COVID-19 ha causato un bagno di sangue a Wall Street e l’incertezza in altre classi di investimento, ma per decenni terra ha fornito un rifugio sicuro per la conservazione del capitale durante i periodi di turbolenze economiche. Nell’economia post-pandemica, i CPA e i loro clienti investitori terrieri dovrebbero capire quali opzioni di tax shelter sono a loro disposizione per proteggere le loro acquisizioni.
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Il tax sheltering e l’investimento fondiario vanno di pari passo, secondo Jason Walter e Clint Flowers, fondatore/CEO e partner, rispettivamente, di National Land Realty.
“Questo perché c’è una miriade di opzioni di protezione fiscale tra cui scegliere”, ha detto Walter. Questi includono scambi di tipo simile (Sezione 1031), trust statutari del Delaware, esaurimento della base imponibile, aumento della base, conti pensionistici e servitù di conservazione. Quali sono utilizzati tutto dipende dalle esigenze dell’investitore.”
1. Sezione 1031 exchange and DSTs
Uno scambio 1031 (alias uno scambio di tipo simile), comporta lo scambio di un’attività con un’altra attività sostitutiva senza generare una passività fiscale corrente dalla vendita della prima attività. “La terra è uno dei tipi di attività immobiliari di investimento che può essere scambiato”, ha detto Walter. “Questo può essere fatto facilmente attraverso i modelli convenzionali di vendita e acquisizione, ma anche attraverso i trust statutari del Delaware, che consentono agli investitori di possedere un interesse frazionario in una determinata proprietà con altri investitori. Investire in un DST ti consente di essere un investitore passivo e diversificare il tuo portafoglio immobiliare attraverso investimenti in diversi tipi e numero di proprietà.”
DST sono popolari per la proprietà di condomini, secondo Walter. “L’ora legale consente a più persone di investire in un trust: Ad esempio, 30 investitori potrebbero investire un milione di dollari ciascuno per acquistare un condominio.”
2. Deplezione della base imponibile
Poi c’è il percorso offerto dall’impoverimento della base imponibile, ha detto Fiori: “Per esempio, se si acquista timberland convenzionalmente attraverso un mutuo o per denaro, ed è di 4.000 MBF (migliaia di board feet) di legno mercantile, del valore di $1 milioni di il giorno che hai comprato, è possibile convertire i 4.000 MBF di legno in di 1 milione di dollari di reddito nel tempo, attraverso uno o più vendite di legname, senza incorrere in conseguenze fiscali o guadagno di capitale.”
” Non è un guadagno — è semplicemente un recupero del capitale”, ha detto Flowers. “Il legname è stato appena convertito in una forma liquida. Ogni dollaro successivo dopo che sarebbe tassato al tasso di plusvalenza a lungo termine applicabile. Alcune attività possono aggiungere alla base di costo, consentendo al titolare di fare esaurire di nuovo più tardi o capitalizzare nell’anno della spesa.”
3. Step-up in base
Questo è il tradizionale step-up in base quando il proprietario di un bene muore. Gli eredi ricevono il bene con una base di costo pari al valore equo di mercato alla data del decesso. “Ad esempio, se un investitore acquista terreni per ac 5.000 un acro e muore quando il suo attuale valore di mercato equo è di 8 8.000 per acro, gli eredi lo riceveranno con una base di costo di Flowers 8.000 per acro”, ha detto Flowers. “Non incorrerebbero in alcuna penalità nella vendita della proprietà a meno che il loro reddito netto dalla vendita superi $8.000 per acro, e solo l’importo superiore a 8 8.000 per acro sarebbe soggetto a qualsiasi imposta sulle plusvalenze, fornendo $3.000 un acro in tax shelter.”
4. Conti pensionistici
Terra può anche essere tenuto in un IRA o 401 (k), secondo Fiori. “Nel caso di un IRA, dovrà essere un IRA auto-diretto. Per 401(k)s, non è possibile investire direttamente nel conto 401(k), ma dovrà rotolare il tuo 401 (k) in un IRA e quindi utilizzare i proventi verso l’investimento” ha detto.
Il rifugio IRA è strettamente limitato alla terra che viene utilizzata per scopi di investimento, secondo Flowers: “Quindi questa non è la scelta giusta per le persone che cercano di compensare i costi di miglioramento di una cabina o lodge.”
5. Servitù di conservazione
Servitù di conservazione sono stati nelle notizie ultimamente, come l’IRS ha cercato di contrastare il loro uso in abusive transazioni rifugio fiscale sindacato. Tuttavia, l’uso legittimo delle servitù di conservazione è ancora riconosciuto dall’IRS.
“L’IRS riconosce l’importante ruolo delle detrazioni di servitù di conservazione legittime nell’incentivare la conservazione del suolo per le generazioni future”, ha detto l’IRS in IR-2020-152, il 13 luglio 2020.
“Le servitù di conservazione assomigliano a una restrizione degli atti, ma su una scala più ampia”, ha detto Flowers. “Attraverso questo metodo, gli investitori donano determinati diritti a beneficio di un fondo di beneficenza. Questi diritti sono in genere correlati allo sviluppo della suddivisione, all’estrazione mineraria o agli usi di superficie che potrebbero influire negativamente sulla fauna selvatica o sul beneficio ecologico della proprietà del soggetto per il pubblico, inclusa la qualità dell’aria, la qualità dell’acqua, ecc. Più diritti si donano, più grande è il rifugio fiscale raggiunto. Attraverso una servitù di conservazione, ovunque dal 50 al 100 per cento del reddito lordo rettificato del donatore può essere riparato per un massimo di 16 anni.”
Oltre al tax shelter, le servitù di conservazione offrono anche ai donatori l’opportunità di dare un esempio positivo per la loro comunità. “E molte volte, avrebbero preso queste misure di conservazione per fare comunque il miglior uso della terra”, ha osservato Flowers.
Naturalmente, data l’attuale attenzione IRS, è molto importante per i CPA distinguere tra servitù di conservazione legittime e abusive. Rickard Jorgensen, presidente e chief underwriting officer di CPAGold, vede servitù di conservazione come chiodare la prossima ondata di reclami malpractice contro contabili e preparatori fiscali. Ciò può assumere la forma di una fonte di riferimento a un promotore di servitù di conservazione sindacato; una deduzione aggressiva nelle dichiarazioni dei redditi di un individuo ad alto patrimonio netto o una deduzione conservativa nelle dichiarazioni dei redditi di un individuo HNW.
“Si consiglia che una società CPA dovrebbe pianificare di adottare misure per mitigare la possibilità di un reclamo derivante da operazioni di servitù di conservazione sindacate abusive”, ha affermato.
Walter e Flowers hanno concordato: “Siamo molto coinvolti nell’integrità del settore”, ha detto Flowers. “Se acquisti e gestisci la proprietà e ha un valore d’uso più alto e migliore, puoi donare e ottenere una bella detrazione fiscale per fare qualcosa che faresti comunque, è perfetto — per cosa è stato progettato. Ma se si acquista con il solo intento di ottenere un ritorno su una servitù di conservazione, che molto probabilmente viola la regola intento caritatevole.”