Fiducies statutaires du Delaware pour 1031 échanges
Nous avons écrit dans un autre article sur la façon dont les échanges 1031 offrent aux contribuables la possibilité de reporter les impôts dus lors du transfert d’une propriété. Nous avons également discuté de la façon dont la location dans des structures communes peut parfois faciliter les échanges 1031. Ici, nous discutons d’une autre approche, l’utilisation des fiducies statutaires du Delaware.
Plusieurs défis importants existent pour réussir un échange de même nature en vertu de la section 1031 de l’Internal Revenue Code.
Défis d’échange de type similaire
- Trouver une propriété de remplacement appropriée
- Effectuer la diligence raisonnable sur la propriété
- Obtenir un financement bancaire pour remplacer le montant de la dette sur la propriété d’origine
- Identifier la propriété dans les 45 jours
- Conclure avec succès l’achat dans les 180 jours
- Une propriété en propriété exclusive exigerait très probablement que le propriétaire soit un propriétaire immobilier pratique, car la sous-traitance de la gestion immobilière dans de tels cas peut être trop coûteuse ou peu pratique
- Intérêts dans un une société en commandite ou une société à responsabilité limitée ne sont pas admissibles au traitement d’échange 1031
Dans certaines circonstances, les propriétaires véritables d’une fiducie statutaire du Delaware (DST) qui possède des biens immobiliers seront traités comme détenant une participation directe dans ces biens immobiliers aux fins de l’article 1031. Cette détermination sera très précise, mais nécessite généralement ce qui suit :
La fiducie doit servir à la protection des biens du bénéficiaire, sans pouvoir pour le gestionnaire de modifier les placements de la fiducie.
Ce point est crucial; le gestionnaire/fiduciaire doit avoir des pouvoirs très limités; dans le contexte immobilier, cela signifie qu’il ne peut PAS:
- Céder ou acquérir de nouveaux biens;
- Renégocier des baux;
- Conclure de nouveaux baux;
- Renégocier des titres de créance;
- Recevoir des apports en capital d’investisseurs;
- Investir des remises en espèces; ou
- Apporter plus que des modifications mineures et non structurelles à une propriété qui ne sont pas requises par la loi
Les baux principaux doivent être de véritables baux et non des formes de financement
Le bailleur doit effectuer un investissement minimal et inconditionnel « à risque » dans la propriété qui reste pendant toute la durée du bail. Aucun membre du groupe de sous-locataires ne peut avoir l’option d’acheter le bien sous-jacent à un prix inférieur à sa juste valeur marchande alors en vigueur. Aucun membre du groupe de sous-locataires ne peut accorder de prêts ou de garanties d’acquisition. Le bailleur doit s’attendre à tirer un profit de la transaction (en dehors des déductions fiscales et des crédits).
Les propriétaires doivent être traités comme des » constituants » de la fiducie
Les propriétaires ne peuvent pas transférer des espèces à la fiducie pour des raisons autres que l’achat d’une participation dans celle-ci.
La fiducie doit être reconnue comme une entité distincte des bénéficiaires effectifs
Les créanciers des bénéficiaires effectifs dans une TSN ne peuvent pas faire valoir de créances directement sur les biens détenus par la TSN; ces propriétaires ont droit aux mêmes limitations de responsabilité personnelle des actions de la DST que celles qui s’appliquent aux actionnaires d’une société; une DST peut poursuivre ou être poursuivie en tant qu’entité et peut être constituée à des fins d’investissement. Ces pouvoirs et privilèges ont conduit l’IRS à conclure qu’une DST est une entité distincte de ses propriétaires aux fins du Code.
Il existe d’autres exigences, mais une DST correctement structurée répond généralement à celles-ci. Si toutes les conditions sont remplies, alors, en tant que « constituants », les propriétaires d’une TVD devraient être traités comme possédant une participation fractionnée indivise dans chacun des biens sous-jacents et donc admissibles à 1031 échanges.
Il y a clairement quelques inconvénients aux DST qui les rendent impropres à certains échanges 1031.
Inconvénients potentiels du DSTs
Investissement réellement passif.
Les limites du préemballage, de la structure de fiducie et de la gestion immobilière font d’un DST un investissement vraiment passif avec une contribution très limitée des investisseurs.
Périodes de détention à Long terme.
Ces placements sont généralement conçus pour des périodes de détention à long terme, généralement de 5 à 10 ans; un DST n’est donc pas adapté à un investisseur qui souhaite simplement un endroit pour « garer » temporairement son argent en attendant l’arrivée d’un autre investissement.
Rendements potentiellement inférieurs.
Les investisseurs individuels qui ont géré leurs propres propriétés peuvent également être utilisés pour mieux que le revenu annuel de 6% à 7% offert par de nombreux TSD.
Il y a aussi, cependant, quelques avantages par rapport aux structures TIC qui sont autrement utilisées pour 1031 échanges.
Avantages de DSTs vs. TICs
Aucune Implication Directe De La Banque.
Les banques ne sont pas impliquées directement avec les investisseurs, de sorte que les stratégies de sortie peuvent être améliorées.
Option supplémentaire.
Le DSTS peut fournir une option supplémentaire qui ne serait pas disponible autrement pendant la période d’identification de 45 jours.
Pas de Limite de 35 investisseurs.
La limitation à 35 investisseurs applicable aux structures TIC ne s’applique pas non plus aux investissements DST.
Un échange 1031 peut être un outil important pour le report d’impôt, et les DST peuvent être un autre outil dans l’arsenal des investisseurs qui souhaitent profiter de tels échanges. Il est important, cependant, d’être armé de certaines connaissances de base et de l’aide de professionnels qualifiés.