L’amortissement d’un bien immobilier est une perte de valeur d’un bien pour quelque cause que ce soit. L’amortissement accumulé est l’amortissement qui a déjà eu lieu. Cette perte de valeur est égale à la différence entre le coût de remplacement nouveau des améliorations et leur valeur marchande. L’amortissement peut être dû à l’usure physique d’un bâtiment, à des problèmes fonctionnels du bâtiment ou à des problèmes de localisation qui affectent la propriété. Après avoir estimé l’amortissement accumulé, vous pouvez ensuite le déduire du coût de remplacement (ou de reproduction) du ou des bâtiments d’une propriété. Le chiffre qui en résulte est le coût amorti des améliorations.
Des influences physiques, fonctionnelles et de localisation défavorables entraînent la dépréciation des améliorations de la propriété. Il existe trois types d’amortissement: détérioration physique, obsolescence fonctionnelle et obsolescence externe. La détérioration physique d’un bâtiment et de son équipement comprend l’usure physique, la désintégration, la pourriture ou la pourriture, ou les dommages physiques de toute nature causés par les éléments. L’obsolescence fonctionnellese réfère à des déficiences, des superadéquences ou simplement à des caractéristiques indésirables trouvées dans un bâtiment. L’obsolescence externe est attribuable à des conditions défavorables externes qui affectent un bien.
Une propriété peut souffrir d’une combinaison des trois types d’amortissement, ou elle peut ne pas souffrir d’une dépréciation du tout. Cependant, à moins d’être flambant neuf, un bâtiment aura probablement subi une certaine dépréciation. Comme une toute nouvelle voiture sortie du sol de la salle d’exposition, une structure commence à perdre de la valeur dès sa construction.
La détérioration physique et l’obsolescence fonctionnelle sont en outre divisées en deux sous-catégories: dépréciation curable et incurable.
L’amortissement curable fait référence à une perte de valeur qu’il est économiquement possible de corriger. En d’autres termes, le coût pour résoudre le problème est inférieur à la perte de valeur, donc résoudre le problème a un sens économique.
L’amortissement incurable désigne les éléments d’amortissement qui sont physiquement impossibles à guérir ou qui sont trop coûteux pour valoir la peine d’être guéris. Si le coût pour résoudre le problème dépasse la perte de valeur causée par le problème, il n’a aucun sens économique de le réparer.
Détérioration physique
La détérioration physique est la perte de valeur de toutes les causes de l’âge et de l’action des éléments. Elle est causée par un certain nombre de sources — usure, désintégration, pourriture ou pourriture, ou dommages physiques causés par les éléments.
L’usure de ces différents éléments sur un bâtiment explique la détérioration physique affectant ce bâtiment. Par exemple, marcher sur la moquette finit par l’user. Les systèmes de chauffage et de refroidissement finissent par s’user également. Parfois, des éléments naturels, tels que la lumière du soleil ultraviolette, le vent et l’eau, s’usent sur une propriété. Les tempêtes, les températures extrêmes, les tremblements de terre, les termites, les fourmis charpentières et les inondations agissent à des degrés divers pour affecter physiquement les propriétés. Le feu, l’explosion, le vandalisme et la négligence ont également un effet physique néfaste sur les propriétés.
Les composants de propriété qui présentent une détérioration physique curable peuvent être réparés ou remplacés économiquement. Cela inclut l’entretien différé et les articles facilement réparables. L’entretien différé fait référence aux articles qui ont besoin d’être réparés en raison d’un manque d’entretien. Les articles tels que la réparation ou le remplacement du toit, la peinture, l’entretien du bâtiment, le remplacement du revêtement de sol et le remplacement du réchauffeur d’air forcé sont des exemples typiques de détérioration physique curable.
Les articles physiques incurables ne peuvent pas être remplacés ou réparés économiquement. Une détérioration physique incurable se produit généralement avec des composants structurels qui devraient durer toute la vie du bâtiment. Les composants structurels tels que les fondations, la charpente, les murs, la maçonnerie et les conduits sont généralement considérés comme incurables. Lorsque la détérioration physique incurable est évidente, il peut être plus logique d’un point de vue économique de démolir le bâtiment plutôt que d’essayer de le réparer.
Les évaluateurs classent la détérioration physique des composants en fonction de considérations économiques. Étant donné que les composants structurels se déprécient rarement à des taux similaires, les évaluateurs les classent en fonction de la durée de vie attendue — soit de courte durée, soit de longue durée. Les éléments de courte durée sont des composants qui devraient être remplacés pendant la durée de vie économique de l’amélioration. Les éléments à longue durée de vie sont des éléments de l’amélioration qui devraient durer aussi longtemps que le bâtiment lui-même. La peinture, les revêtements de sol et les luminaires sont des exemples d’objets de courte durée, tandis que la fondation du bâtiment est un exemple de composant de longue durée.
Obsolescence fonctionnelle
L’obsolescence fonctionnelle est un amortissement attribuable à un élément ou à une caractéristique de la propriété en question qui n’est plus utile ou fonctionnel. Cette caractéristique altérée entraîne une perte de valeur (amortissement) pour l’ensemble de la propriété. L’obsolescence fonctionnelle est causée en partie par l’évolution des exigences du marché et peut apparaître sous plusieurs formes différentes, notamment une conception architecturale désuète, des problèmes d’aménagement, le manque d’installations modernes et la suréquipement.
Conception architecturale obsolète. Historiquement, des changements de style de construction intéressants ont eu lieu. Une maison construite il y a 50 ans a peut-être attiré les gens à cette époque, mais aujourd’hui, le style peut être considéré comme obsolète et fastidieux. Le moulage et la sculpture ornés, autrefois considérés comme souhaitables, peuvent être dépassés aujourd’hui.
Problèmes de mise en page. Les évaluateurs doivent reconnaître que les goûts et les préférences de la société changent avec le temps. À une époque, les espaces de vie étaient complètement séparés de la cuisine et le concept de Grande pièce ou de flux ouvert était un concept inhabituel. Il n’y a pas si longtemps, un garage pour une voiture était parfaitement adéquat car les familles possédaient généralement une voiture. Aujourd’hui, des maisons plus anciennes avec des garages à une voiture peuvent encore être trouvées, mais se vendent souvent moins cher que des maisons similaires avec des garages à deux voitures.
Manque d’installations modernes. Les caractéristiques et les équipements obsolètes sont également des exemples d’obsolescence fonctionnelle. Aujourd’hui, les ordinateurs dominent tous les aspects de nos vies, et Internet est là pour rester. Toute maison construite sans capacités informatiques et Internet serait considérée comme fonctionnellement obsolète.
Le manque d’installations modernes est le plus souvent curable, mais le coût de la guérison doit être mesuré en fonction de l’avantage sur la valeur de la propriété. Lors de l’ajout d’installations modernes appréciées sur le marché, l’amélioration de la valeur compense généralement le coût d’installation.
Le marché d’aujourd’hui exige certaines cuisines et salles de bains modernes pour maximiser la valeur. Par exemple, les maisons plus anciennes n’ont souvent pas de lave-vaisselle. Une maison sans lave-vaisselle se vendra, mais se vendra moins cher. Si les coûts d’installation sont inférieurs à ce que le lave-vaisselle contribuera, l’obsolescence est curable. Si plus, c’est incurable.
La climatisation, en tant que commodité moderne, doit être mesurée dans le contexte de son marché. Dans le désert, une maison dépourvue de climatisation est définitivement désavantagée. Cependant, à la plage, la climatisation n’est pas aussi essentielle.
Superadéquité. Une sur-adéquation (ou sur-amélioration) est une caractéristique trop grande ou d’une qualité supérieure à celle nécessaire pour une propriété. Le coût d’ajout de la fonctionnalité est supérieur à la valeur apportée par la fonctionnalité. Des exemples de superadequacies comprennent une maison de 10 000 pieds carrés au milieu d’une étendue de maisons de 1 200 à 1 800 pieds carrés, un nombre excessif de chambres à coucher ou des murs extérieurs à ossature de bois d’une épaisseur de 1 pied.
Obsolescence externe
L’obsolescence externe se produit lorsque des influences extérieures à un bien nuisent à ce bien. Ces influences externes peuvent être locatives ou économiques.
L’obsolescence de localisation est causée par l’emplacement physique de la propriété en question et sa proximité avec une influence négative. Le bruit de la circulation intense, comme celui généré par les autoroutes et les aéroports, peut entraîner une obsolescence de l’emplacement. La fumée, la poussière et les odeurs nocives récurrentes provenant de sources extérieures à une propriété, comme une ferme laitière ou une station d’épuration, ont également tendance à avoir une influence négative sur la valeur d’une propriété.
L’obsolescence économique se produit lorsque des changements dans l’économie locale affectent la valeur de la propriété en question. Certaines villes dépendent d’une industrie ou d’un employeur important. Si l’industrie ferme ou que l’employeur déménage, un impact dévastateur sur la valeur des biens immobiliers pourrait en résulter.
Des ordonnances de zonage défavorables, des restrictions environnementales ou d’autres décisions législatives qui restreignent l’utilisation peuvent également entraîner une obsolescence externe. Étant donné que ces facteurs proviennent de l’extérieur de la propriété elle-même, ils sont considérés comme une obsolescence externe.
L’obsolescence externe est incurable dans pratiquement tous les cas, car les conditions défavorables affectant la propriété sont extérieures au sujet et peu de propriétaires sont disposés ou capables de dépenser de l’argent pour modifier des conditions défavorables qui ne se trouvent pas sur leur propre propriété. Des changements tels que la relocalisation d’une autoroute ou d’un aéroport à proximité n’ont tout simplement aucun sens économique et dépassent largement les moyens financiers de la plupart des propriétaires.
Méthodes de calcul de l’amortissement accumulé
Les méthodes de calcul de l’amortissement accumulé comprennent la méthode du coût de guérison, la méthode de l’âge / de la durée de vie économique, la méthode de l’âge / de la durée de vie modifiée, la méthode de ventilation (ou la méthode des conditions observées), l’extraction du marché à l’aide de techniques de comparaison des ventes et la méthode de capitalisation du revenu.
Rappelez-vous que l’amortissement accumulé est calculé pour les améliorations seulement, car les terres ne se déprécient pas. Les terres sont prises en compte dans l’approche des coûts à leur valeur marchande. Étant donné que la valeur du terrain est déjà à la valeur marchande, des déductions supplémentaires à la valeur du terrain entraîneraient une double pénalité pour toute condition ayant une incidence négative sur la valeur.
Méthode du coût de guérison
La méthode du coût de guérison est la méthode la plus simple et la plus simple pour calculer l’amortissement accumulé. Il est basé sur l’entretien différé observé et l’application des coûts de construction courants au moment de l’évaluation. Son principe de base stipule que le coût requis pour remplacer un article est le montant perdu en raison de l’amortissement accumulé.
Il est relativement facile d’estimer la détérioration physique en utilisant cette méthode. Si certains éléments tels que les revêtements de sol s’usent, l’estimation du coût de réparation ou de remplacement de ces éléments donne souvent une estimation crédible de la détérioration physique. Si un escalier doit être remplacé, le montant de l’amortissement accumulé est le coût pour y parvenir. Si un toit doit être remplacé, le montant de l’amortissement accumulé est le coût de le faire, y compris la main-d’œuvre et les matériaux.
Cette méthode est utilisée pour calculer l’obsolescence fonctionnelle curable. Généralement, si le problème fonctionnel concerne une propriété nouvelle ou plus récente, le coût pour résoudre le problème fonctionnel est utilisé comme estimation. Dans une propriété plus ancienne, le coût de réparation moins la valeur restante de l’article remplacé est un moyen de déterminer la perte.
Limites de cette méthode
Cette méthode simpliste ne permet qu’une dépréciation de 100% de tout article. La méthode du coût de guérison n’est pas très utile lorsqu’il s’agit d’articles qui ont une dépréciation partielle, comme un toit qui n’est pas neuf mais qui a encore des années avant d’être remplacé.
Méthode de l’âge économique/de la vie
La méthode de l’âge économique/de la vie pour calculer l’amortissement accumulé compare l’âge effectif d’une structure à sa vie économique. Également connue sous le nom de méthode linéaire ou méthode de l’âge / de la vie, cette méthode est utilisée le plus souvent par les évaluateurs résidentiels. Avec cette méthode, un montant égal d’amortissement accumulé est attribué à chaque année de la vie économique de la structure. Un âge effectif est estimé et attribué à la structure, et la vie économique restante est déterminée.
Dans la méthode âge/vie, le rapport entre l’âge effectif des améliorations et sa durée de vie économique totale est multiplié par le coût actuel de reproduction ou de remplacement de ces améliorations. Le nombre résultant est l’amortissement accumulé du bien en question.
L’équation pour calculer l’amortissement cumulé à l’aide de cette méthode est l’Amortissement cumulé = Âge effectif divisé par les Temps de Vie économique Coût de remplacement /Reproduction.
Avec un âge effectif de 15 ans et une vie économique de 70 ans, malgré l’âge chronologique de 50 ans, on peut dire que la structure a une vie économique restante de 55 ans. Cette structure a encore une longue durée de vie utile.
Limites de cette méthode
Bien que la méthode de l’âge économique/de la durée de vie soit relativement simple à calculer, elle tend à masquer l’estimation globale de l’amortissement cumulé puisqu’elle regroupe tous les éléments de l’amortissement cumulé. Une faiblesse significative de cette méthode est que les éléments curables de l’amortissement accumulé ne sont pas traités séparément des éléments incurables de l’amortissement accumulé. Il ne reconnaît pas non plus que certains éléments d’un bâtiment ont une durée de vie économique restante plus courte que la durée de vie économique totale de la structure. Cette méthode tient compte de l’obsolescence physique, fonctionnelle et locative, mais elle ne fait pas la différence entre les différents types d’amortissement cumulé.
Méthode Âge / Vie modifiée
Dans la méthode âge / vie modifiée, les éléments physiques et fonctionnels curables de l’amortissement accumulé sont identifiés. Le coût de guérison de tous ces articles est déduit du coût de reproduction ou de remplacement des améliorations. Le rapport obtenu à partir de la méthode âge/durée de vie est ensuite multiplié par le coût restant pour obtenir une estimation de l’amortissement accumulé de toutes les autres causes.
Limites de cette méthode
Bien que les éléments curables soient reconnus par cette méthode, elle ne tient toujours pas compte des différences dans la durée de vie économique restante des autres composants du bâtiment. Cette méthode est un peu plus précise, mais elle repose sur la même hypothèse que la méthode de l’âge économique / de la vie. Les deux méthodes supposent qu’un seul rapport âge/durée de vie peut être appliqué à chaque composante des améliorations.
Méthode de ventilation
Dans la méthode de ventilation ou de condition observée, un évaluateur analyse chaque type d’amortissement accumulé séparément, mesure le montant de chacun et totalise les estimations individuelles pour déterminer l’amortissement total accumulé. Ensuite, l’amortissement total accumulé est déduit du coût de reproduction ou de remplacement.
Si l’amortissement accumulé est déduit du coût de remplacement, certains types d’obsolescence fonctionnelle, comme celle attribuable à des équipements ou des matériaux obsolètes, ne doivent pas être déduits car, lors du remplacement, des équipements et des matériaux actuels seraient utilisés.
Comme son nom l’indique, un évaluateur observe l’état des différentes composantes de la structure et observe le pourcentage de détérioration (ou de perte de valeur en l’état) par rapport à une nouvelle structure correctement planifiée ne souffrant d’aucune perte de valeur.
La détérioration physique et l’obsolescence fonctionnelle peuvent être mesurées de cette manière, bien que le succès de cette méthode nécessite de l’expérience et une connaissance à jour des coûts de construction actuels.
Extraction du marché à l’aide de techniques de comparaison des ventes
Les évaluateurs utilisent l’extraction du marché à l’aide de techniques de comparaison des ventes, telles que l’analyse vente-revente, l’analyse des ventes appariées et la méthode d’extraction pour estimer l’amortissement accumulé. Ils doivent être sûrs que les prix de vente de toutes les ventes sont vraiment indicatifs du marché. Les incitatifs du vendeur tels que les points de réduction de prêt, les frais d’association des propriétaires prépayés, les rabais, les frais de clôture payés par le vendeur, les biens personnels inclus dans la vente, etc., ont généralement un effet sur les prix de vente et peuvent affecter les résultats.
Analyse vente-revente
Dans une analyse vente-revente, une propriété qui se vend et se revend dans un laps de temps relativement court est analysée. En trouvant des propriétés sur un marché stable qui avait deux ventes sans lien de dépendance sur un marché ouvert dans un laps de temps relativement court, toute différence de prix pourrait être attribuable aux changements apportés à cette propriété.
Analyse des ventes appariées
Dans une analyse des ventes appariées, deux propriétés similaires qui se vendent pendant la même période sur le même marché sont analysées. Si les ventes sont des transactions sans lien de dépendance, toute différence de prix pourrait être attribuable à des différences physiques entre les deux propriétés. Si cette différence physique peut être identifiée, la réaction du marché à cette différence peut être identifiée.
Extraction
Semblable à la méthode du même nom utilisée pour calculer la valeur du terrain, l’extraction permet aux évaluateurs de déterminer la valeur dépréciée des améliorations de la propriété en question en estimant le coût neuf des comparables récemment vendus, moins le prix de vente de ces comparables et moins la valeur du terrain dans la transaction.
L’extraction est une façon précise de lire le marché, car les transactions sans lien de dépendance révèlent le montant de l’amortissement accumulé comptabilisé par les acheteurs. Plus il y a d’échantillons qui peuvent être extraits du marché, plus les données assemblées sont fiables. Parmi les ventes comparables analysées, des corrélations doivent être faites pour arriver à des pourcentages appropriés. Avec des ventes comparables similaires, le pourcentage d’amortissement accumulé peut être directement appliqué au bien en question.
Comme un évaluateur lit simplement le marché avec cette méthode, toutes les sources d’amortissement cumulé sont incluses — détérioration physique, obsolescence fonctionnelle et obsolescence économique. S’il était nécessaire de séparer une source d’amortissement accumulé, une autre application de la méthode d’abstraction pourrait être utilisée. Un évaluateur pourrait estimer l’amortissement cumulé attribué à deux des sources par d’autres méthodes appropriées, puis soustraire le montant de l’amortissement cumulé attribué à ces sources du montant total de l’amortissement cumulé. La différence sera l’amortissement accumulé appartenant à une source isolée.
Méthode de capitalisation du revenu
L’amortissement est calculé différemment pour les propriétés productrices de revenus. Au lieu de totaliser les amortissements en dollars, puis de soustraire ce montant du coût estimatif nouveau, les évaluateurs formulent une estimation basée sur une perte de revenu attribuable au(x) article(s) à l’origine de l’amortissement. Pour que cette technique fonctionne, le sujet doit être une propriété productrice de revenus.
La méthode de capitalisation du revenu est similaire à la méthode d’extraction du marché car il est nécessaire de trouver des propriétés productrices de revenus similaires avec et sans les mêmes défauts d’influence. Une fois ces propriétés isolées, l’influence des défauts peut être analysée pour déterminer comment elle provoque l’amortissement accumulé. Cette méthode va un peu plus loin, cependant, en appliquant un taux de capitalisation dérivé du marché à ce revenu pour estimer la perte de valeur globale.