Una volta era una pratica abbastanza comune per un acquirente di casa per fare un’offerta su una casa prima di acquisire l’approvazione del prestito, noto come un prestito contingenza. Molti agenti immobiliari richiedono la prova di mutuo pre-approvazione prima di fare un’offerta su una casa—alcuni potrebbero anche non lavorare con voi a meno che non lo fai. Una contingenza di prestito oggi è spesso un po ‘ difficile.
La ragione per le sfide coinvolge il tipo di contingenze di prestito che sono più prevalenti. Ad esempio, in molti luoghi in tutto il paese, un acquirente di casa potrebbe guardare diversi tipi di contingenze di prestito e incorporare una o più di queste contingenze nell’offerta di acquisto.
Le contingenze possono essere parte della dovuta diligenza e, se non vengono eseguite da entrambe le parti, possono essere eventi di annullamento del contratto. Come acquirente, è importante capire questi elementi di acquisto di casa, e come funzionano. I due tipi generali sono contingenze finanziarie e contingenze di valutazione.
Contingenze finanziarie
Solo gli acquirenti di case che ottengono finanziamenti tendono a subordinare il contratto di acquisto all’ottenimento di un prestito. Gli acquirenti di contanti non richiedono una contingenza di prestito perché non c’è prestito. Il contratto potrebbe essere subordinato all’ottenimento da parte dell’acquirente:
- Un prestito FHA, che ha la sua propria serie di requisiti
- UN prestito VA, che è garantita dalla gestione del Veterano
- Un prestito convenzionale, che in genere è venduto sul mercato secondario
- Un prestito da parte di una unione di credito in cui il mutuatario è un membro
- finanziamenti Privati, che è talvolta chiamato un disco di denaro prestito
- La casa di valutazione
a Seconda del tipo di prestito, il creditore può richiedere determinate condizioni di proprietà o di riparazione di fare il prestito. Se i venditori e gli acquirenti non possono concordare le riparazioni o le condizioni del prestatore, l’acquirente non riceverà il prestito e la transazione verrà annullata.
Ottenere un prestito è generalmente parte di due diligence di un acquirente.
Generalmente, l’acquirente ha un certo periodo di tempo nel contratto di acquisto per ottenere il finanziamento. In alcuni casi, il contratto potrebbe dare all’acquirente una scelta tra un certo numero di giorni prima che la contingenza prestito dovrà essere soddisfatto o per mantenere la contingenza prestito in atto fino alla chiusura.
Subordinato al finanziamento del prestito
La maggior parte dei venditori si aspetta che un acquirente debba ottenere un finanziamento. I venditori sono in genere un po ‘ ragionevole e permetterà un certo periodo di tempo per passare per l’acquirente per ottenere il finanziamento e rimuovere la contingenza prestito. Tuttavia, non tutti i venditori vorranno aspettare fino al giorno di chiusura per scoprire se l’acquirente è effettivamente in grado di chiudere l’impegno.
Non è del tutto giusto per un venditore che un acquirente chieda un periodo di chiusura di 30 giorni senza un fermo impegno a chiudere. D’altra parte, se un venditore rimuove una contingenza di prestito prima della chiusura, un acquirente potrebbe diventare molto nervoso.
Lunghi periodi di chiusura rendono i venditori nervosi, in quanto sembra che un acquirente potrebbe non avere i mezzi per acquistare o fare un’offerta.
Un acquirente potrebbe chiedersi che cosa accadrebbe se il creditore ha deciso di rifiutare il prestito per un motivo imprevisto. Oppure, se l’acquirente aveva rimosso la contingenza prestito, potrebbero essere in balia del venditore, e il loro deposito caparra potrebbe essere a rischio. Pochi acquirenti sono disposti a prendere una scommessa sulla perdita del loro deposito.
Pre-Approvazione
Molti acquirenti ottengono e presentano una lettera di pre-approvazione prima di fare un’offerta. È la lettera preapproval il venditore a volte si basa su come prova del merito di credito dell’acquirente e la capacità di qualificarsi per un prestito. Tuttavia, dopo che il file è stato confezionato per la sottoscrizione, possono comparire altri problemi che bloccheranno il processo.
Pre-approvazioni semplicemente affermano che un acquirente ha fondamentalmente il reddito per sostenere un pagamento ipotecario, senza considerare altri fattori.
Pre-approvazione non è una garanzia di approvazione del prestito. Ricerche titolo sono condotte, così come i controlli di credito e di reddito. Giudizi sconosciuti contro la proprietà possono apparire nei registri pubblici, o un acquirente potrebbe avere un blip sul rapporto di credito che era scivolato attraverso le fessure.
Valutazione Contingenza
Non trascurare il secondo tipo di prestito contingenza—la valutazione. La contingenza di valutazione è spesso separata dalla contingenza di prestito. Una contingenza di valutazione significa che la casa deve valutare al prezzo di acquisto.
Se la valutazione è inferiore al prezzo di acquisto, l’acquirente può annullare fornendo all’acquirente una contingenza di valutazione nel contratto di acquisto. Se il venditore accetta di abbassare il prezzo per soddisfare la valutazione, l’acquirente dovrebbe quindi rimuovere la contingenza di valutazione.
Seconda valutazione
Ma cosa succede se alla chiusura il sottoscrittore decide all’undicesima ora di ordinare una seconda valutazione e quella seconda opinione di valore risulta essere un valore inferiore? Se l’acquirente ha rilasciato la contingenza di valutazione, non è rimasta alcuna contingenza di valutazione.
Se la contingenza prestito non è ancora stato rilasciato, il contratto di acquisto può ancora essere subordinato alla capacità dell’acquirente di ottenere il prestito.
Queste sono preoccupazioni da affrontare con il vostro agente immobiliare prima di fare un’offerta per comprare una casa. Alcuni acquirenti sono confortevoli rimozione di un prestito contingenza quando un creditore assicura l’acquirente il file è pronto per il finanziamento. Tuttavia, se il creditore ha preoccupazioni, potrebbe non essere una buona idea per rimuovere la contingenza prestito. Contingenze di prestito anche parlare con un venditore.
Alcuni pensieri finali
Il rovescio della medaglia di prestito contingenze è se la vostra offerta è tra più offerte, gli altri acquirenti potrebbero essere disposti a rimuovere un prestito contingenza o abbreviare il periodo. In questa circostanza, se insisti a mantenere intatta la contingenza del prestito fino alla chiusura, la tua offerta potrebbe non essere accettata.
Se ti aggrappi alle tue contingenze, il venditore potrebbe pensare che tu abbia un problema che potrebbe causare difficoltà alla chiusura o che tu sia troppo difficile da chiudere.
In situazioni difficili come queste, alcuni acquirenti di case potrebbero chiedere al loro creditore di approvare il file attraverso la sottoscrizione prima di fare un’offerta per l’acquisto di una casa. L’approvazione della sottoscrizione elimina la paura dell’incertezza e rafforza l’offerta.