Texas Agriculture Law

Wir haben kürzlich über die Übertragung von Todesurkunden in Texas gesprochen. Wenn Sie diesen Blogbeitrag verpasst haben, klicken Sie hier.

Heute werden wir unsere Aufmerksamkeit auf Enhanced Life Estate Deeds richten, auch bekannt als „Lady Bird Deeds. Im Gegensatz zur Übertragung auf Todesurkunden sind Lady Bird Deeds („LBD“) keine gesetzliche Schöpfung, was bedeutet, dass es keine gesetzlichen Richtlinien für diese Dokumente gibt. Stattdessen ist es die texanische Rechtsprechung, die die Interpretation von LBDs regelt, und es gibt tatsächlich nur sehr wenige Fälle zu diesem Thema.

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Was ist ein LBD? Ein LBD ist eine Urkunde, die das Interesse einer Person (der „Grantor“) an eine andere Person (der „Remainderman“) überträgt, aber ein Leben zugunsten des Grantors reserviert. Im Gegensatz zu einer traditionellen Life Estate-Urkunde umfasst das einbehaltene Life Estate-Interesse eines LBD nicht nur das Recht, die Immobilie zu besetzen und zu nutzen, sondern auch die Möglichkeit, die Immobilie ohne Zustimmung der Remaindermen zu verkaufen, zu vermitteln, zu verpachten oder zu verpfänden. Der Zuschussgeber ist nicht verpflichtet, die Erlaubnis der verbleibenden Personen einzuholen, eine dieser Maßnahmen zu ergreifen, und ist nicht verpflichtet, ihnen die Einnahmen, die der Zuschussgeber erhält, zur Rechenschaft zu ziehen. Dies ist der Hauptunterschied zwischen einer Immobilienurkunde und einer LBD.

Wer kann eine LBD ausführen? Jeder mit Vertragsfähigkeit kann eine LBD ausführen. Im Gegensatz zu einer Übertragung auf Todesurkunde, Ein Agent, der unter einer Vollmacht handelt, kann eine LBD ausführen. Dies ist ein wichtiger Unterschied zwischen LBDs und Übertragung auf Todesurkunden.

Was kann ein LBD übertragen? Jede Immobilie in Texas kann von LBD übertragen werden.

Was muss in einer LBD enthalten sein? Ein LBD ist einfach eine Urkunde, die die Benennung von remaindermen und die Reservierung des Lebens Nachlasses und erweiterte Rechte an den Grantor enthält. Es kann in Form einer allgemeinen Garantieurkunde, einer besonderen Garantieurkunde oder einer Urkunde ohne Garantie vorliegen. Wie bei jeder Urkunde sollte die Immobilienbeschreibung, die in die Urkunde aufgenommen werden muss, mit der Urkunde übereinstimmen, die dem Übernehmer ursprünglich die Immobilie gewährt hat. Die Immobilienbeschreibung aus dem Beurteilungsbezirk kann beispielsweise unzureichend oder unzureichend sein, um die erforderlichen Anforderungen zu erfüllen.

Was ist mit einem LBD zu tun? Wie jede andere Urkunde muss eine LBD vom Grantor ausgeführt und in den Urkundenbüchern des Landkreises vermerkt werden, in dem sich die Immobilie befindet.

Kann eine LBD widerrufen werden? Ja. Der LBD-Bewilligungsgeber hat das Recht, die LBD entweder durch Einreichung eines Widerrufsdokuments oder durch Einreichung einer nachträglichen widersprüchlichen LBD zu widerrufen. Darüber hinaus erlaubt die LBD dem Grantor, die gesamte Kontrolle zu behalten, einschließlich des Rechts, das Eigentum zu verkaufen, zu verschenken oder anderweitig zu übertragen. Somit könnte der Zuschussgeber das Eigentum zu Lebzeiten verkaufen, verschenken oder übertragen, was zur Aufhebung der LBD führen würde.

Welche weiteren Rechte sind von einer LBD betroffen?

• Ein LBD berührt nicht das Recht des Gewährers, das Grundstück als sein Gehöft zu beanspruchen.
• Eine LBD hat keine Auswirkungen auf die Grundsteuerbefreiungen, die dem Grantor gewährt werden (d. H. über 65 Jahre alt Befreiung).
• Ein LBD könnte möglicherweise eine „due on sale / Transfer“ -Klausel in einer Hypothek oder einem anderen Darlehen auslösen. Obwohl die an einen Begünstigten übertragenen Zinsen gering sind und widerrufen werden könnten, könnte eine Hypothek oder ein anderes Darlehensdokument die Ausführung einer LBD und einer Übertragung anzeigen, die ausreichen, um die Fälligkeitsklausel auszulösen. Dies ist anders als bei einer Übertragung auf Todesurkunde, da dort die tatsächliche Übertragung erst nach dem Tod erfolgt, während hier die Restzinsen bei Vollstreckung der LBD gewährt werden. Dies kann eine wichtige Überlegung sein, wenn Sie entscheiden, ob Sie eine LBD oder eine Übertragung auf die Todesurkunde verwenden möchten.
• Ein LBD unterliegt in der Regel nicht den Ansprüchen eines Gläubigers des Restbetrags. Der Remainderman hat kein Interesse an der Immobilie, solange der Grantor lebt. Darüber hinaus, wenn ein remainderman Gläubiger versucht, Maßnahmen in Bezug auf die Immobilie zu ergreifen, könnte der Grantor einfach die LBD widerrufen.
• Da die Immobilie Teil des Nachlasses des Grantors bleibt, erhält die Immobilie beim Tod des Grantors eine gestufte Basisanpassung. Dies ist wichtig für Kapitalertragssteuerzwecke, wenn die Immobilie jemals verkauft wird.
• Da es sich bei der LBD nicht um ein vollendetes Geschenk handelt, gilt die Benennung von Remaindermen nicht als steuerpflichtiges Ereignis im Sinne der Schenkungssteuer.
• Der LBD Grantor behält sich das Recht vor, die Immobilie zurückzunehmen, eine LBD sollte nicht als Transfer für die Zwecke der Medicaid Transfer Penalty betrachtet werden.
• Durch die Ausführung einer LBD wird die fragliche Immobilie nicht mehr als Teil des Nachlasses des Grantors betrachtet, was bedeutet, dass Immobilien, die einer LBD unterliegen, zumindest nach geltendem Recht die Rückforderung von Medicaid-Immobilien vermeiden sollten.

Welche Maßnahmen muss der Remainderman beim Tod des Grantors ergreifen? Die LBD ermöglicht es der Immobilie, den Nachlassprozess zu verlassen. Beim Tod des Gewährers bleibt der Titel der Immobilie im angegebenen Remainderman, ohne den Nachlassprozess zu durchlaufen. Im Allgemeinen wird ein Remainderman eine eidesstattliche Erklärung oder ein anderes Dokument einreichen, aus dem hervorgeht, dass der Grantor verstorben ist und dass das Eigentum vollständig in den Remainderman übergegangen ist.

Was sind die Vorteile von LBDs? Der Hauptvorteil eines LBD und Zweck, für den sie geschaffen wurden, war mit Medicaid Planung zu unterstützen. Wie oben erwähnt, wird die Ausführung und Einreichung einer LBD nicht als Übertragung für Medicaid-Zwecke betrachtet. Dies bedeutet, dass die Medicaid-Transferstrafe nicht ausgelöst wird. Da Eigentum, das durch LBD geht, nicht als Teil des Nachlasses des Verstorbenen gilt, unterliegt es nicht der Medicaid Estate Recovery, zumindest nach geltendem Recht. Darüber hinaus ermöglicht die Verwendung eines LBD, dass die Immobilie außerhalb des Nachlassprozesses übergeben wird.

Was sind die Nachteile von LBDs? Einer der größten Nachteile eines LBD ist einfach das Fehlen von Texas Gesetz in Bezug auf diese Art von Tat. Im Gegensatz zur Übertragung auf Todesurkunden gibt es kein Gesetz über die Verwendung von LBDs und nur sehr wenig Rechtsprechung darüber. Es gibt keine Standardform oder gesetzliche Anleitung zur Verwendung eines LBD. Da es für diese Art von Urkunden keine gesetzliche Genehmigung gibt, kann eine Gerichtsentscheidung den rechtlichen Status von LBDs jederzeit erheblich ändern. Darüber hinaus könnte, wie oben erwähnt, eine LBD möglicherweise eine Due-on-Sale / Transfer-Klausel in einer Hypothek auslösen, die sicherlich unbeabsichtigte Konsequenzen für den Grantor verursachen könnte.