niin, haluat yrittää myydä talosi itse, ja säästää kiinteistöjen myyntipalkkio? Tämä prosessi tunnetaan nimellä ”myytävänä omistaja,” tai FSBO (lausutaan ”fiz-bow”), ja menee se tarkoittaa, että olet aikeissa harjoittaa on merkittävä heitto noppaa. Monet myyjät voivat onnistuneesti päätökseen FSBO prosessi ilman ongelmia. Moni muukin myyjä toivoo, ettei olisi koskaan yrittänyt. Tämän FSBO sivun tarkoituksena ei ole vakuuttaa sinua suuntaan tai toiseen, vaan yksinkertaisesti tarjota lyhyt opas FSBO prosessi alusta loppuun. Nyt vastuuvapauslausekkeet:
Tämä sivu ei ole tarkoitettu kattavaksi selitykseksi kaikesta, mitä FSBO: n myynnissä voi tai tulee vastaan. Jokainen kiinteistöomaisuus on määritelmänsä mukaan ainutlaatuinen, ja sillä on omat erityiskysymyksensä käsiteltävänään.
Kaikki tämän sivun selitykset perustuvat Pohjois-Carolinan lakiin ja tapoihin, ja tietyt tavat ja menettelytavat voivat vaihdella piirikunnittain Pohjois-Carolinan sisällä.
mitään tässä yhteenvedossa mainittua ei saa soveltaa tai käyttää Kiinteistökaupoissa Pohjois-Carolinan ulkopuolella.
tässä yhteenvedossa oletamme, että asuintalo myydään, mutta joitakin samoja perusperiaatteita olisi sovellettava Pohjois-Carolinassa sijaitseviin tyhjiin tontteihin, vuokra-asuntoihin tai muihin ei-kaupallisiin kiinteistöihin.
yrityksen ja tämän sivuston kävijöiden välillä ei ole asianajaja-asiakassuhdetta, ennen kuin kävijä ottaa henkilökohtaisen yhteyden yrityksen asianajajaan ja tämän asianajajaan ja vierailija molemmat suostuvat asianajajan ja asiakkaan väliseen suhteeseen. Vaikka suhtaudumme myönteisesti mahdollisilta asiakkailta tuleviin sähköposteihin, sähköpostin lähettäminen asianajajallemme ei luo asianajaja-asiakassuhdetta
FSBO Vaihe 1: hinnan asettaminen
ensimmäinen vaihe on myytävän kiinteistön arviointi. Tässä yrittää erottaa tunteensa kiinteistöstä ja katsoa kiinteistöä sellaisena kuin ostaja sen näkisi. Tämä on paljon vaikeampaa kuin miltä kuulostaa. Useimmat ihmiset ajattelevat, että heidän talonsa on ihana ja arvokkaampi kuin se todellisuudessa on. Pitää miettiä esimerkiksi sitä, minkälaisia vastaavia kiinteistöjä lähiympäristössäsi on myyty, kuinka paljon kiinteistöjä on myyty ja kuinka kauan myynnissä olleet kiinteistöt ovat olleet markkinoilla. Kiinteistöalan ammattilaiset kutsuvat tätä prosessia ” markkina-analyysiksi.”Markkina-analyysi on yleensä ilmainen palvelu, jota paikalliset kiinteistöalan ammattilaiset tarjoavat potentiaalisille myyjille. Markkina-analyysiin liittyvä toive ja odotus on, että myyjät sitten luettelevat myytävän kiinteistön kiinteistöalan ammattilaisen kanssa. Ei ole liian myöhäistä luopua FSBO: sta ja listata omaisuus kiinteistöalan ammattilaisella!
voit yrittää määrittää kiinteistösi myyntihinnan keräämällä markkina-analyysejä eri kiinteistöalan ammattilaisilta, mutta tämä tuntuu minusta luonnostaan epärehelliseltä ja epäreilulta, ellet kerro kiinteistöalan ammattilaisille etukäteen, mitä olet tekemässä. Verotoimiston nettitiedoista voit myös katsoa, minkä arvoinen verotoimisto pitää sinun ja lähikiinteistöjäsi, ainakin viimeisestä maakunnallisesta uudelleenarvostuksesta lähtien. Toinen tapa määrittää arvo on palkata ammatillinen asuin arvioija ja myös harkita ottaa ”ennalta ehkäisevä” talon tarkastus tekee lisensoitu home tarkastaja. Näette myöhemmin FSBO: n prosessissa jossa arvioijat ja tarkastajat tulevat takaisin kuvaan.
FSBO Vaihe 2: mainonta
kun olet määrittänyt myyntihinnan, nyt sinun on saatava sana ulos myynnistäsi. Tässä kiinteistöalan ammattilaiset todella ansaitsevat palkkionsa. He omistavat ja pyörittävät formidable multiple listing services (MLS) – palvelua. MLS: n tehtävänä on levittää sanaa kiinteistön myyntitiedoistasi kaikkien alueesi kiinteistöalan ammattilaisten keskuudessa, jotta laaja valikoima kiinteistöalan ammattilaisia voi sitten selvittää omaisuutesi ja näyttää sen kiinnostuneille ostajille. Jos sinulla on Internet-yhteys, FSBO: n myyjille on tarjolla maksullisia palveluita, jotka voivat saada omaisuutesi paikalliseen MLS: ään.
monet FSBO: n myyjät ohittavat MLS-ja verkkomainonnan ja mainostavat vain perinteisin suorin menetelmin, kuten sanomalehti-ja aikakauslehtimainoksin ja laittamalla FSBO-kyltin pihalle
FSBO Vaihe 3: kiinteistön esittely ja näkymien arviointi
tämä on todennäköisesti FSBO: n prosessin vaikein vaihe. Kun työllistät kiinteistöalan ammattilaisen, he tapaavat ostajia ja esittelevät taloa heille. Sinun tehtäväsi on yksinkertaisesti pitää talon edustava ohjannut kiinteistöalan ammattilainen, pysyä poissa tieltä, ja tehdä lopullinen päätös tahansa sopimuksen, joka voi esittää oman kiinteistöalan ammattilainen. Kun menet FSBO: han, kaikki on sinusta kiinni. Tässä on lyhyt lista joitakin mahdollisia asioita katsella: (a) selaimet – on olemassa paljon ihmisiä siellä, jotka haluavat vain selata ja ei ole aikomustakaan ostaa talon. Heidän tehtävänsä on tuhlata aikaasi; B) hullut ja rikolliset – on myös saalistajia, jotka etsivät uhreja; ja c) ne, joilla ei ole varaa ostaa taloasi – monet ihmiset, varsinkin ensiasunnon ostajat, haluavat ostaa enemmän taloa kuin heillä on varaa.
voit vähentää joitakin näistä ongelmista ryhtymällä joihinkin järkeviin varotoimiin:
käytä vain ajanvarausesityksiä
tee etukäteen näyttävä puhelinhaastattelu. Selvitä muun muassa ostajaehdokkaan aikeet. Ota selvää ostoresursseista.
Hanki ennakkopätevyyskirje. Sinun pitäisi olla varma itse, että mahdollisille ostajille ovat työskennelleet hyvämaineinen asuntolaina lainanantaja ja että lainanantaja on antanut mahdollisille ostajille kirjallisen prequalification kirje kertoo heille, kuinka paljon lainaa heillä on varaa ja millaista lainaa heidän pitäisi pystyä saamaan. Ennakkoarviokirje ei ole rahoituksen tae, sillä se riippuu monesta muusta tekijästä, mutta hyvä alku.
Never be alone with a prospective buyer
Have your cell phone handly during a showing for possible hätä.
FSBO STEP 4: Vaaditut tiedot
ennen kuin teet sopimuksen (FSBO: n vaihe 5, alla), Pohjois-Carolinan myyntiä varten tarvitaan kolme myyjän perusilmoitusta. Ensimmäinen ilmoitus on North Carolina Residential Property Disclosure Statement. North Carolina General Statutes Chapter 47E edellyttää, että kaikki myyjät täyttävät tämän lomakkeen ja antavat sen ostajilleen. Lomake on ladattavissa Adobe Acrobat-muodossa North Carolina Real Estate Commissionin verkkosivuilta
North Carolina Residential Property Disclosure Statement
tätä lomaketta täyttäessäsi muista, että kaikki ”Kyllä” – vastaukset tarkoittavat, että olet tietoinen tai sinulla on ongelma, ja vaatii yksityiskohtaisen selityksen käyttäen tarvittaessa ylimääräisiä arkkeja. Mikä tahansa ” ei ” – vastaus tarkoittaa, että et ole tietoinen mistään ongelmasta. Mikä tahansa ” ei edustusta ”-vastaus tarkoittaa, että et vahvista mitään, kyllä tai ei, ja on samanlainen kuin” as-is ” – lausuma sopimuksessa. Vaikka” ei edustusta ” – vastaus on turvallisin myyjälle, ostajalle se voi olla kuin heiluttaisi sananparren punaista lippua.
toinen ilmoitus, jota myös North Carolina General Statuties 47E edellyttää, on:
Mineral and Oil and Gas Rights pakollinen julkistaminen.
kolmas paljastus riippuu talon iästä. Jos talo on rakennettu ennen vuotta 1978, myyjän on myös annettava ostajalle Lyijymaalin ilmoituslomake/pamfletti ja Lyijymaalin ilmoituslomake. Faktalehti / pamfletti ja ilmoituslomake on ladattavissa liittohallituksen verkkosivuilta
Lyijymaalisopimuksen ilmoituslomake
LYIJYMAALISOPIMUKSEN ilmoituslomake
FSBO vaihe 5: sopimuksen tekeminen
kun myyjä ja ostaja ovat sopineet myyntiehdoista, kaikki neuvoteltu on kirjattava ja allekirjoitettava sekä myyjän että ostajan toimesta. Sanalliset tai” kädenpuristus ” sopimukset kiinteistöjen myynnistä eivät ole täytäntöönpanokelpoisia Pohjois-Carolinassa, eikä yksikään asuntolainaaja anna lainaa ostajalle ilman kirjallista sopimusta.
vuodesta 1977 lähtien vakiolomake Pohjois-Carolinan Kiinteistösopimuksen solmimiseksi on ollut North Carolina Bar Association Form No. 2 (tunnetaan myös nimellä North Carolina Association of Realtors Standard Form No. 2). Lomakkeen otsikkona on ”ostotarjous ja sopimus”, ja siitä tulee täysin sitova sopimus, kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet sen. Sopimuslomake on tekijänoikeudella suojattu Pohjois-Carolinan lakimiesten ja kiinteistöalan ammattilaisten yhteisenä ponnistuksena, eikä se siksi ole ladattavissa Internetistä. FSBO-myyjä voi ehkä saada lomakkeesta tyhjät kopiot Pohjois-Carolinan lakimieheltä tai kiinteistönvälittäjältä, mutta suosituksemme on, että FSBO-myyjä perustaa suhteen Pohjois-Carolinan kiinteistönvälittäjään. Asianajaja voi tavata FSBO-myyjän käydäkseen läpi sopimusprosessin, jolloin on täysin selvää, että asianajaja laatii sopimuksen lopullisen version.
sopimuksen laatimiseen ei pidä suhtautua kevyesti, sillä pelissä on useita tuhansia dollareita. Monta kertaa ostaja ja myyjä ovat suullisesti neuvotelleet myyntiehdot ottamatta huomioon kaikkia mahdollisia asioita, ja pyytää asianajaja laittaa nämä ehdot muodolliseen sopimukseen. Parempi käytäntö on, että myyjät ovat ensin tavanneet asianajajan, sitten ostaja ja myyjä suorittavat neuvottelunsa käyttäen tarkistuslistaa asioista, joista sovitaan, ja sitten asianajaja virallistaa sopimuksen kirjalliseksi ja allekirjoitetuksi sopimukseksi.
tässä on esimerkkilista asioista, joihin on puututtava laadittaessa North Carolina real estate-asuntokauppasopimusta:
Nimet: ostajien ja myyjien oikeat nimet
henkilökohtaiset omaisuuserät: mitä henkilökohtaista omaisuutta taloon jää? Henkilökohtaisella omaisuudella tarkoitetaan kaikkea, mitä ei ole kiinnitetty taloon ja jonka myyjä saattaa poistaa ja ottaa mukaansa.
ostohinta: kokonaisostohinnan määrä ja se, miten kyseinen hinta maksetaan. Jos esimerkiksi talo myydään 200 000 dollarin kokonaiskauppahintaan, myyjä voi pyytää 2 000 dollarin käsirahaa, jonka loppusumma on 198 000 dollaria maksettavaksi sulkemisajankohtana.
Earnest Money Deposit: Kuinka paljon, ja kuka sitä pitää?
Due Diligence-maksu: uusin Sopimuslomake, joka on ollut käytössä tammikuusta 2011 lähtien, määrittää ajanjakson, jonka aikana ostaja voi irtisanoa Sopimuksen milloin tahansa ja ilman syytä. Ostaja maksaa” due diligence ”- palkkion myyjälle” ostaakseen ” tällä kertaa. Myyjän näkökulmasta due diligence-maksun pitäisi olla sitä korkeampi, mitä pidempi due diligence-aika on.
ennakoimattomien menojen Rahoitus: ne olivat ennen sopimusmuodossa. Nyt ne ovat osa ostajan due diligence-aikataulua.
Sulkemiskustannukset: On yhä yleisempää, että ostaja pyytää myyjää maksamaan alennuspisteet tai tietyn kiinteän summan ostajan sulkemiskuluja ja kirjoittaa nämä maksut sopimukseen. Myyjä voi suostua tällaiseen ehtoon, ja sovittu summa vähennetään myyjän tuotoista sulkemisen yhteydessä. Joskus myyjä suostuu summaan edellyttäen, että kauppahintaa korotetaan niin paljon, että se riittää korvaamaan kyseisen summan maksamisessa syntyneen ”tappion”. Tämä on hyväksyttävää, kunhan kiinteistö arvioi vähintään korotetun kauppahinnan suuruuden.
Tarkastusoikeudet: ellei kiinteistöä myydä ”sellaisenaan”, ostaja haluaa varmistaa, että kiinteistö on rakenteeltaan eheä ja termiittivapaa ennen kiinteistön sulkemista. Edellä FSBO: n vaiheessa 4 mainitut Kiinteistötiedotteet eivät ole takuita tai takuita ostajalle, ja Pohjois-Carolina edelleen rasittaa ostajaa talon tarkastamisesta ennen kuin ostaja ostaa sen. Käytetyn talon ostaminen on rajoitettuja poikkeuksia lukuun ottamatta samanlainen kuin käytetyn auton ostaminen – ostajan on tarkistettava täysin, mitä ostaja on ostamassa, koska sulkemisen jälkeen myyjää vastaan ei käytännössä ole todellista turvautumista. North Carolina form-sopimus sisälsi määräyksiä, jotka sallivat ostajalle tietyt tarkastusoikeudet ennen sulkemista. Uudessa sopimuslomakkeessa nämä asetetaan rahoituksen tavoin due diligence-ajanjaksoon.
sulkeminen: milloin kiinteistö suljetaan? Milloin kiinteistön hallussapito siirtyy ostajalle? Kuinka kauan ostajan pitää saada lainansa kasaan?
Ei kirjoittamattomia sopimuksia: muita erityisehtoja tai sopimuksia, jotka eivät kuulu vakiosopimuksen piiriin?
FSBO Vaihe 6: sopimuksesta päättämiseen
kun sopimus on täysin sovittu ja kirjoitettu, se on toistettava vähintään neljässä (4) vastapuolessa – yksi ostajalle, myyjälle, ostajan lainanantajalle ja vakuustalletuksen haltijalle. Silloin ostajan on käytettävä parhaansa uskossaan täyttääkseen kaikki ehdot, kuten rahoituksen ja tarkastukset. Kiinnelainaprosessi voi kestää mistä tahansa viikosta kuuteen viikkoon kiinteistöstä ja lainanottajasta riippuen, ja on mahdollista, että ostaja ei voi saada kiinnelainaa, jota tarvitaan sulkemiseen. Pätevyyteen vaikuttavat asiat ovat (mutta eivät rajoitu) lainanottajan todellinen luottoraportti, arvo, jonka lainanantajan valitsema arvioija antaa kiinteistölle, ja käytettävissä oleva raha, joka ostajalla on käsillä ostohinnan ja lainan määrän välisen erotuksen kattamiseksi.
due diligence-jakson aikana ostajan on saatava kaikki rahoitus, tarkastukset ja muut sulkemisen yksityiskohdat kuntoon, ja ostajan ja myyjän on ratkaistava kaikki tähän due diligence-tarkastukseen liittyvät ongelmat. Jossain vaiheessa sopimuksen allekirjoittamisen ja Päättymispäivän välillä asuntolainan kelpoisuusprosessi saadaan päätökseen. Jos ostaja täyttää kiinnelainan edellytykset, Päättymispäivä asetetaan ostajan, lainanantajan ja ostajan sulkemisasianajajan välille.
sulkemiset pidetään Pohjois-Carolinassa yleensä ostajan valitseman ja lainanantajan hyväksymän valtuutetun asianajajan toimistossa. Lisätietoja tästä saat Sulkemispalvelut-sivultamme. FSBO-kaupassa myyjä ja ostaja ilmestyvät päättävän asianajajan toimistoon päättymispäivänä ja allekirjoittavat kaikki päätösasiakirjat. Myyjä on vastuussa takuuasiakirjan toimittamisesta ostajalle ja Pohjois-Carolinan valmisteveron leimojen maksamisesta sekä muista kuluista, jotka myyjä on sopimuksella luvannut maksaa. Myös sulkemiseksi myyjän on pystyttävä toimittamaan ostajalle ”jälkimarkkinakelpoinen omistusoikeus”, mikä tarkoittaa, että sulkemisasianajajan tekemä omistusoikeuden haku paljastaa, että myyjä voi toimittaa ostajalle selkeän omistusoikeuden” hyväksyttävillä rasitteilla ” (kuten rajoittavilla sopimuksilla, yleisillä helpotuksilla jne.). Jos otsikkohaku osoittaa, että myyjällä on peruuttamaton kiinnitys, tuomio, maksamaton vero tai muu ”sopimaton rasitus” kiinteistössä, sulkemisasianajaja tekee järjestelyjä myyjän kanssa sulkemalla, maksaakseen pois, täyttääkseen tai muuten poistaakseen kohtuuttomia rasitteita. Tietyt hyväksyttävät rasitteet, kuten kuluvan vuoden verot, joita ei vielä makseta, tai pakolliset arvioinnit asunnonomistajien yhdistykselle, sovitaan ostajan ja myyjän välillä sulkemisen yhteydessä niin, että myyjä on maksanut myyjän osuuden rasitteesta, ja ostaja sitten ottaa vastuun myyjältä. Kaikki nämä maksut ja mukautukset otetaan huomioon asiakirjassa, joka tunnetaan nimellä HUD-1 Settlement Statement. HUD-1 erittelee kaikki ostajan ja myyjän Kulut ja krediitit ja tulevat alas ostajan vaatimiin nettovarallisuuksiin ja myyjälle maksettaviin nettovarallisuuksiin sulkemisen jälkeen. Sekä ostaja että myyjä allekirjoittavat ja hyväksyvät HUD-1: n.
kun kaikki asiakirjat on allekirjoitettu, niin loppurahat perii loppurahat ostajalta. Varojen on oltava pankkisiirrolla, varmennetuilla varoilla, käteisellä tai muilla ”käteisvaroilla” tarkoitetuilla varoilla, kuten North Carolina Good Funds Settlement Act vaatii. Kun sulkemisasianajaja on vakuuttunut siitä, että hänellä on oikea määrä ja tyyppi sulkemisvaroja, ja että kaikki asiakirjat on asianmukaisesti allekirjoitettu ja notarisoitu, sulkemisasianajaja jatkaa otsikon päivittämistä ja kirjaa asiakirjat Läänirekisteriin (läänissä, jossa omaisuus sijaitsee). Lakimies ei jaa liikevaihdon tuottoa myyjälle ennen kuin kaikki tämä on tehty. FSBO myyjä täytyy olla varma kysyä sulkeminen asianajaja, kun myyjä voi kohtuudella odottaa saavansa myyjän nettotuotot tarkistaa.
epilogi
olemme nyt tehneet lyhyen ja pelkistetyn kävelyretken FSBO: n keltatiilitietä pitkin. Todellinen mittarilukema voi vaihdella, eli FSBO-myynti voi olla helppoa ja kivutonta tai vaikeaa ja monimutkaista. Onnea!