L’ammortamento degli immobili è una perdita di valore per una proprietà a causa di qualsiasi causa. L’ammortamento maturato è l’ammortamento che si è già verificato. Questa perdita di valore è pari alla differenza tra il costo di sostituzione nuovo dei miglioramenti e il loro valore di mercato. L’ammortamento può essere dovuto all’usura fisica di un edificio, problemi funzionali dell’edificio o problemi di localizzazione che influenzano la proprietà. Dopo aver stimato l’ammortamento maturato è quindi possibile detrarlo dal costo di sostituzione(o riproduzione) dell’edificio (s) su una proprietà. La cifra risultante è il costo ammortizzato dei miglioramenti.
Negativi fisica, funzionale e localizzativo influenze causare proprietà miglioramenti a deprezzarsi. Esistono tre tipi di ammortamento: deterioramento fisico, obsolescenza funzionale e obsolescenza esterna. Il deterioramento fisico di un edificio e delle sue attrezzature comprende l’usura fisica, la disintegrazione, il decadimento o la putrefazione o danni fisici di qualsiasi tipo causati dagli elementi. Obsolescenza funzionalesi riferisce a carenze, superadequazioni o semplicemente caratteristiche indesiderabili che si trovano in un edificio. L’obsolescenza esterna è attribuibile a condizioni avverse esterne che interessano una proprietà.
Una proprietà può soffrire di qualsiasi combinazione dei tre tipi di ammortamento, o non può soffrire di alcun deprezzamento a tutti. Tuttavia, a meno che non sia nuovo di zecca, un edificio probabilmente avrà subito un certo grado di ammortamento. Come un’auto nuova di zecca guidata dal pavimento dello showroom, una struttura inizia a perdere valore nel momento in cui viene costruita.
Il deterioramento fisico e l’obsolescenza funzionale sono ulteriormente suddivisi in due sotto categorie: deprezzamento curabile e incurabile.
L’ammortamento curabile si riferisce a una perdita di valore che è economicamente fattibile correggere. In altre parole, il costo per risolvere il problema è inferiore alla perdita di valore, quindi risolvere il problema ha senso economico.
L’ammortamento incurabile si riferisce a elementi di ammortamento che sono fisicamente impossibili da curare o sono troppo costosi per essere curati. Se il costo per risolvere il problema supera la perdita di valore causata dal problema, allora non ha senso economico ripararlo.
Deterioramento fisico
Il deterioramento fisico è la perdita di valore dovuta a tutte le cause dell’età e dell’azione degli elementi. È causato da una serie di fonti: usura, disintegrazione, decadimento o marciume o danni fisici da parte degli elementi.
L’usura di questi vari elementi su un edificio rappresenta il deterioramento fisico che colpisce quell’edificio. Ad esempio, camminare sulla moquette alla fine lo consuma. Anche i sistemi di riscaldamento e raffreddamento si consumano. A volte gli elementi naturali, come la luce solare ultravioletta, il vento e l’usura dell’acqua su una proprietà. Tempeste, temperature estreme, terremoti, termiti, formiche carpentiere e inondazioni lavorano tutti in vari gradi per influenzare fisicamente le proprietà. Incendio, esplosione, vandalismo e negligenza hanno anche un effetto fisico dannoso sulle proprietà.
I componenti di proprietà che presentano un deterioramento fisico curabile possono essere riparati o sostituiti economicamente. Ciò include la manutenzione differita e gli articoli facilmente riparabili. Manutenzione differita si riferisce agli elementi che hanno bisogno di riparazione a causa della mancanza di manutenzione. Elementi come la riparazione o la sostituzione del tetto, la verniciatura, la manutenzione degli edifici, la sostituzione del rivestimento del pavimento e la sostituzione del riscaldatore ad aria forzata sono elementi tipici di deterioramento fisico curabile.
Gli oggetti fisici incurabili non possono essere sostituiti o riparati economicamente. Il deterioramento fisico incurabile si verifica in genere con componenti strutturali che dovrebbero durare per la vita dell’intero edificio. Componenti strutturali come fondazioni, quadro, pareti, muratura e canalizzazione di solito sono considerati incurabili. Quando il deterioramento fisico incurabile è evidente, può avere più senso da un punto di vista economico abbattere l’edificio piuttosto che cercare di ripararlo.
I periti classificano il deterioramento fisico dei componenti in base a considerazioni economiche. Poiché i componenti strutturali raramente si deprezzano a tassi simili, gli esperti li classificano in base al periodo di tempo in cui si prevede che durino, sia come di breve durata che di lunga durata. Gli articoli di breve durata sono componenti che dovrebbero essere sostituiti durante la vita economica del miglioramento. Gli elementi longevi sono componenti del miglioramento che dovrebbero durare fino a quando l’edificio stesso. Vernice, rivestimenti per pavimenti e infissi sono esempi di oggetti di breve durata, mentre la fondazione dell’edificio è un esempio di un componente di lunga durata.
Obsolescenza funzionale
L’obsolescenza funzionale è un deprezzamento attribuibile a un elemento o una caratteristica all’interno della proprietà oggetto che non è più utile o funzionale. Questa caratteristica alterata comporta una perdita di valore (ammortamento) per l’intera proprietà. L’obsolescenza funzionale è causata in parte dalle mutevoli esigenze del mercato e può apparire in diverse forme, tra cui design architettonico obsoleto, problemi di layout, mancanza di strutture moderne e superadequazione.
Progettazione architettonica obsoleta. Storicamente, alcuni interessanti cambiamenti di stile di costruzione hanno avuto luogo. Una casa costruita 50 anni fa potrebbe essere stato attraente per le persone in quel momento, ma oggi, lo stile può essere considerato obsoleto e noioso. La modanatura e la scultura ornate, una volta considerate desiderabili, possono essere obsolete oggi.
Problemi di layout. I periti devono riconoscere che i gusti e le preferenze della società cambiano nel tempo. Un tempo, le zone giorno erano completamente separate dalla cucina e il concetto della Grande Stanza o del flusso aperto era un concetto insolito. Non molto tempo fa, un garage di un’auto era perfettamente adeguato perché le famiglie in genere possedevano un’auto. Oggi, le case più vecchie con garage di un’auto possono ancora essere trovate, ma spesso vendono per meno di case simili con garage di due auto.
Mancanza di servizi moderni. Caratteristiche e attrezzature obsolete sono anche esempi di obsolescenza funzionale. Oggi, i computer dominano ogni aspetto della nostra vita, e Internet è qui per rimanere. Qualsiasi casa costruita senza funzionalità di computer e Internet sarebbe considerata funzionalmente obsoleta.
La mancanza di strutture moderne è spesso curabile, ma il costo da curare deve essere misurato rispetto al beneficio per il valore della proprietà. Quando si aggiungono strutture moderne valutate sul mercato, di solito il miglioramento del valore compensa il costo di installazione.
Il mercato di oggi richiede alcune cucine e bagni moderni per massimizzare il valore. Ad esempio, le case più vecchie spesso non hanno una lavastoviglie. Una casa senza lavastoviglie venderà, ma venderà per meno. Se i costi di installazione sono inferiori a quelli che contribuirà la lavastoviglie, l’obsolescenza è curabile. Se di più, è incurabile.
L’aria condizionata, come comodità moderna, deve essere misurata nel contesto del suo mercato. Nel deserto, una casa priva di aria condizionata è sicuramente in svantaggio. Tuttavia, in spiaggia, l’aria condizionata non è così essenziale.
Superadequazione. Un superadequacy (o over-improvement) è una caratteristica troppo grande o di qualità superiore a quella necessaria per una proprietà. Il costo per aggiungere la funzione è superiore al valore fornito dalla funzione. Esempi di superadequacies includono una casa di 10.000 piedi quadrati nel mezzo di un tratto di case di dimensioni variabili da 1.200 a 1.800 piedi quadrati, un numero eccessivo di camere da letto, o 1-piede di spessore, pareti esterne con cornice in legno.
Obsolescenza esterna
L’obsolescenza esterna si verifica quando le influenze esterne a una proprietà influiscono negativamente su tale proprietà. Queste influenze esterne possono essere locazionali o economiche.
L’obsolescenza locazionale è causata dalla posizione fisica della proprietà del soggetto e dalla sua vicinanza a un’influenza negativa. Il rumore del traffico pesante, come quello generato dalle autostrade e dagli aeroporti, può causare l’obsolescenza della localizzazione. Il fumo ricorrente, la polvere e gli odori nocivi provenienti da fonti esterne a una proprietà, come un caseificio o un impianto di depurazione, tendono anche ad avere un’influenza negativa sul valore di una proprietà.
L’obsolescenza economica si verifica quando i cambiamenti nell’economia locale influenzano il valore della proprietà del soggetto. Alcune città si basano su una grande industria o datore di lavoro. Se l’industria si spegne o il datore di lavoro si muove mai, un impatto devastante sui valori immobiliari potrebbe risultare.
Le ordinanze di zonizzazione sfavorevoli, le restrizioni ambientali o altre decisioni legislative che limitano l’uso possono anche causare obsolescenza esterna. Poiché questi fattori hanno origine esternamente alla proprietà stessa, sono considerati obsolescenza esterna.
L’obsolescenza esterna è incurabile in quasi tutti i casi poiché le condizioni avverse che interessano la proprietà sono esterne al soggetto e pochi proprietari sono disposti o in grado di spendere soldi per cambiare condizioni avverse che non si trovano sulla propria proprietà. Cambiamenti come trasferirsi una superstrada o un aeroporto vicino semplicemente non hanno alcun senso economico e sono ben oltre i mezzi finanziari della maggior parte dei proprietari di immobili.
Metodi di calcolo degli ammortamenti maturati
I metodi di calcolo degli ammortamenti maturati includono il metodo costo da curare, il metodo età/vita economica, il metodo età/vita modificato, il metodo di ripartizione (o il metodo delle condizioni osservate), l’estrazione del mercato utilizzando tecniche di confronto delle vendite e il metodo di capitalizzazione del reddito.
Ricorda che l’ammortamento maturato è calcolato solo per miglioramenti, perché la terra non si deprezza. Il terreno è preso in considerazione nell’approccio dei costi al suo valore di mercato. Poiché il valore del terreno è già al valore di mercato, effettuare ulteriori detrazioni sul valore del terreno causerebbe una doppia penalizzazione per qualsiasi condizione che influisca negativamente sul valore.
Metodo Cost to Cure
Il metodo cost to cure è il metodo più semplice e semplice per calcolare l’ammortamento maturato. Si basa sulla manutenzione differita osservata e sull’applicazione dei costi di costruzione correnti al momento della valutazione. La sua premessa di base afferma che il costo richiesto per sostituire un articolo è l’importo perso a causa dell’ammortamento maturato.
È relativamente facile stimare il deterioramento fisico utilizzando questo metodo. Se alcuni elementi come i rivestimenti per pavimenti si consumano, stimare il costo per riparare o sostituire questi elementi spesso dà una stima credibile del deterioramento fisico. Se una scala deve essere sostituita, l’importo dell’ammortamento accumulato è il costo per farlo. Se un tetto deve essere sostituito, l’importo dell’ammortamento accumulato è il costo per farlo, inclusi manodopera e materiali.
Questo metodo viene utilizzato per calcolare l’obsolescenza funzionale curabile. Generalmente, se il problema funzionale coinvolge una proprietà nuova o più recente, il costo per curare il problema funzionale viene utilizzato come stima. In una proprietà più vecchia, il costo da curare meno il valore rimanente dell’elemento sostituito è un modo per determinare la perdita.
Limitazioni di questo metodo
Questo metodo semplicistico consente solo un deprezzamento del 100% di qualsiasi elemento. Il costo per curare metodo non è molto utile quando si tratta di elementi che hanno ammortamento parziale, come un tetto che non è nuovo di zecca, ma ha ancora anni a sinistra prima che ha bisogno di sostituzione.
Metodo Età/vita economica
Il metodo età/vita economica per calcolare l’ammortamento maturato confronta l’età effettiva di una struttura con la sua vita economica. Conosciuto anche come metodo lineare o metodo età/vita, questo metodo viene utilizzato più frequentemente dai periti residenziali. Con questo metodo, una quantità uguale di ammortamento maturato è attribuita a ciascun anno della vita economica della struttura. Viene stimata un’età effettiva e assegnata alla struttura e viene determinata la vita economica rimanente.
Nel metodo età/vita, il rapporto tra l’età effettiva dei miglioramenti e la vita economica totale è moltiplicato per il costo attuale di riproduzione o sostituzione di tali miglioramenti. Il numero risultante è l’ammortamento maturato della proprietà oggetto.
L’equazione per calcolare l’ammortamento maturato utilizzando questo metodo è Deprecazione maturata = Età effettiva divisa per i tempi di vita economica Costo di sostituzione/riproduzione.
Con un’età effettiva di 15 anni e una vita economica di 70 anni, nonostante l’età cronologica di 50 anni, si può dire che la struttura abbia una vita economica residua di 55 anni. Questa struttura ha ancora una lunga vita utile rimanente.
Limitazioni di questo metodo
Sebbene il metodo dell’età/vita economica sia relativamente semplice da calcolare, tende a oscurare la stima complessiva dell’ammortamento maturato poiché raggruppa tutti gli elementi dell’ammortamento maturato. Una debolezza significativa in questo metodo è che gli elementi curabili di ammortamento maturato non sono trattati separatamente dagli elementi incurabili di ammortamento maturato. Inoltre, non riconosce che alcuni elementi di un edificio hanno una vita economica residua più breve rispetto alla vita economica totale della struttura. Questo metodo rappresenta l’obsolescenza fisica, funzionale e locazionale, ma non distingue tra i diversi tipi di ammortamento maturato.
Modified Age/Life Method
Nel modified age/life method vengono identificati gli elementi fisici e funzionali curabili dell’ammortamento maturato. Il costo per curare tutti questi elementi viene detratto dal costo di riproduzione o sostituzione dei miglioramenti. Il rapporto derivato dal metodo età/vita viene quindi moltiplicato per il costo rimanente per arrivare a una stima dell’ammortamento maturato da tutte le altre cause.
Limitazioni di questo metodo
Sebbene gli elementi curabili siano riconosciuti da questo metodo, non tiene ancora conto delle differenze nella vita economica rimanente degli altri componenti dell’edificio. Questo metodo è un po ‘ più accurato, ma si basa sullo stesso presupposto del metodo economico età/vita. Entrambi i metodi presuppongono che un singolo rapporto età/vita possa essere applicato a ogni componente dei miglioramenti.
Metodo di ripartizione
Nel metodo di ripartizione o condizione osservata, un perito analizza separatamente ciascun tipo di ammortamento maturato, misura l’importo di ciascuno e totalizza le singole stime per determinare l’ammortamento totale maturato. Quindi, l’ammortamento totale accumulato viene detratto dal costo di riproduzione o sostituzione.
Se l’ammortamento maturato viene detratto dal costo di sostituzione, alcuni tipi di obsolescenza funzionale, come quella attribuibile a attrezzature o materiali obsoleti, non devono essere detratti poiché, al momento della sostituzione, verranno utilizzati attrezzature e materiali attuali.
Come suggerisce il nome, un perito osserva le condizioni dei vari componenti della struttura e osserva la percentuale di deterioramento (o perdita di valore così com’è) rispetto a una nuova struttura correttamente pianificata che non soffre di alcuna perdita di valore.
Il deterioramento fisico e l’obsolescenza funzionale possono essere misurati in questo modo, anche se il successo con questo metodo richiede esperienza e una conoscenza aggiornata dei costi di costruzione attuali.
Estrazione di mercato con tecniche di confronto delle vendite
I periti utilizzano l’estrazione di mercato con tecniche di confronto delle vendite, come l’analisi vendita-rivendita, l’analisi delle vendite accoppiate e il metodo di estrazione per stimare l’ammortamento maturato. Devono essere sicuri che i prezzi di vendita di tutte le vendite siano veramente indicativi del mercato. Incentivi del venditore quali i punti di sconto di prestito, le tasse di associazione del proprietario di abitazione prepagata, gli sconti, i costi di chiusura pagati dal venditore,la proprietà personale inclusa nella vendita, ecc., di solito hanno un effetto su prezzi di vendite e possono intaccare i risultati.
Analisi di vendita-rivendita
In un’analisi di vendita-rivendita, viene analizzata una proprietà che vende e rivende in un periodo di tempo relativamente breve. Trovando proprietà in un mercato stabile che aveva due mercato aperto, vendite di mercato in un periodo relativamente breve di tempo, qualsiasi differenza di prezzo potrebbe essere attribuibile a modifiche a quella proprietà.
Analisi delle vendite accoppiate
In un’analisi delle vendite accoppiate, vengono analizzate due proprietà simili che vendono nello stesso periodo di tempo nello stesso mercato. Se le vendite sono di mercato aperto, operazioni di mercato, qualsiasi differenza di prezzo potrebbe essere attribuibile a differenze fisiche tra le due proprietà. Se tale differenza fisica può essere identificata, può essere identificata la reazione del mercato a tale differenza.
Estrazione
Simile al metodo con lo stesso nome utilizzato per il calcolo del valore del terreno, l’estrazione consente di esperti per determinare il valore deprezzato del miglioramento e della proprietà oggetto di stima il costo nuovo di recente venduto comparables, meno il prezzo di vendita di tali comparables, e meno il valore del terreno oggetto della transazione.
L’estrazione è un modo accurato di leggere il mercato, perché le transazioni di mercato rivelano l’importo dell’ammortamento maturato riconosciuto dagli acquirenti. Più campioni possono essere estratti dal mercato, più affidabili sono i dati assemblati. Tra le vendite comparabili che vengono analizzate, le correlazioni dovrebbero essere fatte per arrivare a percentuali appropriate. Con vendite comparabili simili, la percentuale di ammortamento maturato può essere applicata direttamente alla proprietà oggetto.
Poiché un perito sta semplicemente leggendo il mercato con questo metodo, sono incluse tutte le fonti di ammortamento maturato: deterioramento fisico, obsolescenza funzionale e obsolescenza economica. Se fosse necessario separare una fonte di ammortamento maturato, potrebbe essere utilizzata un’ulteriore applicazione del metodo di astrazione. Un perito potrebbe stimare l’ammortamento maturato attribuito a due delle fonti con altri metodi appropriati e quindi sottrarre l’importo dell’ammortamento maturato attribuito a tali fonti dall’importo totale dell’ammortamento maturato. La differenza sarà l’ammortamento maturato appartenente a una fonte isolata.
Metodo di capitalizzazione del reddito
L’ammortamento è calcolato in modo diverso per le proprietà che producono reddito. Invece di totalizzare importi in dollari di ammortamento e quindi sottraendo tale importo dal costo stimato nuovo, periti formulare una stima basata su una perdita di reddito attribuibile alla voce(s) causando l’ammortamento. Affinché questa tecnica funzioni, il soggetto deve essere una proprietà che produce reddito.
Il metodo di capitalizzazione del reddito è simile al metodo di estrazione del mercato perché è necessario trovare proprietà simili che producono reddito sia con che senza gli stessi difetti di influenza. Una volta isolate queste proprietà, è possibile analizzare l’influenza dei difetti per determinare in che modo provoca l’ammortamento accumulato. Questo metodo fa un ulteriore passo avanti, tuttavia, applicando un tasso di capitalizzazione derivato dal mercato a quel reddito per stimare la perdita complessiva di valore.