Nous avons récemment discuté du transfert sur les actes de décès au Texas. Si vous avez manqué cet article de blog, cliquez ici.
Aujourd’hui, nous porterons notre attention sur les actes viagers améliorés, également connus sous le nom de « Actes de Lady Bird. »Contrairement aux actes de transfert sur les actes de décès, les actes de Lady Bird (« LBD ») ne sont pas une création statutaire, ce qui signifie qu’il n’y a pas de directives statutaires établies concernant ces documents. Au lieu de cela, c’est la jurisprudence du Texas qui régit l’interprétation des LBD, et il y a en fait très peu d’affaires sur ce sujet.
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Qu’est-ce qu’un LBD? Un LBD est un acte qui transfère les intérêts d’une personne (le « constituant ») à une autre (le « remainderman ») mais réserve une succession viagère en faveur du constituant. Contrairement à un acte viager traditionnel, l’intérêt viager conservé d’un LBD comprend non seulement le droit d’occuper et d’utiliser la propriété, mais comprend également la capacité de vendre, de céder, de louer ou d’hypothéquer la propriété sans le consentement des propriétaires restants. Le constituant n’a aucune obligation d’obtenir l’autorisation des restes humains de prendre l’une de ces mesures et n’a pas l’obligation de leur rendre compte des revenus que le constituant reçoit. C’est la principale distinction entre un acte viager et un LBD.
Qui peut exécuter un LBD ? Toute personne ayant une capacité contractuelle peut exécuter un LBD. Contrairement à un acte de transfert sur acte de décès, un mandataire agissant en vertu d’une procuration peut exécuter un LBD. C’est une distinction clé entre les LBD et le transfert sur les actes de décès.
Qu’est-ce qui peut être transféré par un LBD ? Tout bien immobilier au Texas peut être transféré par LBD.
Que faut-il inclure dans un LBD? Un LBD est simplement un acte qui comprend la désignation des remaindermen et la réserve de la succession viagère et des droits accrus au constituant. Il peut prendre la forme d’un acte de garantie général, d’un acte de garantie spécial ou d’un acte sans garantie. Comme pour tout acte, la description de la propriété qui doit être incluse dans l’acte doit correspondre à l’acte accordant initialement la propriété au cédant. La description de la propriété du district d’évaluation, par exemple, peut être insuffisante ou inadéquate pour satisfaire aux exigences nécessaires.
Que faut-il faire avec un LBD ? Comme tout autre acte, un LBD doit être exécuté par le constituant et enregistré dans les registres des actes dans le comté où se trouve le bien.
Un LBD peut-il être révoqué? Oui. Le constituant du LBD a le droit de révoquer le LBD soit en déposant un document de révocation, soit en déposant un LBD en conflit ultérieur. En outre, le LBD permet au constituant de conserver tout le contrôle, y compris le droit de vendre, de donner ou de transférer de toute autre manière le bien. Ainsi, le constituant pourrait vendre, offrir ou transférer le bien de son vivant, ce qui entraînerait l’annulation du LBD.
Quels autres droits sont affectés par un LBD ?
- Un LBD n’affecte pas le droit du constituant de réclamer le bien en tant que propriété familiale.
- Un LBD n’affecte aucune exonération d’impôt foncier accordée au constituant (c’est-à-dire exonération de plus de 65 ans).
- Un LBD pourrait potentiellement déclencher une clause « échéance de vente / transfert » dans une hypothèque ou un autre prêt. Bien que les intérêts transférés à un bénéficiaire soient mineurs et puissent être révoqués, une hypothèque ou un autre document de prêt pourrait voir l’exécution d’un LBD et un transfert suffisant pour déclencher la clause d’exigibilité. Ceci est différent du cas d’un transfert sur acte de décès, car là, le transfert proprement dit n’intervient pas avant le décès, alors qu’ici, les intérêts restants sont accordés lors de l’exécution du LBD. Cela peut être un élément clé à prendre en compte lors de la détermination de l’utilisation d’un LBD ou d’un transfert sur acte de décès.
- Un LBD ne soumet généralement pas le bien aux réclamations d’un créancier du remainderman. Le remainderman n’a aucun intérêt dans la propriété tant que le constituant est vivant. De plus, si un créancier allemand restant cherche à prendre des mesures concernant le bien, le constituant pourrait simplement révoquer le LBD.
- Étant donné que le bien fait toujours partie de la succession du constituant, le bien bénéficie d’un ajustement de base renforcé au décès du constituant. Ceci est important aux fins de l’impôt sur les gains en capital si la propriété est jamais vendue.
- Étant donné que le LBD n’est pas un don complété, la désignation des restes n’est pas considérée comme un événement imposable aux fins de l’impôt sur les dons.
- Le constituant du LBD se réserve le droit de reprendre la propriété, un LBD ne doit pas être considéré comme un transfert aux fins de la pénalité de transfert Medicaid.
- En exécutant un LBD, le bien en cause n’est plus considéré comme faisant partie de la succession successorale du constituant, ce qui signifie que les biens soumis à un LBD devraient éviter le recouvrement de la succession par Medicaid, du moins en vertu de la loi actuelle.
Quelles mesures le remainderman doit-il prendre à la mort du constituant? Le LBD permet à la propriété de passer en dehors du processus d’homologation. À la mort du constituant, le titre de propriété est conféré au reste spécifiéderman sans passer par le processus d’homologation. En règle générale, un remainderman déposera un affidavit ou un autre document informant que le constituant est décédé et que la propriété lui est entièrement dévolue.
Quels sont les avantages des LBD? Le principal avantage d’un LBD et le but pour lequel ils ont été créés étaient d’aider à la planification de Medicaid. Comme indiqué ci-dessus, l’exécution et le dépôt d’un LBD ne sont pas considérés comme un transfert aux fins de Medicaid. Cela signifie que la pénalité de transfert Medicaid n’est pas déclenchée. De plus, étant donné que les biens passant par LBD ne sont pas considérés comme faisant partie de la succession successorale du défunt, ils ne sont pas soumis au recouvrement successoral de Medicaid, du moins en vertu de la loi actuelle. De plus, l’utilisation d’un LBD permettra à la propriété de passer en dehors du processus d’homologation.
Quels sont les inconvénients des LBD ? L’un des plus gros inconvénients d’un LBD est tout simplement l’absence de loi texane concernant ce type d’acte. Contrairement au transfert sur les actes de décès, il n’y a pas de loi régissant l’utilisation des LBD et très peu de jurisprudence à leur sujet. Il n’existe pas de formulaire standard ou de directives légales concernant l’utilisation d’un LBD. De plus, comme il n’y a pas d’autorisation légale pour ce type d’acte, une décision de justice pourrait modifier considérablement le statut juridique des LBD à tout moment. De plus, comme indiqué ci-dessus, un LBD pourrait potentiellement déclencher une clause de vente / transfert dans une hypothèque, ce qui pourrait certainement entraîner des conséquences involontaires pour le constituant.