だから、あなたは試してみて、あなたの家を自分で販売し、不動産販売手数料を節約したいですか？ このプロセスは、”所有者による販売のために”またはFSBO（”フィズ-ボウ”と発音）として知られており、それのために行くことは、あなたがサイコロの重大なロールに従事しようとしていることを意味します。 多くの売り手は、問題なくFSBOプロセスを正常に締結することができます。 他の多くの売り手は、彼らがそれを試みたことがないことを望むでしょう。 このFSBOページの目的は、どちらか一方を納得させることではなく、単にFSBOプロセスの最初から最後までの簡単なガイドを提供することです。 免責事項については、
このwebページは、FSBO販売で遭遇する可能性のある、または遭遇する可能性のあるすべての包括的な説明であることを意図したものではありません。 その非常に定義によって、各不動産プロパティは一意であり、対処する独自の特定の問題があります。
このページに記載されているすべての説明はノースカロライナ州の法律および慣習に基づいており、特定の習慣および手順はノースカロライナ州内の郡
この要約には、ノースカロライナ州外の不動産販売に適用または使用すべきものはありません。
この要約の目的のために、我々は住宅が販売されていると仮定しているが、同じ基本原則のいくつかは、ノースカロライナ州に位置する空き地、住宅賃貸住宅、またはその他の非商業用不動産に適用されるべきである。
訪問者が弁護士との個人的な接触を確立し、弁護士と訪問者の両方が弁護士とクライアントの関係を確立することに同意するまで、当事務所と当サイトの訪問者との間に弁護士とクライアントの関係は存在しません。 私たちは、将来のクライアントからの電子メールを歓迎しますが、私たちの弁護士のいずれかに電子メールを送信すると、弁護士とクライアントの関係
FSBOステップ1:価格を設定する
最初のステップは、販売のためのプロパティを評価することです。 ここでは、試してみて、プロパティについてのあなたの感情を分離し、買い手がそれを見るだろうとして、プロパティを見てください。 これは、それが聞こえるよりもはるかに困難です。 ほとんどの人々は彼らの家が実際にあるより多くのすばらしく、価値があることを考える。 あなたは、このような類似のプロパティの種類は、あなたの近所で販売しているような要因を考慮する必要があり、どのくらいのために販売されたプ 不動産の専門家は、このプロセスを”市場分析”と呼んでいます。”市場分析は、通常、潜在的な売り手に地元の不動産の専門家によって提供される無料のサービスです。 市場分析に関連付けられている希望と期待は、売り手はその後、不動産の専門家との販売のためのプロパティを一覧表示されますということです。 それはFSBOを放棄し、不動産の専門家とプロパティを一覧表示するには遅すぎることはありません！
あなたは様々な不動産の専門家から市場分析を収集することにより、あなたの財産の販売価格を設定しようとすることができますが、あなたが何をしているかを事前に不動産の専門家に言わない限り、これは本質的に不正で不公平なようです。 また、税務署は、少なくとも最後の郡の再評価のように、あなたと周囲のプロパティが価値があると考えているかを確認するために、オンライン税務署 価値を確立するもう一つの方法は専門の住宅の鑑定士を雇い、また認可された家の検査官によってされる”先制”家の点検を持っていることを考慮す あなたは、鑑定士や検査官が絵に戻ってくるFSBOプロセスで後に表示されます。
FSBOステップ2:広告
販売価格を設定したら、今、あなたはあなたの販売についての単語を取得する必要があります。 これは不動産の専門家が実際に彼らの任務を得るところである。 彼らは手ごわい複数のリストサービス（MLS）を所有し、実行します。 MLSの機能は、不動産の専門家の広い範囲は、あなたの財産について知り、興味のあるバイヤーにそれを示すことができるように、お住まいの地域のすべての不動産の専門家の間であなたの財産の販売の詳細の言葉を広めることです。 インターネットにアクセスしている場合は、あなたの地元のMLSにあなたの財産を得ることができるFSBO売り手に利用可能ないくつかの有料サービスがあ
多くのFSBO売り手は、mlsとオンライン広告をバイパスし、新聞や雑誌広告などの伝統的な直接方法を使用して単に宣伝し、庭にFSBOサインを置く
FSBOステッ 不動産の専門家を雇うとき、彼らはバイヤーに会い、それらに家を示す。 あなたの仕事はあなたの不動産の専門家によって指示されるように家を提示可能に保ち、邪魔にならないようにし、あなたの不動産の専門家によ あなたがFSBOに行くとき、すべてはあなた次第です。 ここにのために見るべきある潜在的な事の短いリストはある:(a)ブラウザ-ちょうど拾い読みし、あなたの家を買う意思がないたいと思うそこに多くの人々がある。 彼らの機能は、あなたの時間を無駄にすることです;(b)ナットケースや犯罪者-被害者を探してそこに捕食者もあります; そして、（c）あなたの家を買う余裕がない人-多くの人々、特に初めての住宅購入者は、余裕があるよりも多くの家を購入したいと思っています。
いくつかの常識的な予防措置を取ることによって、これらの問題のいくつかを削減することができます。
予定のみの上映を使用する
事前に とりわけ、将来の買い手の意図を決定する。 購入資源について調べなさい。 事前資格取得の手紙を入手してください。 あなたの将来のバイヤーは評判の良い住宅ローンの貸し手と働いているし、貸し手は、彼らが余裕ができるどのくらいのローンとどのようなローンを得るこ それは他の多くの要因に依存するので、事前資格の手紙は、資金調達の保証ではありませんが、それは良いスタートです。
見込み客と一人になることはありません
可能な緊急事態のためのショーの間に便利なあなたの携帯電話を持っています。
FSBOステップ4: 必要な開示
契約を締結する前に(以下のFSBOステップ5)、ノースカロライナ州の販売に必要な三つの基本的な売り手の開示があります。 最初の開示は、ノースカロライナ州の住宅不動産開示声明です。 ノースカロライナ州一般法令第47章Eは、このフォームに必要事項を記入し、彼らのバイヤーにそれを与えるためにすべての売り手が必要です。 このフォームは、North Carolina Real Estate Commission
The North Carolina Residential Property Disclosure Statement
のウェブサイトからAdobe Acrobat形式でダウンロードできます。 “いいえ”の答えは、あなたが問題を認識していないことを意味します。 「表現なし」の回答は、あなたが何かを証明していないことを意味し、はいまたはいいえであり、契約の「現状のまま」の声明に似ています。 “表現”の答えが販売人のために最も安全の間、バイヤーにそれは諺の赤旗を振ることのようであるかもしれない。
第2の開示は、ノースカロライナ州一般法令47Eでも要求されており、
鉱物および石油およびガスの権利の義務的開示である。
第三の開示は、家の年齢に依存します。 家が1978年前に建てられた場合、売り手はまた、買い手に鉛塗料開示ファクトシート/パンフレットと鉛塗料開示フォームを与えるために必要とされます。 ファクトシート/パンフレットおよび開示フォームは、連邦政府のwebサイト
The Lead Paint Disclosure Pamphlet
The Lead Paint Contract Disclosure Form
FSBOステップ5:契約の作成
売り手と買い手が販売条件に同意したら、交渉されたすべてのものは書面に入れ、売り手と買い手の両方によって署名されなければならない。 不動産の販売のための口頭か”握手”の契約はノースカロライナで強制力がないし、抵当貸方は書かれた契約なしでバイヤーに貸付け金をしない。
1977年以来、ノースカロライナ州の不動産契約を締結するための標準的なフォームは、ノースカロライナ州弁護士協会フォームNo.2（ノースカロライナ州全米リアルター協会加入者標準フォームNo.2としても知られている）であった。 このフォームは「購入および契約の申し出」と題されており、買い手と売り手の両方によって署名されると、完全に拘束力のある契約になります。 契約書は、ノースカロライナ州の弁護士と不動産の専門家の間の共同の努力として著作権で保護されているため、インターネットのダウンロードには FSBOの販売人はノースカロライナの弁護士か全米リアルター協会加入者からの形態の空白のコピーを保証できるかもしれないが私達の推薦はFSBOの販売人がノースカロライナの不動産の代理人との関係を確立することである。 弁護士は、契約プロセスの上に行くためにFSBOの売り手と会うことができます,それは完全に弁護士が契約の最終版を起草することを理解されてい
数千ドルがかかっているので、契約書の起草は軽く取られてはいけません。 何度もバイヤーおよび販売人は口頭で可能な問題すべてを考慮しないで販売の言葉を交渉し、形式的な契約にこれらの言葉を置くように代理人を よりよい練習は代理人に最初に会った販売人のためであり、そしてバイヤーおよび販売人は同意するために問題のチェックリストを使用して交渉を遂行し、次に代理人に文書化され、署名された契約に一致を形式化させてもらう。
ここでは、ノースカロライナ州の不動産住宅販売契約を起草する際に対処する必要がある問題のサンプルチェックリストです:
名前：買い手と売り手の正しい名前
個人財産の項目：個人財産のどのような項目が家に滞在されますか？ 個人的な財産は、家に固定されておらず、売り手が削除して彼と一緒に取るかもしれないものとして定義されています。
購入価格：全体的な購入価格の金額、およびその価格がどのように支払われるか。 例えば、家がpurchase200,000の総購入価格のために販売すれば、販売人は閉鎖で支払われるべきbalance198,000のバランスが付いている2 2,000沈殿物を、頼むかもしれない。本格的なお金の預金: どのくらい、そして誰がそれを保持しようとしていますか？
デューデリジェンス料：2011年から使用されている最新の契約フォームは、買い手がいつでも理由を与えることなく契約を終了できる期間を設定します。 “デューデリジェンス”手数料は、この時間を”購入”するために売り手に買い手によって支払われます。 売り手の観点から、デューデリジェンス料は、デューデリジェンス期間が長くなるほど高くする必要があります。
資金調達不測の事態：これらは、契約の形で使用されていました。 今、彼らは買い手のデューデリジェンスの時間枠の一部です。 ＜2010年＞決算短信: 買い手は、割引ポイントのために、または買い手の閉鎖費用の一定の一定量のために支払うために売り手を依頼し、契約にこれらの支払いを書き込む 売り手はそのような条件に同意することができ、合意された金額は閉鎖時に売り手の収入から差し引かれます。 時には、売り手は、購入価格がその金額を支払う際の”損失”を補うのに十分な量で増加していることを条件として、数字に同意するでしょう。 これは、プロパティが増加した購入価格の少なくとも量のために評価することを提供し、許容されます。
検査権：プロパティが”現状のまま”販売されていない限り、買い手はプロパティが構造的に健全で、プロパティを閉じる前にシロアリから自由であるこ 上記のFSBOステップ4で言及されている不動産開示は、購入者に対する保証または保証ではなく、購入者がそれを購入する前に家をチェックアウトす 限られた例外を除いて、使用された家を買うことは使用された車の購入に類似している-閉鎖が起こると、販売人に対して事実上実質の手段がないので、バイヤーはバイヤーが購入しているものから十分に点検する必要がある。 ノースカロライナ州のフォーム契約は、買い手が閉じる前に検査の特定の権利を可能にする規定を含むために使用されます。 新しい契約フォームは、デューデリジェンス期間に、資金調達のように、これらを置きます。
閉店：いつ閉店するのですか？ 不動産の所有権はいつ買い手に渡されますか？ どの位バイヤーは彼の貸付け金を一緒に得る必要があるか。
不文の契約なし：標準契約の対象とならないその他の特別な条件または契約はありますか？
FSBOステップ6:契約から終了まで
契約が完全に合意され、書面化されたら、買い手、売り手、買い手の貸し手、および本格的な預金を保有する人のために、少な バイヤーはそれから資金調達および点検のような条件すべてを、満たすために彼の最もよい信頼の努力を使用するように要求される。 住宅ローンのプロセスは、プロパティと借り手に応じて、六週間に一週間からどこでも取ることができ、買い手が閉じるために必要な住宅ローンのために 資格に影響を与えるものは、借り手の実際の信用報告書、貸し手によって選択された鑑定人がプロパティに割り当てる値、および購入者が購入価格と融資額の差を補うために手に持っている利用可能な現金である（ただし、これらに限定されない）。
デューデリジェンス期間中、買い手はすべての資金調達、検査、およびその他の決算の詳細を解決する必要があり、買い手と売り手はこのデューデリジェンスに起因するすべての問題を解決する必要があります。 契約の署名と閉会日の間のいくつかの時点で、住宅ローンの資格プロセスが完了します。 バイヤーが抵当貸付け金のために修飾すれば、閉鎖日はバイヤー、貸方およびバイヤーの閉鎖の代理人の間で置かれる。
ノースカロライナ州での閉鎖は、一般的に、買い手によって選択され、貸し手によって承認された認可された弁護士の事務所で開催されています。 ﾂつｨﾂ姪”ﾂつ”ﾂ債ﾂづｭﾂつｹﾂつｭﾂつｾﾂつｳﾂつ”ﾂ。 FSBOの販売では、販売人およびバイヤーは閉鎖日の閉鎖の代理人のオフィスで現われ、閉鎖文書のすべてに署名する。 売り手は、買い手に保証証書を提供し、ノースカロライナ州の物品税スタンプと売り手が支払うことを契約によって合意したその他の費用の支払いに責任を負うものとします。 また、閉じるために、売り手は買い手に提供することができるようにする必要があります”市場性のあるタイトル、”これは、閉鎖弁護士によって行われたタイトル検索は、売り手が”許容可能な係争”と買い手に明確なタイトルを提供することができることを明らかにすることを意味します（制限的な契約、一般的な地役権など）。). タイトルの調査が販売人に特性のuncancelled抵当、判断、未払い税または他の”容認できない係争”があることを示せば、閉鎖の代理人は支払をするか、満たすか、または別の方法で受け入れられない係争を取除くために販売人との整理を、閉鎖によってする。 まだ支払われていない現在の年の税金、または住宅所有者協会のための必須の評価のような特定の許容可能な債務は、売り手が負担の売り手のシェアを支払っているように、閉鎖時に買い手と売り手の間で日割り計算され、買い手はその後、売り手からの負担を前提としています。 これらのペイオフと調整のすべては、HUD-1決済明細書として知られている文書に反映されます。 HUD-1は、買い手と売り手の費用とクレジットのすべてを箇条書きにし、閉鎖が完了したときに買い手が必要とする純資金と売り手に支払われる純資金 買い手と売り手の両方がサインオフし、HUD-1に同意します。
すべての書類が署名されると、クロージング弁護士は買い手からクロージング資金を収集します。 資金は、north Carolina Good Fands Settlement Actで要求されているように、銀行振込、認定資金、現金、またはその他の「現金同等物」資金の形でなければなりません。 閉鎖の代理人が彼に閉鎖資金の正しい量そしてタイプがあり、すべての文書がきちんと署名され、公証されたこと満足すれば、閉鎖の代理人はタイトルを更新し、行為の郡登録簿で文書を記録することを進む(特性が置かれる郡で)。 閉鎖の代理人は販売人にこれのすべてがされるまで純売上高を配らない。 FSBOの販売人は販売人が適度に販売人の純収入の点検を受け取ると期待できるとき閉鎖の代理人を頼んで確実である必要がある。
エピローグ
私たちは今、FSBO黄レンガの道を簡単で単純な散歩をしました。 あなたの実際の走行距離は、FSBOの販売は簡単で痛みのない、または困難で複雑なことができると言うことである、異なる場合があります。 がんばろう！