それは不動産投資に来るとき、いくつかのドキュメントは、プロフォーマ不動産シートよりも重要です。 この貴重な文書は、不動産投資家が賃貸不動産の収入の可能性を評価するのに役立ちます。 実際のところ、正確なプロフォーマは、正の毎月のキャッシュフローと負のキャッシュフローの間の決定要因になることができます。 この記事では、プロフォーマードキュメントを分かりやすく説明し、投資物件の比較に関してその重要性を概説します。
不動産のプロフォーマの意味は何ですか？
プロフォーマの概念は、金融の世界から来ています。 これは、特定の資産の現在または予測される財務結果を推定する簡単な方法を示します。 同様の方法では、不動産のプロフォーマは、プロパティのキャッシュフローの投影として機能します。 キャッシュフローの見積もりのほかに、プロフォーマの不動産文書はバイヤーに費用の見積もり、また投資の期待されたリターンを与える。 財産のための組み合わせ損益計算書とキャッシュフロー計算書としてそれを考えます。
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必須コンポーネント
プロフォーマーリアルエステート文書は、よく構造化する必要があり、収益と費用に関連するすべての要素 これは、基本賃貸収入から投資不動産に関連付けられているすべての潜在的なコストにすべてが含まれています。 簡単に言えば、プロフォーマは、あなたがしなければならない潜在的な収入だけでなく、予想される控除や調整の大まかな見積もりを提供します。 以下は、見積不動産文書の必須項目のより詳細な内訳です
収益項目
見積不動産文書の前半は、常に収益項目のために予約されています。 主なものは、基本賃貸収入、欠員の損失、譲歩、信用損失、および費用の払い戻しです。
- 基本賃貸収入：これは、最も単純な形式での賃貸収入の推定です。 この図は、テナントが市場金利を払っていることを仮定します。
- 空室損失：これはプロフォーマ不動産シート上の最高の数字の一つです。 これは、テナント間で発生する失われた収入を表します。 これは、潜在的な収益の損失ではなく、費用として分類されていることに注意することが重要です。
- 譲歩：これは、家主が新しいテナントに与えるインセンティブを指します。 一般的に言えば、これはフリーレントの数ヶ月の形である傾向があります。
- 信用損失：不良債権としても知られています。 これは、支払われていない家賃やその他の種類の収入の投影です。 これは、通常、予想総収入の約2％です。
- 経費の払い戻し:テナントが処理する経費を表します。 これには、固定資産税、保険、および公益事業が含まれます。 この項目は、両当事者間のリース契約の種類によって異なります。
上記の合計は、プロパティが生成できる正味家賃を与えます。 総収入を計算するには、次の収益項目の一部を追加する必要があります:
- 申請料
- 清掃および損害賠償
- 延滞料
- NSF料金
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経費項目
プロフォーマ不動産文書の費用セクションは非常に簡単です。 それはあなたが精通している賃貸不動産費用のほとんどが含まれています。 これには、営業費用、不動産管理手数料、および不動産税が含まれます。
- 営業費用：これらの費用は、賃貸物件の管理に固有の幅広い費用で構成されています。 これらのいくつかは維持および修理、実用性および屑の処分のような他のさまざまな費用を含んでいます。 修理および維持費は、特に、かなり重要である場合もある。 よく維持された特性に投資しても、賃貸収入の部分は潜在的な修理をカバーするために置かれなければならない。
- 不動産管理手数料：不動産投資家の大半は管理会社を雇います。 これらの企業は、家賃の収集だけでなく、修理やメンテナンスを処理します。 プロのプロパティマネジメントを雇うのコストは、プロパティの賃貸収入の約3％から8％です。
- 不動産-固定資産税: すべてのタイプの財産は、地方税および政府税の対象となります。 ほとんどの場合、これらの税金は、財産の全体的な価値のわずかな割合で構成されています。 さらに、これらの税金は、プロパティの値が高く評価するにつれて、毎年増加する傾向があります。
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プロフォーマ不動産文書を分析するときに注意すべきこと
投資不動産の現実を反映していないプロフォーマ不動産シートに出くわすことは珍しいことではありません。 実際には、いくつかの非倫理的な売り手、エージェント、およびブローカーは、買い手を誤解させるために人手不足の戦術を利用することができます。 ここでは、すべての初心者の不動産投資家が知っておくべき二つの赤い旗があります:
- 不完全なプロフォーマ:これは非常に基本的なようである何人かの特性の販売人はいくつかの重大な項目を省略することを単に選ぶ。 プロフォーマのこのタイプの対象者層は、洗練されていないか、初心者の投資家です。 これの例は費用を含まないで賃貸料収入そして感謝を展示するPro Formaである。 言うまでもなく、費用を考慮せずに正確なキャッシュフロー分析を行うことは実現可能ではありません。
- 過度に複雑なプロフォーマ：プロフォーマ不動産シートは、シンプルで分析しやすいものでなければなりません。 けれども多くの販売人および代理店は彼らのPro Formasをできるだけ複雑にさせるための協調された努力をする。 この戦術の目的は、買い手を混乱させ、収益と費用の間の線をぼかすことです。
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買い手のプロフォーマと売り手のプロフォーマの違い
不動産売り手の目標は、不動産買い手の目標とは異なります。 売り手は、買い手が有利な投資不動産を探しているのに対し、可能な限り最高の価格で不動産を売却しようとしています。 結果として、売り手が生産するプロフォーマは、常にいくつかの重要な費用を光沢します。 これはバイヤーが彼らの自身のPro Formaがなぜあるべきであるか理由である。 正確な見積もりと予測は、文書にすべての費用が組み込まれている場合にのみ可能です。
金融投影ツールの場合と同様に、プロフォーマは将来をフェイルプルーフで見ることはできません。 実際には、いくつかの予期せぬ要因は、紙の上で完璧に見える投資不動産を酸味することができます。 そうは言っても、正確なプロフォーマドキュメントは、収益性の高い投資不動産を見つけるのを助けることに長い道のりを行くことができます。