Alors, vous voulez essayer de vendre votre maison vous-même, et économiser sur la commission de vente immobilière? Ce processus est connu sous le nom de « À vendre par le propriétaire » ou FSBO (prononcé « fiz-bow »), et cela signifie que vous êtes sur le point de vous engager sur un jet de dés important. De nombreux vendeurs peuvent conclure avec succès le processus FSBO sans problème. Beaucoup d’autres vendeurs souhaiteront ne jamais l’avoir tenté. Le but de cette page FSBO n’est pas de vous convaincre d’une manière ou d’une autre, mais simplement de fournir un bref guide du processus FSBO du début à la fin. Maintenant, pour les avertissements:
Cette page Web n’est PAS destinée à être une explication complète de tout ce qui peut ou sera rencontré dans une vente FSBO. Par sa définition même, chaque bien immobilier est unique et aura ses propres problèmes particuliers à traiter.
Toutes les explications sur cette page sont basées sur la loi et la coutume de Caroline du Nord, et certaines coutumes et procédures peuvent varier d’un comté à l’autre en Caroline du Nord.
Rien dans ce résumé ne doit être appliqué ou utilisé pour les ventes de propriétés à l’extérieur de la Caroline du Nord.
Aux fins du présent résumé, nous supposons qu’une maison d’habitation est vendue, mais certains des mêmes principes de base devraient s’appliquer aux terrains vacants, aux maisons de location résidentielles ou à d’autres biens immobiliers non commerciaux situés en Caroline du Nord.
Aucune relation avocat-client n’existe entre notre cabinet et les visiteurs de ce site tant qu’un visiteur n’établit pas de contact personnel avec un avocat du cabinet ET que l’avocat du cabinet et le visiteur conviennent tous deux d’établir une relation avocat-client. Bien que nous accueillons les e-mails de clients potentiels, l’envoi d’un e-mail à l’un de nos avocats ne crée pas de relation avocat-client
FSBO ÉTAPE 1: FIXER LE PRIX
La première étape consiste à évaluer le bien à vendre. Ici, vous essayez de séparer vos émotions sur la propriété et de regarder la propriété comme un acheteur la verrait. C’est beaucoup plus difficile à faire qu’il n’y paraît. La plupart des gens pensent que leur maison est merveilleuse et vaut plus qu’elle ne l’est vraiment. Vous devez tenir compte de facteurs tels que le type de propriétés similaires vendues dans votre quartier, le prix des propriétés vendues et la durée pendant laquelle les propriétés vendues étaient sur le marché. Les professionnels de l’immobilier appellent ce processus une « analyse de marché. »Une analyse de marché est généralement un service gratuit offert par des professionnels de l’immobilier locaux aux vendeurs potentiels. L’espoir et l’attente associés à une analyse de marché sont que les vendeurs répertorient ensuite le bien à vendre auprès du professionnel de l’immobilier. Il n’est pas trop tard pour abandonner FSBO et répertorier la propriété avec un professionnel de l’immobilier!
Vous pouvez essayer de fixer un prix de vente pour votre propriété en recueillant des analyses de marché auprès de divers professionnels de l’immobilier, mais cela me semble intrinsèquement malhonnête et injuste, à moins que vous ne disiez d’emblée aux professionnels de l’immobilier ce que vous faites. Vous pouvez également utiliser les dossiers du bureau des impôts en ligne pour voir ce que le bureau des impôts pense que les vôtres et les propriétés environnantes valent, au moins à partir de la dernière réévaluation du comté. Une autre façon d’établir la valeur consiste à embaucher un évaluateur résidentiel professionnel et à envisager une inspection « préventive » de la maison par un inspecteur agréé. Vous verrez plus tard dans le processus FSBO où les évaluateurs et les inspecteurs reviennent sur le devant de la scène.
FSBO ÉTAPE 2: PUBLICITÉ
Une fois que vous avez fixé le prix de vente, vous devez maintenant faire connaître votre vente. C’est là que les professionnels de l’immobilier gagnent vraiment leur commission. Ils possèdent et gèrent les formidables services d’inscription multiple (MLS). La fonction du MLS est de faire connaître les détails de votre vente immobilière à tous les professionnels de l’immobilier de votre région, afin qu’un large éventail de professionnels de l’immobilier puissent ensuite découvrir votre propriété et la montrer aux acheteurs intéressés. Si vous avez accès à Internet, certains services payants sont disponibles pour les vendeurs FSBO qui peuvent intégrer votre propriété dans votre MLS local.
De nombreux vendeurs FSBO contournent le MLS et la publicité en ligne, et font simplement de la publicité en utilisant des méthodes directes traditionnelles, telles que les publicités dans les journaux et les magazines et en mettant un signe FSBO dans la cour
FSBO ÉTAPE 3: MONTRER LA PROPRIÉTÉ ET ÉVALUER LES PERSPECTIVES
C’est probablement l’étape la plus difficile du processus FSBO. Lorsque vous employez un professionnel de l’immobilier, il rencontre les acheteurs et leur montre la maison. Votre travail consiste simplement à garder la maison présentable selon les directives de votre professionnel de l’immobilier, à rester à l’écart et à prendre la décision finale sur tout contrat qui pourrait être présenté par votre professionnel de l’immobilier. Lorsque vous allez FSBO, tout dépend de vous. Voici une courte liste de choses potentielles à surveiller: (a) Navigateurs – il y a beaucoup de gens qui veulent juste parcourir et n’ont pas l’intention d’acheter votre maison. Leur fonction est de perdre votre temps; (b) Cas de noix et Criminels – il y a aussi des prédateurs à la recherche de victimes; et (c) Ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter votre maison – Beaucoup de gens, en particulier les acheteurs pour la première fois, veulent acheter plus de maison qu’ils ne peuvent se le permettre.
Vous pouvez réduire certains de ces problèmes en prenant des précautions de bon sens:
Utilisez des présentations sur rendez-vous uniquement
Effectuez un entretien téléphonique préalable à la présentation. Entre autres choses, déterminez les intentions de l’acheteur potentiel. Renseignez-vous sur les ressources d’achat.
Obtenez une lettre de préqualification. Vous devez vous assurer que vos acheteurs potentiels ont travaillé avec un prêteur hypothécaire réputé et que le prêteur a fourni aux acheteurs potentiels une lettre de préqualification écrite leur indiquant le montant du prêt qu’ils peuvent se permettre et le type de prêt qu’ils devraient pouvoir obtenir. La lettre de préqualification n’est pas une garantie de financement, car cela dépend de beaucoup d’autres facteurs, mais c’est un bon début.
Ne soyez jamais seul avec un acheteur potentiel
Ayez votre téléphone portable à portée de main lors d’une exposition pour d’éventuelles urgences.
FSBO ÉTAPE 4: DIVULGATIONS REQUISES
Avant de conclure un contrat (ÉTAPE 5 du FSBO, ci-dessous), trois divulgations de base du vendeur sont requises pour les ventes en Caroline du Nord. La première divulgation est la Déclaration de divulgation des propriétés résidentielles de Caroline du Nord. Le chapitre 47E des Statuts généraux de la Caroline du Nord exige que tous les vendeurs remplissent ce formulaire et le remettent à leurs acheteurs. Le formulaire peut être téléchargé au format Adobe Acrobat sur le site Web de la Commission immobilière de Caroline du Nord
La Déclaration de divulgation des propriétés résidentielles de Caroline du Nord
En remplissant ce formulaire, gardez à l’esprit que toute réponse « Oui » signifie que vous êtes au courant ou que vous rencontrez un problème, et nécessite une explication détaillée, en utilisant des feuilles supplémentaires si nécessaire. Toute réponse « non » signifie que vous n’êtes au courant d’aucun problème. Toute réponse « Sans déclaration » signifie que vous ne certifiez rien, oui ou non, et est similaire à une déclaration « telle quelle » dans un contrat. Alors qu’une réponse « sans représentation » est la plus sûre pour un vendeur, pour un acheteur, cela peut être comme agiter le proverbial drapeau rouge.
La deuxième divulgation, également requise par les Lois générales de Caroline du Nord 47E, est la Divulgation obligatoire des Droits miniers, Pétroliers et gaziers:
.
La troisième divulgation dépend de l’âge de la maison. Si la maison a été construite avant 1978, le vendeur est également tenu de remettre à l’acheteur une Fiche d’information/ Brochure sur la divulgation de peinture au plomb et un formulaire de divulgation de peinture au plomb. La fiche d’information / la brochure et le formulaire de divulgation peuvent être téléchargés à partir du site Web du gouvernement fédéral
La Brochure de divulgation de peinture au plomb
Le Formulaire de divulgation de contrat de peinture au plomb
FSBO ÉTAPE 5: CONCLUSION DU CONTRAT
Une fois que le vendeur et l’acheteur se sont entendus sur les conditions de vente, tout ce qui a été négocié doit être mis par écrit et signé par le vendeur et l’acheteur. Les contrats verbaux ou de « poignée de main » pour la vente de biens immobiliers ne sont pas exécutoires en Caroline du Nord, et aucun prêteur hypothécaire ne fera de prêt à un acheteur sans contrat écrit.
Depuis 1977, le formulaire standard pour conclure un contrat immobilier en Caroline du Nord est le Formulaire No 2 de l’Association du Barreau de Caroline du Nord (également connu sous le nom de Formulaire standard No 2 de l’Association des agents immobiliers de Caroline du Nord). Le formulaire est intitulé « Offre d’achat et de contrat » et devient un contrat pleinement contraignant une fois qu’il a été signé par l’acheteur et le vendeur. Le formulaire de contrat est protégé par le droit d’auteur en tant qu’effort conjoint entre les avocats de Caroline du Nord et les professionnels de l’immobilier, et n’est donc pas disponible en téléchargement sur Internet. Un vendeur FSBO peut être en mesure d’obtenir des copies vierges du formulaire auprès d’un avocat ou d’un agent immobilier de Caroline du Nord, mais notre recommandation est qu’un vendeur FSBO établisse une relation avec un avocat immobilier de Caroline du Nord. L’avocat peut rencontrer le vendeur FSBO pour passer en revue le processus contractuel, étant bien entendu que l’avocat rédigera la version finale du contrat.
La rédaction d’un contrat ne doit pas être prise à la légère, car plusieurs milliers de dollars seront en jeu. Plusieurs fois, l’acheteur et le vendeur auront négocié verbalement les conditions de la vente sans tenir compte de toutes les questions possibles, et demanderont à un avocat de mettre ces conditions dans un contrat formel. La meilleure pratique consiste pour les vendeurs à avoir d’abord rencontré un avocat, puis l’acheteur et le vendeur mènent leurs négociations à l’aide d’une liste de questions sur lesquelles s’entendre, puis à demander à l’avocat de formaliser l’accord dans un contrat écrit et signé.
Voici un exemple de liste de contrôle des problèmes à résoudre lors de la rédaction d’un contrat de vente résidentielle immobilière en Caroline du Nord:
Noms: Noms corrects des acheteurs et des vendeurs
Biens personnels: Quels biens personnels resteront dans la maison? Les biens personnels sont définis comme tout ce qui n’est pas apposé sur la maison et qu’un vendeur pourrait enlever et emporter avec lui.
Prix d’achat : Le montant du prix d’achat global et la manière dont ce prix doit être payé. Par exemple, si une maison se vend pour un prix d’achat total de 200 000 $, le vendeur peut demander un dépôt de 2 000 $, le solde de 198 000 to devant être payé à la clôture.
Dépôt d’argent sérieux: Combien, et qui va le tenir?
Frais de diligence raisonnable: Le formulaire de contrat le plus récent, utilisé depuis janvier 2011, établit un délai pendant lequel l’acheteur peut résilier le contrat à tout moment et sans donner de raison. Les frais de « due diligence » sont payés par l’acheteur au vendeur pour « acheter » cette fois. Du point de vue du vendeur, les frais de diligence raisonnable devraient être plus élevés plus la période de diligence raisonnable sera longue.
Éventualités de financement: Celles-ci étaient sous forme de contrat. Maintenant, ils font partie du délai de diligence raisonnable de l’acheteur.
Frais de clôture: Il devient de plus en plus courant pour un acheteur de demander au vendeur de payer des points de réduction, ou pour un certain montant fixe des frais de clôture de l’acheteur, et d’inscrire ces paiements dans le contrat. Le vendeur peut accepter une telle condition, et le montant convenu sera déduit du produit du vendeur à la clôture. Parfois, le vendeur acceptera un chiffre, à condition que le prix d’achat soit augmenté d’un montant suffisant pour compenser la « perte » en payant ce montant. Ceci est acceptable, à condition que la propriété évalue au moins le montant de l’augmentation du prix d’achat.
Droits d’inspection: À moins que la propriété ne soit vendue « telle quelle », l’acheteur voudra s’assurer que la propriété est structurellement saine et exempte de termites avant de fermer la propriété. Les divulgations de biens immobiliers mentionnées à l’ÉTAPE 4 du FSBO ci-dessus ne sont pas des garanties ou des garanties pour l’acheteur, et la Caroline du Nord impose toujours à l’acheteur le fardeau de vérifier une maison avant que l’acheteur ne l’achète. À quelques exceptions près, l’achat d’une maison d’occasion est similaire à l’achat d’une voiture d’occasion – l’acheteur doit vérifier pleinement ce qu’il achète, car une fois la fermeture effectuée, il n’y a pratiquement aucun recours réel contre le vendeur. Le contrat de formulaire de Caroline du Nord contenait des dispositions permettant à l’acheteur certains droits d’inspection avant la clôture. Le nouveau formulaire de contrat les place, comme le financement, dans la période de diligence raisonnable.
Fermeture: Quand la propriété fermera-t-elle? Quand la possession de la propriété passera-t-elle à l’acheteur? Combien de temps l’acheteur a-t-il besoin pour obtenir son prêt?
Aucun accord non écrit : D’autres conditions particulières ou accords non couverts par le contrat type ?
FSBO ÉTAPE 6: DU CONTRAT À LA CLÔTURE
Une fois le Contrat entièrement convenu et rédigé, il doit être reproduit en au moins quatre (4) contreparties – une pour l’acheteur, le vendeur, le prêteur de l’acheteur et la personne détenant le dépôt d’argent sérieux. L’acheteur est alors tenu d’user de sa meilleure foi pour remplir toutes les conditions, telles que le financement et les inspections. Le processus de prêt hypothécaire peut prendre entre une semaine et six semaines, selon la propriété et l’emprunteur, et il est possible que l’acheteur ne puisse pas se qualifier pour le prêt hypothécaire nécessaire à la fermeture. Les éléments qui affectent la qualification sont (sans s’y limiter) le rapport de crédit réel de l’emprunteur, la valeur qu’un évaluateur sélectionné par le prêteur attribue à la propriété et l’argent disponible qu’un acheteur a sous la main pour compenser la différence entre le prix d’achat et le montant du prêt.
Pendant la période de diligence raisonnable, l’acheteur devra obtenir tous les financements, inspections et autres détails de clôture, et l’acheteur et le vendeur devront résoudre tous les problèmes découlant de cette diligence raisonnable. À un moment donné entre la signature du contrat et la date de clôture, le processus de qualification hypothécaire sera terminé. Si l’acheteur est admissible au prêt hypothécaire, une date de clôture sera fixée entre l’acheteur, le prêteur et l’avocat de clôture de l’acheteur.
Les fermetures en Caroline du Nord ont généralement lieu au bureau d’un avocat agréé sélectionné par l’acheteur et approuvé par le prêteur. Voir notre page de services de clôture pour plus d’informations à ce sujet. Dans une vente FSBO, le vendeur et l’acheteur se présenteront au bureau de l’avocat de clôture à la date de clôture et signeront tous les documents de clôture. Le vendeur sera responsable de fournir un acte de garantie à l’acheteur et de payer les timbres d’accise de Caroline du Nord et toutes les autres dépenses que le vendeur a convenues par contrat de payer. De plus, pour conclure, le vendeur devra être en mesure de livrer à l’acheteur un « titre négociable », ce qui signifie qu’une recherche de titre effectuée par l’avocat de clôture révèle que le vendeur peut livrer un titre clair à l’acheteur avec des « charges acceptables » (telles que des clauses restrictives, des servitudes générales, etc.). Si la recherche de titre montre que le vendeur a une hypothèque non annulée, un jugement, une taxe impayée ou d’autres « charges inacceptables » sur la propriété, l’avocat de clôture prendra des dispositions avec le vendeur, lors de la clôture, pour rembourser, satisfaire ou supprimer autrement des charges inacceptables. Certaines charges acceptables, comme les taxes pour l’année en cours qui ne sont pas encore payables, ou les cotisations obligatoires pour une association de propriétaires, seront calculées au prorata entre l’acheteur et le vendeur à la clôture, de sorte que le vendeur a payé la part du vendeur de la charge, et l’acheteur assume ensuite la charge du vendeur. Tous ces paiements et ajustements seront reflétés sur un document connu sous le nom de Relevé de règlement HUD-1. Le HUD-1 détaillera toutes les dépenses et crédits de l’acheteur et du vendeur, et se résumera aux fonds nets requis par l’acheteur et aux fonds nets payables au vendeur une fois la clôture terminée. L’acheteur et le vendeur signent et acceptent le HUD-1.
Une fois que tous les documents sont signés, l’avocat de clôture collecte les fonds de clôture auprès de l’acheteur. Les fonds doivent être sous la forme d’un virement bancaire, de fonds certifiés, d’espèces ou d’autres fonds « équivalents en espèces », conformément à la Loi sur le règlement des bons fonds de Caroline du Nord. Une fois que l’avocat de clôture est convaincu qu’il dispose du montant et du type de fonds de clôture corrects, et que tous les documents ont été correctement signés et notariés, l’avocat de clôture procédera à la mise à jour du titre et enregistrera les documents au registre des actes du comté (dans le comté où se trouve la propriété). L’avocat de clôture ne distribuera pas le produit net des ventes au vendeur jusqu’à ce que tout cela soit fait. Le vendeur FSBO devra s’assurer de demander à l’avocat de clôture lorsque le vendeur peut raisonnablement s’attendre à recevoir le chèque du produit net du vendeur.
EPILOGUE
Nous avons maintenant fait une brève et simpliste promenade sur la route de briques jaunes FSBO. Votre kilométrage réel peut varier, c’est-à-dire que les ventes FSBO peuvent être faciles et sans douleur ou difficiles et complexes. Bonne chance!