Texas Agriculture Law

Abbiamo recentemente discusso il trasferimento su Death Deeds in Texas. Se vi siete persi quel post sul blog, clicca qui.

Oggi, ci rivolgeremo la nostra attenzione a enhanced life estate deeds, noto anche come ” Lady Bird Deeds.”A differenza di Transfer on Death Deeds, Lady Bird Deeds (“LBD”) non sono una creazione statutaria, il che significa che non ci sono linee guida statutarie stabilite per quanto riguarda questi documenti. Invece, è la giurisprudenza del Texas che governa l’interpretazione delle LBD, e in realtà ci sono pochissimi casi su questo argomento.

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Che cos’è un LBD? Un LBD è un atto che trasferisce l’interesse di una persona (il “concedente”) ad un altro (il” remainderman”) ma riserva una proprietà di vita a favore del concedente. A differenza di un atto immobiliare vita tradizionale, interesse tenuta vita mantenuto di un LBD include non solo il diritto di occupare e utilizzare la proprietà, ma include anche la possibilità di vendere, trasmettere, locazione, o ipotecare la proprietà senza il consenso dei remaindermen. Il concedente non ha l’obbligo di ottenere il permesso dei remaindermen di intraprendere una qualsiasi di queste azioni e non ha l’obbligo di rendere conto a loro per qualsiasi reddito il concedente riceve. Questa è la distinzione chiave tra un atto immobiliare vita e un LBD.

Chi può eseguire un LBD? Chiunque abbia capacità contrattuale può eseguire un LBD. A differenza di un trasferimento su atto di morte, un agente che agisce sotto una procura può eseguire un LBD. Questa è una distinzione chiave tra LBD e trasferimento su atti di morte.

Cosa può essere trasferito da un LBD? Qualsiasi proprietà reale in Texas può essere trasferito da LBD.

Cosa deve essere incluso in un LBD? Un LBD è semplicemente un atto che include la designazione di remaindermen e la prenotazione della tenuta di vita e dei diritti potenziati al concedente. Può essere sotto forma di un atto di garanzia generale, di un atto di garanzia speciale o di un atto senza garanzia. Come con qualsiasi atto, la descrizione della proprietà che deve essere inclusa nell’atto deve corrispondere all’atto originariamente concesso la proprietà al cedente. La descrizione della proprietà dal distretto di valutazione, ad esempio, può essere insufficiente o inadeguata per soddisfare i requisiti necessari.

Cosa si deve fare con un LBD? Come ogni altro atto, un LBD deve essere eseguito dal concedente, e registrato nei documenti deed nella contea in cui si trova la proprietà.

Un LBD può essere revocato? Sì. Il concedente LBD ha il diritto di revocare la LBD presentando un documento di revoca o presentando un successivo LBD in conflitto. Inoltre, la LBD consente al concedente di mantenere tutto il controllo, incluso il diritto di vendere, regalare o altrimenti trasferire la proprietà. Pertanto, il concedente potrebbe vendere, regalare o trasferire la proprietà durante la sua vita, il che comporterebbe la cancellazione della LBD.

Quali altri diritti sono interessati da una LBD?

• Un LBD non pregiudica il diritto del concedente di rivendicare la proprietà come loro fattoria.
• Una LBD non influisce sulle esenzioni fiscali sugli immobili concesse al concedente (es. esenzione di età superiore a 65 anni).
• Un LBD potrebbe potenzialmente innescare una clausola “dovuta in vendita / trasferimento” in un mutuo o altro prestito. Anche se l’interesse trasferito a un beneficiario è minore e potrebbe essere revocato, un mutuo o altro documento di prestito potrebbe visualizzare l’esecuzione di un LBD e un trasferimento sufficiente a far scattare la clausola dovuta sulla vendita. Questo è diverso dal caso di un trasferimento su atto di morte, perché lì il trasferimento effettivo non avviene fino alla morte, mentre qui, l’interesse rimanente viene concesso all’esecuzione della LBD. Questa può essere una considerazione chiave da considerare quando si determina se utilizzare un LBD o un trasferimento su atto di morte.
• Un LBD generalmente non sottopone la proprietà ai crediti di un creditore del remainderman. Il remainderman non ha alcun interesse nella proprietà mentre il concedente è vivo. Inoltre, se qualsiasi creditore remainderman cerca di agire per quanto riguarda la proprietà, il concedente potrebbe semplicemente revocare la LBD.
• Poiché la proprietà rimane parte della proprietà del concedente, la proprietà riceve un aggiustamento di base intensificato alla morte del concedente. Questo è importante ai fini dell’imposta sulle plusvalenze se la proprietà viene mai venduta.
• Poiché la LBD non è una donazione completa, la designazione di remaindermen non è considerata un evento imponibile ai fini delle tasse sulle donazioni.
• Il concedente LBD si riserva il diritto di riprendere la proprietà, un LBD non deve essere considerato un trasferimento ai fini della penalità di trasferimento Medicaid.
• Eseguendo un LBD, la proprietà in questione non è più considerata parte del patrimonio di successione del concedente, il che significa che la proprietà soggetta a un LBD dovrebbe evitare il recupero della proprietà Medicaid, almeno secondo la legge attuale.

Quale azione deve essere intrapresa dal remainderman alla morte del concedente? Il LBD consente alla proprietà di passare al di fuori del processo di successione. Alla morte del concedente, il titolo della proprietà entra nel remainderman specificato senza passare attraverso il processo di successione. In generale, un remainderman presenterà una dichiarazione giurata o qualche altro documento che notifica che il concedente è deceduto e che la proprietà è stata completamente conferita al remainderman.

Quali sono i pro di LBDs? Il vantaggio chiave di un LBD e lo scopo per cui sono stati creati è stato quello di assistere con la pianificazione Medicaid. Come notato sopra, l’esecuzione e il deposito di un LBD non è considerato un trasferimento per scopi Medicaid. Ciò significa che la penalità di trasferimento Medicaid non viene attivata. Inoltre, poiché la proprietà che passa attraverso LBD non è considerata parte della proprietà di successione del defunto, non è soggetta al recupero della proprietà Medicaid, almeno secondo la legge attuale. Inoltre, l’uso di un LBD consentirà alla proprietà di passare al di fuori del processo di successione.

Quali sono i contro di LBDS? Uno dei più grandi aspetti negativi di un LBD è semplicemente la mancanza di legge del Texas per quanto riguarda questo tipo di atto. A differenza del trasferimento su atti di morte, non esiste uno statuto che disciplini l’uso di LBD e pochissima giurisprudenza su di essi. Non esiste un modulo standard o una guida legale sull’utilizzo di un LBD. Inoltre, poiché non esiste un’autorizzazione legale per questi tipi di atti, una decisione del tribunale potrebbe cambiare notevolmente lo status giuridico delle LBD in qualsiasi momento. Inoltre, come notato sopra, un LBD potrebbe potenzialmente innescare una clausola di due-on-vendita/trasferimento in un mutuo, che potrebbe certamente causare conseguenze non intenzionali per il concedente.