Il était autrefois une pratique assez courante pour un acheteur de maison de faire une offre sur une maison avant d’obtenir l’approbation de prêt, appelée éventualité de prêt. De nombreux agents immobiliers exigent une preuve d’approbation préalable du prêt hypothécaire avant de faire une offre sur une maison — certains peuvent même ne pas travailler avec vous à moins que vous ne le fassiez. Une éventualité de prêt aujourd’hui est souvent un peu délicate.
La raison des défis tient au type d’éventualités de prêts qui sont les plus répandues. Par exemple, dans de nombreux endroits du pays, un acheteur de maison peut examiner plusieurs types d’éventualités de prêt et intégrer une ou plusieurs de ces éventualités dans l’offre d’achat.
Les éventualités peuvent faire partie de votre diligence raisonnable et, si elles ne sont pas accomplies par l’une ou l’autre des parties, peuvent être des événements d’annulation de contrat. En tant qu’acheteur, il est important de comprendre ces éléments de l’achat d’une maison et leur fonctionnement. Les deux types généraux sont les éventualités financières et les éventualités d’évaluation.
Éventualités financières
Seuls les acheteurs d’une maison qui obtiennent du financement ont tendance à subordonner le contrat d’achat à l’obtention d’un prêt. Les acheteurs au comptant ne demandent pas de contingence de prêt car il n’y a pas de prêt. Le contrat peut être subordonné à l’obtention par l’acheteur:
- Un prêt FHA, qui a son propre ensemble d’exigences
- Un prêt VA, qui est garanti par l’administration du vétéran
- Un prêt conventionnel, qui est généralement vendu sur le marché secondaire
- Un prêt d’une coopérative de crédit dont l’emprunteur est membre
- Un financement privé, qui est parfois appelé un prêt d’argent dur
- L’évaluation de la maison
Selon le type de prêt, le prêteur peut exiger certaines conditions de propriété ou des réparations pour effectuer le prêt. Si les vendeurs et les acheteurs ne peuvent pas s’entendre sur les réparations ou les conditions du prêteur, l’acheteur ne recevra pas le prêt et la transaction sera annulée.
L’obtention d’un prêt fait généralement partie de la diligence raisonnable de l’acheteur.
Généralement, l’acheteur dispose d’un certain délai dans le contrat d’achat pour obtenir le financement. Dans certains cas, le contrat peut donner à l’acheteur le choix entre un certain nombre de jours avant que l’éventualité du prêt ne soit satisfaite ou de maintenir l’éventualité du prêt en place jusqu’à la clôture.
Sous réserve d’un financement par prêt
La plupart des vendeurs s’attendent à ce qu’un acheteur doive obtenir un financement. Les vendeurs sont généralement assez raisonnables et laisseront un certain laps de temps à l’acheteur pour obtenir le financement et éliminer l’éventualité du prêt. Cependant, tous les vendeurs ne voudront pas attendre le jour de la fermeture pour savoir si l’acheteur est effectivement en mesure de fermer l’entiercement.
Il n’est pas tout à fait juste pour un vendeur qu’un acheteur demande une période de fermeture de 30 jours sans engagement ferme de fermeture. D’un autre côté, si un vendeur supprime une éventualité de prêt avant la clôture, un acheteur pourrait devenir très nerveux.
Les longues périodes de fermeture rendent les vendeurs nerveux, car il semble qu’un acheteur n’ait pas les moyens d’acheter ou de faire une offre.
Un acheteur peut se demander ce qui se passerait si le prêteur décidait de rejeter le prêt pour une raison imprévue. Ou, si l’acheteur avait supprimé l’éventualité du prêt, il pourrait être à la merci du vendeur et son dépôt d’argent sérieux pourrait être en danger. Peu d’acheteurs sont prêts à parier sur la perte de leur dépôt.
Pré-approbation
De nombreux acheteurs obtiennent et présentent une lettre de pré-approbation avant de faire une offre. Il s’agit de la lettre de préapprobation sur laquelle le vendeur s’appuie parfois comme preuve de la solvabilité de l’acheteur et de sa capacité à bénéficier d’un prêt. Cependant, une fois le fichier emballé pour la souscription, d’autres problèmes peuvent apparaître qui bloqueront le processus.
Les pré-approbations indiquent simplement qu’un acheteur a essentiellement le revenu nécessaire pour soutenir un paiement hypothécaire, sans tenir compte d’autres facteurs.
La pré-approbation n’est pas une garantie d’approbation du prêt. Des recherches de titres sont effectuées, ainsi que des vérifications de crédit et de revenu. Des jugements inconnus contre la propriété peuvent apparaître dans les dossiers publics, ou un acheteur pourrait avoir un blip sur le rapport de crédit qui avait glissé entre les mailles du filet.
Contingence d’évaluation
Ne négligez pas le deuxième type de contingence de prêt — l’évaluation. L’éventualité d’une évaluation est souvent distincte de l’éventualité d’un prêt. Une éventualité d’évaluation signifie que la maison doit être évaluée au prix d’achat.
Si l’évaluation est inférieure au prix d’achat, l’acheteur peut annuler à condition que l’acheteur dispose d’une éventualité d’évaluation dans le contrat d’achat. Si le vendeur accepte de baisser le prix pour répondre à l’évaluation, l’acheteur est alors censé supprimer l’éventualité de l’évaluation.
Deuxième Évaluation
Mais que se passe-t-il si, à la clôture, le souscripteur décide à la onzième heure de commander une deuxième évaluation et que cette deuxième opinion de valeur s’avère être une valeur inférieure? Si l’acheteur a libéré la contingence d’évaluation, il n’y a plus de contingence d’évaluation.
Si l’éventualité du prêt n’a pas encore été débloquée, le contrat d’achat peut toujours dépendre de la capacité de l’acheteur à obtenir le prêt.
Ce sont des préoccupations à aborder avec votre agent immobilier avant de faire une offre d’achat d’une maison. Certains acheteurs sont à l’aise de supprimer une éventualité de prêt lorsqu’un prêteur assure à l’acheteur que le dossier est prêt pour le financement. Cependant, si le prêteur a des préoccupations, il pourrait ne pas être une bonne idée de supprimer l’éventualité du prêt. Les éventualités de prêt parlent également à un vendeur.
Quelques réflexions finales
L’inconvénient des éventualités de prêt est que si votre offre fait partie de plusieurs offres, les autres acheteurs pourraient être prêts à supprimer une éventualité de prêt ou à raccourcir la période. Dans ce cas, si vous insistez pour garder l’éventualité du prêt intacte jusqu’à la clôture, votre offre pourrait ne pas être acceptée.
Si vous tenez à vos imprévus, le vendeur pourrait penser que vous avez un problème qui pourrait causer des difficultés à la fermeture, ou vous croire trop difficile à conclure.
Dans des situations difficiles comme celles-ci, certains acheteurs de maisons pourraient demander à leur prêteur d’approuver le dossier par souscription avant de faire une offre d’achat d’une maison. L’approbation de la souscription élimine la peur de l’incertitude et renforce l’offre.