Das Hotel liegt im Herzen der düstersten Immobilienwirtschaft des Landes, Tim Hulett sagt, er kann sich nicht erinnern, so viele zum Verkauf und zur Vermietung Zeichen in seiner Heimat Grafschaft Palm Beach zu sehen, Fla. Noch nie in seiner 40-jährigen Karriere hat der Präsident von Hulett Environmental Services eine solche Immobilienblase beobachtet – Dutzende von Kränen, die luxuriöse Hochhaus-Eigentumswohnungen am Strand bauen – oder einen so dramatischen Ausbruch erlebt. Und die Dinge sind immer noch nicht schön.
„Florida war eines der am stärksten betroffenen Gebiete, einer der Top-Staaten mit den meisten Zwangsvollstreckungen“, berichtet Hulett und berichtet, wie die überhöhten Preise in Palm Beach County einen echten Schlag erlitten, als die Wirtschaft im Dezember 2007 tankte. Im Jahr 2006 und davor wanderten die Menschen mit Geld nach Florida aus, um in Immobilien zu investieren. „Sie suchten auch nach Schädlingsbekämpfungsdiensten“, fügt Hulett hinzu.
Dieses Geschäft stoppte abrupt. In den Jahren 2009 und 2010 stellte Hulett die Vorbehandlungsabteilung des Unternehmens aus.
„Wir haben mehr Ressourcen und Mühe in den Ausbau der (allgemeinen) Schädlingsbekämpfungsabteilung gesteckt, was wiederum zu einem Spin-off-Geschäft wie der Rasenpflege führt“, sagt er. Es hat auch geholfen, dass die unglückliche asiatische weiße Fliege einzog, als der Termitenmarkt ins Stocken geriet. Das ersetzte einige Geschäfte. „Der Termitenmarkt ist nicht wesentlich zurückgekehrt, aber er hat zugenommen“, sagt Hulett. „Es ist nicht mehr flach, zumindest nicht in den letzten zwei Jahren.“
Trotz der Immobilienkrise ist Hulett weiter gewachsen, indem es auf andere Märkte wie den Broward / Dade-Bereich gezoomt hat.
Was Termitenvorbehandlungen betrifft, sind diese für Hulett so gut wie weg. „Die einzigen Häuser, die hier verkauft werden, sind die sehr teuren für diejenigen, die sie sich leisten können, und die stiehlt“, berichtet Hulett. Vergessen Sie Wohn-Neubau, und der Verkauf von „average Joe“ Häuser. „Der Mittelstand bewegt sich im Grunde nicht und ist wahrscheinlich etwa ein Zehntel dessen, was er in seiner Blütezeit war.
„Wir stehen nur irgendwie bereit, um zu sehen, was passiert“, sagt er.
Was im Wohnungsbau passiert, ist für Schädlingsbekämpfungsunternehmen sehr wichtig. Der Bau eines neuen Hauses stoppt das Geschäft mit der Vorbehandlung. Stagnierende Hausverkäufe erstickten das holzzerstörende Insektenschutzgeschäft und die anschließenden Termitenbehandlungsdienste. Betreiber, die sich in erster Linie auf diese Märkte als Einnahmequellen verließen, haben stark gelitten. „Wenn Sie eine Spezialisierung auf Dienstleistungen mit einer echten Investition in neue Gebäude kombinieren, die an einigen Stellen vollständig eingestellt wurde, übt dies einen enormen Druck auf die stark Nischenaspekte der Schädlingsbekämpfungsbranche aus“, sagt Jeff Liebel, Gründungspartner von CounterPoint Consulting.
In der Zwischenzeit hat die Flut von notleidenden Wohnungen auf dem Markt, die auf die Zwangsvollstreckung der Bank warten, nur mehr potenzielle Kunden geschlossen.
Aber es gibt gute Nachrichten – oder zumindest Lichtblicke, die von Zahlen der National Association of Realtors (NAR) berichtet werden. „Hausverkäufe haben zierlich abgeholt,“Sagt Walter Molony, NAR Sprecher. NAR erwartet 4.62 Millionen bestehende Hausverkäufe in diesem Jahr, von 4.26 Millionen in 2011. Das ist ein Plus von 8,6 Prozent.
Und eine vom Aussterben bedrohte Art, der Baukran, ist wieder in Florida und anderen schwer betroffenen Staaten wie Arizona. (Siehe die Top 10 Turnaround-Märkte unten rechts.) „Es gibt jetzt Kraniche, die nach Miami zurückkehren“, sagt Bert Putterman, Präsident von Oliver Exterminating Corp. mit Büros in Florida, Arizona und Puerto Rico. Er erinnert sich, dass er 60 von ihnen gezählt hat, als er zum ersten Mal nach Südflorida gezogen ist. Und im Jahr 2010 gab es nur eine, im St. Regis Bal Harbour Hotel. „Das war’s.“
Die Gezeiten drehen sich, und zwar so leicht, dass Schädlingsbekämpfungsfachleute, die kreative Marktstrategien anwenden, weiterhin gedeihen werden.
Ein Markt zu bedienen. Wenn Menschen Häuser kaufen, kaufen sie auch viele andere Dinge. „Es gibt verwandte Industrien, Waren und Dienstleistungen, die davon profitieren“, sagt Molony. In der Schädlingsbekämpfung gibt es Hausinspektionen, die von Käufern initiiert werden, die sicher sein wollen, dass ihre potenziellen Investitionen sicher sind. Es gibt Inspektionen, die von Verkäufern angefordert werden, die das Zögern des Käufers mildern möchten – kümmern Sie sich um Probleme, bevor sie zu roten Fahnen in einem Hausinspektionsbericht werden. Und es gibt das ganze Behandlungsgeschäft, das sich aus diesen Inspektionen ergibt. Kluge Spieler wie Oliver Exterminating konzentrieren sich darauf, während der Inspektionen Beziehungen zu diesen Käufern aufzubauen, damit ihr Unternehmen zum Dienstleister der Wahl wird, nachdem das Schild „verkauft“ vom Hof entfernt wurde.
Turnaround Städte
Makler.com hat ein Top zusammengestellt 10 Turnaround Town Report unter Verwendung einer Formel basierend auf Preissteigerung, Änderungen im Inventar, Durchschnittsalter des Inventars, sucht nach Realtor.com besucher- und Arbeitslosendaten. Dieser Bericht basiert auf Daten des dritten Quartals 2011. Sechs der Top 10 sind Florida Märkte. Realtor.com sagt, dass Floridas Erfolg an ausländische Käufer gebunden ist, deren Investitionen in Häuser dort von 10 Prozent im Jahr 2007 auf 31 Prozent im Jahr 2011 gestiegen sind. Realtor.com die Top 10 Turnaround-Städte sind:
- In: Miami, Fla.
- Orlando, Vereinigte Staaten.
- Fort Myers-Kap-Koralle, Fla.
- Fort Lauderdale, Vereinigte Staaten.
- Sarasota-Bradenton, Vereinigte Staaten.
- Lakeland-Winterhafen, Fla.
- Phoenix – Mesa, Arizona.
- Boise Stadt, Idaho
- Fort Wayne, Ind.
- Ann Arbor, Mich.
“ Wir behandeln holzzerstörende Insektenberichte als persönliche Beziehungen, und wenn wir diese machen, verlangen wir, dass der Käufer anwesend ist „, sagt Putterman. „Wir verkaufen ihnen unseren Service und bieten ihnen mehr Möglichkeiten als das Standardunternehmen, das nur den Bericht erstellt und hofft, ein wenig Termitenarbeit daraus zu machen.“
Vor fünf Jahren wurden die meisten dieser Berichte für Verkäufer durchgeführt, sagt Putterman. „Wir machen sie für Käufer, um ihnen Informationen über die Immobilie zu geben, mit der sie arbeiten können“, erklärt er. „Und zu diesem Zeitpunkt geben wir ihnen andere Informationen, mit denen sie arbeiten können, damit sie eine qualifizierte Entscheidung treffen oder den Verkauf der Immobilie aushandeln können.“
Je mehr Käufer, desto mehr WDI-Berichte. Gehäuse spielt also eine wichtige Rolle bei den Service-Anrufen, die ein Schädlingsbekämpfungsunternehmen erhalten kann oder nicht, zumindest für Inspektionsdienste. Und die gleiche Geschichte gilt mit Pre-Treat-Dienstleistungen für neue Hausbau.
Also, was ist los mit dem Wohnungsmarkt in diesen Tagen? Molony tritt zurück, um eine nationale wirtschaftliche Sichtweise einzunehmen, und teilt mit, dass der Wohnungsbau die Nation aufgrund dieser Nebenkäufe, einschließlich des Kaufs von Schädlingsbekämpfungsdiensten, historisch aus der Rezession führt. „Wenn Sie eine Zunahme der Wohnungsaktivität haben, gibt es eine rationale, vernünftige erwartete Zunahme aller damit verbundenen Dienstleistungen“, sagt er.
Aber diese Rezession ist ein anderes Tier wegen der Anzahl der notleidenden Häuser, die sich auf dem Markt vermehrten, und der vielen faulen Kredite, die an unqualifizierte Käufer vergeben wurden. Ebenfalls, die aktuelle Art von Rebound ist ungewöhnlich, weil in der Regel, Gehäuse und Mieten teilen sich nicht die gleichen Höhen und Tiefen. Heute sind beide Märkte im Aufwind, was für Dienstleistungsunternehmen gut ist.
„Junge Leute gehen aus und mieten ihre erste Wohnung oder kaufen ein erstes Haus, und so steigt die Mietnachfrage, was dazu führt, dass die Leerstandsraten sinken und die Mietpreise steigen“, sagt Molony. „Das ermutigt einige Mieter, die auf der Linie waren, in Wohneigentum zu kommen.“
Molony sagt, dass die aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum und Mieten zu einem „großen Anstieg „führt.“ Wir sehen also einen Anstieg der Immobilienverkäufe, einen Anstieg der Mietnachfrage und einen höheren Umsatz in der Vermietung. „Sie haben also die gleiche Art von erwartetem Anstieg für den Bedarf an Schädlingsbekämpfungsdiensten“, sagt Molony.
Sehen PCOs, dass dieser Anstieg ihr Endergebnis beeinflusst? Irgendwie. Stacy O’Reilly, Präsidentin von Plunkett’s Pest Control, Minneapolis, Minn., sagt der Immobilienmarkt im oberen Mittleren Westen nie die Talsohle wie andere Regionen. Für O’Reilly war es jedoch ungewöhnlich, in den letzten Jahren nicht im Immobilieninspektionssegment zu wachsen.
„Wir bemerkten einen Rückgang bei der Arbeit zu Hause“, sagt O’Reilly. „Ich würde sagen, in den letzten 18 Monaten hat es wieder zugenommen und ist wieder gesünder geworden.“
Insgesamt hat dies das Wachstum von Plunkett nicht beeinträchtigt. Vor zwei Jahren, sagt O’Reilly, wuchs das Unternehmen ein paar Prozentpunkte weniger als erwartet. „In diesem Jahr wachsen wir ein paar Prozentpunkte mehr, als wir wahrscheinlich gehofft hatten, aber nichts Dramatisches in beide Richtungen“, sagt sie.
Russ Ives, Präsident, Rose Pest Solutions, sagt sein Detroit, Mich. der Immobilienmarkt ist herausgefordert und die Region hat mit der Schließung von Produktionsstätten einen Bevölkerungsexodus erlebt.
„Wir haben viele Häuser, die gerade nicht bewohnt sind“, sagt er und fügt hinzu, dass er eine gewisse Stabilität auf dem notleidenden Heimatmarkt sieht. Aber das betrifft wirklich Unternehmen, die diesen Teil des Wohnungsmarktes bedienen.
Molony sagt, dass von den 75 Millionen Eigenheimen in den Vereinigten Staaten 11 Millionen in ihren Hypotheken auf dem Kopf stehen, was bedeutet, dass sie der Bank mehr schulden, als die Immobilie wert ist. „Wir gehen davon aus, dass dies innerhalb von zwei Jahren auf 7 Millionen sinken wird“, sagt er. „Das wird eine allmähliche Heilung für Menschen sein, die sich in einer Unterwassersituation befanden, und dies ist gut für die Gesamtwirtschaft, sofern kein unvorhergesehener wirtschaftlicher Schock eintritt.“
Molony fügt hinzu: „Wir können nur über das sprechen, was wir wissen.“
Die kommerzielle Seite der Schädlingsbekämpfung wird von diesen Bedingungen weniger beeinflusst, betont Ives. Drei Viertel seines Geschäfts ist kommerziell. Ives war nie abhängig von Wohnimmobilientransfers, und sein Geschäft floriert dafür.
Das gleiche gilt für Ryan Bradbury, Präsident, Viking Termite & Pest Control in Bridgewater, N.J. Das Geschäft wuchs 2011 um 18 Prozent und wird dieses Tempo in diesem Jahr erreichen. Solange die Restaurants in seiner Gegend zum Abendessen voll sind, weiß er, dass die Bewohner zusätzliches Geld ausgeben müssen. „Und wenn jemand wirklich Schädlingsdruck hat, hat er keine Angst, sich von einem Fachmann darum kümmern zu lassen“, sagt er.
Im Wesentlichen kann dieser Aspekt der Schädlingsbekämpfung die Lebensader sein, die so viele Schädlingsbekämpfungsunternehmen geschützt hat, während andere Dienstleistungsbranchen gelitten haben. Wohnen beiseite, Arbeitslosenquote beiseite, es gibt immer noch Fehler da draußen. Und es gibt immer noch Hausbesitzer, die diese Käfer weg haben wollen – und Unternehmen, die Schädlingsprobleme aus Sicherheits- und Hygienegründen abmildern müssen.
„Insgesamt ist der Schädlingsbekämpfungsmarkt überraschend widerstandsfähig“, sagt Gary Curl, Branchenanalyst und Inhaber von Specialty Products Consultants. „Der Gesamtumsatz ist nicht so hoch wie in den Jahren 2005 und 2006, aber in der Branche werden immer noch erhebliche Einnahmen erzielt. Und am Ende des Tages wollen die Menschen immer noch keine Kakerlaken, Ameisen oder Bettwanzen in ihren Häusern haben.“
Diversifikation spart. In einem schwierigen Wohnungsmarkt gut zu bestehen, erfordert Diversifizierung.
Der Wohnungsmarkt hat hauptsächlich Nischen-Schädlingsbekämpfungsunternehmen betroffen, die sich ausschließlich auf die Erstellung von Inspektionsberichten konzentrierten. „Vor fünf Jahren gab es Unternehmen, die Hunderte von holzzerstörenden Insektenberichten durchführten“, sagt Putterman.
Und wenn das alles ist, was diese Unternehmen taten, dann ging das Geschäft sehr schnell sehr schlecht.
Gleiches gilt für Vorbehandlungsdienste für den Neubau von Eigenheimen. Schädlingsbekämpfungsunternehmen, die sich mit dieser Arbeit beschäftigten oder einen oder zwei Techniker hatten, die sich auf diese Dienstleistungen konzentrierten, passten ihre Geschäftsmodelle an den sich verändernden Markt an. Aber Vorbehandlungsspezialisten erhielten keine Anrufe.
Spezialisiert auf nur die wohnungsbezogenen Dienstleistungen und Unternehmen. „Wenn man sich den Süden ansieht, wo viel neuer Wohnungsbau betrieben wurde, gab es einen ganzen Teil der Schädlingsbekämpfungsindustrie, der Dienstleistungen für Neubauten erbrachte und der abbrach“, sagt Liebel. „Ich denke, die Single-Service-orientierten Operationen in der Schädlingsbekämpfungsindustrie wurden sehr hart getroffen.“
Die Lektion während der Immobilienkrise war also, dass die Diversifizierung des Kundenmixes und der Serviceangebote Regeln. Und die Fähigkeit, sich anzupassen und mit der Zeit zu gehen, ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg eines Unternehmens. Das war schon immer eine Wahrheit in der Wirtschaft.
„Viele Leute beschweren sich gerne darüber, wie die Immobilienmärkte ihre Geschäfte ruinieren, aber in der Tat hat es sehr wenig Einfluss auf unser Geschäft gehabt“, sagt Putterman und wendet sich speziell an das Büro in Arizona. „Es gibt immer Veränderungen, und Unternehmen, die nicht auf diese Veränderungen reagieren, haben große Schwierigkeiten.“
In Arizona wird laut Putterman pro Kopf mehr Geld für Schädlingsbekämpfung ausgegeben als in jedem anderen Staat des Landes, dank des Schädlingsdrucks aus der Senora-Wüste. „Die Leute kaufen Schädlingsbekämpfung aus Not, nicht als wirtschaftliche Option“, sagt er.
Arizona wurde vom Wohnungscrash schwer getroffen. Es veränderte die Demografie des Staates, weil Menschen, die im Baugewerbe arbeiteten, andere Jobs in anderen Staaten fanden, sagt Putterman. „Es gab Taschen des Staates, wo Gehäuse fast aufgegeben wurde.“ Und der Wiederverkaufsmarkt brach bis zu dem Punkt zusammen, an dem die Mehrheit der Verkäufe während eines Zeitraums von zwei Jahren Leerverkäufe oder Zwangsvollstreckungen waren.
„Die Schädlingsbekämpfung und Vorbehandlung war für eine Reihe von Jahren auf dem Rückzug, und jetzt ist es im Grunde weg“, sagt Putterman. „Es wurde in die Hände von alltäglichen Bedienern und nicht von Vorbehandlungsspezialisten übergeben.“
Heute ist es eine sehr gute Sache, ein alltäglicher Bediener zu sein. Und über den Tellerrand hinaus zu denken ist entscheidend.
„Wir haben herausgefunden, wie wir den Immobilienmarkt neu ansprechen können, damit wir unseren Marktanteil nicht verlieren“, fügt Putterman hinzu. „Jetzt machen wir mehr Holzberichte als vor drei Jahren.“ Oliver Exterminating führt diese Berichte für Käufer durch (und es gibt heute mehr davon) und hält die Beziehung aufrecht, nachdem der Bericht geliefert wurde.
Jetzt, in Arizona, sagt Putterman, dass es im Kern von Metro Phoenix einige Gebäude gibt, hauptsächlich Füllkonstruktionen. „Das ist großartig für uns, weil es in unsere bestehende Demografie passt“, sagt er. „Das ist geringes Risiko, hoher Gewinn, hohe Belohnung.“
Für 2013 liegt laut Molony von NAR der Fokus darauf, dass der Umsatz um weitere 7 oder 8 Prozent auf rund 4,97 Millionen steigt und die Immobilienpreise weiter steigen. „Wir sehen uns jetzt die Hauspreise an, die zu normalen Raten steigen, und wir haben diese Art von Leistung in den letzten sechs Jahren nicht gesehen“, sagte er, „Das ist gut für die Gesamtwirtschaft.“
Aber das ist immer noch nicht „normal“, betont Curl und deutet darauf hin, dass die Verkaufszahl auf 5,2 bis 5,5 Millionen steigen müsste, was realistisch gesehen bis 2015 oder 2017 dauern könnte. Und zum größten Teil ist die Termitenarbeit flach, berichtet er. „Trotz all der Cheerleading sehen Sie rund um Gehäuse Zahlen, es ist immer noch ein sehr herausfordernder Markt.“
Schädlingsbekämpfungsunternehmen mit unterschiedlichen Kunden- und Servicemixen fühlen sich wahrscheinlich weniger als andere Dienstleistungsbranchen. „Ich würde nicht sagen, dass unsere Branche rezessionssicher ist, aber sie ist rezessionsresistent“, sagt Curl.
Hulett sagt, diese Tatsache mache ihn geradezu dankbar.
„Egal wie hart es wird“, sagt er, „wir machen es alle ziemlich gut.“