Delaware Statutical Trusts for 1031 Exchanges
we ’ ve write in another article about how 1031 exchanges provide veronmaksajille the opportunity to defer tax erääntyy upon transfer of a property. Olemme myös keskustelleet siitä, miten vuokrasuhde yhteisissä rakenteissa voi joskus helpottaa 1031 vaihtoa. Tässä, keskustelemme toinen lähestymistapa, käyttö Delaware lakisääteisten trusts.
verolain 1031§: n mukaisessa vastaavanlaisessa vaihdossa on useita merkittäviä haasteita.
samankaltaiset Valuuttahaasteet
- sopivan korvaavan kiinteistön löytäminen
- kiinteistön due diligence-tarkastuksen suorittaminen
- pankkirahoituksen turvaaminen alkuperäisen kiinteistön velan määrän korvaamiseksi
- kiinteistön tunnistaminen 45 päivän kuluessa
- oston onnistuminen 180 päivän kuluessa
- yksityisomistuksessa oleva kiinteistö vaatisi todennäköisesti edelleen omistajan olevan käytännön kiinteistön omistaja, koska kiinteistöjen hallinnointi voi tällaisissa tapauksissa olla liian kallista tai epäkäytännöllistä
- edut kommandiittiyhtiö tai osakeyhtiö eivät ole oikeutettuja 1031 vaihtokohteluun
tietyissä olosuhteissa Delawaren lakisääteisen Trustin (DST) tosiasiallisia edunsaajia, jotka omistavat kiinteistöjä, kohdellaan 1031 pykälää sovellettaessa välittömänä osuutena tällaisista kiinteistöistä. Tämä määritys on hyvin faktakohtainen, mutta edellyttää yleensä seuraavaa:
rahaston on suojeltava edunsaajan omaisuutta, eikä isännöitsijällä ole valtuuksia muuttaa rahaston sijoituksia.
tämä kohta on ratkaiseva; isännöitsijällä/toimitsijamiehellä on oltava hyvin rajoitetut valtuudet; kiinteistöalalla tämä tarkoittaa, että se ei voi:
- luovuta tai hanki uusi omaisuus;
- Uudelleenneuvottelevat vuokrasopimukset;
- tee uudet vuokrasopimukset;
- Uudelleenneuvottelevat velkasitoumukset;
- saavat pääomasijoituksia sijoittajilta;
- sijoita rahalähetykset; tai
- tehdä kiinteistöön enemmän kuin vähäisiä, ei-rakenteellisia muutoksia, joita laki ei edellytä
Päävuokrasopimusten on oltava todellisia vuokrasopimuksia eikä rahoitusmuotoja
vuokranantajan on tehtävä vähimmäisvarallisuusinvestointi kiinteistöön, joka on jäljellä koko vuokra-ajan. Alivuokralaisten ryhmän jäsenellä ei saa olla mahdollisuutta ostaa kohde-etuutena olevaa kiinteistöä sen silloista käypää markkina-arvoa alhaisemmalla hinnalla. Alivuokralaisten ryhmän jäsen ei saa antaa hankintalainoja tai-takauksia. Vuokralleantajan on varauduttava saamaan liiketoimesta voittoa (lukuun ottamatta verovähennyksiä ja hyvityksiä).
omistajia on kohdeltava rahaston” myöntäjinä ”
omistajat eivät voi siirtää rahaa rahastoon muista syistä kuin hankkiakseen siitä osuuden.
trust on kirjattava tosiasiallisista edunsaajista erilliseksi yhteisöksi
tosiasiallisten edunsaajien velkojat DST: ssä eivät voi vaatia saataviaan suoraan DST: n hallussa olevasta omaisuudesta; nämä omistajat ovat oikeutettuja samoihin henkilökohtaisen vastuun rajoituksiin DST: n toimista kuin sovelletaan yhtiön osakkeenomistajiin; DST voi haastaa tai tulla haastetuksi yhteisönä, ja se voidaan muodostaa sijoitustarkoituksiin. Nämä valtuudet ja etuoikeudet ovat johtaneet siihen, että IRS on päätellyt, että DST on omistajistaan erillinen yhteisö koodin kannalta.
on muitakin vaatimuksia, mutta asianmukaisesti jäsennelty DST yleensä täyttää ne. Jos kaikki vaatimukset täyttyvät, DST: n omistajia olisi ”avustajina” kohdeltava jakamattoman murto-osan omistajina Kussakin kohde-etuutena olevassa kiinteistössä ja siten oikeutettuina 1031 pörssiin.
DST: issä on selvästi joitakin haittoja, joiden vuoksi ne eivät sovellu joihinkin 1031 vaihtoon.
DST: ien mahdolliset haitat
todella passiiviset investoinnit.
pre-packaging, trust structure, and property management limitations makes a DST a really passive investment with very limited input from investors.
Pitkäaikaiset Pitoajat.
nämä sijoitukset on yleensä suunniteltu pitkäaikaisiksi, yleensä 5-10 vuoden pituisiksi sijoituksiksi; DST ei siis sovellu sijoittajalle, joka vain haluaa paikan, johon väliaikaisesti ”parkkeerata” rahansa odottaessaan jonkin muun sijoituksen tuloa.
Mahdollisesti Heikommat Tuotot.
myös omia kiinteistöjään hallinneet yksittäiset sijoittajat voivat saada paremman tuoton kuin monien DST: iden tarjoamat 6-7 prosentin vuositulot.
on kuitenkin myös joitakin etuja verrattuna tic-rakenteisiin, joita muuten käytetään 1031-vaihdoissa.
DSTs-hoidon hyödyt vs. TICs
Ei Suoraa Pankkia.
pankit eivät ole suoraan tekemisissä sijoittajien kanssa, joten irtautumisstrategioita voidaan tehostaa.
Lisävaihtoehto.
DSTs voi tarjota lisävaihtoehdon, joka ei muuten olisi käytettävissä 45 päivän tunnistamisjakson aikana.
Ei 35-Sijoittajan Rajaa.
Tic-rakenteisiin sovellettava 35 sijoittajan rajoitus ei koske myöskään DST-sijoituksia.
1031-pörssi voi olla tärkeä väline verojen lykkäämisessä, ja DST: t voivat olla toinen väline sellaisten sijoittajien arsenaalissa, jotka haluavat hyödyntää tällaisia pörssejä. On kuitenkin tärkeää, että aseena on taustatietoa ja ammattitaitoisten ammattilaisten apua.