kun on kyse kiinteistösijoituksista, harvat asiakirjat ovat tärkeämpiä kuin Pro Forma real estate-arkki. Tämä arvokas asiakirja auttaa kiinteistösijoittajia arvioimaan vuokrakiinteistön tulopotentiaalia. Tarkka Pro Forma voi itse asiassa olla määräävä tekijä positiivisen kuukausittaisen kassavirran ja negatiivisen kassavirran välillä. Tässä artikkelissa, me demystify Pro Forma asiakirjoja ja hahmotellaan niiden merkitystä suhteessa vertailemalla sijoituskiinteistöjä.
mitä Pro Forma tarkoittaa kiinteistöalalla?
Pro Forma-käsite tulee finanssimaailmasta. Se tarkoittaa yksinkertaista menetelmää tietyn omaisuuserän tämänhetkisen tai ennakoidun taloudellisen tuloksen arvioimiseksi. Samaan tapaan pro Forma kiinteistöissä toimii kiinteistön kassavirtaennusteena. Kassavirtaarvioiden lisäksi Pro Forma-kiinteistöasiakirja antaa ostajalle arvion kuluista sekä sijoitetun pääoman odotetusta tuotosta. Ajattele sitä yhdistetty tuloslaskelma ja kassavirtalaskelma kiinteistön.
sukua: Kiinteistösijoitusanalyysin syvimmän ytimen
olennaisten osien
Pro Forma – kiinteistöasiakirjan on oltava hyvin jäsennelty ja sisällettävä kaikki tulot ja menot. Tämä sisältää kaiken pohjavuokratuotoista kaikkiin mahdollisiin kuluihin, jotka liittyvät sijoituskiinteistöihin. Yksinkertaisesti sanottuna, Pro Forma antaa sinulle karkea arvio mahdollisista tuloista sekä odotettavissa vähennykset ja oikaisut, että sinun täytyy tehdä. Alla on yksityiskohtaisempi erittely Pro Forma-kiinteistöasiakirjan olennaisista eristä
tuloerät
Pro Forma-kiinteistöasiakirjan ensimmäinen puolisko on aina varattu tuloerille. Tärkeimmät niistä ovat vuokratulot, vapautuneiden työpaikkojen menetykset, käyttöoikeussopimukset, luottotappiot ja kulukorvaukset.
- pohjavuokratuotot: tämä on arvio vuokratuloista yksinkertaisimmillaan. Tämä luku osoittaa, että vuokralaiset maksavat markkinahintaa.
- Työpaikkatappio: tämä on Pro Forma – kiinteistötaulukon suurimpia lukuja. Se kuvaa vuokralaisten välisiä menetettyjä tuloja. On tärkeää huomata, että tämä luokitellaan mahdollisten tulojen menetykseksi eikä kuluksi.
- käyttöoikeussopimukset: tällä tarkoitetaan vuokranantajien uusille vuokralaisille antamia kannustimia. Yleisesti ottaen tämä on yleensä muutaman kuukauden vapaan vuokran muodossa.
- luottotappio: tunnetaan myös nimellä luottotappio. Tämä on ennuste maksamattomista vuokrista ja muista tuloista. Se on yleensä noin 2 prosenttia odotetuista bruttotuloista.
- kulukorvaukset: tämä kuvaa vuokralaisen käsittelemiä kuluja. Tämä voi sisältää kiinteistöverot, vakuutukset ja apuohjelmat. Tämä erä vaihtelee osapuolten välisen vuokrasopimuksen tyypin mukaan.
edellä mainittujen summalla saa nettovuokran, jonka kiinteistö voi tuottaa. Kokonaistulojen laskemiseksi sinun on lisättävä joitakin seuraavista tuloeristä:
- hakemusmaksut
- siivous-ja vahingonkorvausmaksut
- myöhästymismaksut
- NSF-maksu
liittyvät: Opi laskemaan vuokrakiinteistöjen kassavirta
kuluerät
Pro Forma-kiinteistöasiakirjan kuluerä on melko yksinkertainen. Se sisältää suurimman osan vuokra kiinteistöjen Kulut, että olet perehtynyt. Tämä sisältää liiketoiminnan kulut, isännöintipalkkiot ja kiinteistöverot.
- toimintakulut: nämä menot koostuvat monista vuokrakiinteistön hoitoon liittyvistä kuluista. Näitä ovat muun muassa huolto-ja korjaustyöt, apuohjelmat ja muut erilaiset kulut, kuten roskien hävittäminen. Erityisesti korjaus-ja huoltokulut voivat olla varsin merkittäviä. Vaikka sijoittaisi hyväkuntoiseen kiinteistöön, osa vuokratuloista joudutaan laittamaan pois mahdollisten korjausten kattamiseksi.
- Isännöintipalkkiot:suurin osa kiinteistösijoittajista palkkaa rahastoyhtiöitä. Nämä yritykset hoitavat vuokrien keräämisen sekä korjauksen ja huollon. Ammattimaisen isännöinnin palkkauskustannukset ovat noin 3-8 prosenttia kiinteistön vuokratuloista.
- kiinteistö-ja kiinteistöverot: Kaikenlaisista kiinteistöistä peritään kunnallisia ja valtiollisia veroja. Useimmissa tapauksissa nämä verot koostuvat pienestä prosentista kiinteistön kokonaisarvosta. Lisäksi nämä verot tuppaavat nousemaan joka vuosi, kun kiinteistön arvo arvostaa.
liittyvä: kattava luettelo Vuokrakiinteistökuluista sijoittajille
mitä varoa analysoitaessa Pro Forma-Kiinteistödokumenttia
ei ole harvinaista törmätä Pro Forma – kiinteistötaulukkoon, joka ei vastaa sijoituskiinteistön todellisuutta. Jotkut epäeettiset Myyjät, välittäjät ja välittäjät saattavat käyttää salakavalaa taktiikkaa johtaakseen ostajia harhaan. Tässä on kaksi punaista lippua, että jokaisen aloittelevan kiinteistösijoittajan tulisi olla tietoinen:
- keskeneräinen Pro Forma: tämä saattaa tuntua hyvin perus, mutta jotkut kiinteistöjen myyjät yksinkertaisesti haluavat jättää useita kriittisiä kohteita. Kohderyhmä tämäntyyppisen Pro Forma on unsophisticated tai noviisi sijoittajia. Yksi esimerkki tästä on Pro Forma, joka esittelee vuokratuloja ja arvostusta ilman kuluja. Sanomattakin on selvää, että tarkan kassavirtaanalyysin tekeminen ilman kustannusten huomioon ottamista ei ole mahdollista.
- liian monimutkainen Pro Forma: Pro Forma real estate sheet pitäisi olla yksinkertainen ja helppo analysoida. Monet myyjät ja asiamiehet pyrkivät kuitenkin tekemään Proformasistaan mahdollisimman monimutkaisia. Tämän taktiikan tarkoituksena on hämmentää ostajaa ja hämärtää tulojen ja menojen rajaa.
muista tehdä oma rahavirta-analyysi käyttämällä verkossa toimivia kiinteistösijoitusvälineitä, kuten Mashvisorin Sijoituskiinteistölaskuria. Tämä työkalu kerää kätevästi tietoja vuokratuloista ja kuluarvioista varmistaaksesi, että lasket tarkasti sijoitetun pääoman tuoton ostaessasi sijoituskiinteistön.
ostajan Pro Forma-ja myyjän Pro Forma-ero
kiinteistön myyjän tavoite on erilainen kuin kiinteistön ostajan. Myyjä yrittää myydä kiinteistön korkeimpaan mahdolliseen hintaan, kun taas ostaja etsii tuottoisaa sijoituskiinteistöä. Näin ollen myyjän laatima Pro Forma-lomake kattaa poikkeuksetta joitakin merkittäviä kuluja. Tämä on syy, miksi ostajilla pitäisi olla oma Pro Forma. Tarkat arviot ja ennusteet ovat mahdollisia vain, jos asiakirja sisältää kaikki kulut.
kuten minkä tahansa taloudellisen ennustetyökalun kohdalla, Pro Forma ei tarjoa varmuutta tulevaisuudesta. Itse asiassa useat ennalta arvaamattomat tekijät voivat hapertua sijoituskiinteistöön, joka näyttää paperilla täydelliseltä. Tästä huolimatta tarkka Pro Forma-asiakirja voi auttaa sinua löytämään kannattavan sijoituskiinteistön.