Bien que le chicagoan Sam Zell soit surtout connu pour posséder des propriétés médiatiques célèbres telles que le Los Angeles Times, le Chicago Tribune et le Newsday de New York, la renommée de Zell et sa valeur nette de 5 milliards de dollars proviennent finalement de sa maîtrise des principes d’investissement immobilier. Cette maîtrise, démontrée à plusieurs reprises au cours d’une carrière de 50 ans, résulte de la compréhension aiguë de Zell des méga-tendances du marché immobilier et de son dévouement à redresser les propriétés en difficulté.
Attitude à faire soi-même
Même dans son enfance, Zell combinait un sens entrepreneurial astucieux avec une détermination à faire soi-même. Jeune garçon à Chicago, où il est né de réfugiés polonais en 1941, Zell a commencé sa carrière en affaires en achetant des exemplaires du magazine Playboy et en les revendant aux garçons du quartier avec une majoration de 600%. Il a appliqué les mêmes principes lorsqu’il est entré dans l’investissement immobilier dans les années 1960. Zell, qui a obtenu son baccalauréat et ses diplômes en droit de l’Université du Michigan, s’est engagé dans un rôle de gestion immobilière auprès d’un propriétaire local. Bientôt, Zell a commencé à acheter des propriétés en difficulté, à les réparer et à les louer à des étudiants. Zell était un propriétaire pragmatique qui mettait beaucoup d’énergie dans le repérage et la réparation des emplacements.
Diversification et opportunités
En 1969, Zell et son associé Robert Lurie ont formé Equity Properties Management Corp. pour centraliser les investissements de Zell dans l’immobilier, qui se diversifient rapidement. Dans les années 1970, Zell a élargi son intérêt initial pour l’immobilier résidentiel et a commencé à acquérir des bureaux sous l’égide de Equity Office Properties Trust, ou EOP. Zell a structuré son entreprise comme une série de fiducies de placement immobilier, ou FPI, sous l’égide des actions. La POE était une FPI; la Fiducie de propriétés résidentielles à capitaux propres en était une autre. La structure du FPI a permis à Zell de réduire radicalement ses impôts sur le revenu des sociétés. En plus d’exploiter la structure fiscale des FPI, Zell a perfectionné ses compétences de vendeur et convaincu un nombre croissant d’investisseurs de lui confier leur argent.
La gestion de propriétés en actions s’est développée tout au long des années 1970, mais ce n’est que dans les années 1980 que Zell a vu son opportunité de devenir un magnat de l’immobilier de grande envergure. Au milieu des années 1980, l’immobilier américain s’est effondré et Zell s’est lancé dans l’acquisition de propriétés de bureaux et résidentielles à des prix de vente au feu. Il s’est également impliqué plus profondément dans le secteur des maisons manufacturées, qui allait devenir une autre branche de Equity Properties Management. Lorsque l’immobilier a rebondi, Zell a réalisé de vastes bénéfices de ses investissements. Il a commencé à répandre la richesse — par exemple, en achetant Anixter, surtout connu pour la fabrication de câbles informatiques et Ethernet. Il a acheté l’entreprise en 1987 pour 600 millions de dollars et elle vaut aujourd’hui huit fois plus.
L’investissement d’Anixter était typique de la stratégie de Zell car il avait tendance à investir dans des propriétés relativement anonymes. Le portefeuille immobilier de Zell est resté remarquablement discret au fil des ans — une collection de biens individuels qui n’étaient pas nécessairement spectaculaires en soi.
Insuffisances de la marque Equity
La vision couronnée de succès de Zell au début des années 2010 était de transformer tous ses fonds de placement immobilier de gestion d’actions en marques nationales fortes. Auparavant, le seul magnat de l’immobilier à avoir une image de marque correcte était Donald Trump, mais les aspirations de Trump se limitaient aux locataires résidentiels et commerciaux haut de gamme et aux amateurs de casinos payants. Zell voulait que ses marques attirent des clients résidentiels et commerciaux à différents niveaux de revenus à travers le pays.
L’objectif principal de l’exercice de marque était de tirer parti des gigantesques fonds de bureaux de Zell. L’idée était que le nom Equity persuaderait les entreprises disposant de nombreux emplacements d’acheter tous leurs espaces de bureaux auprès d’EOP. Cela ne s’est pas avéré être une stratégie gagnante, car EOP a découvert que les entreprises avaient tendance à acheter des espaces de bureaux en fonction de facteurs de différenciation locaux tels que le prix et la gestion, et non de facteurs de différenciation nationaux tels que le nom de marque. Zell a dû vendre des bureaux pour moins que ce qu’il a payé, mais cela ne lui a pas coûté tout son empire — bien qu’il ait subi une perte de 1 milliard de dollars.
Zell a vendu EOP à Blackstone pour 36 milliards de dollars en 2006, marquant la fin d’une ère dans sa vie professionnelle. En 2007 (alors au milieu des années 60), il décide de revenir dans le jeu, cette fois en tant que magnat de la presse, en acquérant un portefeuille de journaux appartenant à la Tribune Co., y compris le Chicago Tribune, le Los Angeles Times, Newsday et le Baltimore Sun.