Quindi, vuoi provare a vendere la tua casa da solo e risparmiare sulla commissione di vendita immobiliare? Questo processo è noto come” In vendita dal proprietario”, o FSBO (pronunciato “fiz-bow”), e andare per esso significa che si sta per impegnarsi in un lancio importante dei dadi. Molti venditori possono concludere con successo il processo FSBO senza problemi. Molti altri venditori vorranno che non avevano mai tentato. Lo scopo di questa pagina FSBO non è quello di convincerti in un modo o nell’altro, ma semplicemente di fornire una breve guida al processo FSBO dall’inizio alla fine. Ora per le dichiarazioni di non responsabilità:
Questa pagina web NON è destinata ad essere una spiegazione completa di tutto ciò che può o sarà incontrato in una vendita FSBO. Con la sua stessa definizione, ogni proprietà immobiliare è unica e avrà i suoi problemi particolari da affrontare.
Tutte le spiegazioni in questa pagina sono basate sulla legge e le consuetudini della Carolina del Nord e alcune usanze e procedure possono variare da contea a contea all’interno della Carolina del Nord.
Nulla in questo riepilogo deve essere applicato o utilizzato per le vendite di immobili al di fuori della Carolina del Nord.
Ai fini di questo riassunto, stiamo assumendo che una casa residenziale viene venduta, ma alcuni degli stessi principi di base dovrebbero applicarsi a terreni liberi, case in affitto residenziali o altri immobili non commerciali situati in North Carolina.
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FSBO PASSO 1: IMPOSTAZIONE DEL PREZZO
Il primo passo è quello di valutare la proprietà in vendita. Qui si tenta di separare le vostre emozioni circa la proprietà e guardare la proprietà come un acquirente lo vedrebbe. Questo è molto più difficile da fare di quanto sembri. La maggior parte delle persone pensa che la loro casa sia meravigliosa e valga più di quanto non sia in realtà. Devi considerare fattori come il tipo di proprietà simili hanno venduto nel tuo quartiere, quanto le proprietà vendute e per quanto tempo le proprietà vendute erano sul mercato. I professionisti del settore immobiliare chiamano questo processo una ” analisi di mercato.”Un’analisi di mercato è di solito un servizio gratuito offerto dai professionisti immobiliari locali ai potenziali venditori. La speranza e l’aspettativa associati con un’analisi di mercato è che i venditori saranno poi elencare la proprietà in vendita con il professionista immobiliare. Non è troppo tardi per abbandonare FSBO ed elencare la proprietà con un professionista immobiliare!
Puoi provare a impostare un prezzo di vendita per la tua proprietà raccogliendo analisi di mercato da vari professionisti del settore immobiliare, ma questo mi sembra intrinsecamente disonesto e ingiusto, a meno che tu non dica ai professionisti del settore immobiliare in anticipo cosa stai facendo. È inoltre possibile utilizzare i record on-line ufficio delle imposte per vedere ciò che l’ufficio delle imposte pensa vostro e le proprietà circostanti valgono, almeno a partire dalla rivalutazione ultima contea. Un altro modo per stabilire il valore è quello di assumere un perito residenziale professionale e anche considerare di avere un “preventivo” ispezione casa fatto da un ispettore di casa con licenza. Vedrai più avanti nel processo FSBO in cui periti e ispettori tornano in scena.
FSBO PASSO 2: PUBBLICITÀ
Una volta impostato il prezzo di vendita, ora è necessario ottenere la parola circa la vostra vendita. Questo è dove i professionisti del settore immobiliare davvero guadagnare la loro commissione. Possiedono e gestiscono i formidabili multiple listing services (MLS). La funzione della MLS è quello di diffondere la parola dei vostri dettagli di vendita di proprietà tra tutti i professionisti del settore immobiliare nella vostra zona, in modo che una vasta gamma di professionisti del settore immobiliare può poi scoprire la vostra proprietà e mostrarlo agli acquirenti interessati. Se hai accesso a Internet, ci sono alcuni servizi a pagamento disponibili per i venditori FSBO che possono ottenere la tua proprietà nella tua MLS locale.
Molti venditori FSBO bypassare la MLS e pubblicità online, e semplicemente pubblicizzare utilizzando metodi diretti tradizionali, come giornali e riviste annunci e mettendo un segno FSBO nel cortile
FSBO PASSO 3: MOSTRANDO LA PROPRIETÀ E VALUTARE LE PROSPETTIVE
Questo è probabilmente il passo più difficile del processo FSBO. Quando si impiegano un professionista immobiliare, si incontrano con gli acquirenti e mostrare la casa a loro. Il vostro compito è semplicemente quello di mantenere la casa presentabile come indicato dal vostro professionista immobiliare, rimanere fuori strada, e prendere la decisione finale su qualsiasi contratto che può essere presentato dal vostro professionista immobiliare. Quando si va FSBO, tutto dipende da voi. Ecco un breve elenco di alcune cose potenziali da guardare per: (a) Browser – ci sono un sacco di persone là fuori che vogliono solo navigare e non hanno alcuna intenzione di acquistare la vostra casa. La loro funzione è quella di sprecare il vostro tempo; (b) Casi dado e criminali-ci sono anche predatori là fuori alla ricerca di vittime; e (c) Coloro che non possono permettersi di comprare la tua casa – Molte persone, in particolare gli acquirenti di case per la prima volta, vogliono comprare più casa di quella che possono permettersi.
È possibile ridurre alcuni di questi problemi prendendo alcune precauzioni di buon senso:
Utilizzare proiezioni solo su appuntamento
Condurre un’intervista telefonica pre-mostrando. Tra le altre cose, determinare le intenzioni del potenziale acquirente. Scopri le risorse di acquisto.
Ottenere una lettera di prequalificazione. Si dovrebbe soddisfare voi stessi che i vostri potenziali acquirenti hanno lavorato con un creditore ipotecario stimabile e che il creditore ha fornito i potenziali acquirenti con una lettera scritta prequalificazione dicendo loro quanto prestito possono permettersi e che tipo di prestito che dovrebbero essere in grado di ottenere. La lettera di pre-qualificazione non è una garanzia di finanziamento, dal momento che dipende da molti altri fattori, ma è un buon inizio.
Non essere mai solo con un potenziale acquirente
Avere il telefono cellulare a portata di mano durante una mostra per eventuali emergenze.
FSBO PASSO 4: INFORMAZIONI RICHIESTE
Prima di stipulare un contratto (FSBO FASE 5, sotto), ci sono tre informazioni di base venditore che sono necessari per le vendite North Carolina. La prima divulgazione è la dichiarazione di divulgazione della proprietà residenziale della Carolina del Nord. North Carolina General Statuti Capitolo 47E richiede a tutti i venditori di compilare questo modulo e dare ai loro acquirenti. Il modulo può essere scaricato in formato Adobe Acrobat dal sito Web della North Carolina Real Estate Commission
The North Carolina Residential Property Disclosure Statement
Nel compilare questo modulo, tieni presente che qualsiasi risposta” Sì ” significa che sei a conoscenza o un problema e richiede una spiegazione dettagliata, utilizzando fogli aggiuntivi se necessario. Qualsiasi risposta ” No ” significa che non sei a conoscenza di alcun problema. Qualsiasi risposta “Nessuna rappresentazione” significa che non stai certificando nulla, sì o no, ed è simile a una dichiarazione “così com’è” in un contratto. Mentre una risposta “nessuna rappresentazione” è più sicura per un venditore, per un acquirente può essere come sventolare la proverbiale bandiera rossa.
La seconda divulgazione, richiesta anche dal North Carolina General Statuti 47E, è il:
minerale e petrolio e gas Diritti Divulgazione obbligatoria.
La terza divulgazione dipende dall’età della casa. Se la casa è stata costruita prima del 1978, il venditore è anche tenuto a dare all’acquirente una vernice al piombo divulgazione Fact Sheet/opuscolo e un modulo di divulgazione vernice al piombo. Il fact sheet / pamphlet e il modulo di divulgazione possono essere scaricati dal sito web del governo federale
Il Lead Paint Disclosure Pamphlet
Il Lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO STEP 5: MAKING THE CONTRACT
Una volta che il venditore e l’acquirente hanno concordato le condizioni di vendita, tutto ciò che è stato negoziato deve essere messo per iscritto e firmato sia dal venditore che dall’acquirente. Verbali o” stretta di mano ” contratti per la vendita di beni immobili non sono applicabili in North Carolina, e nessun creditore ipotecario farà un prestito ad un acquirente senza un contratto scritto.
Dal 1977, il modulo standard per la stipula di un contratto immobiliare North Carolina è stato North Carolina Bar Association Form No. 2 (noto anche come North Carolina Association of Realtors Standard Form No. 2). Il modulo è intitolato “Offerta di acquisto e contratto” e diventa un contratto pienamente vincolante una volta che è stato firmato sia dall’acquirente che dal venditore. Il modulo di contratto è protetto da copyright come uno sforzo congiunto tra gli avvocati della Carolina del Nord e professionisti del settore immobiliare, e quindi non è disponibile per il download su Internet. Un venditore FSBO può essere in grado di garantire copie vuote del modulo da un avvocato o agente immobiliare North Carolina, ma la nostra raccomandazione è che un venditore FSBO stabilire una relazione con un avvocato immobiliare North Carolina. L’avvocato può incontrare il venditore FSBO per andare oltre il processo di contratto, con esso essendo pienamente compreso che l’avvocato redigerà la versione finale del contratto.
La stesura di un contratto non deve essere presa alla leggera, dal momento che molte migliaia di dollari saranno in gioco. Molte volte l’acquirente e il venditore hanno verbalmente negoziato i termini della vendita senza considerare tutti i possibili problemi, e chiedere a un avvocato di mettere questi termini in un contratto formale. La pratica migliore è che i venditori si siano incontrati prima con un avvocato, quindi l’acquirente e il venditore effettuino i loro negoziati utilizzando una lista di controllo di problemi da concordare e quindi l’avvocato formalizzi l’accordo in un contratto scritto e firmato.
Ecco una lista di controllo di esempio di problemi che devono essere affrontati durante la stesura di un contratto di vendita residenziale immobiliare North Carolina:
Nomi: nomi corretti di acquirenti e venditori
Oggetti di proprietà personale: quali oggetti di proprietà personale rimarranno con la casa? La proprietà personale è definita come tutto ciò che non è apposto alla casa e che un venditore potrebbe rimuovere e portare con sé.
Prezzo di acquisto: L’importo del prezzo di acquisto complessivo, e come tale prezzo deve essere pagato. Ad esempio, se una casa sta vendendo per un prezzo di acquisto totale di $200.000, il venditore può chiedere un deposito di $2.000, con il saldo di $198.000 da pagare alla chiusura.
Caparra: Quanto, e chi sta per tenerlo?
Tassa di due Diligence: Il modulo contrattuale più recente, in uso da gennaio 2011, stabilisce un periodo di tempo durante il quale l’acquirente può risolvere il contratto in qualsiasi momento e senza fornire una motivazione. La tassa di ” due diligence “è pagata dall’acquirente al venditore per” acquistare ” questa volta. Dal punto di vista di un venditore, la tassa di due diligence dovrebbe essere più alto il più lungo il periodo di due diligence deve essere.
Contingenze di finanziamento: queste erano nella forma del contratto. Ora, fanno parte del lasso di tempo di due diligence del compratore.
Costi di chiusura: Sta diventando sempre più comune per un acquirente di chiedere al venditore di pagare per i punti di sconto, o per un certo importo fisso dei costi di chiusura del compratore, e scrivere questi pagamenti nel contratto. Il venditore può accettare tale condizione e l’importo concordato verrà detratto dal ricavato del venditore al momento della chiusura. A volte il venditore accetterà una cifra, a condizione che il prezzo di acquisto sia aumentato di un importo sufficiente a compensare la “perdita” nel pagare tale importo. Questo è accettabile, a condizione che la proprietà valuta per almeno l’importo del prezzo di acquisto aumentato.
Diritti di ispezione: A meno che la proprietà non venga venduta “così com’è”, l’acquirente vorrà assicurarsi che la proprietà sia strutturalmente sana e priva di termiti prima di chiudere la proprietà. Le informazioni sulla proprietà reale di cui al punto FSBO 4 sopra non sono garanzie o garanzie per l’acquirente, e North Carolina mette ancora l’onere per l’acquirente di controllare una casa prima che l’acquirente lo acquisti. Con limitate eccezioni, l’acquisto di una casa usata è simile all’acquisto di un’auto usata – l’acquirente deve verificare completamente ciò che l’acquirente sta acquistando, perché una volta che si verifica la chiusura, non c’è praticamente alcun ricorso reale contro il venditore. Il contratto modulo North Carolina utilizzato per contenere disposizioni che consentono all’acquirente determinati diritti di ispezione prima della chiusura. Il nuovo modulo di contratto mette questi, come il finanziamento, nel periodo di due diligence.
Chiusura: Quando chiuderà la proprietà? Quando il possesso della proprietà passerà all’acquirente? Quanto tempo l’acquirente ha bisogno di ottenere il suo prestito insieme?
Nessun accordo non scritto: altre condizioni speciali o accordi non coperti dal contratto tipo?
FSBO PASSO 6: DAL CONTRATTO ALLA CHIUSURA
Una volta che il contratto è stato completamente concordato e scritto, deve essere riprodotto in almeno quattro (4) controparti – uno ciascuno per l’acquirente, venditore, mutuante del compratore, e la persona che detiene il deposito caparra. L’acquirente è quindi tenuto a utilizzare il suo migliore sforzo di fede per soddisfare tutte le condizioni, come il finanziamento e le ispezioni. Il processo di mutuo ipotecario può richiedere da una settimana a sei settimane, a seconda della proprietà e il mutuatario, ed è possibile che l’acquirente non sarà in grado di qualificarsi per il mutuo ipotecario necessario per chiudere. Le cose che influenzano la qualificazione sono (ma non sono limitati a) il rapporto di credito effettivo del mutuatario, il valore che un perito selezionato dal creditore assegna alla proprietà, e il denaro disponibile che un acquirente ha a portata di mano per compensare la differenza tra il prezzo di acquisto e l’importo del prestito.
Durante il periodo di due diligence, l’acquirente dovrà ottenere tutti i finanziamenti, le ispezioni e altri dettagli di chiusura elaborati e l’acquirente e il venditore dovranno risolvere tutti i problemi derivanti da questa due diligence. Ad un certo punto tra la firma del contratto e la data di chiusura, il processo di qualificazione mutuo sarà completato. Se l’acquirente si qualifica per il mutuo ipotecario, verrà fissata una data di chiusura tra acquirente, creditore e avvocato di chiusura dell’acquirente.
Chiusure in North Carolina sono generalmente tenuti presso l’ufficio di un avvocato autorizzato selezionato dall’acquirente e approvato dal creditore. Vedi la nostra pagina di chiusura dei servizi per ulteriori informazioni su questo. In una vendita FSBO, il venditore e l’acquirente appariranno presso l’ufficio del procuratore di chiusura alla data di chiusura e firmare tutti i documenti di chiusura. Il venditore sarà responsabile per la fornitura di un atto di garanzia per l’acquirente e il pagamento per North Carolina accise bolli e tutte le altre spese che il venditore ha concordato per contratto a pagare. Inoltre, per chiudere, il venditore dovrà essere in grado di consegnare all’acquirente “titolo negoziabile”, il che significa che una ricerca del titolo effettuata dall’avvocato di chiusura rivela che il venditore può consegnare un titolo chiaro all’acquirente con “ingombri accettabili” (come patti restrittivi, servitù generali, ecc.). Se la ricerca del titolo mostra che il venditore ha un mutuo uncancelled, giudizio, tasse non pagate o altri “ingombri inaccettabili” sulla proprietà, poi l’avvocato di chiusura prenderà accordi con il venditore, attraverso la chiusura, per pagare, soddisfare o altrimenti rimuovere ingombri inaccettabili. Alcuni ingombri accettabili, come le tasse per l’anno in corso che non sono ancora pagabili, o valutazioni obbligatorie per un’associazione di proprietari di abitazione, saranno ripartiti proporzionalmente tra acquirente e venditore alla chiusura, in modo che il venditore abbia pagato la quota del venditore dell’ingombro, e l’acquirente assume quindi l’ingombro dal venditore. Tutti questi profitti e aggiustamenti si rifletteranno su un documento noto come Dichiarazione di regolamento HUD-1. L’HUD-1 descriverà tutte le spese e i crediti dell’acquirente e del venditore e scenderà ai fondi netti richiesti dall’acquirente e ai fondi netti dovuti al venditore quando la chiusura è completa. Sia l’acquirente che il venditore firmano e accettano l’HUD-1.
Una volta firmati tutti i documenti, l’avvocato di chiusura raccoglie i fondi di chiusura dall’acquirente. I fondi devono essere sotto forma di bonifico bancario, fondi certificati, contanti o altri fondi “equivalenti in contanti” come richiesto dal North Carolina Good Funds Settlement Act. Una volta che l’avvocato di chiusura è soddisfatto di avere l’importo corretto e il tipo di fondi di chiusura e che tutti i documenti sono stati correttamente firmati e autenticati, l’avvocato di chiusura procederà ad aggiornare il titolo e registrare i documenti presso il registro della contea di atti (nella contea in cui si trova la proprietà). L’avvocato di chiusura non distribuirà i proventi netti di vendita al venditore fino a quando tutto questo è fatto. Il venditore FSBO dovrà essere sicuri di chiedere l’avvocato di chiusura quando il venditore può ragionevolmente aspettarsi di ricevere il controllo proventi netti del venditore.
EPILOGO
Ora abbiamo fatto una breve e semplicistica passeggiata lungo la strada di mattoni gialli FSBO. Il tuo chilometraggio effettivo può variare, vale a dire che le vendite FSBO possono essere facili e senza dolore o difficili e complesse. In bocca al lupo!