Chaque agent immobilier, chaque émission de HGTV, chaque chasseur de maison occasionnel du dimanche matin everyone tout le monde le dit. Emplacement, emplacement, emplacement. Cette phrase est plus qu’un simple slogan à la mode. En ce qui concerne l’immobilier, c’est l’évangile (évangile, évangile).
Personne ne sait vraiment d’où provient la célèbre phrase ou qui l’a inventée. Les références à celui-ci remontent au Chicago Tribune Classifieds en 1926, bien qu’il ait été utilisé d’une manière qui suggère qu’il s’agissait déjà d’une expression familière. Peu importe d’où il vient, il est sur la pointe de nos langues depuis plus de 100 ans, ce qui nous montre quelque chose de profond sur le marché du logement: l’emplacement compte.
Voici quelques éléments sur l’emplacement de votre maison qui comptent le plus:
Style de vie & Terrain
Front de mer, sommet de montagne, vue sur la ville – ce sont tous des types de propriété très recherchés. Le terrain sur lequel se trouve la maison et le style de vie qui l’accompagne sont le premier intérêt de l’emplacement, qu’il s’agisse d’un rapide trajet en ascenseur vers une rue pleine de restaurants ou d’un coucher de soleil digne de photos de magazines. Beaucoup de choses peuvent être pardonnées si une propriété est proche ou même à la vue de ces choses.
Prenez certaines des maisons délabrées de Newport Beach, par exemple. Une mise en page minuscule, de la peinture écaillée et un grand total de trois photos en ligne and et pourtant, elles se vendent toujours pour un million de dollars et plus.
Pourquoi?
Parce qu’ils sont assez proches de la plage pour que vous puissiez les suivre dans le sable, faites caca de mouette sur votre voiture et sentez l’océan lorsque vous ouvrez les fenêtres le soir. Ces caractéristiques (caca de mouette et tout) valent le prix fort, même si la maison pourrait bénéficier d’un bon bulldozer.
En tant que vendeur: Jouez l’ambiance — que ce soit à la montagne, en ville ou à la plage. Si quelqu’un regarde dans votre région, il sait probablement à quoi il se trouve à côté, mais pourquoi ne pas l’exposer? Si vous êtes à la plage, mettez des serviettes et des tongs près de la porte. S’il y a une vue sur la ville, ouvrez les rideaux et montrez les grandes fenêtres.
En tant qu’acheteur: Si la vue sur la ville augmente le prix mais que vous ne voyez pas de demande (s’il n’y a pas d’autres offres ou qu’une maison est sur le marché depuis un certain temps), votre agent immobilier vous aidera à négocier le prix en fonction de l’inspection. Dans le cas de Newport, cette peinture pelée et le besoin de nouvelle plomberie seront à votre avantage.
Météo & Catastrophes naturelles
Il n’y a pas d’endroit à l’abri des catastrophes naturelles et de la météo, mais ce n’est pas une question stupide à se poser: Préférez-vous vivre une tornade ou un tremblement de terre? Un hiver glacial ou un été chaud, chaud, chaud? Ce sont (entre autres choses) quelques-unes des différences entre la vie en Ohio et à San Francisco, ou entre le Montana et le Texas.
À Flint, Michigan, personne ne peut vendre sa maison en ce moment grâce à de l’eau contaminée au plomb. À la Nouvelle-Orléans, les résidents et les nouveaux acheteurs pèsent sur la riche histoire de la ville avec le risque de vivre si près de la côte sujette aux ouragans. Le passé et l’avenir des zones sinistrées affectent grandement la valeur des maisons dans cette région.
En tant que vendeur: Le climat tempéré (et l’optimisme du printemps) est le meilleur moment pour vendre. HomeLight suggère que mars et avril sont les heures de grande écoute pour vendre presque partout. La neige a fondu mais la chaleur n’a pas encore frappé fort. Si vous mettez votre maison en vente, consultez un agent immobilier en janvier ou février.
En tant qu’acheteur: Ne vous découragez pas lorsqu’il n’y a pas de maisons à vendre en juillet à Phoenix. Tout est une question de timing. Demandez-vous également quelles catastrophes et quelles conditions météorologiques vous pouvez supporter. Si vous ne pouvez pas gérer une tornade, ne vous déplacez pas au Kansas. Si vous ne pouvez pas supporter l’idée de pelleter votre allée tous les matins, ne regardez pas trop au sérieux dans le Minnesota.
Crime
« Crime » est un terme qui a un large éventail — d’une dame se faisant voler son sac à main au supermarché aux meurtres qui se produisent au coin des rues. Les « crimes » ne sont pas créés égaux et les statistiques sont parfois difficiles à analyser, tout comme les données sur la façon dont la criminalité affecte les valeurs de la maison.
Le Center for American Progress a réalisé un rapport sur la criminalité en 2012. Il est dit « une réduction de 10% des homicides entraînerait une augmentation de 0,83% de la valeur des logements l’année suivante. »Cela dit, ce n’est pas parce qu’une ville a une réputation pour certains crimes que tout cela est une mauvaise nouvelle.
Prenez, par exemple, Chicago. Chicago a connu certains des taux de meurtres les plus élevés des États-Unis et a toujours fait la une des journaux. Cependant, la criminalité élevée à Englewood et Fuller Park ne signifie pas que vous ne devriez pas du tout envisager Chicago. C’est une grande ville. Si vous vivez dans un créneau sûr comme Forest Glen ou Edison Park, votre valeur de revente restera élevée.
Pour trouver des informations sur la criminalité dans un quartier, visitez CrimeReports.com et utilisez un code postal pour rechercher. Visitez également le site officiel du gouvernement de la ville (exemple: Phoenix.gov ) pour les statistiques. Le site Web du FBI vous permet également de rechercher des délinquants sexuels enregistrés vivant à proximité.
En tant que vendeur: Si vous habitez dans une région qui a un excellent programme de surveillance de quartier et qui a très peu d’incidents criminels de quelque nature que ce soit, parlez à votre agent immobilier de l’utilisation de ce fait dans votre description marketing. Cul-de-sac dans une communauté fermée? Vous avez un emplacement en or.
En tant qu’acheteur: Faites vos recherches. Laissez votre agent immobilier vous aider à déterminer ce qui est « prometteur » et ce qui ne revient jamais. »Elle peut également vous aider à déchiffrer les statistiques de criminalité de votre ville sur les zones dans lesquelles vous souhaitez vous installer.
Mobilité
L’American Public Transportation Association et la National Association of Realtors ont commandé une étude sur les valeurs immobilières dans cinq villes. Le rapport se lit comme suit: « Les consommateurs sont prêts à payer plus cher pour des logements situés dans des zones qui illustrent les nouveaux principes urbanistiques ou sont des « développements de quartiers traditionnels ». »Ces quartiers sont accessibles à pied, plus denses et ont un mélange d’utilisations ainsi qu’un accès à des emplois et à des commodités telles que le transport en commun. »
Transports en commun
L’économie d’une ville est complexe et complexe. Dans une ville où il est coûteux de vivre — disons Manhattan — de nombreuses personnes vivent en dehors de la ville et y font la navette pour le travail. C’est pourquoi l’infrastructure du métro en ruine de New York a été un sujet de conversation animé ces derniers temps.
De l’hôtellerie au commerce de détail, comment les emplois se feront-ils si les personnes qui les travaillent ne peuvent pas entrer dans la ville? Cette dynamique rend les transports en commun essentiels au bien-être d’une ville.
Selon le rapport mentionné ci-dessus, les maisons à côté des transports en commun à Boston ont surpassé les autres maisons de la région de 129%!
Quels transports en commun sont disponibles dans la région? Un système léger sur rail, un métro, un réseau de bus, des fourgonnettes de banlieue ?
Accessibilité
Pensez également à vous rendre à un endroit et à en revenir. À quelle distance se trouve l’aéroport commercial le plus proche? Amtrak passe-t-il par la ville? La ville est-elle assez grande pour avoir des taxis ou un service de covoiturage disponible? Vous n’y pensez peut-être pas lorsque vous vous promenez dans la salle de bain de jack et jill dans la maison de vos rêves, mais le premier voyage de 2,5 heures que vous ferez pour venir chercher vos beaux-parents à l’aéroport sera une révélation.
Marchabilité
Plus que ce qui est disponible dans votre ville, c’est ce qui est disponible à votre distance de marche immédiate. Évaluez ce qu’il y a autour — un supermarché? Le pub du coin ? Une station-service ? Une quincaillerie ? S’il est important pour vous de pouvoir marcher jusqu’à Starbucks pour obtenir un café au lait et un journal tous les dimanches matin, assurez-vous qu’il y en a un à distance de marche confortable. Utilisez Google Maps pour voir ce qu’il y a autour et utilisez WalkScore.com pour vérifier le score de marchabilité d’une maison.
Trafic
Montez sur l’I-5, dirigez-vous vers un zoo de feux de freinage et vous compatirez avec tous ces anciens habitants de Los Angeles qui parlent du trafic qu’ils « ne manquent pas ». »I-5 pourrait être un exemple frappant, mais si le bruit ou le temps nécessaire pour obtenir des places met votre patience à l’épreuve, prenez-le au sérieux.
Une zone à fort trafic peut inclure: si une maison donne sur une autoroute, partage un mur de soutènement avec une rue principale, est juste à côté de la voie ferrée ou se trouve sur une trajectoire de vol.
En tant que vendeur: Être à distance de marche des essentiels du quartier est une belle caractéristique à vanter. Parlez aux autres du parc d’en face, du meilleur restaurant de la ville et de la petite bibliothèque gratuite qui appartient aux voisins du bas de la rue.
En tant qu’acheteur: Déterminez la quantité de trafic dans laquelle vous êtes prêt à vous asseoir, le bruit de la route que vous êtes prêt à supporter et la distance que vous êtes prêt à aller chercher quelqu’un à l’aéroport. Pensez également à la façon dont vous vous rendrez au travail tous les jours. Si vous dépendez des transports en commun, assurez-vous de rechercher un logement à proximité.
Emplois & Écoles
En 2012, la vente moyenne de maisons à Seattle était de 260 000 $. Aujourd’hui, avec de grandes entreprises dont les géants Amazon, Microsoft et Starbucks en résidence, le prix moyen des maisons a grimpé en flèche pour atteindre 525 000 $. Avec une telle demande d’inventaire, les guerres d’enchères entraînent souvent des maisons qui coûtent 100 000 $ au-dessus du prix demandé et se vendent en quelques jours seulement.
Faites attention aux villes basées autour d’une seule usine ou entreprise. Bien que vous ne devriez pas les compter, tenez compte de la valeur de votre maison (et de vos moyens de subsistance) si cette usine fermait ou si cette entreprise déménageait dans un endroit plus grand ou moins coûteux. Les petites villes de la Rust Belt sont un récit édifiant.
Bien que les écoles d’un district puissent changer rapidement, les parents examineront souvent les notes des écoles autour d’une maison. Des écoles mal notées ou peu performantes font tomber un quartier. La proximité des écoles privées et publiques l’élève.
En tant que Vendeur: Si votre maison est dans le meilleur district scolaire du pays ou que les grandes entreprises abondent, dites-le! Si vous n’avez pas d’enfants, ou si vous n’êtes tout simplement pas dans le dernier classement des commissions scolaires, demandez à votre agent immobilier. Les bons sauront tout sur les écoles à proximité.
En tant qu’acheteur: Recherchez ce qui se trouve autour de la ville avant de commencer à regarder les maisons. Connaissez vos districts scolaires en visitant GreatSchools.org et quelles options vous aurez une fois que vous déménagerez. Considérez également dans quelle mesure vous êtes prêt à vous rendre au travail.
L’emplacement est une équation complexe
« Vous pouvez changer le prix de la maison. Vous pouvez changer la forme de la maison. Mais vous ne pouvez pas changer d’emplacement « , explique Toni Spott, agent immobilier le plus vendu à Milwaukee, dans le Wisconsin.
Heureusement, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte pour déterminer si un emplacement est bon ou mauvais; ce n’est pas tout ou rien. Un acheteur à la recherche d’une maison sur la plage peut apprécier suffisamment l’emplacement pour ignorer le terrain abandonné à côté. Une maison avec vue sur la montagne pourrait perdre l’attrait d’un acheteur lorsqu’il découvre qu’elle est située dans un quartier dangereux.
Quand il s’agit de cela, tout ce qui entoure une maison compte matters Emplacement, emplacement, emplacement.