Delaware Statutary Trusts for 1031 Exchanges
Abbiamo scritto in un altro articolo su come 1031 exchanges offre ai contribuenti l’opportunità di differire le tasse dovute al trasferimento di una proprietà. Abbiamo anche discusso di come la locazione in strutture comuni a volte può facilitare gli scambi 1031. Qui, discutiamo un altro approccio, l’uso di Delaware trust statutari.
Esistono diverse sfide significative per completare con successo uno scambio di tipo simile ai sensi della Sezione 1031 dell’Internal Revenue Code.
Come Tipo di Cambio Sfide
- di Trovare un’adeguata sostituzione della struttura
- Esecuzione di attività di due diligence sulla proprietà
- Fissaggio finanziamento bancario per sostituire la quantità di debito sulla proprietà originale
- Identificare la proprietà entro 45 giorni
- chiusura con Successo all’acquisto entro 180 giorni
- di Una ditta proprietà proprietà sarebbe probabilmente ancora è necessario che il proprietario di un hands-on di proprietario dell’immobile, dato in appalto la gestione di proprietà in tali casi può essere troppo costoso o non pratico
- Interessi società in accomandita o società a responsabilità limitata non si qualificano per il trattamento di scambio 1031
In determinate circostanze, i titolari effettivi di un Delaware Statutary trust (DST) che possiede beni immobili saranno trattati come titolari di una partecipazione diretta in tali beni immobili ai fini della Sezione 1031. Questa determinazione sarà molto specifica per i fatti, ma generalmente richiede quanto segue:
Il trust deve essere per la protezione della proprietà beneficiaria, senza alcun potere per il gestore di variare gli investimenti del trust.
Questo punto è cruciale; il gestore/trustee deve avere molto limitati poteri; in immobiliare contesto, questo significa che NON può:
- Disporre o avere una nuova proprietà;
- Rinegoziare i contratti di locazione;
- stipulare nuovi contratti di leasing;
- Rinegoziare le obbligazioni di debito;
- Ricevono contributi in conto capitale da parte degli investitori;
- Investire denaro delle rimesse; o
- Apportare più di piccole modifiche non strutturali a una proprietà che non sono richieste dalla legge
Le locazioni principali devono essere vere locazioni e non forme di finanziamento
Il locatore deve effettuare un investimento minimo, incondizionato “a rischio” nella proprietà che rimane per tutta la durata del contratto di locazione. Nessun membro del gruppo di sub-locatari può avere un’opzione per acquistare la proprietà sottostante a meno del suo valore equo di mercato allora corrente. Nessun membro del gruppo di sub-locatari può effettuare prestiti di acquisizione o garanzie. Il locatore deve aspettarsi di realizzare un profitto dalla transazione (a parte detrazioni fiscali e crediti).
I proprietari devono essere trattati come “concedenti” del trust
I proprietari non possono trasferire denaro al trust per motivi diversi dall’acquisto di un interesse in esso.
Il trust deve essere riconosciuto come un’entità separata dai beneficiari effettivi
I creditori dei beneficiari effettivi in una DST non possono far valere diritti direttamente contro la proprietà detenuta dalla DST; tali proprietari hanno diritto alle stesse limitazioni di responsabilità personale dalle azioni dell’DST che si applicano agli azionisti di una società; un DST può citare in giudizio o essere citato in giudizio come entità e può essere costituito per scopi di investimento. Questi poteri e privilegi hanno portato l’IRS a concludere che un DST è un’entità separata dai suoi proprietari per scopi di codice.
Ci sono altri requisiti, ma un DST correttamente strutturato generalmente soddisfa quelli. Se tutti i requisiti sono soddisfatti, quindi, come “concedenti”, i proprietari di un DST dovrebbero essere trattati come proprietari di un interesse frazionario indiviso in ciascuna delle proprietà sottostanti e quindi ammissibili per gli scambi 1031.
Ci sono chiaramente alcuni inconvenienti ai DST che li rendono inadatti per alcuni scambi 1031.
Potenziali inconvenienti per DST
Investimento veramente passivo.
Il pre-imballaggio, la struttura di fiducia e le limitazioni di gestione della proprietà rendono un DST un investimento veramente passivo con un input molto limitato da parte degli investitori.
Periodi di detenzione a lungo termine.
Questi investimenti sono di solito progettati per periodi di detenzione a lungo termine, di solito 5-10 anni; un DST non è quindi adatto per un investitore che vuole solo un posto per “parcheggiare” temporaneamente i suoi soldi in attesa di qualche altro investimento a venire.
Rendimenti potenzialmente inferiori.
Gli investitori individuali che hanno gestito le proprie proprietà possono anche essere utilizzati per meglio del 6% -7% reddito annuo che molti DST offrono.
Ci sono anche, tuttavia, alcuni vantaggi rispetto alle strutture TIC che vengono altrimenti utilizzate per gli scambi 1031.
Vantaggi di DSTs vs. TIC
Nessun coinvolgimento diretto della Banca.
Le banche non sono coinvolte direttamente con gli investitori, in modo da migliorare le strategie di uscita.
Opzione aggiuntiva.
DSTs può fornire un’opzione aggiuntiva che altrimenti non sarebbe disponibile durante il periodo di identificazione di 45 giorni.
No 35-Limite investitore.
La limitazione a 35 investitori applicabile alle strutture TIC non si applica anche agli investimenti DST.
Uno scambio 1031 può essere uno strumento importante per il differimento delle imposte e DST può essere un altro strumento nell’arsenale degli investitori che vogliono approfittare di tali scambi. È importante, però, essere armati di alcune conoscenze di base e l’aiuto di professionisti qualificati.