Le marché immobilier résidentiel de l’Utah a connu une histoire similaire au cours des dernières années: la diminution des stocks entraînant une augmentation des prix, ainsi que la croissance continue du secteur multifamilial. Mais l’Utah devrait doubler sa population d’ici 2065. Cette croissance sans précédent devrait avoir un impact encore plus important sur le logement dans les communautés — et ces tendances de l’avenir commencent déjà à se manifester aujourd’hui.
Un environnement difficile
Jed Stewart, vice-président de l’acquisition de terrains chez EDGE Homes, affirme que l’un des plus grands défis auxquels les constructeurs sont confrontés en ce moment est la capacité de livrer des maisons à la demande. Cela est directement lié à la pénurie de main-d’œuvre persistante de la Grande Récession, lorsque de nombreux travailleurs de la construction ont quitté le terrain pour poursuivre une carrière dans d’autres métiers.
Et bien que le manque d’inventaire et de main-d’œuvre ne soit pas une préoccupation nouvelle, il est persistant, dit Stewart. Cependant, il croit que cela s’améliorera au cours des deux prochaines années. « Ceux d’entre nous qui sont dans l’industrie ressentent encore la douleur de 2008″, dit-il. » Les gens sont nerveux à l’idée d’ajouter du personnel et de relancer les entreprises et de se développer à nouveau parce qu’ils craignent que tout cela tombe à nouveau. Avec d’autres années de croissance solide, cette peur disparaîtra — c’est de toute façon mon espoir. »
Ari Bruening, directeur de l’exploitation chez Envision Utah, déclare que si la pénurie de main-d’œuvre est un défi actuel, le défi encore plus grand auquel les Utahns seront confrontés dans un avenir proche est le manque d’approvisionnement en terres.
« Nous ne pouvons pas continuer à nous développer vers l’extérieur parce que nous frappons des montagnes, des lacs et des terres fédérales », dit-il. « L’augmentation des prix va juste empirer. Allons-nous créer l’opportunité de plus de logements dans les vallées existantes le long du front de Wasatch ou allons-nous éventuellement exiger que notre croissance se produise dans la prochaine vallée? Je pense que ce que nous voyons en ce moment est la pointe de l’iceberg. Le manque de terres va être un problème pendant longtemps, et je pense que cela soulève la question: Allons-nous trouver des moyens d’accommoder des terres limitées ou non? Les gens paieront-ils beaucoup pour un logement près de leur travail ou paieront-ils moins et vivront-ils plus loin? »
Parce que les terres sont de moins en moins disponibles, les constructeurs choisissent des terrains de plus en plus petits pour garder des maisons abordables, ajoute Stewart. « Les tarifs fonciers sont d’environ 300 000 an l’acre maintenant et peuvent aller à un prix supérieur à 400 000 $. À moins que nous ne fassions des multifamiliaux, cela élimine autant d’acheteurs « , dit-il. » Notre modèle d’affaires consiste à construire environ 1 200 unités par an. Il y a trois ans, nous étions exclusivement des constructeurs unifamiliaux, mais à mesure que le marché changeait et que les terres devenaient plus chères, nous avons dû migrer vers des maisons multifamiliales et construire des condos et des maisons en rangée pour rester à un prix que les gens peuvent se permettre. Les jours des lots d’un quart d’acre que tout le monde veut touchent à leur fin, à moins que vous n’ayez un budget important pour vous permettre une maison sur un terrain plus grand. »
Dan Lofgren, président et chef de la direction de Cowboy Partners, affirme que le facteur d’utilisation des terres sera en partie dicté par les coûts et en partie par les choix de style de vie à mesure que les gens choisiront de devenir des utilisateurs plus fréquents du transport en commun.
« Nous pensons parfois à Salt Lake comme un endroit merveilleusement unique, et à bien des égards, c’est vrai, mais d’un autre côté, si vous regardez le cycle de vie d’autres villes moyennes en route vers les grandes villes, elles deviennent plus verticales dans les configurations de logements, et c’est un peu prévisible à mesure qu’une région métropolitaine se développe. Il n’y a rien qui suggère que cela ne se produira pas dans l’Utah aussi. »
» Nous ne pouvons pas continuer à nous développer vers l’extérieur parce que nous frappons des montagnes, des lacs et des terres fédérales. L’augmentation des prix va juste empirer. Allons-nous créer l’opportunité de plus de logements dans les vallées existantes le long du front de Wasatch ou allons-nous éventuellement exiger que notre croissance se produise dans la prochaine vallée? »- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening convient que les milléniaux montrent des préférences changeantes dans le produit de logement qu’ils préfèrent, ce qui est parfois lié à l’abordabilité, mais pas dans tous les cas.
« Cela ne veut pas dire que tous les millénaires veulent vivre dans un appartement, mais plus d’entre eux veulent un style de vie plus urbain et ne pas avoir à s’occuper d’une cour comme les générations précédentes », dit-il. « Si vous regardez certains des appartements haut de gamme en construction dans le centre-ville de Salt Lake City, ces gens ne choisissent pas de vivre dans un appartement par nécessité, c’est par choix. »
Dans l’ensemble, pourquoi une pénurie de terres importe-t-elle? Bruening dit que c’est important parce que des choses comme la qualité de l’air souffriront en forçant les gens à parcourir de plus longues distances pour se rendre au travail, et les travailleurs pourraient se sentir exclus parce qu’ils ne pourront pas se permettre de vivre dans les communautés dans lesquelles ils travaillent.
« L’une des raisons pour lesquelles nous avons bien fait économiquement par rapport à des endroits comme la Californie est que nous avons été abordables pour créer des entreprises », ajoute-t-il. » Nous ne voulons pas perdre cet avantage concurrentiel. D’un autre côté, c’est un bon défi à relever, car nous sommes un endroit en croissance où les gens veulent être et où notre économie se porte bien. Nous devons juste reconnaître les contraintes de l’offre de terres. »
Croissance sans précédent
James Wood, Ivory Boyer senior fellow au Kem C. Gardner Policy Institute de l’Université de l’Utah, affirme que le logement est principalement alimenté par des formations de ménages, que son organisation a pu projeter jusqu’en 2065.
« La croissance est ce à quoi vous vous attendez », dit-il. « Les quatre comtés de Wasatch Front et le comté de Washington représenteront une grande part de la croissance, environ 80% au cours des 40 prochaines années. Le comté d’Utah, en chiffres absolus, sera le comté à la plus forte croissance, où le nombre de ménages augmentera d’environ 370 000. Techniquement, vous auriez besoin de 370 000 unités de logement supplémentaires pour ces ménages. À l’heure actuelle, le comté d’Utah compte 175 000 ménages. Leur travail est taillé pour eux avec un taux de croissance de 3,5%. Il faut ajouter environ 6 000 unités par an. »
La croissance aura lieu en grande partie dans le comté d’Utah, car il y a encore des terres disponibles dans Cedar Valley, dans des régions comme Eagle Mountain, tandis que les autres comtés de Wasatch Front — Salt Lake, Davis et Weber, sont tous limités par les montagnes et le Grand Lac salé. Wood s’attend également à ce que le comté de Tooele devienne un point névralgique de croissance, en particulier après l’achèvement de grands projets, tels que l’agrandissement de l’aéroport international de Salt Lake et le centre de distribution Amazon.
« Ce que vous avez dans cette région, c’est environ 100 000 emplois et un endroit comme le comté de Tooele qui est relativement peu coûteux », dit-il. « Il y aura des taux de développement et de croissance à long terme. Même le comté de Box Elder connaîtra une certaine croissance. »
Les prix des logements augmentent plus rapidement dans l’Utah qu’au niveau national, ajoute Wood. Bien que ces prix ne montent pas en flèche comme dans des villes comme Denver ou Austin, ils grimpent rapidement.
« Les prix des logements dans les régions métropolitaines de l’Utah continueront d’augmenter plus rapidement que dans le pays, et cela poussera plus de gens vers des logements plus denses et abordables », explique Wood. « En ce moment, en regardant les chiffres pour les neuf premiers mois de la construction résidentielle, l’unifamiliale est en hausse de 15%, mais les condos sont en hausse de 60% et les appartements sont en hausse de 36%. Nous assistons à un véritable boom des condos. C’est le reflet de l’abordabilité. Les gens veulent devenir propriétaires, mais ils ne peuvent pas se permettre une seule famille, surtout s’ils forment un jeune ménage. Cela nous donne une tendance à pousser l’accession à la propriété plus loin géographiquement, ce qui crée alors un étalement. »
L’indicateur avancé de la demande de logements est la croissance de l’emploi, explique Lofgren. » Nous nous attendons à ce que la demande de logements continue tant qu’il y aura une croissance de l’emploi », dit-il. « Le secteur multifamilial est un bénéficiaire du décalage des millénaires, ce qui signifie que les milléniaux n’achètent pas de maisons aussi tôt dans la vie que leurs parents ou grands-parents l’ont fait. Ils ont tendance à rester en multifamilial un peu plus longtemps, mais je ne pense pas que ce soit un changement dichotique. Beaucoup cherchent encore à acheter des maisons unifamiliales à un moment donné. »
» Les quatre comtés de Wasatch Front et le comté de Washington représenteront une grande part de la croissance, environ 80% au cours des 40 prochaines années. Le comté d’Utah, en chiffres absolus, sera le comté à la plus forte croissance, où le nombre de ménages augmentera d’environ 370 000. Utah À l’heure actuelle, le comté d’Utah compte 175 000 ménages. Leur travail est taillé pour eux avec un taux de croissance de 3,5%. Il faut ajouter environ 6 000 unités par an. » – James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
Des décennies plus tard
Dans dix ans, Stewart s’attend à ce que le marché immobilier soit encore plus robuste qu’il ne l’est actuellement. « Vous aurez plus de constructeurs nationaux qui sont déjà entrés sur le marché de l’Utah ou qui ont l’intention d’entrer sur le marché de l’Utah », dit-il. » Ce sera plus compétitif. Lorsque nous regardons en arrière les permis de 2006, le front Wasatch a culminé à environ 17 000. Cette année, nous sommes sur le point d’en tirer environ 11 000. Même s’il semble occupé en ce moment, nous sommes toujours 50% en dessous de l’endroit où nous étions. Je pense que nous pourrions soutenir 17 000 permis avec la demande des acheteurs, mais ce ne sont que ces limites de ressources. »
Stewart s’attend à voir une légère baisse du logement à un moment donné, car l’immobilier est cyclique, mais dans l’ensemble, il dit que l’Utah est un endroit où les gens veulent être, et par rapport au reste de l’Ouest des États-Unis, c’est encore relativement abordable.
» Tous les différents types de produits seront dans le même quartier « , dit-il. « Ces stigmates de vivre en face de quelqu’un dans une maison de ville ont disparu. Nous avons fait des projets qui ont des maisons en rangée, des condos et des maisons unifamiliales sur seulement quelques centaines de lots. »- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening dit qu’il y aura un déplacement conditionné des logements unifamiliaux vers davantage de maisons en rangée et de condos, et les maisons unifamiliales seront sur des lots de plus en plus petits. Une autre situation intéressante que Bruening s’attend à voir jouer dans l’immobilier résidentiel est le marché de détail, qui évolue également en raison de la popularité des achats en ligne.
« Nous avons beaucoup de zones de vente au détail qui ne seront probablement pas viables à long terme, et ce sont peut-être de bons endroits pour accueillir des logements à proximité », dit-il. « Certains commerces de détail peuvent rester, puis ces zones deviendront une zone dynamique et à usage mixte où les gens pourront se rendre à pied aux restaurants et aux magasins depuis leur domicile. »
Stewart convient que l’avenir de l’immobilier en Utah est un développement à usage mixte. « Tous les différents types de produits seront dans le même quartier », dit-il. « Ces stigmates de vivre en face de quelqu’un dans une maison de ville ont disparu. Nous avons fait des projets qui ont des maisons en rangée, des condos et des maisons unifamiliales sur seulement quelques centaines de lots. »
Bien que le logement multifamilial soit l’une des poches de demande, Lofgren affirme qu’il y aura toujours des poches de demande très robustes réparties dans l’éventail des choix de logement. Bruening est d’accord et dit qu’il y aura toujours de la croissance sur le bord qui sera plus de maisons unifamiliales, mais ce bord sera dans la prochaine vallée – que ce soit dans le comté de Tooele, le comté d’Utah ou le comté de Box Elder.
« Il y aura toujours des gens à la recherche d’un prix abordable qui sont prêts à faire ce compromis en échange d’un trajet plus long », dit-il. « Mais peu à peu, nous verrons moins de cela et plus de désir d’appartements et de maisons en rangée et de petits lots. »
Wood dit que l’accession à la propriété, bien que son apparence puisse finalement changer, ne disparaîtra jamais dans l’Utah.
« Les Utahn aiment leur foyer », dit-il. « Nous sommes le seul État du pays où le taux d’accession à la propriété n’est pas descendu en dessous de 60%. Actuellement, 69% des logements occupés sont des propriétaires. »
Bien que ce nombre puisse diminuer avec le temps, selon Wood, et que les jours de construction d’une maison sur un terrain d’un quart à un demi-acre soient un souvenir effacé, les Utahns voudront toujours participer à l’accession à la propriété, tant que le logement reste abordable.
« Ce dont nous devons nous inquiéter, c’est de ce que coûte cette jeune famille avec deux enfants qui tentent de s’installer dans leur prochaine maison », explique Lofgren. « Nous devons faire attention à ne pas éroder l’abordabilité dans toute la hiérarchie du logement. Nous connaissons trop bien l’histoire de San Francisco— où les gens ne peuvent ni y vivre ni y travailler. Notre masse terrestre n’est pas limitée comme elle l’est, mais à un certain niveau, nous avons ces contraintes naturelles, et nous devons nous inquiéter de ce facteur d’abordabilité plus large. »
- Les prix des maisons unifamiliales ont augmenté de 8,1% en 2016
- Les locations d’appartements augmentent de 5 à 8% par année
- La taille moyenne des terrains dans le comté de Salt Lake en 2007 était de 9 926 pieds carrés; en 2016, elle était de 7 953 pieds carrés