Utahin asuntomarkkinoilla on ollut samanlainen tarina viime vuosina: hupeneva varasto, joka on johtanut hintojen nousuun, sekä moniperhesektorin jatkuva kasvu. Utahin väkiluvun ennustetaan kuitenkin kaksinkertaistuvan vuoteen 2065 mennessä. Tällä ennennäkemättömällä kasvulla odotetaan olevan vielä suurempi vaikutus asumiseen yhteisöissä-ja nuo tulevaisuuden trendit alkavat näkyä jo tänään.
haastava ympäristö
Jed Stewart, EDGE Homesin maanhankinnan varatoimitusjohtaja, sanoo, että yksi suurimmista haasteista, joita rakentajat kohtaavat juuri nyt, on kyky toimittaa asuntoja tilauksesta. Se liittyy suoraan suuren laman pitkään jatkuneeseen työvoimapulaan, jolloin monet rakennusmiehet jättivät alan ja jatkoivat uraansa muissa ammateissa.
ja vaikka varaston ja työvoiman puute ei ole uusi huolenaihe, se on viipyvä, Stewart sanoo. Hän kuitenkin uskoo tilanteen paranevan parin seuraavan vuoden aikana. ”Ne meistä, jotka ovat alalla, tuntevat edelleen vuoden 2008 tuskan”, hän sanoo. ”Ihmiset ovat hermostuneita lisätä henkilöstöä ja rakentaa yrityksiä takaisin ylös ja kasvaa uudelleen, koska he pelkäävät, että kaikki kaatuu taas. Kun vankkaa kasvua on enemmän, se pelko katoaa-se on toiveeni joka tapauksessa.”
Ari Bruening, Envision Utahin operatiivinen johtaja, sanoo, että vaikka työvoimapula on ajankohtainen haaste, vielä suurempi haaste Utahneille lähitulevaisuudessa on maan tarjonnan puute.
”emme voi vain jatkaa kasvuaan ulospäin, koska osumme vuoriin ja järviin ja liittovaltion maahan”, hän sanoo. ”Hintojen nousu vain pahenee. Aiommeko luoda mahdollisuuden lisätä asuntoja olemassa oleviin laaksoihin wasatchin rintamalla vai aiommeko lopulta vaatia kasvumme tapahtuvan seuraavassa laaksossa? Luulen, että tämä on jäävuoren huippu. Maan puute tulee olemaan ongelma pitkään, ja uskon, että se herättää kysymyksen: löydämmekö keinoja, joilla rajoitetut maa-alueet voidaan sijoittaa vai emme? Maksavatko ihmiset paljon asumisesta lähellä työpaikkaansa vai maksavatko he vähemmän ja asuvatko kauempana?”
koska maata on yhä vähemmän saatavilla, rakentajat valitsevat yhä pienempiä tontteja pitääkseen asunnot kohtuuhintaisina, Stewart lisää. ”Maan hinta on nyt noin 300000 dollaria eekkeriltä ja voi nousta yli 400000 dollarin. Ellemme tee moniperhettä, se eliminoi niin monta ostajaa”, hän sanoo. ”Liiketoimintamallimme rakentaa noin 1 200 yksikköä vuodessa. Kolme vuotta sitten olimme yksinasujia, mutta markkinoiden muuttuessa ja maan kallistuessa jouduimme siirtymään moniperheisiin ja rakentamaan asuntoja ja rivitaloja pysyäksemme hintapisteessä, johon ihmisillä on varaa. Kaikkien toivomien kortteli-eekkerin tonttien päivät ovat päättymässä, ellei sinulla ole merkittävää budjettia varaa isommalla tontilla sijaitsevaan kotiin.”
dan Lofgren, Cowboy Partnersin toimitusjohtaja, sanoo, että maankäyttötekijää ohjaavat jossain määrin kustannukset ja jossain määrin elämäntapavalinnat, kun ihmiset valitsevat yhä useammin julkisen liikenteen käyttäjiksi.
” joskus ajattelemme Salt Lakea ihanan ainutlaatuisena paikkana, ja monessa mielessä se on totta, mutta toisaalta, jos katsoo muiden keskisuurten kaupunkien elinkaarta, ne muuttuvat pystysuuntaisemmiksi asuntorakenteissa, ja se on tavallaan ennustettavissa metroalueen kasvaessa. Mikään ei viittaa siihen, ettei niin kävisi Utahissakin.”
”emme voi vain kasvaa ulospäin, koska osumme vuorille, järville ja liittovaltion maille. Hintojen nousu vain pahenee. Aiommeko luoda mahdollisuuden lisätä asuntoja olemassa oleviin laaksoihin wasatchin rintamalla vai aiommeko lopulta vaatia kasvumme tapahtuvan seuraavassa laaksossa?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening on samaa mieltä siitä, että milleniaalit näyttävät muuttuvia mieltymyksiä haluamassaan asuntotuotteessa, joka liittyy joskus edullisuuteen, mutta ei joka tapauksessa.
”se ei tarkoita, että jokainen tuhatvuotinen haluaisi asua asunnossa, mutta useampi heistä haluaa urbaanimpaa asumistyyliä eikä tarvitse huolehtia pihasta kuten edelliset sukupolvet”, hän sanoo. ”Jos tarkastellaan joitakin korkeamman tason asuntoja rakennetaan keskustassa Salt Lake City, ne ihmiset eivät valita asua asunnossa välttämättömyys, se on valinta.”
kaiken kaikkiaan, miksi maapulalla on väliä? Bruening sanoo, että sillä on merkitystä, koska ilmanlaatu kärsii pakottamalla ihmiset ajamaan pidempiä matkoja töihin, ja työntekijät voivat tuntea itsensä syrjäytyneiksi, koska heillä ei ole varaa asua yhteisöissä, joissa he työskentelevät.
”yksi syy, miksi olemme pärjänneet taloudellisesti hyvin Kalifornian kaltaisiin paikkoihin verrattuna, on se, että meillä on ollut varaa perustaa liiketoimintaa”, hän lisää. ”Emme halua menettää sitä kilpailuetua. Toisaalta se on hyvä haaste, koska olemme kasvava paikka, jossa ihmiset haluavat olla ja taloutemme voi hyvin. Meidän on vain tunnustettava maan tarjonnan rajoitteet.”
ennennäkemätön kasvu
James Wood, Ivory Boyer vanhempi fellow Kem C. Gardner Policy Institutessa Utahin yliopistossa, sanoo, että asumista ohjaavat ensisijaisesti kotitalouksien muodostumat, joita hänen organisaationsa on voinut projisoida vuoteen 2065.
”kasvu on sitä, mitä odottaa”, hän sanoo. ”Neljä Wasatch Front piirikunnat ja Washington County osuus kasvusta on suuri, noin 80 prosenttia seuraavien 40 vuoden aikana. Määrällisesti eniten kasvava piirikunta tulee olemaan Utahin piirikunta, jossa kotitalouksien määrä kasvaa noin 370 000: lla. Niihin talouksiin tarvittaisiin 370 000 lisäasuntoa. Tällä hetkellä Utahin piirikunnassa on 175 000 kotitaloutta. Heidän työtään leikataan 3,5 prosentin kasvuvauhdilla. Siihen tarvitaan noin 6 000 yksikköä vuodessa.”
kasvu tapahtuu suurelta osin Utahin piirikunnassa, koska Cedar Valleyssa on vielä maata saatavilla Eagle Mountainin kaltaisilla alueilla, kun taas muut Wasatchin rintaman piirikunnat—Salt Lake, Davis ja Weber, ovat vuorten ja Ison Suolajärven rajoittamia. Wood odottaa myös Tooelen piirikunnasta tulevan kasvupesäke, erityisesti sen jälkeen, kun suuret hankkeet, kuten Salt Laken kansainvälisen lentokentän laajennus ja Amazonin täyttymyskeskus, on saatu päätökseen.
”tuolla alueella on noin 100 000 työpaikkaa ja Tooelen piirikunnan kaltainen paikka, joka on suhteellisen edullinen”, hän sanoo. ”Siinä nähdään pitkän aikavälin kehitys-ja kasvuvauhti. Jopa Box Elderin piirikunta kasvaa.”
asuntojen hinnat nousevat Utahissa nopeammin kuin kansallisella tasolla, Wood Lisää. Vaikka nämä hinnat eivät nouse pilviin kuten Denverin tai Austinin kaltaisissa kaupungeissa, ne nousevat nopeasti.
”asuntojen hinnat Utahin metroalueilla nousevat edelleen nopeammin kuin kansakunta, ja se työntää yhä useampia ihmisiä kohti tiheämpää, kohtuuhintaista asumista”, Wood sanoo. ”Juuri nyt, kun tarkastellaan lukuja yhdeksältä ensimmäiseltä asuinrakentamiskuukaudelta, sinkkuperhe on noussut 15 prosenttia, mutta asunnot ovat nousseet 60 prosenttia ja asunnot 36 prosenttia. Asuntokauppa on nousemassa. Se kuvastaa edullisuutta. Ihmiset haluavat päästä omistukseen, mutta heillä ei ole varaa yhden perheen, varsinkin jos he ovat nuori kotitalous. Tämä antaa meille trendin työntää asunnon omistamista kauemmas maantieteellisesti, mikä sitten aiheuttaa hajautumista.”
asuntojen kysynnän johtava mittari on työpaikkojen kasvu, Lofgren sanoo. ”Odotamme, että asuntojen kysyntä jatkuu niin kauan kuin työpaikat kasvavat”, hän sanoo. ”Moniperhesektori on Millennial lag: n edunsaaja, mikä tarkoittaa, että milleniaalit eivät osta koteja niin varhain kuin heidän vanhempansa tai isovanhempansa. Heillä on tapana pysyä moniperheessä hieman pidempään, mutta en usko, että se on kahtiajakoinen muutos. Moni aikoo vielä jossain vaiheessa ostaa omakotitalon.”
”neljän Wasatchin rintaman piirikunnan ja Washingtonin piirikunnan osuus kasvusta on suuri, noin 80 prosenttia seuraavien 40 vuoden aikana. Määrällisesti eniten kasvava piirikunta tulee olemaan Utahin piirikunta, jossa kotitalouksien määrä kasvaa noin 370 000: lla. Utahin piirikunnassa on 175 000 taloutta. Heidän työtään leikataan 3,5 prosentin kasvuvauhdilla. Siihen tarvitaan noin 6 000 yksikköä vuodessa.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
vuosikymmeniä myöhemmin
kymmenen vuoden kuluttua Stewart odottaa kiinteistömarkkinoiden olevan vielä vankemmat kuin nyt. ”Teillä on enemmän kansallisia rakentajia, jotka ovat jo joko tulleet Utahin markkinoille tai joilla on suunnitelmia tulla Utahin markkinoille”, hän sanoo. ”Se on kilpailukykyisempi. Kun katsomme vuoden 2006 lupia, Wasatchin rintama oli korkeimmillaan 17 000. Tänä vuonna vauhti vetää noin 11 000. Vaikka nyt tuntuu kiireiseltä, olemme yhä 50 prosenttia alempana. Ostajakysynnällä voisimme tukea 17 000 lupaa, mutta kyse on vain resurssirajoista.”
Stewart odottaa, että asuntoihin tulee jossain vaiheessa pieni notkahdus, koska kiinteistöt ovat syklisiä, mutta kaiken kaikkiaan Utah on hänen mukaansa paikka, jossa ihmiset haluavat olla, ja muuhun läntiseen Yhdysvaltoihin verrattuna se on vielä suhteellisen edullinen.
”kaikki eri tuotetyypit tulevat olemaan samassa naapurustossa”, hän sanoo. ”Ne leima asuu vastapäätä joku kaupunkiasunnossa ovat poissa. Olemme tehneet projekteja, joissa on rivitaloja, asuntoja ja omakotitaloja yhteensä vain parilla sadalla tontilla.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening sanoo, että omakotitaloista siirrytään ehdollisesti useampiin rivitaloihin ja asuntoihin, ja omakotitaloja tulee olemaan yhä pienemmillä tonteilla. Toinen mielenkiintoinen tilanne Bruening odottaa pelata osaksi asuinkiinteistöjä on vähittäismarkkinat, joka on myös muuttumassa, koska suosio online-ostoksia.
”meillä on paljon kaupan alueita, jotka eivät todennäköisesti ole elinkelpoisia pitkällä aikavälillä, ja ne voivat olla hyviä paikkoja sijoittaa asuntoja lähelle”, hän sanoo. ”Jotkut vähittäiskaupat saattavat jäädä, ja silloin niistä tulee vilkas sekakäyttöalue, jossa ihmiset voivat kävellä ravintoloihin ja kauppoihin kodeistaan.”
Stewart on samaa mieltä siitä, että Utah real Estaten tulevaisuus on sekakäytön kehittämistä. ”Kaikki eri tuotetyypit tulevat olemaan samassa naapurustossa”, hän sanoo. ”Ne leima asuu vastapäätä joku kaupunkiasunnossa ovat poissa. Olemme tehneet projekteja, joissa on rivitaloja, asuntoja ja omakotitaloja yhteensä vain parilla sadalla tontilla.”
vaikka moniperheasuminen on yksi kysynnän taskuista, Lofgrenin mukaan asuntovalintojen kirjoon tulee edelleen hyvin vankkoja kysyntätaskuja. Bruening suostuu ja sanoo, että aina on kasvua reunalla, joka tulee olemaan enemmän omakotitaloja, mutta että reuna on seuraavassa laaksossa yli—onko se Tooele County, Utah County tai Box Elder County.
”aina on kohtuuhintaisuutta etsiviä ihmisiä, jotka ovat valmiita tekemään sen kaupan vastineeksi pidemmästä työmatkasta”, hän sanoo. ”Mutta vähitellen näemme vähemmän sitä ja enemmän halua asuntoja ja rivitaloja ja pieniä tontteja.”
Wood sanoo, että kodin omistaminen, vaikka sen ulkonäkö saattaa lopulta muuttua, ei tule koskaan katoamaan Utahissa.
”Utahnit rakastavat kotejaan”, hän sanoo. ”Olemme maan ainoa osavaltio, jossa asuntojen omistusaste ei ole laskenut alle 60 prosentin. Tällä hetkellä 69 prosenttia käytössä olevista asunnoista on asunnonomistajia.”
vaikka tuo määrä voi puun mukaan ajautua ajan myötä alaspäin ja kodin rakentamispäivät neljänneksestä puoleen hehtaariin jäävät haalistuneeksi muistoksi, Utahnit haluavat silti osallistua kodin omistamiseen, kunhan asuminen pysyy edullisena.
”meidän pitää olla huolissamme siitä, mitä se maksaa sille nuorelle kaksilapsiselle perheelle, joka yrittää muuttaa seuraavaan kotiinsa”, Lofgren sanoo. ”Meidän on oltava varovaisia, ettemme murenna kohtuuhintaisuutta asuntojen hierarkiassa. Me kaikki tunnemme San Franciscon tarinan-jossa ihmiset eivät voi sekä asua että työskennellä siellä. Meidän maamassamme ei ole rajoitettu niin kuin se on siellä, mutta jollain tasolla meillä on ne luonnon rajoitukset, ja meidän täytyy huolehtia siitä laajemmasta edullisuuden tekijästä.”
- omakotitalojen hinnat nousivat 8,1 prosenttia vuonna 2016
- Asuntojen vuokrat nousevat 5-8 prosentin vuosivauhtia
- keskimääräinen tontin koko Salt Laken piirikunnassa vuonna 2007 oli 9 926 neliöjalkaa; vuonna 2016 se oli 7 953 neliöjalkaa