken, dass Sie ein Problem haben, das Schwierigkeiten beim Abschluss verursachen könnte, oder glauben, dass Sie zu schwierig sind, mit zu schließen.
In schwierigen Situationen wie diesen könnten einige Hauskäufer ihren Kreditgeber bitten, die Akte durch Underwriting zu genehmigen, bevor sie ein Angebot zum Kauf eines Eigenheims abgeben. Die Underwriting-Genehmigung beseitigt die Angst vor Unsicherheit und stärkt das Angebot.