부동산의 감가 상각은 어떤 원인으로 인해 부동산의 가치 손실입니다. 발생한 감가 상각은 이미 발생한 감가 상각입니다. 값이 손실은 개선의 새로운 교체 비용과 시장 가치의 차이와 동일하다. 감가 상각은 건물의 물리적 마모,건물의 기능적 문제 또는 재산에 영향을 미치는 위치 문제로 인한 것일 수 있습니다. 미지급된 가치저하를 견적하기다음에 너는 재산에 건물의 보충(재생산)비용에서 그때 공제할 수 있는다. 결과 수치는 개선의 감가 상각 된 비용입니다.
신체적,기능적,위치 적 영향으로 인해 재산 개선이 약화됩니다. 감가 상각에는 세 가지 유형이 있습니다: 물리적 악화,기능적 노후화 및 외부 노후화. 건물 및 장비의 물리적 열화에는 물리적 마모,분해,부패 또는 부패 또는 요소로 인한 모든 종류의 물리적 손상이 포함됩니다. 기능적 노후화결함,과대적합성 또는 단순히 건물에서 발견되는 바람직하지 않은 특징을 나타냅니다. 외부 노후화는 속성에 영향을 미치는 외부 불리한 조건에 기인합니다.
속성은 감가 상각의 세 가지 유형의 조합으로 고통을 수 있습니다,또는 전혀 감가 상각으로 고통하지 않을 수 있습니다. 그러나,새로운 않는 한,건물은 아마 감가 상각의 어느 정도를 발생했을 것이다. 쇼룸 바닥에서 구동 새로운 자동차처럼,구조는 가치를 구축하는 순간을 잃게하기 시작합니다.
물리적 악화와 기능적 노후화는 경화성 및 불치성 감가 상각의 두 가지 하위 범주로 더 나뉩니다.
경화성 감가상각은 경제적으로 수정할 수 있는 가치의 손실을 의미합니다. 즉,문제를 해결하는 비용은 가치의 손실보다 적기 때문에 문제를 해결하는 것은 경제적 의미가 있습니다.
불치의 감가 상각 중 물리적으로 치료가 불가능하거나 경화 가치가 너무 비싼 감가 상각 항목을 의미한다. 문제를 해결하기 위해 비용이 문제로 인한 가치의 손실을 초과하는 경우,그것은 그것을 복구하는 경제적 이해가되지 않습니다.
물리적 열화
물리적 열화는 모든 연령 및 요소의 작용 원인으로 인한 가치 상실입니다. 그것은 마모 및 찢어짐,분해,부패 또는 부패 또는 요소에 의한 물리적 손상과 같은 여러 가지 원인에 의해 발생합니다.
건물의 이러한 다양한 요소들의 마모는 건물에 영향을 미치는 물리적 악화를 설명합니다. 예를 들어,카펫을 걷는 것은 결국 그것을 닳게합니다. 가열 및 냉각 시스템은 결국 너무 마모. 때로는 자외선,바람,물 등의 자연 발생 요소가 속성에 마모됩니다. 폭풍,극심한 기온,지진,흰개미,목수 개미 및 홍수는 모두 속성에 물리적으로 영향을 미치기 위해 다양한 각도로 작동합니다. 화재,폭발,기물 파손 및 방치는 또한 재산에 해로운 물리적 영향을 미칩니다.
경화 가능한 물리적 열화를 나타내는 속성 구성 요소는 경제적으로 수리하거나 교체 할 수 있습니다. 여기에는 지연된 유지 보수 및 쉽게 수리 할 수있는 항목이 포함됩니다. 지연된 유지 보수 유지의 부족으로 인해 수리를 필요로 하는 항목을 말합니다. 지붕 수리 또는 교체,도장,건물 유지 보수,바닥재 교체 및 강제 공기 히터 교체와 같은 항목은 경화 가능한 물리적 열화의 전형적인 예입니다.
치료가 불가능한 물리적 물품은 경제적으로 교체하거나 수리할 수 없습니다. 불치의 물리적 악화는 일반적으로 건물 전체의 수명 동안 지속될 것으로 예상되는 구조적 구성 요소에서 발생합니다. 기초,프레임 워크,벽,벽돌 및 덕트와 같은 구조적 구성 요소는 일반적으로 치료가 불가능한 것으로 간주됩니다. 불치의 물리적 악화가 분명 할 때,건물을 수리하기보다는 경제적 관점에서 건물을 해체하는 것이 더 합리적일 수 있습니다.
감정인은 경제적 고려 사항에 따라 구성 요소의 물리적 열화를 분류합니다. 구조상 분대가 유사한 비율로 희소하게 가치가 떨어지기 때문에,사정관은—단명하거나 장명했던 것과 같이 지속될것을 예기되는 기간에 그(것)들을 분류한다. 수명이 짧은 항목은 개선의 경제 생활 동안 대체 될 것으로 예상되는 구성 요소입니다. 수명이 긴 항목은 건물 자체만큼 오래 지속될 것으로 예상되는 개선의 구성 요소입니다. 페인트,바닥 깔개 및 비품은 수명이 짧은 항목의 예이지만 건물 기초는 수명이 긴 구성 요소의 예입니다.
기능적 노후화
기능적 노후화는 더 이상 유용하거나 기능적이지 않은 주제 속성 내의 항목 또는 기능에 기인하는 감가 상각입니다. 이 손상된 기능은 전체 속성에 대한 가치 손실(감가 상각)을 초래합니다. 기능적 노후화는 부분적으로 시장 요구 사항의 변화로 인해 발생하며 오래된 건축 설계,레이아웃 문제,현대적인 시설 부족 및 초능력 등 여러 가지 형태로 나타날 수 있습니다.
오래된 건축 디자인. 역사적으로 흥미로운 건축 스타일 변화가 일어났습니다. 50 년 전에 지어진 집은 그 당시 사람들에게 호소력을 발휘했을 수도 있지만 오늘날 스타일은 구식이고 귀찮은 것으로 간주 될 수 있습니다. 한때 바람직하다고 여겨지는 화려한 성형과 조각은 오늘날 시대에 뒤 떨어진 것일 수 있습니다.
레이아웃 문제. 감정 평가사는 사회의 취향과 선호도가 시간이 지남에 따라 변하는 것을 인식해야합니다. 한때 거실은 부엌과 완전히 분리되어 있었고,큰 방이나 열린 흐름의 개념은 특이한 개념이었습니다. 너무 오래 전,가족이 일반적으로 하나의 차를 소유했기 때문에 한 대의 차고가 완벽하게 적합했습니다. 오늘,1 차 차고를 가진 더 오래된 가정은 아직도 찾아낼 수 있고,그러나 2 차 차고를 가진 더 적은 보다는 유사한 가정을 위해 수시로 판매한다.
현대적인 시설이 부족합니다. 구식 기능 및 장비도 기능적 노후화의 예입니다. 오늘날 컴퓨터는 우리 삶의 모든 측면을 지배하고 있으며 인터넷은 여기에 있습니다. 컴퓨터 및 인터넷 기능없이 지어진 모든 집은 기능적으로 쓸모없는 것으로 간주됩니다.
현대 시설의 부족은 대부분 치료할 수 있지만 치료 비용은 재산 가치의 이익에 대해 측정해야합니다. 시장에서 평가되는 현대적인 시설을 추가 할 때,일반적으로 가치 향상은 설치 비용을 상쇄.
오늘날의 시장에는 가치를 극대화하기 위해 현대적인 주방과 욕실이 필요합니다. 예를 들어,오래된 가정에는 종종 식기 세척기가 없습니다. 식기 세척기가없는 집은 판매 될 것이지만 더 적은 비용으로 판매 될 것입니다. 설치 비용이 식기 세척기가 기여할 것보다 적 으면 노후화는 치료할 수 있습니다. 더 많은 경우,그것은 불치입니다.
에어컨은 현대적인 편의로서 시장의 맥락에서 측정되어야합니다. 사막에서 에어컨 부족 한 집은 확실히 불리 하다. 그러나 해변에서는 에어컨이 필수적이지 않습니다.
초능력. 초능력(또는 과잉 개선)은 너무 크거나 속성에 필요한 것보다 높은 품질의 기능입니다. 기능을 추가하는 데 드는 비용은 해당 기능이 제공한 값보다 큽니다. 수퍼 어데뷰트의 예로는 1,200 에서 1,800 평방 피트 크기의 주택,과도한 침실 수 또는 1 피트 두께의 목재 프레임 외벽의 중간에있는 10,000 평방 피트의 집이 있습니다.
외부 노후화
외부 노후화는 속성 외부의 영향이 해당 속성에 부정적인 영향을 줄 때 발생합니다. 이러한 외부 영향은 위치 적 또는 경제적 일 수 있습니다.
위치 노후화는 주체 속성의 물리적 위치와 부정적인 영향과의 근접성으로 인해 발생합니다. 고속도로 및 공항에서 발생하는 것과 같은 무거운 교통 소음은 위치 노후화를 유발할 수 있습니다. 되풀이 연기,먼지,그리고 낙농 농장 또는 하 수 공장 같은 속성,외부 소스에서 유해 냄새 또한 속성의 값에 불리 한 영향을 미칠 경향이 있다.
경제 노후화는 지역 경제의 변화가 대상 재산의 가치에 영향을 미칠 때 발생합니다. 일부 도시는 하나의 주요 산업 또는 고용주에 의존합니다. 산업 종료 또는 고용주 적 이동 하는 경우 부동산 값에 엄청난 영향을 발생할 수 있습니다.
불리한 구역 조례,환경 제한 또는 사용을 제한하는 기타 입법 결정은 외부 노후화를 유발할 수 있습니다. 이러한 요소는 재산 자체에 외부에서 발생하기 때문에 외부 노후화로 간주됩니다.
외부 노후화는 속성에 영향을 미치는 불리한 조건(들)이 주제에 외부하고 몇 소유자가 기꺼이 또는 자신의 재산에 위치하지 않은 불리한 조건을 변경하기 위해 돈을 지출 할 수 있기 때문에 거의 모든 경우에 치료가 불가능합니다. 고속도로 또는 인근 공항 재배치와 같은 변경 단순히 아무 경제 이해 하 고 대부분의 부동산 소유자의 금융 수단을 넘어 잘.
미지급 감가 상각 계산 방법
미지급 감가 상각 계산 방법에는 치료 비용,경제 연령/생활 방법,수정 된 연령/생활 방법,고장 방법(또는 관찰 된 조건 방법),판매 비교 기법을 사용한 시장 추출 및 소득 자본화 방법이 포함됩니다.
토지 감가 상각을하지 않기 때문에 발생한 감가 상각은 개선을 위해서만 계산된다는 것을 기억하십시오. 토지는 그것의 시장 가치에 비용 접근으로 고려 된다. 토지의 가치는 이미 시장 가치에 있기 때문에 토지 가치에 대한 추가 공제를 수행하면 가치에 부정적인 영향을 미치는 모든 조건에 대해 이중 불이익을 받게됩니다.
치료 방법 비용
치료 방법은 발생한 감가 상각을 계산하는 가장 기본적이고 간단한 방법입니다. 이 평가시 관찰 이연 유지 보수 및 현재 건물 비용의 응용 프로그램을 기반으로합니다. 그것의 기본적인 전제는 품목을 대체할 것을 요구된 비용이 미지급한 가치저하 때문에 분실된 총계다는 것을 주장한다.
이 방법을 사용하여 물리적 열화를 추정하는 것은 비교적 쉽다. 바닥 깔개와 같은 특정 품목이 밖으로 착용하는 경우에,이 품목을 고치거나 대체하기 위하여 비용을 견적하는 것은 수시로 육체적인 나쁘게 함의 신용할 수 있는 견적을 준다. 계단이 대체될 필요가 있는 경우에,미지급된 가치저하 금액은 그것을 달성하는 비용이다. 지붕을 교체해야하는 경우,발생한 감가 상각 금액은 노동 및 자재를 포함하여 비용입니다.
이 방법은 경화 가능한 기능적 노후화를 계산하는 데 사용됩니다. 일반적으로 기능 문제가 새로운 속성 또는 새로운 속성을 포함하는 경우 기능 문제를 치료하는 데 드는 비용이 추정치로 사용됩니다. 이전 속성에서 치료 비용 마이너스 대체 되는 항목의 나머지 값 손실을 확인 하는 방법입니다.
이 방법의 제한
이 단순한 방법은 모든 항목의 100%감가 상각 만 허용합니다. 방법을 치료 하는 비용은 매우 유용 하지 않습니다 때 부분 감가 상각,지붕 처럼 새로운 하지만 여전히 년 교체를 필요로 하기 전에 남아 있는 항목을 처리 합니다.
경제 연령/생활 방법
발생한 감가 상각을 계산하는 경제 연령/생활 방법은 구조의 유효 연령을 경제 수명과 비교합니다. 또한 직선 방법 또는 연령/생활 방법으로 알려진,이 방법은 주거 감정사에 의해 가장 자주 사용된다. 이 방법을 사용하면 동일한 금액의 감가 상각이 구조의 경제적 삶의 매해에 기인합니다. 유효 연령이 추정되고 구조에 할당되며 나머지 경제 수명이 결정됩니다.
나이/생활 방법에서,총 경제 수명에 대한 개선의 유효 연령의 비율은 개선의 현재 재생산 또는 교체 비용을 곱합니다. 결과 숫자는 대상 재산의 누적 감가 상각입니다.
이 방법을 사용하여 누적된 감가상각비를 계산하는 방정식은 누적된 사용 중단=유효 연령을 경제 수명 시간 대체/재생산 비용으로 나눈 값입니다.
유효연령은 15 년,경제수명은 70 년,연대기연령은 50 년임에도 불구하고,그 구조는 55 년의 남은 경제수명을 가지고 있다고 할 수 있다. 이 구조는 여전히 길고 유용한 수명을 가지고 있습니다.
이 방법의 한계
경제 연령/수명 방법은 계산하기가 비교적 간단하지만,누적 감가 상각의 모든 항목을 함께 덩어리하기 때문에 전체 누적 감가 상각 추정치를 모호하게하는 경향이 있습니다. 이 방법의 중요한 약점은 발생한 감가 상각의 치료 가능한 항목이 발생한 감가 상각의 치료 불가능한 항목과 별도로 처리되지 않는다는 것입니다. 또한 건물의 특정 품목이 구조물의 전체 경제 수명보다 남은 경제 수명이 짧다는 것을 인식하지 못합니다. 이 방법은 물리적,기능적 및 위치 적 노후화를 설명하지만 다른 종류의 발생한 감가 상각을 구분하지 않습니다.
수정 연령/생활 방법
수정 연령/생활 방법에서 발생한 감가 상각의 경화 가능한 물리적 및 기능적 항목이 식별됩니다. 이 모든 품목을 치료하는 비용은 개선의 재생산 또는 교체 비용에서 공제됩니다. 그런 다음 나이/수명 방법에서 파생 된 비율에 나머지 비용을 곱하여 다른 모든 원인에서 발생한 감가 상각의 추정치에 도달합니다.
이 방법의 한계
이 방법으로 경화 가능한 항목이 인식되지만 다른 건물 구성 요소의 남은 경제 수명의 차이는 여전히 설명하지 않습니다. 이 방법은 좀 더 정확하지만 경제 연령/생활 방법과 동일한 가정을 기반으로합니다. 두 방법 모두 단일 연령/수명 비율을 개선의 모든 구성 요소에 적용 할 수 있다고 가정합니다.
분석 방법
분석 또는 관찰 된 조건 방법에서 감정인은 각 유형의 미지급 감가 상각을 개별적으로 분석하고 각각의 금액을 측정하며 개별 추정치를 합산하여 총 미지급 감가 상각을 결정합니다. 그런 다음 발생한 총 감가 상각은 재생산 또는 교체 비용에서 공제됩니다.
미지급 감가상각비가 교체비용에서 차감되는 경우,교체 시 현재의 장비 및 자재가 사용되기 때문에 오래된 장비 또는 자재로 인한 일부 기능 노후화는 차감되지 않습니다.
이름에서 알 수 있듯이,감정인은 구조의 다양한 구성 요소의 상태를 관찰하고 가치 손실을 겪지 않는 적절하게 계획된 새로운 구조와 비교하여 악화(또는 가치 손실)의 비율을 관찰합니다.
물리적 열화 및 기능 노후화는 이러한 방식으로 측정 할 수 있지만,이 방법으로 성공하려면 현재의 건축 비용에 대한 경험과 최신 지식이 필요합니다.
판매 비교 기법을 사용한 시장 추출
감정사는 판매-재판매 분석,쌍 판매 분석 및 추출 방법과 같은 판매 비교 기술을 사용하여 시장 추출을 사용하여 발생한 감가 상각을 추정합니다. 그들은 모든 판매의 판매 가격이 진정으로 시장을 나타내는 있는지 확인해야합니다. 대출 할인 포인트,선불 주택 소유자 협회 수수료,리베이트,판매자 지불 마감 비용,판매에 포함 된 개인 재산 등과 같은 판매자 인센티브.,일반적으로 판매 가격에 영향을 미치고 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
판매 재판매 분석
판매 재판매 분석에서 비교적 짧은 기간에 판매 및 재판매하는 부동산을 분석합니다. 상대적으로 짧은 기간에 두 개의 공개 시장,팔 길이 판매 했다 안정적인 시장에서 속성을 찾는 하 여 가격에 어떤 차이 해당 속성에 변경 될 수 있습니다.
쌍 판매 분석
쌍 판매 분석에서 동일한 시장에서 같은 기간 동안 판매하는 두 개의 유사한 속성이 분석됩니다. 판매가 공개 시장,팔 길이 거래 인 경우 가격의 차이는 두 속성 간의 물리적 차이에 기인 할 수 있습니다. 그 물리적 차이가 확인 될 수 있다면,그 차이에 대한 시장 반응이 확인 될 수있다.
추출
토지가치 산정에 사용된 동일한 명칭의 방법과 유사하게,추출은 감정인이 최근 매도된 비교대상품의 신규 원가를 해당 비교대상품의 판매가격을 뺀 금액과 거래에서 토지가치를 뺀 금액으로 추정하여 대상재산의 개선가치를 감가상각할 수 있도록 합니다.
추출은 시장을 읽는 정확한 방법입니다,팔의 길이 거래는 구매자가 인식 발생한 감가 상각의 양을 나타 내기 때문에. 마켓플레이스에서 추출할 수 있는 샘플이 많을수록 조립된 데이터의 신뢰성이 높아집니다. 분석되는 대등한 판매사이에,적당한 백분율에 도착하기 위하여 상관관계는 해야 한다. 유사한 비교 판매로 발생한 감가 상각 비율을 대상 재산에 직접 적용 할 수 있습니다.
감정인은 단순히이 방법으로 시장을 읽고 있기 때문에 발생한 감가 상각의 모든 출처(물리적 악화,기능적 노후화 및 경제적 노후화)가 포함됩니다. 발생한 감가 상각의 한 소스를 분리 할 필요가 있다면 추상화 방법의 추가 응용 프로그램을 사용할 수 있습니다. 감정인은 다른 적절한 방법으로 소스의 두에 기인 발생한 감가 상각을 추정 한 다음 발생한 감가 상각의 총 금액에서 해당 소스에 기인 발생한 감가 상각의 양을 뺄 수 있습니다. 차이는 하나의 격리 된 소스에 속하는 발생한 감가 상각입니다.
소득 자본화 방법
감가 상각은 소득 생산 속성에 대해 다르게 계산됩니다. 대신 감가 상각의 달러 금액을 총하고 새로운 예상 비용에서 그 금액을 뺀,감정사는 감가 상각을 일으키는 원인이되는 항목(들)에 기인 소득의 손실에 따라 견적을 공식화. 일하기 위하여 이 기술의 순서를 따라,주제는 소득 생성 재산 이것을 필요로 한다.
소득 자본화 방법은 시장 추출 방법과 같습니다. 이러한 속성이 분리되면 결함의 영향을 분석하여 발생한 감가 상각을 유발하는 방법을 결정할 수 있습니다. 이 방법은 값의 전체 손실을 추정하기 위해 그 소득에 시장 파생 자본화 속도를 적용하여,하지만,한 단계 더 걸립니다.