COVID-19 a provoqué un bain de sang à Wall Street et de l’incertitude dans d’autres classes d’investissement, mais pendant des décennies, la terre a fourni un refuge sûr pour la préservation du capital en période de turbulences économiques. Dans l’économie post-pandémique, les CPA et leurs clients investisseurs fonciers devraient comprendre quelles options d’abris fiscaux s’offrent à eux pour protéger leurs acquisitions.
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L’abri fiscal et l’investissement foncier vont de pair, selon Jason Walter et Clint Flowers, respectivement fondateur / PDG et associé de National Land Realty.
« C’est parce qu’il existe une myriade d’options de protection fiscale parmi lesquelles choisir », a déclaré Walter. Il s’agit notamment des échanges de type similaire (article 1031), des fiducies statutaires du Delaware, de l’épuisement de la base fiscale, de l’augmentation de la base, des comptes de retraite et des servitudes de conservation. Lesquels sont utilisés tout dépend des besoins de l’investisseur. »
1. Section 1031 échange et DSTs
Un échange 1031 (alias un échange de type similaire), implique l’échange d’un actif contre un autre actif de remplacement sans générer un passif d’impôt courant à partir de la vente du premier actif. « La terre est l’un des types d’actifs immobiliers d’investissement autorisés à être échangés », a déclaré Walter. « Cela peut facilement se faire par le biais de modèles de vente et d’acquisition conventionnels, mais également par le biais de fiducies statutaires du Delaware, qui permettent aux investisseurs de détenir une participation fractionnée dans une certaine propriété avec d’autres investisseurs. Investir dans un DST vous permet d’être un investisseur passif et de diversifier votre portefeuille immobilier grâce à des investissements sur de nombreux types et nombres de propriétés différents. »
Les DST sont populaires pour la propriété d’immeubles d’habitation, selon Walter. » Le DST permet à plusieurs personnes d’investir dans une fiducie: Par exemple, 30 investisseurs pourraient investir un million de dollars chacun pour acheter un immeuble. »
2. Épuisement de la base fiscale
Ensuite, il y a la voie offerte par l’épuisement de la base fiscale, a déclaré Flowers: « Par exemple, si vous achetez des terres forestières de manière conventionnelle par une hypothèque ou contre de l’argent, et qu’elles contiennent 4 000 MBF (milliers de pieds-de-planche) de bois marchand d’une valeur de 1 million de dollars le jour de votre achat, vous pouvez convertir ces 4 000 MBF de bois en 1 million de dollars de revenu au fil du temps grâce à une ou plusieurs ventes de bois sans encourir de conséquences fiscales ou de gain en capital. »
« Ce n’est pas un gain — c’est simplement une récupération du capital », a déclaré Flowers. « Le bois vient d’être converti en une forme liquide. Chaque dollar subséquent serait imposé au taux de gain en capital à long terme applicable. Certaines activités peuvent s’ajouter au coût de base, ce qui permet au titulaire de s’épuiser à nouveau plus tard ou de capitaliser dans l’année de la dépense. »
3. Augmentation de la base
Il s’agit de l’augmentation traditionnelle de la base lorsque le propriétaire d’un actif décède. Les héritiers reçoivent l’actif avec un coût de base égal à la juste valeur marchande à la date du décès. « Par exemple, si un investisseur achète un terrain pour 5 000 an l’acre et décède lorsque sa juste valeur marchande actuelle est de 8 000 per l’acre, les héritiers le recevront avec un coût de base de 8 000 per l’acre », a déclaré Flowers. « Ils n’encourraient aucune pénalité pour vendre la propriété à moins que leur revenu net de la vente ne dépasse 8 000 per l’acre, et seul le montant supérieur à 8 000 per l’acre serait assujetti à un impôt sur les gains en capital, fournissant 3 000 an l’acre en abri fiscal. »
4. Comptes de retraite
Les terres peuvent également être détenues dans un IRA ou 401 (k), selon les fleurs. « Dans le cas d’une IRA, il devra s’agir d’une IRA autogérée. Pour 401 (k) s, vous ne pouvez pas investir directement dans le compte 401 (k), mais vous devrez transférer votre 401 (k) dans un IRA, puis utiliser le produit de l’investissement « , a-t-il déclaré.
Le refuge IRA est strictement limité aux terres utilisées à des fins d’investissement, selon Flowers: « Ce n’est donc pas le bon choix pour les personnes qui cherchent à compenser les coûts d’amélioration d’une cabine ou d’un lodge. »
5. Servitude de conservation
Les servitudes de conservation ont été dans les nouvelles récemment, car l’IRS a cherché à contrecarrer leur utilisation dans des transactions d’abris fiscaux syndiqués abusives. Cependant, l’utilisation légitime des servitudes de conservation est toujours reconnue par l’IRS.
« L’IRS reconnaît le rôle important des déductions légitimes de servitude de conservation dans l’incitation à la préservation des terres pour les générations futures », a déclaré l’IRS dans IR-2020-152, le 13 juillet 2020.
« Les servitudes de conservation ressemblent à une restriction d’acte, mais à plus grande échelle », a déclaré Flowers. « Grâce à cette méthode, les investisseurs donnent certains droits au profit d’une fiducie foncière de bienfaisance. Ces droits sont généralement liés à l’aménagement de lotissements, à l’exploitation minière ou aux utilisations en surface qui pourraient nuire à la faune ou aux avantages écologiques de la propriété en question pour le public, y compris la qualité de l’air, la qualité de l’eau, etc. Plus vous donnez de droits, plus l’abri fiscal atteint. Grâce à une servitude de conservation, de 50 à 100 % du revenu brut ajusté du donateur peuvent être protégés pendant une période allant jusqu’à 16 ans. »
En plus de l’abri fiscal, les servitudes de conservation offrent également aux donateurs la possibilité de donner un exemple positif à leur communauté. « Et plusieurs fois, ils auraient pris ces mesures de conservation afin de faire le meilleur usage de la terre de toute façon », a noté Flowers.
Bien sûr, compte tenu de l’orientation actuelle de l’IRS, il est très important pour les CPA de faire la distinction entre les servitudes de conservation légitimes et abusives. Rickard Jorgensen, président et chef de la souscription de CPAGold, voit dans les servitudes de conservation la prochaine vague de réclamations pour faute professionnelle contre les comptables et les préparateurs de déclarations de revenus. Cela peut prendre la forme d’une source de référence à un promoteur syndiqué de servitude de conservation; d’une déduction agressive dans les déclarations de revenus d’un particulier fortuné ou d’une déduction prudente dans les déclarations de revenus d’un particulier fortuné.
« Nous recommandons qu’un cabinet de CPA prévoie de prendre des mesures pour atténuer la possibilité d’une réclamation découlant d’opérations de servitude de conservation syndiquées abusives », a-t-il déclaré.
Walter et Flowers sont d’accord: « Nous sommes très impliqués dans l’intégrité de l’industrie », a déclaré Flowers. « Si vous achetez et gérez une propriété et qu’elle a une valeur d’utilisation plus élevée et meilleure, vous pouvez faire un don et obtenir une belle déduction fiscale pour faire quelque chose que vous feriez de toute façon, c’est parfait — ce pour quoi elle a été conçue. Mais si vous achetez dans le seul but d’obtenir un rendement sur une servitude de conservation, cela viole probablement la règle de l’intention caritative. »