keskustelimme äskettäin kuolemantuomioiden siirtämisestä Texasissa. Jos blogikirjoitus jäi näkemättä, klikkaa tästä.
tänään suuntaamme huomiomme paranneltuihin elämänmenoihin, jotka tunnetaan myös nimellä ” Lady Bird Deeds.”Toisin kuin siirto Death Deedsissä, Lady Bird Deeds (”LBD”) ei ole lakisääteinen luomus, eli näille asiakirjoille ei ole asetettuja Lakisääteisiä ohjeita. Sen sijaan LBDs: n tulkintaa ohjaa Texasin Oikeuskäytäntö, ja tästä aiheesta on itse asiassa hyvin vähän tapauksia.
kuva pixel2013 levyltä
mikä on LBD? LBD on teko, joka siirtää henkilön (”toimiluvan”) osuuden toiselle (”remiderman”), mutta varaa elämän estate hyväksi toimiluvan. Toisin kuin perinteinen elämän estate kauppakirja, LBD: n säilyttämä elämän estate-osuus ei sisällä ainoastaan oikeutta käyttää omaisuutta, mutta sisältää myös mahdollisuuden myydä, välittää, vuokrata tai kiinnittää omaisuutta ilman jäljellä olevien henkilöiden suostumusta. Toimiluvan myöntäjällä ei ole velvollisuutta hankkia jäännösjäseniltä lupaa ryhtyä mihinkään näistä toimista, eikä sillä ole velvollisuutta tilittää näille toimiluvan antajan saamista tuloista. Tämä on keskeinen ero kuolinpesän ja kuolinpesän välillä.
kuka voi suorittaa LBD: n? Kuka tahansa sopimuskelpoinen voi suorittaa LBD: n. Toisin kuin luovutuskirjassa, valtakirjan nojalla toimiva agentti voi suorittaa LBD: n. Tämä on keskeinen ero LBDs: n ja kuolintodistusten siirron välillä.
mitä LBD voi siirtää? Kaikki kiinteistöt Texasissa voidaan siirtää LBD: llä.
mitä LBD: hen tulee sisällyttää? LBD on yksinkertaisesti teko, joka sisältää nimeäminen remaindermen ja varaus elämän estate ja parannetut oikeudet toimiluvan. Se voi olla yleinen takuuasiakirja, erityinen takuuasiakirja, tai kauppakirja ilman takuuta. Kuten minkä tahansa kauppakirjan kohdalla, kauppakirjaan sisällytettävän omaisuuskuvauksen on vastattava kauppakirjaa, jolla omaisuus alun perin luovutettiin luovuttajalle. Esimerkiksi Arviointipiirin kiinteistökuvaus voi olla riittämätön tai riittämätön täyttämään tarvittavat vaatimukset.
mitä LBD: lle on tehtävä? Kuten mikä tahansa muu teko, LBD on suoritettava toimiluvan antaja, ja kirjataan kauppakirjoihin läänissä, jossa omaisuus sijaitsee.
voidaanko LBD peruuttaa? Kyllä. LBD-toimiluvan myöntäjällä on oikeus kumota LBD joko jättämällä peruutusasiakirja tai tekemällä myöhemmin ristiriitainen LBD-sopimus. Lisäksi LBD: n avulla toimiluvan antaja voi säilyttää kaiken määräysvallan, mukaan lukien oikeuden myydä, lahjoittaa tai muutoin siirtää omaisuutta. Näin toimiluvan antaja voisi myydä, lahjoittaa tai siirtää kiinteistön hänen elinaikanaan, mikä johtaisi LBD: n peruuttamiseen.
mitä muita oikeuksia LBD koskee?
- LBD ei vaikuta toimiluvan antajan oikeuteen vaatia kiinteistöä kotipaikkakunnakseen.
- LBD ei vaikuta toimiluvan antajalle myönnettyihin kiinteistöverovapautuksiin (yli 65 vuotta vanha vapautus).
- velkainstrumentti voisi mahdollisesti aiheuttaa ”erääntyvän myynnin/siirron” lausekkeen asuntolainassa tai muussa lainassa. Vaikka tuensaajalle siirretty korko on vähäinen ja se voidaan peruuttaa, kiinnityksessä tai muussa laina-asiakirjassa voidaan tarkastella velkasitoumuksen täytäntöönpanoa ja siirtoa, joka riittää käynnistämään erääntyvän myyntilausekkeen. Tämä on eri asia kuin kuolintodistukseen perustuva siirto, koska siellä varsinainen siirto tapahtuu vasta kuoleman jälkeen, kun taas tässä tapauksessa jäljelle jäävä korko myönnetään LBD: n täytäntöönpanon yhteydessä. Tämä voi olla keskeinen seikka, joka on otettava huomioon päätettäessä, käytetäänkö kuolintodistusta vai luovutustodistusta.
- velkainstrumentti ei yleensä aseta kiinteistöä remdermanin velkojan saatavien alaiseksi. Remederman ei ole kiinnostunut kiinteistöstä niin kauan kuin valtuutettu on elossa. Lisäksi, jos joku jäljellä oleva velkoja pyrkii toteuttamaan kiinteistöä koskevia toimia, toimiluvan antaja voi yksinkertaisesti peruuttaa LBD: n.
- koska kiinteistö pysyy osana toimiluvan antajan jäämistöä, kiinteistö saa toimiluvan antajan kuoltua korotetun perusteen. Tämä on tärkeää myyntivoittojen verotuksessa, jos kiinteistö joskus myydään.
- koska LBD ei ole valmis lahja, jäämistön nimeämistä ei pidetä lahjaveron yhteydessä verotettavana tapahtumana.
- LBD: n toimiluvalla säilyy oikeus ottaa omaisuus takaisin, LBD: tä ei tule pitää luovutuksena Medicaidin siirtorangaistusta sovellettaessa.
- toteuttamalla LBD: n, kyseessä olevaa omaisuutta ei enää pidetä osana toimiluvan antajan testamenttikiinteistöä, mikä tarkoittaa, että LBD: n alaisen omaisuuden tulisi välttää Medicaid Estate-perintää, ainakin nykyisen lain mukaan.
mihin toimiin jäännösmiehen on ryhdyttävä toimiluvan antajan kuollessa? LBD: n avulla omaisuus voi kulkea testamenttiprosessin ulkopuolella. Toimiluvan antajan kuoltua kiinteistön nimike livahtaa määrättyyn remaindermaniin käymättä läpi testamenttiprosessia. Yleensä jäljelle jäänyt henkilö tekee valaehtoisen todistuksen tai muun asiakirjan, jossa hän ilmoittaa toimiluvan antajan menehtyneen ja omistuksen siirtyneen kokonaan jäännösmiehelle.
mitkä ovat LBDs: n hyvät puolet? LBD: n tärkein etu ja tarkoitus, jota varten ne luotiin, oli auttaa Medicaid-suunnittelussa. Kuten edellä todettiin, LBD: n täytäntöönpanoa ja arkistointia ei pidetä siirtona Medicaid-tarkoituksiin. Tämä tarkoittaa, että Medicaidin siirtorangaistus ei laukea. Lisäksi, koska LBD: n kautta kulkevaa omaisuutta ei pidetä osana deedentin testamenttikiinteistöä, sitä ei sovelleta Medicaidin Kiinteistöperintään ainakaan nykyisen lain mukaan. Lisäksi LBD: n käyttö mahdollistaa kiinteistön kulkemisen probate-prosessin ulkopuolella.
mitkä ovat LBDs: n haitat? Yksi suurimmista varjopuolia LBD on yksinkertaisesti puute Texas lakia koskien tämän tyyppinen teko. Toisin kuin kuolintodistusten siirroissa, ei ole olemassa LBD: n käyttöä koskevaa ohjesääntöä ja hyvin vähän oikeuskäytäntöä niistäkin. LBD: n käytöstä ei ole olemassa vakiolomaketta tai lakisääteistä ohjeistusta. Lisäksi, koska tämäntyyppisille teoille ei ole lakisääteistä lupaa, tuomioistuimen päätös voi muuttaa suuresti LBDs: n oikeudellista asemaa milloin tahansa. Lisäksi, kuten edellä todettiin, velkainstrumentti voisi mahdollisesti aiheuttaa asuntolainassa erääntyvää myyntiä/siirtämistä koskevan lausekkeen, mikä voisi varmasti aiheuttaa tahattomia seurauksia toimiluvan antajalle.