L’achat d’un condominium — mieux connu sous le nom de condo — peut avoir beaucoup d’avantages par rapport à une maison unifamiliale traditionnelle: De nombreux emprunteurs, en particulier les premiers acheteurs, se tournent vers l’achat d’un condo parce que les prix sont généralement beaucoup moins élevés que ceux d’une maison unifamiliale. Et parce que les prix sont souvent plus bas, les exigences de mise de fonds le sont également, ce qui les rend plus accessibles.
Mais ne supposez pas que vous pouvez obtenir un prêt pour n’importe quel condo que vous souhaitez acheter. Étant donné que les condos sont des unités appartenant à des particuliers dans un immeuble appartenant à la communauté, il y a naturellement certaines considérations qui les distinguent du point de vue d’un prêteur.
Ce qui rend les Condos différents
Avec les condos, chaque propriétaire a un contrôle total sur l’intérieur de son unité résidentielle individuelle. Mais les espaces communs, tels que les cours, les couloirs et les installations récréatives, sont détenus et gérés conjointement par l’association des condos.
Lorsque les prêteurs envisagent d’accorder un prêt pour un condo, leur processus de souscription tient compte de la santé financière et de la stabilité du projet de condo dans son ensemble. Cela signifie qu’ils examinent l’occupation de l’ensemble de l’immeuble ainsi que la santé financière de l’association de copropriétaires, y compris la proportion de propriétaires en retard dans leurs paiements et pour combien de temps.
En raison de ces variables, tous les projets de condominiums ne sont pas admissibles à un prêt.
Types de prêts de condominiums
Votre utilisation prévue du condo peut affecter le type de financement que vous obtiendrez. Que votre condo soit votre résidence principale, votre maison de vacances ou votre immeuble de placement déterminera le montant que vous devez déposer. Les résidences secondaires et les immeubles de placement nécessiteront des acomptes plus coûteux, peut-être 10% ou 20% (ou plus) du prix d’achat.
Une fois que vous avez établi le type de financement résidentiel dont vous avez besoin, il existe différents types de prêts pour vous aider dans votre achat:
- Prêt de la Federal Housing Authority (FHA)
- Prêt de l’Administration des Anciens combattants (VA)
- Prêt du département de l’Agriculture des États-Unis (USDA)
- Prêt conventionnel
Contrairement à un prêt pour une maison unifamiliale, un prêt en copropriété doit tenir compte des variables d’interconnexion, il existe donc différentes règles d’emprunt pour un condo.
Règles de la FHA pour un prêt de copropriété
De nombreux acheteurs de maisons pour la première fois sont intéressés par les prêts FHA car ils offrent des acomptes aussi bas que 3,5% et les exigences de crédit sont plus souples. Cependant, les règles de la FHA pour un condo sont plus strictes que pour une maison unifamiliale.
Voici quelques-unes des exigences pour un prêt de condo FHA:
- Liste des condominiums approuvés par la FHA: HUD exige que le condo soit inscrit sur sa liste des condominiums approuvés par la FHA. Si le condo ne figure pas sur la liste, l’emprunteur devra rechercher un financement conventionnel.
- Homologation d’une seule unité: Dans certains cas, la FHA approuvera certaines hypothèques même si le complexe dans son ensemble n’est pas approuvé, à condition que pas plus de 2 unités dans un complexe de moins de 10 soient assurées par la FHA et pas plus de 10% sont assurées par la FHA dans des complexes de plus de 10 unités.
- Résidence principale : La résidence doit être votre résidence principale et non une résidence secondaire ou une résidence de vacances.
- Pourcentage de prêts FHA: Au moins 80% de tous les prêts FHA dans le complexe doivent être occupés par leur propriétaire. Si trop d’unités assurées par la FHA sont transformées en locations, la FHA n’approuvera pas le prêt.
- Pourcentage de logements occupés par leur propriétaire : Au moins 50 % des logements du complexe doivent être occupés par leur propriétaire.
- Concentration de l’assurance FHA: Pas plus de 50% des unités d’un complexe peuvent être assurées FHA.
- Espace commercial: Pas plus de 35% du bâtiment ou du complexe peut être un espace commercial / non résidentiel.
- Achèvement de la construction: Le projet doit être achevé pendant au moins un an, sans ajouts ni phases en attente. Cela signifie que leurs bières dans le complexe seront probablement achetées en espèces ou par des types de financement non FHA.
Sachez que non seulement les règles pour un prêt de copropriété varient entre les prêts FHA et les prêts conventionnels, mais que l’investisseur de chaque prêteur peut également avoir son propre ensemble de règles (appelées superpositions). De plus, ce n’est pas parce que la FHA dit que vous pouvez obtenir un prêt de condo que le prêteur que vous avez choisi acceptera de financer un tel prêt. Examinez soigneusement votre prêteur avant d’aller de l’avant avec le processus d’approbation.
Règles générales sur les prêts de condos
Si vous ne pouvez pas obtenir de prêt FHA pour votre condo, vous pouvez toujours demander un financement conventionnel. Que vous obteniez un financement FHA ou conventionnel, certaines règles de prêt de copropriété sont les mêmes:
- Défauts de paiement HOA: Dans les complexes où les valeurs ont chuté de manière générale, les cotisations sont généralement en souffrance pour ceux qui sont en état de vente à découvert ou qui appartiennent à une banque. Des minimums en pourcentage s’appliquent et, généralement, au moins 85% des cotisations des associations de propriétaires doivent être payées à temps.
- Législation en cours: Les prêteurs ne veulent pas voir la législation en cours dans un complexe de condominiums, car les poursuites peuvent être coûteuses et longues à résoudre.
- Clauses restrictives: Une clause restrictive est un ensemble de règles définissant les actions que l’acheteur immobilier doit entreprendre ou s’abstenir de faire. De nombreuses banques ne prêteront de l’argent que si l’achat est transféré « en fief simple », ce qui signifie sans restrictions ni réclamations contre la propriété.
- Couverture d’assurance appropriée: Le complexe doit maintenir une assurance appropriée telle qu’une assurance contre les risques, la responsabilité et les inondations.
Étant donné que les condos font partie d’une entreprise à logements multiples, les prêteurs les considèrent comme plus risqués que les maisons unifamiliales. C’est pourquoi, en plus d’avoir besoin d’un revenu stable et d’un crédit décent pour vous en tant qu’emprunteur, le projet de condo que vous avez choisi doit également être en bonne santé financière.