Quando si tratta di investimenti immobiliari, pochi documenti sono più importanti di un foglio immobiliare Pro Forma. Questo prezioso documento aiuta gli investitori immobiliari a valutare il potenziale di reddito di una proprietà in affitto. In effetti, un Pro forma accurato può essere il fattore determinante tra il flusso di cassa mensile positivo e il flusso di cassa negativo. In questo articolo, demistificheremo i documenti Pro forma e delineeremo la loro importanza per quanto riguarda il confronto degli investimenti immobiliari.
Cosa significa Pro Forma nel settore immobiliare?
Il concetto di Pro Forma viene dal mondo della finanza. Denota un metodo semplice per stimare i risultati finanziari attuali o previsti di una particolare attività. In modo simile, Pro Forma nel settore immobiliare serve come proiezione del flusso di cassa di una proprietà. Oltre alle stime del flusso di cassa, un documento immobiliare Pro Forma fornisce all’acquirente una stima delle spese e il rendimento atteso sull’investimento. Pensate a come un conto economico combinato e rendiconto finanziario per una proprietà.
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I componenti essenziali
Un documento immobiliare Pro Forma deve essere ben strutturato e deve contenere tutti gli elementi che riguardano entrate e spese. Questo include tutto, dal reddito da locazione di base a tutti i costi potenziali che sono associati con gli immobili di investimento. In poche parole, un Pro Forma ti dà una stima approssimativa delle entrate potenziali, nonché le deduzioni e le rettifiche previste che devi fare. Di seguito è riportata una ripartizione più dettagliata degli elementi essenziali di un documento Pro Forma real estate
Voci entrate
La prima metà del documento Pro Forma real estate è sempre riservata alle voci entrate. I principali sono reddito da locazione di base, perdita di posti vacanti, concessioni, perdita di credito e rimborsi spese.
- Reddito da locazione di base: Si tratta di una stima del reddito da locazione nella sua forma più semplice. Questa cifra postula che gli inquilini stanno pagando i tassi di mercato.
- Perdita di posti vacanti: questa è una delle cifre più alte su un foglio immobiliare Pro forma. Rappresenta il reddito perso che si verifica tra gli inquilini. È importante notare che questo è classificato come una perdita di entrate potenziali piuttosto che una spesa.
- Concessioni: Si riferisce agli incentivi che i proprietari concedono ai nuovi inquilini. In generale, questo tende ad essere sotto forma di pochi mesi di affitto gratuito.
- Perdita di credito: noto anche come crediti inesigibili. Questa è una proiezione di affitto non pagato e altri tipi di entrate. Di solito si tratta di circa il 2% del reddito lordo previsto.
- Rimborsi spese: rappresenta le spese gestite dall’inquilino. Questo può includere tasse di proprietà, assicurazione e utilità. Questo articolo varierà a seconda del tipo di contratto di locazione tra le due parti.
La somma di quanto sopra ti dà l’affitto netto che la proprietà può generare. Per calcolare il reddito totale, dovrai aggiungere alcune delle seguenti voci di reddito:
- Tasse di iscrizione
- Pulizia e danni
- Tasse ritardate
- Carica NSF
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Voci di spesa
La sezione spese di un documento immobiliare pro Forma è abbastanza semplice. Esso contiene la maggior parte delle spese di proprietà in affitto che si ha familiarità con. Ciò include le spese operative, le spese di gestione della proprietà e le tasse immobiliari.
- Spese operative: queste spese consistono in una vasta gamma di costi inerenti alla gestione di una proprietà in affitto. Alcuni di questi includono manutenzione e riparazioni, utilità e altre varie spese come lo smaltimento dei rifiuti. Le spese di riparazione e manutenzione, in particolare, possono essere piuttosto significative. Anche se si investe in una proprietà ben tenuta, una parte del reddito da locazione dovrà essere messo via al fine di coprire eventuali riparazioni potenziali.
- Spese di gestione immobiliare: la maggior parte degli investitori immobiliari assumere società di gestione. Queste aziende gestiscono la raccolta di affitto così come la riparazione e la manutenzione. Il costo di assunzione di gestione immobiliare professionale è di circa 3% a 8% del reddito da locazione della proprietà.
- Imposte immobiliari e immobiliari: Tutti i tipi di proprietà sono soggetti a tasse locali e governative. Nella maggior parte dei casi, queste tasse consistono in una piccola percentuale del valore complessivo della proprietà. Inoltre, queste tasse tendono ad aumentare ogni anno come il valore della proprietà apprezza.
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A cosa fare attenzione quando si analizza un documento immobiliare Pro forma
Non è raro imbattersi in un foglio immobiliare Pro forma che non riflette la realtà dell’investimento immobiliare. Infatti, alcuni venditori non etici, agenti e broker possono fare uso di tattiche subdole per indurre in errore gli acquirenti. Qui ci sono due bandiere rosse che ogni investitore immobiliare principiante dovrebbe essere a conoscenza:
- Un incompleto Pro Forma: Questo potrebbe sembrare molto semplice, ma alcuni venditori di proprietà semplicemente scelgono di omettere una serie di elementi critici. Il target di riferimento per questo tipo di Pro Forma è investitori non sofisticati o inesperti. Un esempio di questo è un Pro Forma che mette in mostra il reddito da locazione e l’apprezzamento senza includere le spese. Inutile dire che, fare un’analisi accurata del flusso di cassa senza factoring delle spese non è fattibile.
- Un Pro Forma troppo complesso: un foglio immobiliare Pro Forma dovrebbe essere semplice e facile da analizzare. Eppure molti venditori e agenti fanno uno sforzo concertato per rendere le loro Pro Formas il più complesso possibile. Lo scopo di questa tattica è quello di confondere l’acquirente e offuscare la linea tra entrate e spese.
Assicurati di fare la tua analisi del flusso di cassa utilizzando strumenti di investimento immobiliari online come il calcolatore di investimenti immobiliari di Mashvisor. Questo strumento raccoglie comodamente i dati sul reddito da locazione e le stime di spesa per essere sicuri di calcolare con precisione il ritorno sugli investimenti al momento dell’acquisto di un investimento immobiliare.
La differenza tra Pro Forma di un acquirente e Pro Forma di un venditore
L’obiettivo del venditore di proprietà è diverso da quello dell’acquirente di proprietà. Il venditore sta cercando di vendere la proprietà al prezzo più alto possibile, mentre l’acquirente è alla ricerca di un investimento immobiliare redditizio. Di conseguenza, il Pro Forma che il venditore produce sarà invariabilmente sorvolare alcune spese significative. Questo è il motivo per cui gli acquirenti dovrebbero avere il proprio Pro Forma. Stime e proiezioni accurate sono possibili solo se il documento incorpora tutte le spese.
Come nel caso di qualsiasi strumento di proiezione finanziaria, un Pro Forma non offre uno sguardo a prova di errore nel futuro. Infatti, diversi fattori imprevisti possono inacidire un investimento immobiliare che sembra perfetto sulla carta. Detto questo, un accurato documento Pro Forma può andare un lungo cammino per aiutare a trovare un investimento immobiliare redditizio.