不動産の減価償却は、何らかの原因による不動産の価値の損失です。 未収減価償却は、既に発生している減価償却です。 この価値の損失は、改善の新しい交換コストとその市場価値との差に等しい。 減価償却は、建物の物理的な摩耗、建物の機能的な問題、またはプロパティに影響を与える場所の問題が原因である可能性があります。 未収減価償却費を推定した後、プロパティ上の建物（複数可）の交換（または再生）コストからそれを差し引くことができます。 結果として得られる数値は、改善の減価償却コストです。
のMatt Jonesによる”フェンスを通して見られる美しい庭のある大邸宅への入り口は、物理的、機能的、および場所的な影響が悪化すると、財産の改善が減価 減価償却には次の3つのタイプがあります。: 物理的な劣化、機能的陳腐化、および外部陳腐化。 建物およびその機器の物理的劣化には、物理的な消耗、崩壊、腐敗または腐敗、または要素によって引き起こされるあらゆる種類の物理的損傷が含まれ 機能obsolescencerefers建物で見つけられる不足、superadequacies、または単に望ましくない特徴に。 外部陳腐化は、プロパティに影響を与える外部の不利な条件に起因しています。
資産は、三つのタイプの減価償却のいずれかの組み合わせに苦しむことができます,またはそれは全く減価償却に苦しむことはありません. しかし、ブランドの新しい場合を除き、建物はおそらく減価償却費のある程度を負担しています。 ショールームの床を離れて運転される真新しい車のように構造は造られる時価値を失い始める。
物理的劣化と機能的陳腐化は、さらに二つのサブカテゴリに分類されます：硬化性減価償却と不硬化性減価償却。
硬化型減価償却とは、経済的に修正可能な価値の損失を指します。 言い換えれば、問題を解決するためのコストは価値の損失よりも小さいので、問題を解決することは経済的に理にかなっています。
不治の減価償却とは、物理的に治癒することが不可能であるか、または治癒する価値があるには高価すぎる減価償却の項目を指します。 問題を解決するためのコストが問題によって引き起こされる価値の損失を超える場合、それを修復することは経済的に意味がありません。
物理的な劣化
物理的な劣化は、要素の年齢と行動のすべての原因からの価値の損失です。 これは、消耗、崩壊、腐敗または腐敗、または要素による物理的損傷など、多くの原因によって引き起こされます。
建物上のこれらの様々な要素からの消耗は、その建物に影響を与える物理的な劣化を説明します。 例えば、カーペットの上を歩くことは、最終的にそれを身に着けています。 暖房および冷却装置は結局余りに身に着けている。 紫外線日光、風および水の摩耗のような時々自然発生する要素は、特性で。 嵐、極端な温度、地震、シロアリ、大工アリ、および洪水は、すべて物理的に特性に影響を与えるために様々な程度で動作します。 火、爆発、芸術破壊行為、および無視はまた特性に有害な物理的な効果をもたらします。
硬化性の物理的劣化を示す特性部品は、経済的に修理または交換することができます。 これは延期された維持および容易に修理可能な項目を含んでいる。 延期された維持は維持の欠乏による修理を必要としてある項目を示します。 屋根の修理や交換、塗装、建物のメンテナンス、床カバーの交換、強制空気ヒーターの交換などの項目は、硬化性の物理的な劣化の典型的な例である項目です。
不治の病である物理的な項目は経済的に取り替えられか、または修理することができません。 不治の物理的劣化は、典型的には、建物全体の寿命のために持続すると予想される構造部品で発生します。 基礎、フレームワーク、壁、石工および導管組織のような構造部品は通常不治考慮される。 不治の物理的な劣化が明らかである場合、それはそれを修復しようとするのではなく、建物を取り壊すために、経済的な観点から、より理にかなってい
評価者は、経済的考慮に基づいて部品の物理的劣化を分類します。 構造部品が同様のレートで減価償却されることはめったにないため、鑑定士は、短命または長命のいずれかとして、持続すると予想される時間の長さに 短命の項目は改善の経済的な生命の間に取り替えられると期待される部品である。 長寿命のアイテムは、建物自体と同じくらい長く続くと予想される改善の構成要素です。 ペンキ、床の敷物および据え付け品は建物の基礎が長命の部品の例である一方、短命項目の例である。
機能的陳腐化
機能的陳腐化とは、対象プロパティ内のアイテムまたは機能に起因する減価償却費のことで、もはや有用または機能的ではありません。 この損なわれた特徴は全体の特性のための価値(下落)の損失で起因する。 機能的陳腐化は、市場の要件の変化によって部分的に引き起こされ、時代遅れの建築設計、レイアウトの問題、近代的な設備の欠如、およびsuperadequacyを含むいく
歴史的に、いくつかの興味深い建設スタイルの変更が行われています。 50年前に建てられた家は、当時の人々に魅力的だったかもしれませんが、今日では、スタイルは時代遅れと退屈と考えられるかもしれません。 かつて望ましいと考えられていた華やかな成形と彫刻は、今日は時代遅れかもしれません。
レイアウトの問題。 鑑定士は、社会の嗜好や嗜好が時間の経過とともに変化することを認識しなければなりません。 一度に、リビングエリアは台所から完全に独立していて、大きな部屋や開放的な流れの概念は珍しい概念でした。 家族は通常、一つの車を所有していたので、あまりにもずっと前に、一台の車のガレージは完全に適切でした。 今日、1台の車のガレージが付いているより古い家はまだ見つけることができるが頻繁に2台の車のガレージが付いている同じような家よりより少しのために販売する。
時代遅れの機能や機器も、機能的な陳腐化の例です。 今日、コンピュータは私達の生命のあらゆる面を支配し、インターネットはとどまることをここにある。 コンピュータとインターネットの機能なしで構築された任意の家は、機能的に廃止されたと
近代的な施設の欠如はほとんどの場合治癒可能であるが、治癒するためのコストは財産価値に対する利益に対して測定されなければならない。 市場で評価される現代設備を加えるとき、価値への通常強化は取付けの費用を相殺する。
今日の市場は価値を最大にするためにある特定の現代台所および浴室を要求する。 例えば、古い家はしばしば食器洗い機を持っていません。 食器洗い機のない家は販売されますが、以下のために販売されます。 設置費用が食器洗い機が貢献するものよりも少ない場合、陳腐化は治癒可能です。 それ以上の場合、それは不治です。
空調は、現代の利便性として、市場の文脈の中で測定する必要があります。 砂漠では、エアコンがない家は間違いなく不利です。 しかし、ビーチでは、エアコンは不可欠ではありません。
Superadequacy（または過度の改善）は、プロパティに必要なものよりも大きすぎるか、または高品質の機能です。 機能を追加するためのコストは、機能によって貢献された値よりも多くなります。 Superadequaciesの例は1,200から1,800平方フィートまで及ぶ家の地域の真中の10,000平方フィートの家、寝室の余分な数、または1フィートの厚い、木製組み立てられた外壁を含
外部陳腐化
外部陳腐化は、プロパティの外部にある影響がそのプロパティに悪影響を与える場合に発生します。 これらの外部の影響は、位置的または経済的である可能性があります。
場所的陳腐化は、対象財産の物理的な位置と負の影響に近接することによって引き起こされます。 高速道路や空港などの交通量の多い騒音は、位置の陳腐化を引き起こす可能性があります。 酪農場や下水処理場など、不動産の外部からの定期的な煙、ほこり、および有害な臭いも、不動産の価値に悪影響を及ぼす傾向があります。
経済的陳腐化は、地域経済の変化が対象財産の価値に影響を与える場合に発生します。 いくつかの都市は、一つの主要な産業や雇用主に依存しています。 業界がシャットダウンしたり、雇用者が今までに移動した場合、不動産価値に壊滅的な影響が生じる可能性があります。
好ましくないゾーニング条例、環境規制、または使用を制限するその他の立法上の決定も、外部の陳腐化を引き起こす可能性があります。 これらの要因は、プロパティ自体に外部から発信されるので、彼らは外部の陳腐化と考えられています。
外部陳腐化は、不動産に影響を与える不利な条件が対象の外部にあり、所有者が自分の財産にない不利な条件を変更するためにお金を費やすこと 高速道路や近くの空港の移転などの変更は、単に経済的な意味をなさず、ほとんどの不動産所有者の財政的手段をはるかに超えています。
未収減価償却費の計算方法
未収減価償却費の計算方法には、硬化コスト法、経済年齢-生活法、修正年齢-生活法、内訳法（または観察条件法）、売上比較法
未収減価償却は、土地が減価償却されないため、改善のみのために計算されることに注意してください。 土地は、その市場価値でコストアプローチに因数分解されます。 土地の価値はすでに市場価値にあるので、土地の価値に追加の控除をすることは、価値に悪影響を与える条件に対して二重に罰せられることにな
コスト-トゥ-キュア-メソッド
コスト-トゥ-キュア-メソッドは、減価償却費を計算するための最も基本的で簡単な方法です。 これは、観察された繰延メンテナンスと評価時の現在の建物コストの適用に基づいています。 その基本的な前提は、アイテムを交換するために必要なコストは、減価償却費のために失われた金額であると述べています。
この方法を用いて物理的劣化を推定することは比較的容易である。 床材のようなある特定の項目が身に着けていれば、これらの項目を修理するか、または取り替える費用を推定することは頻繁に物理的な悪化の信 階段を交換する必要がある場合は、未収減価償却の額は、それを達成するためのコストです。 屋根を交換する必要がある場合、未収減価償却額は、労働および材料を含む、それを行うためのコストです。
この方法は、硬化性の機能的陳腐化を計算するために使用されます。 一般に、機能的問題が新規または新しい特性を含む場合、機能的問題を解決するためのコストが推定値として使用されます。 古いプロパティでは、治癒するためのコストマイナス交換されているアイテムの残りの値は、損失を決定する方法です。
この方法の制限
この単純化された方法では、品目の100%の減価償却のみが許可されます。 方法を治す費用は取り替えを必要とする前に真新しいではないが、まだ年が残っている屋根のような部分的な下落がある項目を、取扱うとき非常に
経済年齢/生活方法
未収減価償却を計算する経済年齢/生活方法は、構造の有効年齢とその経済寿命を比較します。 また、直線法または年齢/生活法として知られている、このメソッドは、住宅の鑑定士によって最も頻繁に使用されます。 この方法では、同額の未収減価償却が、構造の経済的寿命の毎年に起因する。 有効年齢が推定され、構造に割り当てられ、残りの経済的寿命が決定される。
age/life methodでは、改善の有効年齢とその総経済寿命の比率に、それらの改善の現在の再生または交換コストを乗じたものである。 結果の数値は、対象プロパティの未収減価償却です。
この方法を使用して未収減価償却を計算する式は、未収減価償却=実効年齢を経済的寿命時間交換/再生コストで割ったものです。
有効年齢が15年、経済寿命が70年であり、年代順では50年であるにもかかわらず、残りの経済寿命は55年であると言える。 この構造はまだ長くて有用な寿命が残っています。
この方法の制限
経済年齢/生活法は比較的計算が簡単ですが、未収減価償却のすべての項目をまとめているため、未収減価償却の見積もり全体 この方法の重大な弱点は、未収減価償却の治癒可能な項目が未収減価償却の不治癒的な項目とは別に扱われないことです。 また、建物内の特定のアイテムは、構造の総経済寿命よりも短い残りの経済寿命を持っていることを認識していません。 この方法は、物理的、機能的、および場所的な陳腐化を説明しますが、未収減価償却の異なる種類を区別しません。
変更された年齢/生命方法
変更された年齢/生命方法では、減価償却費の治癒可能な物理的および機能的項目が特定されています。 これらの項目をすべて治す費用は改善の再生か交換費用から控除されます。 その後、age/lifeメソッドから導出された比率に残りのコストを掛けて、他のすべての原因からの未収減価償却の見積もりに到達します。
この方法の制限
この方法では硬化性のある項目が認識されていますが、他の建物の部品の残りの経済的寿命の違いは考慮されていません。 この方法はもう少し正確ですが、経済年齢/生活方法と同じ仮定に基づいています。 両方の方法は、単一の年齢/寿命比が改善のすべてのコンポーネントに適用できると仮定します。
内訳法
内訳法または観察条件法では、評価者は、各タイプの未収減価償却を個別に分析し、それぞれの金額を測定し、個々の見積もりを合計して未収 その後、未収減価償却費の合計が再生または交換費用から差し引かれます。
減価償却費が交換費用から差し引かれる場合、交換時に現在の機器や材料が使用されるため、古い機器や材料に起因するものなどの機能的陳腐化
その名の通り、鑑定人は、構造の様々な構成部分の状態を観察し、価値の損失に苦しんでいない新しい適切に計画された構造と比較して、劣化（または価値の損失）の割合を現状のまま観察する。
この方法では物理的劣化と機能的陳腐化を測定することができますが、この方法で成功するには経験と現在の建物コストに関する最新の知識が必
販売比較手法を使用した市場抽出
鑑定士は、販売-再販分析、ペア販売分析、抽出方法などの販売比較手法を使用した市場抽出を使用して、減価償却費 彼らは、すべての売上高の販売価格が本当に市場を示していることを確認する必要があります。 貸付け金の割引ポイントのような販売人の刺激、前払いされた自家所有者の連合料金、リベート、販売人支払われた閉鎖の費用、販売に含まれている個人 通常、販売価格に影響を与え、結果に影響を与える可能性があります。
売却-転売分析
売却-転売分析では、比較的短期間で売却-転売した物件を分析します。 比較的短い期間で二つの公開市場、腕の長さの販売を持っていた安定した市場でのプロパティを見つけることによって、価格の違いは、そのプロパティの変更に起因する可能性があります。
ペア販売分析
ペア販売分析では、同じ市場で同じ期間に販売されている二つの類似した特性が分析されます。 販売が公開市場、腕の長さの取引である場合、価格の違いは、二つのプロパティ間の物理的な違いに起因する可能性があります。 その物理的な違いを特定できる場合、その違いに対する市場の反応を特定することができます。
抽出
土地価値の計算に使用される同名の方法と同様に、抽出により、鑑定士は、最近販売された比較対象の新しいコストを推定し、それらの比較対象の販売価格を差し引いたものと、取引における土地の価値を差し引いたものを推定することにより、対象不動産の改善の減価償却額を決定することができる。
armの長さの取引は、購入者が認識した未収減価償却額を明らかにするため、抽出は市場を正確に読み取る方法です。 市場から抽出できるサンプルが多いほど、組み立てられたデータの信頼性が高くなります。 分析される同等の売上高の中で、相関関係は適切な割合に到達するようにする必要があります。 同様の同等の売上高では、未収減価償却の割合を対象物件に直接適用することができます。
鑑定人は単にこの方法で市場を読んでいるので、未収減価償却のすべての原因—物理的劣化、機能的陳腐化、および経済的陳腐化が含まれています。 未収減価償却の一つのソースを分離する必要があった場合は、抽象化方法のさらなる適用を使用することができます。 鑑定人は、他の適切な方法によって、ソースの二つに起因する未収減価償却を推定し、その後、未収減価償却の合計額からそれらのソースに起因する未収減価償却の額を減算することができます。 差額は、1つの分離されたソースに属する未収減価償却額になります。
収益資本化方法
減価償却費は、収益物件については異なる方法で計算しています。 代わりに、減価償却費の金額を合計し、新しい推定コストからその金額を減算するのではなく、鑑定士は、減価償却の原因となっている項目に起因する この技術が機能するためには、対象は収入を生み出す財産である必要があります。
所得資本化法は、同じ影響欠陥の有無にかかわらず、同様の所得生産特性を見つける必要があるため、市場抽出法に似ています。 これらの特性が分離されると、欠陥の影響を分析して、未収減価償却の原因を決定することができます。 この方法は、価値の全体的な損失を推定するために、その収入に市場由来の資本化率を適用することによって、しかし、さらに一歩それを取ります。