La propriété locative résidentielle est le moyen de gagner de l’argent, ou alors certaines personnes le prétendent. En surface, il semble qu’il aime un pari infaillible; en réalité, c’est généralement plus un mal de tête qu’il n’en vaut la peine. Les défis commencent tôt et impliquent presque toujours du temps et de l’argent. Jetons un coup d’œil à six des plus grands.
Points à retenir
- Investir dans une propriété locative résidentielle peut être un moyen lucratif d’augmenter votre patrimoine, bien que cela puisse présenter de nombreuses difficultés.
- Les défis liés à la possession d’un bien locatif comprennent la recherche d’un bien convenable, la préparation de l’unité, la recherche de bons locataires, les problèmes d’entretien, les tracas qui surviennent et la modification des taux d’intérêt ayant un impact sur le prix de la location.
- Il existe des moyens de faciliter le processus, tels que l’achat d’une propriété de base, la vie à proximité de l’unité et la réalisation d’une entreprise à temps plein.
- L’embauche d’un gestionnaire immobilier peut alléger le fardeau de la gestion d’un bien locatif, mais réduira les bénéfices.
Défi 1: Trouver une propriété
Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d’une bonne propriété locative. Tant de texte a été consacré au sujet en raison de son importance critique. Achetez un endroit trop cher et vous ne gagnerez jamais d’argent. Mais essayer de décrocher une bonne affaire peut aussi être gênant. L’achat d’une tige de fixation nécessite que vous ayez les compétences, le temps, les outils et l’argent nécessaires pour effectuer les réparations et les rénovations nécessaires.
Si vous n’êtes pas pressé, cela peut être un moyen d’obtenir une bonne affaire sur votre investissement; si vous avez déjà un emploi à temps plein et une famille, chaque minute passée à réparer la location est une minute non consacrée à une activité plus rentable ou plus agréable. Cependant, de nos jours, il existe des sociétés de gestion qui peuvent faire beaucoup de ce travail — de la localisation d’une propriété à sa réhabilitation — pour vous, moyennant des frais, bien sûr.
Défi 2: Préparer l’unité
La mise en location de n’importe quel bien immobilier nécessite souvent, au strict minimum, de la moquette et de la peinture fraîches. Les deux articles nécessitent du temps et de l’argent. Les écrans de fenêtre, les taches de terrasse et l’entretien de la pelouse sont d’autres besoins courants. Chaque fois qu’un locataire part, ces questions doivent également être réexaminées.
Défi 3: Trouver des locataires
Internet offre un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels. Bien sûr, vous obtenez souvent ce que vous payez. L’exécution d’une annonce dans une publication réputée génère souvent une meilleure classe de répondants. Au lieu que les collégiens cherchent à économiser de l’argent, vous augmentez vos chances d’avoir des familles et des personnes âgées responsables.
Lancer une annonce pendant un mois prendra une petite bouchée de votre portefeuille, cependant, et bien filtrer vos locataires en effectuant une vérification de crédit et une vérification des antécédents en prendra une autre bouchée. L’investissement vaut bien le temps et l’argent, car le contrôle augmente vos chances d’obtenir des locataires responsables. Les locataires responsables paient leur loyer à temps, n’abusent pas de la propriété et ne vous obligent pas à vous engager dans le processus d’expulsion coûteux et fastidieux.
Défi 4: Tracas
Même les grands locataires et les propriétés locatives parfaites s’accompagnent d’une foule de tracas. Tuyaux cassés, drains bourrés, ressorts de porte de garage cassés, animaux de compagnie et colocataires ne sont que quelques-uns des défis qui se posent. Même les bons locataires veulent votre attention complète et immédiate lorsque les eaux usées refoulent dans leur maison ou que le câblodistributeur coupe accidentellement les lignes téléphoniques.
Les mauvais locataires représentent un défi encore plus grand. Les appels quotidiens et les loyers en retard ou impayés peuvent ajouter aux tracas. Le jour du déménagement est une autre période difficile. Les dommages aux murs, sols, tapis et autres composants de la maison peuvent entraîner des litiges et des réparations coûteuses. Puisque chaque moment perdu à discuter est un moment où la maison est vacante, il vaut mieux souvent mordre la balle et payer les réparations vous-même. En parlant de cela: Vous devrez probablement souscrire une assurance propriétaire — non, la police de votre propriétaire habituel n’est pas suffisante — et c’est un autre élément de la colonne des dépenses courantes.
Défi 5: Entretien
L’entretien des principaux composants et équipements est un élément important. Les nouveaux appareils coûtent des centaines de dollars; un nouveau toit ou une nouvelle allée peut coûter des milliers de dollars. Si le loyer est de 500 per par mois et que le toit est de 5 000 $, vous pouvez perdre de l’argent rapidement. Ajoutez de la moquette, de la peinture et un nouveau poêle, ainsi que des locataires qui ne restent pas longtemps, et la propriété pourrait perdre de l’argent pendant des années.
Défi 6: Taux d’intérêt
Qu’est-ce que les taux d’intérêt ont à voir avec quoi que ce soit? Beaucoup. Lorsque les taux baissent, il est souvent moins cher d’acheter que de louer, et la demande pour votre ou vos unités peut donc baisser. Abaisser le loyer pour rester compétitif peut mettre un véritable frein à votre capacité à gagner de l’argent.
Comment gagner de l’argent
Avec tous les défis à relever, le petit gars peut-il gagner de l’argent avec l’immobilier locatif? Oui, mais cela nécessite un plan. Quatre approches rentables sont mises en évidence ci-dessous :
1. Habiter
Partager l’espace en achetant un duplex (ou une autre structure facilement divisible) est souvent une entreprise rentable. Puisque vous êtes sur place et que vous prévoyez de prendre soin de la propriété de toute façon, l’argent supplémentaire est un bonus. Bien sûr, tous les défis s’appliquent toujours et vivre sur place signifie que vous êtes toujours disponible et serez en contact étroit avec les locataires. Planifiez de manière appropriée et examinez soigneusement.
2. Go Basic
Louer un appartement miteux qui n’a pas de belles commodités, faire le moins d’entretien possible et ne pas garder les apparences conduit à des bénéfices. Si vous n’y croyez pas, regardez les logements hors campus dans n’importe quelle ville universitaire du pays. Cela ne semble pas très agréable, mais une propriété basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, climatisation, etc.) maintient le processus simple.
Quatre murs et un plancher fournissent un minimum d’entretien et peu de choses qui peuvent se casser ou être endommagées. Attirer des locataires grâce à des programmes subventionnés par le gouvernement, comme le logement en vertu de l’article 8, procure un revenu garanti. Le défi ici a tendance à être qu’en échange de quelques dollars dans la main, vous obtenez souvent une classe de locataires rugueuse et une propriété qui s’use durement.
3. Holdings à long terme
De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu’ils atteignent le seuil de rentabilité du loyer et des dépenses. Leur approche consiste à acheter une propriété à un prix avantageux, à laisser le loyer des locataires rembourser l’hypothèque, puis à la vendre dans 30 ans, en profitant, espérons-le, d’une certaine appréciation des prix.
Une propriété locative vous offre la flexibilité de quand vendre une propriété, évitant un marché immobilier faible en louant la propriété et en attendant de la vendre dans un marché en plein essor.
Bien qu’il s’agisse d’une approche raisonnable, les bénéfices sont susceptibles d’être faibles et l’impôt sur les gains en capital peut être lourd (compte tenu de votre base à faible coût). Et cela demande encore du temps et des efforts qui auraient pu être mieux dépensés ailleurs.
4. Aller à temps plein
Les propriétaires sérieux adoptent une approche sérieuse. Ils incorporent, achètent plusieurs bâtiments et effectuent eux-mêmes une partie importante des travaux. C’est une décision de style de vie qui nécessite beaucoup de temps et d’énergie, ainsi qu’une stratégie d’achat et de vente pour maximiser les reports et les radiations de pertes fiscales et minimiser les revenus.
Embauche d’un gestionnaire immobilier
Un gestionnaire immobilier peut s’acquitter de nombreuses tâches liées à la gestion d’un bien locatif. Cela inclut le marketing, la sélection des locataires, l’entretien, la budgétisation et la collecte des loyers. Vous pouvez envisager d’embaucher un gestionnaire immobilier si vous souhaitez déléguer ces tâches, bien que cela réduira vos bénéfices.
Rôle du gestionnaire immobilier
Les gestionnaires immobiliers peuvent gérer une variété de rôles. Ce que c’est exactement, c’est à vous de négocier avec votre manager. Il est important de déterminer quel sera leur rôle et d’élaborer une liste de tâches et de responsabilités. Votre gestionnaire immobilier trouvera-t-il simplement des locataires? Ou s’occuperont-ils de l’entretien quotidien et de la perception du loyer?
Un gestionnaire immobilier peut être un entrepreneur indépendant ou un employé. Vous devriez parler avec votre comptable fiscal pour déterminer l’approche la plus favorable et pour déterminer les obligations spécifiques que vous pourriez avoir.
Vous pouvez également embaucher une société de gestion immobilière; une entreprise avec laquelle vous souscrivez pour traiter directement tous les aspects du bien locatif. Cela peut être coûteux, mais cela peut être idéal si vous avez plusieurs propriétés locatives.
Sélection d’un gestionnaire immobilier
Assurez-vous que tout gestionnaire immobilier que vous envisagez satisfait aux exigences de licence locales et nationales appropriées.
Vous voudrez peut-être rechercher un gestionnaire expérimenté dans la publicité, le marketing, les relations avec les locataires, la perception du loyer, la budgétisation, la location et l’entretien. Un bon gestionnaire immobilier connaîtra également les lois locales et étatiques. En tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable des actes de votre gestionnaire, de sorte que vous pouvez être poursuivi en justice si votre gestionnaire viole des lois sur le logement équitable.
Une fois que vous avez décidé d’un gestionnaire immobilier et des modalités de l’arrangement, vous devez rédiger un accord de gestion immobilière qui identifie les fonctions, la rémunération et les conditions de résiliation du gestionnaire.
Le résultat
Est-ce que devenir propriétaire en vaut la peine? Vous seul pouvez décider. Assurez-vous simplement de regarder avant de sauter et de vous lancer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide.
En sachant dans quoi vous vous embarquez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrez et plus susceptible de profiter de l’expérience.