oli aikoinaan melko yleinen käytäntö, että asunnonostaja teki asunnosta tarjouksen ennen lainanhyväksyntää eli ns. Monet kiinteistönvälittäjät vaativat todisteita asuntolainan ennakkohyväksynnästä ennen kuin tekevät tarjouksen asunnosta—jotkut eivät välttämättä edes työskentele kanssasi, ellet sinä tee sitä. Laina varautuminen tänään on usein hieman hankala.
haasteiden syynä on se, millaisia lainaehtoja on eniten. Esimerkiksi monissa paikoissa ympäri maata, asunnon ostaja voi tarkastella useita erilaisia lainan ennakoimattomia ja sisällyttää yksi tai useampi näistä ennakoimattomista osaksi ostotarjous.
ennakoimattomat asiat voivat olla osa due diligence-tarkastustasi, ja jos kumpikaan osapuoli ei ole toteuttanut niitä, ne voivat olla sopimuksen purkavia tapahtumia. Ostajana on tärkeää ymmärtää nämä kodin ostamisen elementit ja miten ne toimivat. Nämä kaksi yleistä tyyppiä ovat rahoitukselliset ennakoimattomat menot ja arvioidut ennakoimattomat menot.
rahoitusvarat
vain rahoitusta saavat asunnonostajat asettavat ostosopimuksen ehdoksi lainan saamisen. Käteisen ostajat eivät pyydä lainavarausta, koska lainaa ei ole. Sopimuksen ehtona voi olla, että ostaja saa:
- FHA-laina, jolla on omat vaatimuksensa
- VETERAANIHALLINNON takaama VA-laina
- perinteinen laina, joka tyypillisesti myydään jälkimarkkinoilla
- luotto-osuuskunnan laina, jossa lainanottaja on jäsen
- yksityinen rahoitus, jota joskus kutsutaan kovan rahan lainaksi
- kotiarvio
lainatyypistä riippuen lainanantaja saattaa vaatia tiettyjä kiinteistöehtoja tai korjauksia lainan antamiseksi. Jos myyjät ja ostajat eivät pääse sopuun korjauksista tai lainaehdoista, ostaja ei saa lainaa, ja kauppa mitätöidään.
lainan saaminen on yleensä osa ostajan huolellisuutta.
yleensä ostajalla on kauppasopimuksessa tietty ajanjakso rahoituksen saamiseksi. Joissakin tapauksissa sopimus voi antaa ostajalle mahdollisuuden valita tietty määrä päiviä ennen lainan varajärjestely on täytettävä tai pitää lainan varajärjestely paikallaan sulkemiseen asti.
ehdollinen lainarahoitus
useimmat myyjät odottavat, että ostajan on hankittava rahoitusta. Myyjät ovat tyypillisesti jonkin verran kohtuullisia ja antavat tietyn ajan kulua ostajalle rahoituksen saamiseksi ja lainan ehdon poistamiseksi. Jokainen myyjä ei kuitenkaan halua odottaa sulkemispäivään asti selvittääkseen, pystyykö ostaja todella sulkemaan Sulkutilin.
ei ole täysin reilua myyjää kohtaan, että ostaja pyytää 30 päivän sulkemisaikaa ilman kiinteää sitoutumista sulkemiseen. Toisaalta, jos myyjä poistaa lainavarauksen ennen sulkemista, ostaja saattaa hermostua.
Pitkät sulkemisajat hermostuttavat myyjiä, sillä näyttää siltä, että ostajalla ei välttämättä ole varaa ostaa tai tehdä tarjousta.
ostaja voi miettiä, mitä tapahtuisi, jos lainanantaja päättäisi hylätä lainan odottamattomasta syystä. Tai jos ostaja olisi poistanut lainavarauksen, he saattaisivat olla myyjän armoilla, ja heidän vakinainen rahatalletuksensa voisi olla vaarassa. Harva ostaja on valmis ottamaan riskin talletuksen menettämisestä.
ennakkohyväksyntä
monet ostajat hankkivat ja esittävät ennakkohyväksyntäkirjeen ennen tarjouksen tekemistä. Se on ennakkohyväksyntäkirje, johon myyjä joskus vetoaa todisteena ostajan luottokelpoisuudesta ja kyvystä saada lainaa. Kuitenkin, kun tiedosto on pakattu merkintäsitoumusta varten, muita ongelmia voi ilmaantua, jotka viivyttävät prosessia.
Ennakkohyväksynnät yksinkertaisesti toteavat, että ostajalla on periaatteessa tulot asuntolainan maksuun, ottamatta huomioon muita tekijöitä.
ennakkohyväksyntä ei takaa lainanhyväksyntää. Tittelihakuja tehdään sekä luotto-ja tulotarkastuksia. Kiinteistöä vastaan tehdyt tuntemattomat tuomiot voivat ilmestyä julkisiin rekistereihin, tai ostajalla voi olla luottoraportista lipsahtanut lipsahdus.
Estimation Contingency
Don ’ t overlook the second type of loan contingency-the appraisal. Arviovara on usein erillään lainavarmuudesta. Arvio varautuminen tarkoittaa, että koti on arvioitava ostohintaan.
jos arvio on pienempi kuin kauppahinta, ostaja voi peruuttaa sen edellyttäen, että ostajalla on kauppasopimuksessa arviointisopu. Jos myyjä suostuu alentamaan hintaa vastatakseen arviointiin, ostajan odotetaan poistavan arviointivaatimuksen.
toinen arviointi
mutta mitä tapahtuu, jos vakuutuksenantaja päättäessään päättää yhdennellätoista hetkellä määrätä toisen arvioinnin ja toinen arvio arvosta osoittautuu alemmaksi? Jos ostaja on julkaissut arvioinnin varasuunnitelma, ei ole arviointi varasuunnitelma jäljellä.
jos lainaturvaa ei ole vielä vapautettu, kauppasopimus voi vielä olla ehdollinen ostajan mahdollisuudelle saada lainaa.
nämä ovat huolenaiheita on käsiteltävä teidän kiinteistönvälittäjä ennen tarjouksen ostaa kotiin. Jotkut ostajat ovat mukavia poistamalla lainan varasuunnitelma, kun lainanantaja vakuuttaa ostajalle tiedosto on valmis rahoitusta. Jos lainanantajalla on kuitenkin huolia, lainavarmuutta ei välttämättä kannata poistaa. Myös lainavakuudet puhuttavat myyjää.
joitakin lopullisia ajatuksia
lainaehtojen huonona puolena on se, että jos tarjouksesi on useiden tarjousten joukossa, muut ostajat saattavat olla halukkaita poistamaan lainaehtoisen ehdon tai lyhentämään määräaikaa. Tässä tilanteessa, jos vaadit pitää lainasitoumuksen ennallaan aina sulkemiseen asti, tarjoustasi ei ehkä hyväksytä.
jos pidät kiinni varoistasi, myyjä saattaa ajatella, että sinulla on ongelma, joka voi aiheuttaa vaikeuksia sulkemisessa, tai pitää sinua liian vaikeana lopetettavaksi.
tällaisissa vaikeissa tilanteissa jotkut asunnonostajat voisivat pyytää lainanantajaansa hyväksymään tiedoston merkintäsitoumuksen kautta ennen kuin he tekevät ostotarjouksen asunnosta. Merkintäsitoumus poistaa epävarmuuden pelon ja vahvistaa tarjousta.