kiinteistöjen poistot ovat kiinteistölle mistä tahansa syystä johtuvia arvonmenetyksiä. Kertyneet poistot ovat jo tapahtuneita poistoja. Tämä arvonmenetys on yhtä suuri kuin parannusten uusien jälleenhankintakustannusten ja niiden markkina-arvon välinen erotus. Poistot voivat johtua rakennuksen fyysisestä kulumisesta, rakennuksen toiminnallisista ongelmista tai kiinteistöön vaikuttavista sijaintiongelmista. Kertyneen poiston arvioinnin jälkeen voit vähentää sen kiinteistön rakennuksen (rakennusten) korvaamis – (tai jäljentämiskustannuksista. Tuloksena on parannuksista aiheutunut poistokustannus.
Adverse physical, functional, and locational impacts cause property improvements to devalvate. Poistoja on kolmenlaisia: fyysinen rappeutuminen, toiminnallinen vanheneminen ja ulkoinen vanheneminen. Rakennuksen ja sen varusteiden fyysinen rappeutuminen sisältää fyysisen kulumisen, hajoamisen, lahoamisen tai mädäntymisen tai minkä tahansa elementtien aiheuttaman fyysisen vaurion. Funktionaalinen vanheneminen johtuu rakennuksesta löytyvistä puutteista, superepätekijöistä tai yksinkertaisesti ei-toivotuista ominaisuuksista. Ulkoinen vanheneminen johtuu ulkoisista haitallisista olosuhteista, jotka vaikuttavat kiinteistöön.
kiinteistöön voi kohdistua mitä tahansa näiden kolmen poistotyypin yhdistelmää tai se ei saa kärsiä poistoista lainkaan. Rakennuksesta on kuitenkin todennäköisesti aiheutunut jonkinasteista poistoa, ellei se ole upouusi. Aivan kuin upouusi auto ajettaisiin pois näyttelytilan lattialta, rakennelma alkaa menettää arvoaan heti, kun se on rakennettu.
fyysinen rappeutuminen ja toiminnallinen vanheneminen jaetaan edelleen kahteen alaluokkaan: parannettavissa oleva ja parantumaton poistuma.
Korjattavalla poistolla tarkoitetaan arvonmenetystä, joka on taloudellisesti mahdollista korjata. Toisin sanoen ongelman korjaaminen maksaa vähemmän kuin arvonmenetys, joten ongelman korjaaminen on taloudellisesti järkevää.
parantumattomalla poistolla tarkoitetaan poistoeriä, joita on joko fyysisesti mahdotonta parantaa tai jotka ovat liian kalliita korjattavaksi. Jos ongelman korjauskustannukset ylittävät ongelman aiheuttaman arvonmenetyksen, sen korjaaminen ei ole taloudellisesti järkevää.
fyysinen heikkeneminen
fyysinen heikkeneminen on arvonmenetys kaikista alkuaineiden iän ja toiminnan syistä. Se johtuu useista lähteistä-kulumisesta, hajoamisesta, lahoamisesta tai luonnonvoimien aiheuttamista fyysisistä vaurioista.
näiden eri elementtien aiheuttama kuluminen rakennuksessa selittää kyseiseen rakennukseen vaikuttavan fyysisen rappeutumisen. Esimerkiksi kokolattiamatoilla kävely kuluttaa sen lopulta loppuun. Myös lämmitys-ja jäähdytysjärjestelmät kuluvat lopulta loppuun. Joskus luonnossa esiintyvät elementit, kuten ultraviolettisäteily, tuuli ja vesi kuluvat kiinteistössä. Myrskyt, äärimmäiset lämpötilat, maanjäristykset, termiitit, puuseppämuurahaiset ja tulvat vaikuttavat kaikki eriasteisesti ominaisuuksiin fyysisesti. Myös tulipaloilla, räjähdyksillä, ilkivallalla ja laiminlyönneillä on haitallinen fyysinen vaikutus kiinteistöihin.
kiinteistön osat, joiden fyysinen kunto on korjattavissa, voidaan korjata tai korvata taloudellisesti. Tämä sisältää lykätyn huollon ja helposti korjattavat esineet. Laskennallisella huollolla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat korjauksen tarpeessa kunnossapidon puutteen vuoksi. Esimerkiksi katon korjaus tai vaihto, maalaus, rakennuksen kunnossapito, lattiapäällysteen vaihto ja ilmalämmittimen vaihto ovat tyypillisiä esimerkkejä parannettavissa olevasta fyysisestä rappeutumisesta.
parantumattomia fyysisiä esineitä ei voida korvata eikä korjata taloudellisesti. Parantumaton fyysinen heikkeneminen tapahtuu tyypillisesti rakenneosien, joiden odotetaan kestävän koko rakennuksen eliniän. Rakenteellisia osia, kuten perustuksia, kehyksiä, seiniä, muurauksia ja kanavistoja pidetään yleensä parantumattomina. Kun ruumiillinen tila on parantumaton, voi olla taloudelliselta kannalta järkevämpää purkaa rakennus kuin yrittää korjata sitä.
arvioijat luokittelevat komponenttien fyysisen heikentymisen taloudellisten näkökohtien perusteella. Koska rakennekomponentit harvoin heikkenevät yhtä nopeasti, arvioijat luokittelevat ne sen mukaan, kuinka kauan niiden odotetaan kestävän — joko lyhytikäisinä tai pitkäikäisinä. Lyhytikäiset erät ovat osatekijöitä, jotka on tarkoitus vaihtaa taloustilanteen kohentuessa. Pitkäikäiset kohteet ovat parannuksen osatekijöitä, joiden odotetaan kestävän yhtä kauan kuin itse rakennus. Maalit, lattianpäällysteet ja kalusteet ovat esimerkkejä lyhytikäisistä esineistä, kun taas rakennuksen perustus on esimerkki pitkäikäisestä osasta.
toiminnallinen vanheneminen
toiminnallinen vanheneminen on poistoja, jotka johtuvat kohteen omaisuuteen sisältyvästä esineestä tai ominaisuudesta, joka ei ole enää hyödyllinen tai toimiva. Tämä heikentynyt ominaisuus johtaa koko kiinteistön arvon menetykseen (poistoihin). Toiminnallinen vanheneminen johtuu osittain muuttuvista markkinavaatimuksista ja voi esiintyä useissa eri muodoissa, mukaan lukien vanhentunut arkkitehtoninen suunnittelu, layout-ongelmat, nykyaikaisten tilojen puute ja superadequacy.
Vanhentunut Arkkitehtisuunnittelu. Historiallisesti mielenkiintoisia rakennustyylin muutoksia on tapahtunut. 50 vuotta sitten rakennettu talo saattoi tuolloin viehättää ihmisiä, mutta nykyään tyyliä saatetaan pitää vanhentuneena ja väsyttävänä. Koristeelliset muovailut ja veistokset, joita pidettiin aikoinaan haluttavina, saattavat olla nykyään vanhentuneita.
Layout Problems. Arvioijien on tunnustettava, että yhteiskunnan maut ja mieltymykset muuttuvat ajan myötä. Yhteen aikaan oleskelutilat olivat täysin erillään keittiöstä ja käsite suuri huone tai avoin virtaus oli epätavallinen käsite. Vielä jokin aika sitten yhden auton korjaamo oli täysin riittävä, koska perheet omistivat tyypillisesti yhden auton. Nykyään löytyy vielä vanhempia, yhden auton autotallein varustettuja koteja, mutta usein myydään vähemmän kuin vastaavia kahden auton autotallein varustettuja koteja.
nykyaikaisten tilojen puute. Vanhentuneet ominaisuudet ja laitteet ovat myös esimerkkejä toimivasta vanhentumisesta. Nykyään tietokoneet hallitsevat elämämme jokaista osa-aluetta, ja Internet on tullut jäädäkseen. Ilman tietokone-ja Internet-ominaisuuksia rakennettua taloa pidettäisiin toiminnallisesti vanhentuneena.
nykyaikaisten tilojen puute on useimmiten parannettavissa, mutta korjauskustannukset on suhteutettava kiinteistön arvoon kohdistuvaan hyötyyn. Kun lisätään nykyaikaiset tilat, joita arvostetaan markkinoilla, yleensä korotus arvoon kompensoi asennuskustannukset.
nykypäivän Tori vaatii tiettyjä moderneja keittiöitä ja kylpyhuoneita arvon maksimoimiseksi. Esimerkiksi vanhemmissa kodeissa ei useinkaan ole astianpesukonetta. Talo ilman astianpesukonetta menee kaupaksi, mutta menee kaupaksi halvemmalla. Jos asennuskustannukset ovat pienemmät kuin mitä astianpesukone maksaa, vanhentuminen on parannettavissa. Jos enemmän, se on parantumaton.
ilmastointi on nykyaikaisena mukavuutena mitattava sen markkinapaikan yhteydessä. Aavikolla talo, josta puuttuu ilmastointi, on ehdottomasti epäedullisessa asemassa. Rannalla Ilmastointi ei kuitenkaan ole yhtä oleellinen.
Superadequacy. Superadequacy (tai yli-parantaminen) on ominaisuus, joka on liian suuri tai laadukkaampi kuin tarvitaan omaisuutta. Ominaisuuden lisääminen maksaa enemmän kuin ominaisuuden tuoma arvo. Esimerkkejä superlahjakkuuksista ovat 10000 neliön koti 1200-1800 neliön kokoisen talon keskellä, liian suuri määrä makuuhuoneita tai metrin paksuiset puurunkoiset ulkoseinät.
ulkoinen vanheneminen
ulkoinen vanheneminen tapahtuu, kun ominaisuuden ulkoiset vaikutukset vaikuttavat haitallisesti kyseiseen ominaisuuteen. Nämä ulkoiset vaikutukset voivat olla paikallisia tai taloudellisia.
lokatiivinen vanheneminen johtuu kohteen ominaisuuden fyysisestä sijainnista ja sen läheisyydestä negatiiviseen vaikutukseen. Raskaan liikenteen melu, kuten valtaväylien ja lentokenttien aiheuttama melu, voi aiheuttaa sijaintien vanhenemista. Kiinteistön ulkopuolisista lähteistä, kuten maitotilalta tai jätevedenpuhdistamolta, peräisin oleva toistuva savu, pöly ja haitalliset hajut vaikuttavat yleensä myös kiinteistön arvoon.
taloudellinen vanhentuminen tapahtuu, kun paikallisen talouden muutokset vaikuttavat kohteen omaisuuden arvoon. Jotkin kaupungit tukeutuvat yhteen suurteollisuuteen tai työnantajaan. Jos ala lopettaa tai työnantaja joskus muuttaa, seurauksena voi olla tuhoisa vaikutus kiinteistöjen arvoihin.
epäsuotuisat kaavoitusmääräykset, ympäristörajoitukset tai muut käyttöä rajoittavat lainsäädännölliset päätökset voivat myös aiheuttaa ulkoista vanhenemista. Koska nämä tekijät ovat peräisin ulkoisesti itse omaisuudesta, niitä pidetään ulkoisena vanhenemisena.
ulkoinen vanheneminen on parantumatonta lähes kaikissa tapauksissa, koska kiinteistöön vaikuttavat epäsuotuisat olosuhteet ovat kohteen ulkopuolisia ja harvat omistajat ovat halukkaita tai kykeneviä käyttämään rahaa sellaisten epäsuotuisien olosuhteiden muuttamiseen, jotka eivät sijaitse heidän omalla tontillaan. Muutokset, kuten moottoritien tai läheisen Lentokentän siirtäminen, eivät yksinkertaisesti ole taloudellisesti järkeviä ja ylittävät selvästi useimpien kiinteistönomistajien taloudelliset resurssit.
kertyneiden poistojen laskentamenetelmät
kertyneiden poistojen laskentamenetelmiä ovat cost to cure-menetelmä, taloudellinen Ikä / life-menetelmä, modifioitu Ikä/life-menetelmä, erittelymenetelmä (tai havaitun tilan menetelmä), markkinoiden louhinta myyntivertailumenetelmiä käyttäen ja tulokapitalisointimenetelmä.
muista, että kertyneet poistot lasketaan vain parannusten osalta, koska maa-alueita ei poisteta. Maa otetaan huomioon kustannuslaskelmassa markkina-arvollaan. Koska maa-alueen arvo on jo markkinahintainen, lisävähennysten tekeminen maa-alueen arvosta aiheuttaisi sille kaksinkertaiset seuraamukset kaikista arvoon haitallisesti vaikuttavista ehdoista.
cost to Cure-menetelmä
cost to cure-menetelmä on yksinkertaisin ja yksinkertaisin menetelmä kertyneiden poistojen laskemiseksi. Se perustuu havaittuun viivästyneeseen kunnossapitoon ja nykyisten rakennuskustannusten soveltamiseen arviointihetkellä. Sen peruslähtökohdassa todetaan, että kohteen korvaamiseen tarvittava kustannus on kertyneiden poistojen vuoksi menetetty määrä.
fyysinen huononeminen on suhteellisen helppoa tämän menetelmän avulla. Jos tietyt osat, kuten lattianpäällysteet, kuluvat, niiden korjaamisesta tai korvaamisesta aiheutuvien kustannusten arvioiminen antaa usein uskottavan arvion niiden fyysisestä huonontumisesta. Jos portaikko on vaihdettava, kertyneen poiston määrä on kulu sen toteuttamiseksi. Jos katto on vaihdettava, kertyneen poiston määrä on sen tekeminen, mukaan lukien työvoima ja materiaalit.
tätä menetelmää käytetään parannettavan funktionaalisen vanhenemisen laskemiseen. Yleensä, jos toiminnalliseen ongelmaan liittyy uusi tai uudempi ominaisuus, käytetään arvioina kustannuksia, jotka aiheutuvat toiminnallisen ongelman korjaamisesta. Vanhemmassa kiinteistössä hävikki voidaan määrittää korjauskustannuksilla, joista on vähennetty korvattavan kohteen jäljellä oleva arvo.
tämän menetelmän rajoitukset
tässä yksinkertaistetussa menetelmässä sallitaan vain 100%: n arvonalennus mistä tahansa hyödykkeestä. Cost to cure menetelmä ei ole kovin hyödyllinen, kun käsitellään kohteita, jotka ovat osittaisia poistoja, kuten katto, joka ei ole upouusi, mutta on vielä vuosia jäljellä ennen kuin se tarvitsee korvaamista.
taloudellinen Ikä / elinkaari-menetelmä
kertyneiden poistojen laskennassa käytetty taloudellinen Ikä / elinkaari-menetelmä vertaa rakenteen todellista ikää sen taloudelliseen elinkaareen. Tunnetaan myös straight-line menetelmä tai ikä / life menetelmä, tätä menetelmää käytetään useimmin asuntojen arvioijat. Tässä menetelmässä kertyneitä poistoja kohdistetaan yhtä suuri määrä kullekin rakenteen talousajan vuodelle. Efektiivinen ikä arvioidaan ja osoitetaan rakenteelle, ja jäljelle jäävä taloudellinen elämä määritetään.
Ikä / elinikä-menetelmässä parannuksen tosiasiallisen iän suhde sen taloudelliseen kokonaiselämään kerrotaan kyseisen parannuksen nykyisillä jäljentämis-tai korvaamiskustannuksilla. Tuloksena on kohteen omaisuuden kertyneet poistot.
yhtälö, jolla lasketaan kertyneet poistot tällä menetelmällä, on Kertyneet poistot = efektiivinen ikä jaettuna taloudellisella käyttöiällä kertaa korvauskustannukset/Uusintakustannukset.
kun efektiivinen ikä on 15 vuotta ja taloudellinen käyttöikä 70 vuotta, kronologisesta 50 vuoden iästä huolimatta rakenteen jäljellä olevaksi taloudelliseksi käyttöiäksi voidaan sanoa 55 vuotta. Tällä rakenteella on vielä pitkä käyttöikä jäljellä.
tämän menetelmän rajoitukset
vaikka taloudellinen Ikä / elinkaari-menetelmä on suhteellisen yksinkertainen laskea, sillä on taipumus hämärtää kertyneiden poistojen kokonaisarvio, koska se niputtaa kaikki kertyneet poistot yhteen. Menetelmän merkittävä heikkous on se, että kertyneiden poistojen korjattavissa olevia eriä ei käsitellä erillään kertyneiden poistojen parantumattomista eristä. Se ei myöskään tunnista, että rakennuksen tiettyjen osien jäljellä oleva taloudellinen käyttöikä on lyhyempi kuin rakenteen koko taloudellinen käyttöikä. Tämä menetelmä selittää fyysisen, toiminnallisen ja paikallisen vanhentumisen, mutta siinä ei erotella kertyneitä poistoja toisistaan.
muutettu Ikä / Life-menetelmä
muutetussa Ikä / life-menetelmässä yksilöidään parannettavissa olevat kertyneet poistot fyysiset ja toiminnalliset erät. Kaikkien näiden erien korjauskustannukset vähennetään parannusten jäljentämis-tai korvaamiskustannuksista. Tämän jälkeen ikä / elinikä-menetelmästä johdettu suhdeluku kerrotaan jäljellä olevilla kustannuksilla, jotta saadaan arvio kaikista muista syistä kertyneistä poistoista.
tämän menetelmän rajoitukset
vaikka parannettavissa olevat erät kirjataan tällä menetelmällä, se ei silti ota huomioon muiden rakennusosien jäljellä olevan taloudellisen käyttöiän eroja. Tämä menetelmä on hieman tarkempi, mutta se perustuu samaan oletukseen kuin Taloudellinen Ikä/elämä-menetelmä. Molemmissa menetelmissä oletetaan, että jokaiseen parannuksen osa-alueeseen voidaan soveltaa yhtä iän ja eliniän suhdetta.
Erittelymenetelmä
erittely-tai havainnointimenetelmässä arvioija analysoi kunkin kertyneen poistotyypin erikseen, mittaa kunkin määrän ja laskee yksittäiset estimaatit kertyneiden poistojen kokonaismäärän määrittämiseksi. Tämän jälkeen kertyneet poistot vähennetään kokonaisuudessaan jäljentämis-tai korvaamiskustannuksista.
jos kertyneet poistot vähennetään jälleenhankintakustannuksista, ei vähennetä tietynlaista toiminnallista vanhentumista, kuten vanhentuneista laitteista tai materiaaleista johtuvaa vanhentumista, koska vaihdon yhteydessä käytettäisiin nykyisiä laitteita ja materiaaleja.
kuten nimikin kertoo, arvioija tarkkailee rakenteen eri osien kuntoa ja tarkkailee huononemisprosenttia (tai arvonmenetystä sellaisenaan) verrattuna uuteen asianmukaisesti suunniteltuun rakenteeseen, joka ei kärsi arvonmenetyksestä.
fyysinen rappeutuminen ja toiminnallinen vanheneminen voidaan mitata tällä tavalla, vaikka menetelmän onnistuminen edellyttää kokemusta ja ajantasaista tietoa nykyisistä rakennuskustannuksista.
markkinoiden louhinta käyttäen Myyntivertailumenetelmiä
arvioijat käyttävät markkinoiden louhintaa käyttäen myyntivertailumenetelmiä, kuten myynti-jälleenmyynti-analyysia, parimyyntianalyysia ja louhintamenetelmää kertyneiden poistojen arvioimiseksi. Heidän on oltava varmoja siitä, että kaikkien myyntihinnat todella kertovat markkinoista. Myyjän kannustimet, kuten lainan alennuspisteet, prepaid asunnonomistajan yhdistysmaksut, Alennukset, myyjän maksamat sulkemiskulut, myyntiin sisältyvät henkilökohtaiset omaisuus jne., yleensä vaikuttaa myyntihintoihin ja voi vaikuttaa tuloksiin.
myynti-Jälleenmyyntianalyysi
myynti-jälleenmyyntianalyysissä analysoidaan kiinteistö, joka myy ja myy edelleen suhteellisen lyhyessä ajassa. Jos kiinteistöjä löydetään vakailta markkinoilta, joilla oli kaksi markkinaehtoista markkinaehtoista myyntiä suhteellisen lyhyessä ajassa, mahdollinen hintaero saattoi johtua kyseisen kiinteistön muutoksista.
Parimyyntianalyysi
parimyyntianalyysissä analysoidaan kaksi samanlaista ominaisuutta, jotka myyvät saman ajanjakson aikana samoilla markkinoilla. Jos myynti tapahtuu markkinaehtoisesti, mahdolliset hintaerot voivat johtua näiden kahden kiinteistön fyysisistä eroista. Jos tämä fyysinen ero voidaan tunnistaa, voidaan tunnistaa markkinoiden reaktio tähän eroon.
louhinta
louhinta, joka on samanlainen kuin maan arvon laskemisessa käytetty samanniminen menetelmä, antaa arvioijille mahdollisuuden määrittää tutkittavan kiinteistön parannusten poistoarvon arvioimalla äskettäin myydyistä verrannollisista tavaroista aiheutuneet uudet kustannukset, joista on vähennetty kyseisten verrannollisten tuotteiden myyntihinta ja joista on vähennetty kaupan kohteena olevan maan arvo.
louhinta on tarkka tapa lukea markkinapaikkaa, koska markkinaehtoiset liiketoimet paljastavat ostajien kirjaamien kertyneiden poistojen määrän. Mitä enemmän näytteitä torilta voidaan poimia, sitä luotettavampi koottu data on. Analysoitavien vertailukelpoisten myyntien joukossa olisi tehtävä korrelaatioita, jotta saadaan aikaan asianmukaiset prosenttiosuudet. Vastaavanlaisella vertailukelpoisella myynnillä kertyneiden poistojen prosenttiosuutta voidaan soveltaa suoraan tutkittavaan kiinteistöön.
koska arvioija vain lukee markkinapaikkaa tällä menetelmällä, kaikki kertyneet poistot otetaan huomioon — fyysinen rappeutuminen, toiminnallinen vanheneminen ja taloudellinen vanheneminen. Jos olisi tarpeen erottaa yksi kertyneiden poistojen lähde, voitaisiin käyttää abstraktiomenetelmää. Arvioija voisi arvioida kahteen lähteeseen kohdistetut kertyneet poistot muilla asianmukaisilla menetelmillä ja vähentää sitten näille lähteille kohdistetut kertyneet poistot kertyneiden poistojen kokonaismäärästä. Erotus on kertyneet poistot, jotka kuuluvat yhdelle erilliselle lähteelle.
tulojen Kapitaatiomenetelmä
poistot lasketaan eri tavalla tuloja tuottaville kiinteistöille. Sen sijaan, että arvonalennukset laskettaisiin dollarimääräisiksi ja sitten vähennettäisiin tämä määrä arvioiduista uusista kustannuksista, arvioijat laativat arvion, joka perustuu arvonalennukset aiheuttavasta erästä(aiheuttavista eristä) johtuvaan tulonmenetykseen. Jotta tämä tekniikka toimisi, kohteen on oltava tuloja tuottava ominaisuus.
tulokapitalisointimenetelmä on kuin markkinoiden louhintamenetelmä, koska on välttämätöntä löytää samanlaisia tuloja tuottavia ominaisuuksia sekä samojen vaikuttavien vikojen kanssa että ilman niitä. Kun nämä ominaisuudet on eristetty, vikojen vaikutusta voidaan analysoida sen määrittämiseksi, miten se aiheuttaa kertyneen poiston. Tämä menetelmä vie kuitenkin askeleen pidemmälle soveltamalla markkinaperusteista pääomitusastetta kyseiseen tuottoon arvioidakseen kokonaisarvonmenetyksen.