デラウェア州1031取引所の法定信託
私たちは、1031取引所が納税者に財産の移転時に税金を延期する機会を提供する方法についての別の記事で書い また、共通の構造でのテナントが1031の交換をどのように容易にするかについても議論しました。 ここでは、別のアプローチ、デラウェア州の法定信託の使用について説明します。
内国歳入法第1031条に基づく同種の取引所を正常に完了させるためには、いくつかの重要な課題が存在する。
Like-Kind Exchange Challenges
- 適切な交換物件を見つける
- 不動産のデューデリジェンスを実行する
- 元の不動産の債務額を置き換えるための銀行融資を確保する
- 45日以内に不動産を特定する
- 180日以内に購入を正常に閉じる
- 単独所有の財産は、そのような場合に財産管理を契約することは高価すぎるか、実用的でない可能性があるため、所有者が実践的な財産所有者である 有限責任組合または有限責任会社は、1031交換処理の対象とならない
特定の状況において、不動産を所有するデラウェア州法定信託（DST）の受益者は、第1031条の目的のために、そのような不動産に対する直接の関心を所有していると扱われる。 この決定は非常に事実に固有のものですが、一般的に次のことが必要です：
信託は受益者の財産を保護するためのものでなければならず、管理者が信託の投資を変更する権限はありません。
この点は重要です; マネージャー/受託者は非常に限られた力を持たなければなりません;不動産の文脈では、これはそれができないことを意味します:
- 不動産の処分または新規取得;
- リースの再交渉;
- 新規リースの締結;
- 債務の再交渉;
- 投資家からの資本拠出を受け取る;
- 現金送金を投; または
- 法律で要求されていない不動産に軽微で非構造的な変更を加える
マスターリースは、真のリースであり、資金調達の形態ではない
賃貸人は、リース期間中に残っている不動産に対して、最小限の無条件の”リスクのある”投資を行わなければならない。 サブ賃借人のグループのメンバーは、その時点で現在の公正市場価値よりも低い基礎となる財産を購入するオプションを持つことはできません。 サブ賃借人のグループのメンバーは、取得ローンまたは保証を行うことはできません。 賃貸人は、取引から利益を得ることを期待しなければなりません（税額控除とクレジットを除いて）。
所有者は、信託の”付与者”として扱われなければならない
所有者は、そこに利息を購入する以外の理由で信託に現金を譲渡することはできません。
信託は、受益者とは別の事業体として認識されなければならない
dstの受益者の債権者は、DSTが保有する財産に対して直接請求を主張することはでき; これらの所有者は、企業の株主に適用されるのと同じ個人的責任の制限をDSTの行動から受ける権利があります。dstは、企業として訴えるか、または訴えられ、投資目的のために形成することができます。 これらの権限と特権により、IRSは、DSTはコード目的でその所有者とは別の事業体であると結論づけました。
他にも要件がありますが、適切に構造化されたDSTは一般的にそれらを満たしています。 すべての要件が満たされている場合、DSTの所有者は、基礎となる各プロパティに分割されていない分数利息を所有しているものとして扱われ、1031取引所
Dstには明らかにいくつかの欠点があり、一部の1031の交換には適していません。
DSTsに潜在的な欠点
真に受動的な投資。
事前包装、信託構造、および不動産管理の制限により、DSTは投資家からの入力が非常に限られている真に受動的な投資になります。
長期保有期間。
これらの投資は通常、長期保有期間、通常は5-10年のために設計されています。DSTは、他の投資が来るのを待っている間に一時的にお金を”駐車”する場所を望んでいる投資家には適していません。
自分の物件を管理している個人投資家は、多くのDstが提供する6％-7％の年収よりも優れている可能性があります。
ただし、1031の交換に使用されるTIC構造よりもいくつかの利点があります。
TICs
直接銀行の関与はありません。
銀行は投資家に直接関与していないため、出口戦略が強化される可能性があります。
追加オプション。
DSTsは、45日間の識別期間中には利用できない追加オプションを提供する場合があります。
35-投資家の制限はありません。
TIC構造に適用される35人の投資家への制限は、DST投資にも適用されません。
1031取引所は税の延期のための重要なツールになる可能性があり、DSTsはそのような取引所を利用したい投資家の武器庫の別のツールになる可能性があ しかし、いくつかの背景知識と熟練した専門家の助けを借りて武装することが重要です。