En matière d’investissements immobiliers, peu de documents sont plus importants qu’une fiche immobilière Pro Forma. Ce précieux document aide les investisseurs immobiliers à évaluer le potentiel de revenus d’un bien locatif. En fait, un Pro Forma précis peut être le facteur déterminant entre un flux de trésorerie mensuel positif et un flux de trésorerie négatif. Dans cet article, nous démystifierons les documents Pro Forma et soulignerons leur importance en ce qui concerne la comparaison des immeubles de placement.
Que signifie Pro Forma dans l’immobilier?
Le concept de Pro Forma vient du monde de la finance. Il désigne une méthode simple d’estimation des résultats financiers actuels ou projetés d’un actif particulier. De la même manière, Pro Forma dans l’immobilier sert de projection des flux de trésorerie d’un bien immobilier. Outre les estimations de flux de trésorerie, un document immobilier Pro Forma donne à l’acheteur une estimation des dépenses ainsi que du retour sur investissement attendu. Considérez-le comme un compte de résultat combiné et un compte de flux de trésorerie pour un bien immobilier.
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Les Composantes essentielles
Un document immobilier Pro Forma doit être bien structuré et contenir tous les éléments relatifs aux revenus et aux dépenses. Cela inclut tout, du revenu locatif de base à tous les coûts potentiels associés aux immeubles de placement. En termes simples, un Pro Forma vous donne une estimation approximative des revenus potentiels ainsi que des déductions et ajustements attendus que vous devez effectuer. Vous trouverez ci-dessous une ventilation plus détaillée des éléments essentiels d’un document immobilier Pro Forma
Éléments de revenus
La première moitié du document immobilier Pro Forma est toujours réservée aux éléments de revenus. Les principaux sont les revenus locatifs de base, la perte de vacance, les concessions, la perte de crédit et les remboursements de dépenses.
- Revenu locatif de base: Il s’agit d’une estimation du revenu locatif dans sa forme la plus simple. Ce chiffre postule que les locataires paient les taux du marché.
- Perte de vacance: C’est l’un des chiffres les plus élevés sur une feuille immobilière Pro Forma. Il représente la perte de revenu qui se produit entre les locataires. Il est important de noter que cela est classé comme une perte de revenus potentiels plutôt que comme une dépense.
- Concessions: Il s’agit des incitations que les propriétaires accordent aux nouveaux locataires. D’une manière générale, cela a tendance à prendre la forme de quelques mois de loyer gratuit.
- Perte de crédit : Également appelée mauvaise créance. Il s’agit d’une projection du loyer non payé et d’autres types de revenus. Il est généralement d’environ 2% du revenu brut attendu.
- Remboursements de dépenses : Cela représente les dépenses que le locataire gère. Cela peut inclure les taxes foncières, les assurances et les services publics. Cet élément variera en fonction du type de contrat de location entre les deux parties.
La somme de ce qui précède vous donne le loyer net que la propriété peut générer. Pour calculer le revenu total, vous devrez ajouter certains des éléments de revenu suivants:
- Frais de dossier
- Nettoyage et dommages
- Frais de retard
- Frais NSF
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Postes de dépenses
La section des dépenses d’un document immobilier Pro Forma est assez simple. Il contient la plupart des dépenses de propriété locative que vous connaissez. Cela comprend les frais d’exploitation, les frais de gestion immobilière et les taxes foncières.
- Dépenses d’exploitation : Ces dépenses consistent en un large éventail de coûts inhérents à la gestion d’un bien locatif. Certains d’entre eux comprennent l’entretien et les réparations, les services publics et d’autres dépenses diverses telles que l’élimination des déchets. Les frais de réparation et d’entretien, en particulier, peuvent être assez importants. Même si vous investissez dans une propriété bien entretenue, une partie des revenus locatifs devra être mise de côté afin de couvrir d’éventuelles réparations.
- Frais de gestion immobilière : La majorité des investisseurs immobiliers embauchent des sociétés de gestion. Ces entreprises s’occupent de la collecte des loyers ainsi que de la réparation et de l’entretien. Le coût d’embauche d’un gestionnaire immobilier professionnel est d’environ 3% à 8% des revenus locatifs de la propriété.
- Taxes foncières et immobilières: Tous les types de biens sont soumis aux taxes locales et gouvernementales. Dans la plupart des cas, ces taxes représentent un faible pourcentage de la valeur globale de la propriété. De plus, ces taxes ont tendance à augmenter chaque année à mesure que la valeur de la propriété s’apprécie.
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À surveiller Lors de l’Analyse d’un Document Immobilier Pro Forma
Il n’est pas rare de tomber sur une fiche immobilière Pro Forma qui ne reflète pas la réalité du bien d’investissement. En fait, certains vendeurs, agents et courtiers contraires à l’éthique peuvent utiliser des tactiques sournoises pour induire les acheteurs en erreur. Voici deux drapeaux rouges que chaque investisseur immobilier débutant devrait connaître:
- Un Pro Forma incomplet: Cela peut sembler très basique, mais certains vendeurs de biens choisissent simplement d’omettre un certain nombre d’éléments critiques. Le public cible de ce type de Pro Forma est les investisseurs peu sophistiqués ou novices. Un exemple de ceci est un Pro Forma qui met en valeur les revenus de location et la plus-value sans inclure les dépenses. Il va sans dire qu’il n’est pas possible de faire une analyse précise des flux de trésorerie sans tenir compte des dépenses.
- Un Pro Forma trop complexe : Une fiche immobilière Pro Forma doit être simple et facile à analyser. Pourtant, de nombreux vendeurs et agents font un effort concerté pour rendre leurs Pro Formas aussi complexes que possible. Le but de cette tactique est de confondre l’acheteur et de brouiller la frontière entre les revenus et les dépenses.
Assurez-vous de faire votre propre analyse des flux de trésorerie à l’aide d’outils d’investissement immobilier en ligne tels que le Calculateur d’investissement de Mashvisor. Cet outil rassemble facilement des données sur les estimations des revenus et des dépenses locatifs pour vous assurer de calculer avec précision le retour sur investissement lors de l’achat d’un bien de placement.
La Différence Entre le Pro Forma d’un Acheteur et le Pro Forma d’un Vendeur
L’objectif du vendeur de la propriété est différent de celui de l’acheteur de la propriété. Le vendeur essaie de vendre la propriété au prix le plus élevé possible alors que l’acheteur est à la recherche d’un bien d’investissement lucratif. En conséquence, le Pro Forma que le vendeur produit occultera invariablement certaines dépenses importantes. C’est la raison pour laquelle les acheteurs devraient avoir leur propre Pro Forma. Des estimations et des projections précises ne sont possibles que si le document intègre toutes les dépenses.
Comme c’est le cas pour tout outil de projection financière, un Pro Forma n’offre pas un regard irréfutable sur l’avenir. En fait, plusieurs facteurs imprévus peuvent nuire à un immeuble de placement qui semble parfait sur le papier. Cela dit, un document Pro Forma précis peut vous aider à trouver un bien d’investissement rentable.