Il mercato immobiliare residenziale dello Utah ha avuto una storia simile negli ultimi anni: diminuzione dell’inventario che porta ad un aumento dei prezzi, insieme a una continua crescita nel settore multi-familiare. Ma Utah si prevede di raddoppiare la sua popolazione entro il 2065. Quella crescita senza precedenti dovrebbe avere un impatto ancora maggiore sulle abitazioni nelle comunità-e quelle tendenze del futuro stanno già iniziando a manifestarsi oggi.
Un ambiente impegnativo
Jed Stewart, vice presidente dell’acquisizione di terreni a EDGE Homes, afferma che una delle più grandi sfide che i costruttori stanno affrontando in questo momento è la capacità di fornire case su richiesta. Questo è direttamente correlato alla persistente carenza di manodopera dalla Grande Recessione, quando molti lavoratori edili hanno lasciato il campo e hanno perseguito carriere in altri mestieri.
E mentre la mancanza di inventario e manodopera non è una nuova preoccupazione, è persistente, dice Stewart. Tuttavia, crede che andrà meglio nei prossimi due anni. “Quelli di noi che sono nel settore sentono ancora il dolore del 2008”, dice. “Le persone sono nervose per aggiungere personale e costruire aziende di nuovo e crescere di nuovo perché sono preoccupati che tutto cadrà di nuovo. Con più anni di crescita solida, quella paura andrà via-questa è comunque la mia speranza.”
Ari Bruening, Chief Operating officer di Envision Utah, afferma che mentre la carenza di manodopera è una sfida attuale, la sfida ancora più grande che Utahns dovrà affrontare nel prossimo futuro è la mancanza di approvvigionamento di terra.
“Non possiamo continuare a crescere verso l’esterno perché colpiamo montagne, laghi e terreni federali”, dice. “L’aumento dei prezzi sta solo andando a peggiorare. Stiamo andando a creare l “opportunità per più alloggi all” interno delle valli esistenti lungo il fronte Wasatch o stiamo andando a richiedere alla fine la nostra crescita per accadere nella valle successiva sopra? Penso che quello che stiamo vedendo in questo momento sia la punta dell’iceberg. La mancanza di terra sarà un problema per molto tempo, e penso che sollevi la domanda: troveremo il modo di accogliere terreni limitati o no? Le persone pagheranno molto per l’alloggio vicino al loro lavoro o pagheranno meno e vivranno più lontano?”
Poiché la terra sta diventando sempre meno disponibile, i costruttori stanno scegliendo lotti sempre più piccoli per mantenere le case a prezzi accessibili, aggiunge Stewart. “Tassi di terra sono circa $300.000 un acro ora e può andare a un punto di prezzo oltre $400.000. A meno che non facciamo multi-famiglia, elimina così tanti acquirenti”, dice. “Il nostro modello di business sta costruendo circa 1.200 unità all’anno. Tre anni fa eravamo esclusivamente costruttori unifamiliari, ma mentre il mercato si spostava e la terra diventava più costosa, abbiamo dovuto migrare verso famiglie plurifamiliari e costruire condomini e townhomes per rimanere a un prezzo che le persone possono permettersi. I giorni dei lotti quarto acro che tutti vogliono stanno volgendo al termine, a meno che non si dispone di un budget significativo per permettersi una casa su un lotto più grande.”
Dan Lofgren, presidente e CEO di Cowboy Partners, afferma che il fattore di utilizzo del suolo sarà in parte guidato dai costi e in parte guidato da scelte di vita in quanto le persone scelgono di diventare utenti più frequenti del trasporto pubblico.
“A volte pensiamo a Salt Lake come un luogo meravigliosamente unico, e in molti aspetti è vero, ma d’altra parte, se si guarda al ciclo di vita di altre città medio-sulla loro strada verso le grandi, stanno diventando più verticali nelle configurazioni abitative, e questo è un po’ prevedibile mentre un’area metropolitana cresce. Non c’è niente che suggerisca che non accadrà anche nello Utah.”
“Non possiamo continuare a crescere verso l’esterno perché colpiamo montagne e laghi e terreni federali. L’aumento dei prezzi sta solo andando a peggiorare. Stiamo andando a creare l “opportunità per più alloggi all” interno delle valli esistenti lungo il fronte Wasatch o stiamo andando a richiedere alla fine la nostra crescita per accadere nella valle successiva sopra?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening concorda sul fatto che i millennial stanno mostrando preferenze mutevoli nel prodotto abitativo che preferiscono, che a volte è correlato alla convenienza, ma non in ogni caso.
“Questo non vuol dire che ogni millennial vuole vivere in un appartamento, ma più di loro vogliono uno stile di vita più urbano e non dover prendersi cura di un cortile come le generazioni precedenti”, dice. “Se guardi alcuni degli appartamenti di fascia alta in costruzione nel centro di Salt Lake City, quelle persone non scelgono di vivere in un appartamento per necessità, è per scelta.”
Nel complesso, perché una carenza di terra è importante? Bruening dice che è importante perché cose come la qualità dell’aria soffriranno costringendo le persone a percorrere distanze più lunghe per andare al lavoro, e i lavoratori potrebbero sentirsi esclusi perché non saranno in grado di permettersi di vivere nelle comunità in cui lavorano.
“Una ragione per cui abbiamo fatto bene economicamente rispetto a luoghi come la California è perché siamo stati convenienti per la creazione di business”, aggiunge. “Non vogliamo perdere quel vantaggio competitivo. D’altra parte, è una buona sfida avere, perché siamo un luogo in crescita dove la gente vuole essere e la nostra economia sta andando bene. Dobbiamo solo riconoscere i vincoli dell’approvvigionamento di terra.”
Crescita senza precedenti
James Wood, Ivory Boyer senior fellow presso il Kem C. Gardner Policy Institute presso l’Università dello Utah, afferma che l’edilizia abitativa è principalmente guidata da formazioni domestiche, che la sua organizzazione è stata in grado di proiettare fino al 2065.
“La crescita è quello che ci si aspetterebbe,” dice. “Le quattro contee di Wasatch Front e la contea di Washington rappresenteranno una grande quota della crescita, da qualche parte intorno all’ 80% nei prossimi 40 anni. Utah County, in termini di numeri assoluti, sarà la più alta contea di crescita, dove il numero delle famiglie aumenterà di circa 370.000. Tecnicamente avresti bisogno di 370.000 unità abitative aggiuntive per quelle famiglie. In questo momento, Utah County ha 175.000 famiglie. Il loro lavoro è tagliato fuori per loro con quel tasso di crescita al 3,5 per cento. Hai bisogno di circa 6.000 unità all’anno aggiunte.”
La crescita avverrà in gran parte nella contea dello Utah perché c’è ancora terra disponibile a Cedar Valley, in aree come Eagle Mountain, mentre le altre contee di Wasatch Front—Salt Lake, Davis e Weber, sono tutte vincolate dalle montagne e dal Great Salt Lake. Wood si aspetta anche che la contea di Tooele diventi un hotspot per la crescita, specialmente dopo che i grandi progetti, come l’espansione dell’aeroporto internazionale di Salt Lake e l’Amazon fulfillment Center, sono stati completati.
“Quello che hai in quella zona è di circa 100.000 posti di lavoro e un posto come Tooele County che è relativamente poco costoso”, dice. “Vedrà tassi di sviluppo e crescita a lungo termine. Anche Box Elder County vedrà una certa crescita.”
I prezzi delle case sono in aumento più veloce in Utah che a livello nazionale, Legno aggiunge. Anche se questi prezzi non sono alle stelle come sono in città come Denver o Austin, stanno salendo rapidamente.
“I prezzi delle case nelle aree metropolitane dello Utah continueranno ad aumentare più velocemente della nazione, e spingeranno più persone verso una maggiore densità di alloggi a prezzi accessibili”, afferma Wood. “In questo momento, guardando i numeri per i primi nove mesi di costruzione residenziale, la famiglia singola è in crescita del 15 per cento, ma i condomini sono in crescita del 60 per cento e gli appartamenti sono in crescita del 36 per cento. Stiamo assistendo a un vero boom di condomini. Questo è un riflesso della convenienza. Le persone vogliono entrare in possesso, ma non possono permettersi una famiglia singola, specialmente se sono una famiglia giovane. Questo ci dà una tendenza a spingere la proprietà della casa più lontano geograficamente, che poi crea sprawl.”
L’indicatore principale della domanda di alloggi è la crescita di posti di lavoro, dice Lofgren. “Ci aspettiamo di continuare a vedere la domanda di alloggi finché c’è una crescita del lavoro”, dice. “Il settore multi-familiare è un beneficiario del ritardo millenario, il che significa che i millennial non acquistano case fin dall’inizio della vita come hanno fatto i loro genitori o nonni. Tendono a rimanere in multifamiglia un po ‘ più a lungo, ma non penso che sia un cambiamento dicotico. Molti stanno ancora cercando di acquistare case unifamiliari ad un certo punto.”
“Le quattro contee Wasatch Front e Washington County rappresenteranno una grande quota della crescita, da qualche parte intorno 80 per cento nel corso dei prossimi 40 anni. Utah County, in termini di numeri assoluti, sarà la più alta contea di crescita, dove il numero delle famiglie aumenterà di circa 370.000. Utah In questo momento, Utah County ha 175.000 famiglie. Il loro lavoro è tagliato fuori per loro con quel tasso di crescita al 3,5 per cento. Hai bisogno di circa 6.000 unità all’anno aggiunte.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
Decenni lungo la strada
Dieci anni da oggi, Stewart si aspetta che il mercato immobiliare per essere ancora più robusto di quanto non sia ora. “Avrai più costruttori nazionali che sono già entrati nel mercato dello Utah o hanno intenzione di entrare nel mercato dello Utah”, dice. “Sarà più competitivo. Quando guardiamo indietro ai permessi del 2006, il fronte Wasatch ha raggiunto il picco di 17.000. Quest’anno siamo al passo per tirare circa 11.000. Anche se ci si sente occupato in questo momento, siamo ancora 50 per cento sotto dove eravamo. Penso che potremmo sostenere 17.000 permessi con la richiesta degli acquirenti, ma sono solo quei limiti sulle risorse.”
Stewart si aspetta di vedere un leggero calo delle abitazioni ad un certo punto, perché il settore immobiliare è ciclico, ma nel complesso, dice che lo Utah è un luogo in cui le persone vogliono essere, e in confronto al resto degli Stati Uniti occidentali, è ancora relativamente conveniente.
“Tutti i diversi tipi di prodotti saranno nello stesso quartiere”, afferma. “Quegli stigmi di vivere di fronte a qualcuno in una casa cittadina sono andati. Abbiamo fatto progetti che hanno townhomes, condomini e single-family tutti insieme su appena un paio di centinaia di lotti.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening dice che ci sarà un passaggio condizionato dalle abitazioni unifamiliari a più townhomes e condomini, e le case unifamiliari saranno su lotti sempre più piccoli. Un’altra situazione interessante Bruening si aspetta di giocare nel settore immobiliare residenziale è il mercato al dettaglio, che sta cambiando anche a causa della popolarità dello shopping online.
“Abbiamo un sacco di aree di vendita al dettaglio che probabilmente non saranno vitali a lungo termine, e quelli possono essere buoni posti per ospitare abitazioni vicine”, dice. “Alcuni negozi al dettaglio potrebbero rimanere e quindi quelle aree diventeranno un’area vibrante e ad uso misto in cui le persone possono raggiungere a piedi ristoranti e negozi dalle loro case.”
Stewart concorda sul fatto che il futuro dello Utah immobiliare è lo sviluppo ad uso misto. “Tutti i diversi tipi di prodotti saranno nello stesso quartiere”, afferma. “Quegli stigmi di vivere di fronte a qualcuno in una casa cittadina sono andati. Abbiamo fatto progetti che hanno townhomes, condomini e single-family tutti insieme su appena un paio di centinaia di lotti.”
Mentre l’edilizia plurifamiliare è una delle sacche della domanda, Lofgren afferma che ci saranno ancora sacche molto robuste di domanda distribuite su tutto lo spettro delle scelte abitative. Bruening è d’accordo e dice che ci sarà sempre una crescita sul bordo che sarà più case unifamiliari, ma quel bordo sarà nella valle successiva, sia che si tratti della contea di Tooele, della contea di Utah o della contea di Box Elder.
“Ci saranno sempre persone in cerca di convenienza che sono disposte a fare quel compromesso in cambio di un tragitto più lungo”, dice. “Ma a poco a poco vedremo meno di questo e più voglia di appartamenti e townhomes e piccoli lotti.”
Wood dice che la proprietà della casa, anche se il suo aspetto potrebbe cambiare, non scomparirà mai nello Utah.
“Gli Utahn amano le loro case”, dice. “Siamo l’unico stato del paese in cui il tasso di proprietà della casa non è sceso al di sotto del 60%. Attualmente, il 69 per cento delle abitazioni occupate sono proprietari di case.”
Mentre quel numero potrebbe andare alla deriva nel tempo, secondo Wood, e i giorni di costruzione di una casa su un lotto da un quarto a mezzo ettaro saranno un ricordo sbiadito, gli Utahn vorranno ancora prendere parte alla proprietà della casa, a patto che l’alloggio rimanga accessibile.
“Quello di cui dobbiamo preoccuparci è quanto costa per quella giovane famiglia con due bambini che cercano di trasferirsi nella loro prossima casa”, dice Lofgren. “Dobbiamo stare attenti a non erodere l’accessibilità attraverso la gerarchia delle abitazioni. Siamo tutti troppo familiari con la storia di San Francisco – dove le persone non possono vivere e lavorare lì. La nostra massa di terra non è vincolata come è lì, ma a un certo livello abbiamo quei vincoli naturali, e dobbiamo preoccuparci di quel fattore di accessibilità più ampio.”
- I prezzi delle case unifamiliari sono aumentati del 8,1% nel 2016
- Gli affitti di appartamenti sono in aumento ad un tasso del 5-8% all’anno
- La dimensione media del lotto nella contea di Salt Lake nel 2007 era di 9.926 piedi quadrati; nel 2016 era di 7.953 piedi quadrati